苏州中新科技城邻里中心市场营销和招商计划.doc

苏州工业园区邻里中心发展有限公司中新科技城邻里中心市场营销和招商计划苏州工业园区邻里中心发展有限公司编制 2010年07月 联系电话总机）直线）目录1. 苏州工业园区中新科技城邻里中心介绍2. 中新科技城邻里中心周边现状及规划前景3. 项目投资机遇分析4. 邻里中心中新科技城内功能介绍5. 中新科技城邻里中心各项目基本交房条件6. 中新科技城邻里中心招商目的7. 中新科技城邻项目招商区块规划8. 中新科技城项目招商市场定位9. 中新科技城项目招商方式10.中新科技城项目招商渠道(一) 苏州工业园区中新科技城邻里中心介绍苏州工业园区中新科技城邻里中心是邻里中心在区内的第9座大厦。该中心的建成对完善园区北部区域商业配套，满足周边居民的日常消费需求有着积极的作用。中新科技城邻里中心的开发建设，是邻里中心构建新型居住商业服务网络的需要，是谋求可持续发展的重要实践。同时该邻里中心项目的开发建设，是中新科技生态城商业和周边居民住宅配套的需要，将对开发建设园区北部、打造高科技“园中园”起到积极推进作用。一、地理位置中新科技城邻里中心于苏州工业园区展业路及青澄路交汇口，东侧靠近置地在建楼盘青湖语城和华新国际住宅用地，南侧是信协圆融集团规划中在建中的大型综合住宅区，西侧则是规划中在建园区青剑湖学校、园区幼儿园和小学，北侧毗邻在建园区最大型的生态体育公园。邻里中心附近将建筑高铁停靠站点，总项目占地面积18536平方米大厦整体由两栋三层和六层高为主的建筑组成：三层楼为的零售，餐饮，休闲类区， 五层楼星级酒店等。且拥有5292平方米的大型室内停车场。二、主要技术指标用地面积：18536平米建筑占地面积：22000平米建筑面积：11936平米地下车库：5292平米区域位置三、中新科技城邻里中心消费人群分析（1）居民 中新科技城邻里中心一公里范围内存在的住宅楼盘共6个，总套数2649多套，已开发销售套数2108多套，已入住居民4000多人，规划人口约3万人的居住组团。科技城邻里中心三公里范围内存在的住宅楼盘增加7个，总套数10999套，已开发销售套数5026套，现已入住人口约3万人，规划人口约7万人。邻里中心周边1-3公里内储备规划住宅用地有中信，置地，招商，圆融，建屋，鼎欣，首开等各个房地产开发商，总开发住宅项目建筑面积接近140万平米，预计开发总套数接近13000多户。（2）中新科技生态园区域工作人员科技城邻里中心位于唯亭中新生态科技城行政区北面，是企业白领聚集的地方。目前已有德国博世、通连科技（ITO及BPO业务）、赛易美咨询（软件开发）、苏州绿色建筑设计研究中心等一批知名客户入住。中新科技生态城首期开发项目于2006年4月启动，规划总面积4平方公里，规划居住人口3万人，目前已累计投资12亿元。目前中新科技城内，填土、河道、道路、供电和绿化等基础设施建设工程已基本完成。研发服务楼首期开发的四栋研发楼和一栋服务楼已竣工，建筑面积达9.5万平方米。已建成单层和双层标准厂房面积超过30万平方米。未来3到5年内，在园区北部唯亭镇，一座集研发、制造、居住、商业等多种功能于一体的高科技新城镇将成为工业园区的“园中园”。 （3）大型工业坊及工作人员 中新科技工业坊、唯亭工业坊、苏净集团、福特斯汽车电子、瑞新自动化设备、益安生物、苏州试验仪器总厂、苏州机床电器厂、建科格林建筑技术、ADVANCE等一批知名企业入住等多家企业单位，大量工作人口就在附近。（4）医院、学校区域 九龙医院、园区2院（在建），园区五中、中新科技城配套幼儿园（在建）、唯亭中心幼儿园、3加3双语幼儿园、苏州青剑湖学校（在建）、唯亭学校、跨塘小学、跨塘中学、等围绕周围。 (二) 中新科技城邻里中心市场的现状及前景1. 需求-近2万的消费群体，及未来三年内将达到7万人口的巨大消费潜力 1公里半径内现有住宅区5个，学校2所，规划中的青剑湖学校、中新科技城培训幼儿园。 5个住宅区分别是苏州君之地置业的君地上郡、君地临湖一号，苏州工业园区华成房地产开发的金色湖滨和观澜丽宫，苏州旭辉置业的旭辉-芭堤蓝湾，中新置地的中新人才汇公寓等。6个住宅区共规划住宅套数2649套，已开发2649套，已交房2109套，入住率达30%；规划人口3万人，现已入住约4000人。2所学校分别是园区青剑湖学校，中新科技城幼儿园。青剑湖学校位于青剑湖唯澄路交界口，占地总面积约4.48万平方米，建筑面积约2.9万平方米。学校规模为初中8轨24班，小学6轨36班，在校学生约3000人，总投资约9600万元。 3公里半径内共有住宅校区7个，一个大型科技中新科技园区，一个园区唯亭CBD工作人员和两个工业坊、大型工程等。总开发套数：10999套，已售出：5026套。入住人口约2.5万人。住宅区除上述7个小区外，在附件1-3公里半径范围还有规划住宅套数10841套，预期大部项目将在2011和2012年陆续交房。加之科技生态城、唯亭CBD区域的工作人员和工业坊里的大量工作人员，科技城邻里中心周边现有2万的消费群体，随着周边住宅的逐渐交房和入住，预计未来三年内开业达到7万人口的巨大消费潜力。2. 消费人群分析 居民以年中年层为主，小孩及老人为第二大消费群体，另外高层次人员也是不可忽律的消费人群。 中新科技城项目将打造成家庭式日常消费为主的消费休闲场所，通过坚持和提升邻里中心12项必备功能的同时再引入各个品牌的餐饮加上儿童游乐货早教培训等，将科技城项目打造成园区北部居民必须的消费场所。 考虑到唯亭周边的商业业态，超市、菜场、儿童消费成为最缺的商业业态，引入量贩式KTV项目。 通过十二项必备功能及其余基础服务将日常消费锁定在科技城邻里中心。作为一个万人低密度组团，青剑湖板块已初具规模，其缺憾是综合配套还未完善，目前，板块内的商业配套主要以青剑湖商业广场为主，但其规划，品牌营运管理等不够完善，定位比较低端且没有形成品牌综合的辐射面。其他还没有比较完善或者大型的配套设施。科技城邻里中新将填补园区北部这样一个空缺。(三) 投资及机遇1. 区位优势中新科技城邻里中心位于青剑湖北部核心地段，周围被众多现有和规划在建中的小区、学校环绕，消费潜力巨大。且毗邻邻里中心有着中新科技生态城大型项目，概项目整体辐到青剑湖整个板块，弥补了青剑湖商业匮乏的现状，将会大大提升青剑湖板块的人气，使得周边地区的配套设施更加齐全。 1. .定位优邻里中心“十年磨剑”，启动资本运作，为邻里中心股改上市迈出坚实步伐。科技城项目的开发建设，是邻里中心构建新型居住商业服务网络的需要，是谋求可持续发展的重要实践。3. 功能优势中新科技城邻里中西汲取邻里中心前八座大厦开发运营经验，在功能设置，结构布局上更趋合理，为日后持续经营，科学管理免去后顾之忧。4. 品牌优势2005年，获认定为“江苏省著名商标”2006年，邻里中心被国家商务部认定的首批“全国社区商业示范”2006年，被评为江苏省服务业名牌企业2008年，获评“中国最具成长性商业品牌”2008年，被国家人事部、商务部评为“全国商务系统先进集体”5. 管理优势以“零缺陷“通过了美国AQA公司ISO9000质量体系认证，坚持定期开展内部质量体系审核和管理评审落实长效后续管理。邻里中心通过三层次文件、各种考核文件，将入驻商家纳入考核体系。邻里中心创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、以所有者身份进行行业管理“的特有模式，保证了投资及经营客户的长效收益。(四) 招商功能介绍1. 功能定位“以功能定位在先、开发建设跟进、长效后续管理”为邻里中心的运营模式。指导思想：方洲邻里中心通过坚持“十二项必备功能”的功能优势，还将兼顾餐后休闲购物要能做到吃后休闲、吃后娱乐相结合的商业业态。将整体项目立足于未来周边发展。2. 各招商功能分析 品牌餐饮 邻里生鲜 儿童游艺或早教项目 银行 休闲食品 药店 美容美发 通讯等 社区医疗中心 儿童购物广场 假日酒店 其余基础服务功能店(五) 邻里中心基本交房条件交房标准如下：建筑层高：4.50米地面：砼毛地坪顶面：原砼顶外部隔墙：砖墙、铝合金玻璃隔断、玻璃门内部隔墙：砖墙（水泥砂浆粉刷）给、排水：按功能需求设置电气：提供配电箱消防：喷淋、烟感按设计到位空调：预留管道井排油烟：预留烟道井煤气：按需布置(六)中新科技城邻里中心招商目的 l 招商目的1、全面启动商业由于本项目周边基本商业基础薄弱，该项目建成后将会对真个青剑湖住宅和商业社区配套形成一个商业辐射。在开业先期将通过前期的统一招商和对12项必备功能等的先行专向引入，通过合理的业态规划及具体业态的导入，使项目在整体建筑完工后进入开盘阶段能快速形成有效的整体商业市场，并在最大程度上保持项目前期的业态统一规划，培养合理有序的整体商业形象和市场形象，推动项目的全面进展。2、快速回笼资金，缓解销售压力作为青剑湖的核心商业项目，近2万平方米的商业体量。目前该项目周边已开发完成住宅项目较少和入住率比较低等问题，对先期销售租赁将形成一定的压力。为了在项目运作过程中能快速回笼资金，在分区销售的同时，对部分大体量、大业态、以及特殊主题区块进行有效的一对一特殊招商，可以给予一定的特殊扶持等政策，通过提高前期租赁入场率从而减轻项目的整体销售压力。3、增加项目卖点，促进销售在项目的运作前期，具体建筑和商业业态尚未完全形成的前提下，同时周边住宅和商业等为形成聚集气氛，投资者和经营户对商业项目将存有诸多忧虑。在项目的前期推广过程中招商政策可以作为项目的一大卖点进行有效的商业推广，增加本项目的市场竞争力，减弱市场对本项目的地段和交通等不利因素的抗性。4、增加项目的后期价值和回报价值科技城项目在培养成熟后，可以长期持有项目部分区块产权，通过稳定的租金回报，作为一项长期的投资和资本增长点。同时也可以通过转让产权而销售，在商业价值已经形成的基础上，获得数倍于前期销售价格的利润。（七）中新科技城邻里项目招商区块规划根据最新的规划方案，项目按区域分为三层商业楼（休闲娱乐、餐饮，零售，超市等）和六层综合楼（星级酒店，商务中心，咖啡店等）。餐厅和儿童早教培训等区块体量较大，在整体商业氛围尚未形成、项目尚未成熟的市场前期，销售具有一定的难度。同时这些区块相对比较集中在较高楼层，对于这些租户可以给予优惠招商政策或免费户外广告支持。同时注意业态要避免重复和恶性竞争等。进行前期的招商运营，力求逐个突破，带动项目其他区块的顺利销售，最终使项目形成成型的商业形态。（八）中新科技城项目招商市场定位由于项目现阶段业态规划为中小型业态，单体业态体量较小，同时没有大型主题广场和百货中心等主力店的规划。所以结合项目现有状况和具体业态规划，招商工作将以苏州本地为主体市场，进行点对点的专向招商。同时结合局部的个体业态的规划需要，进行异地招商（上海、南京、杭州、等城市）1、休闲娱乐业态具体业态主要为体育文体活动中心、儿童活动中心，早教培训、电玩城、美容美体等，主要招商区域为苏州以及周边城市。2、餐饮业态具体业态主要为饭店、餐厅、面店、特色饭店、茶餐厅、中式快餐。主要招商区域为苏州以及周边城市。3、购物业态具体业态主要为小型家居家纺、居家用品、学习文具、服装饰品、眼睛店、小型超市、食品等。4、12项必备功能在项目先期先以邻里中心12项必备功能为主，在奠定了这些功能的基础上。开始其他业态布置招商。（九）中新科技城项目招商方式作为具有商业项目运营经验的开发商，已经具有一定的招商经验和成熟的招商团队，自己搭建招商团队进行自主招商可以切合项目，对招商工作是非常有利的，同时对项目的把握和当地市场的消费状况及投资需求的研究有充分的优势。介于邻里中心市场营销部有着丰富的招商经营和之前一些客户资源积累，因此本项目确定自己搭建招商团队自行招商。招商部组织人员构架图和工作职责： l 招商部经理 岗位职责 1 负责招商部整体工作的把握和部署 及与销售部的配合协调工作 2 负责制订 招商部的年度计划和 各阶段 工作计划， 布属 和 指导 本部 门 各 业务板块 工作有计划 开展。 3 负责 部门团队的建立和 业务培训，指导和帮助 下属开展 工作，不断强化和提高 招商团队 素质。 4 负责 商业项目的 整体 定位 和 规划 结合销售对各项目的招商进行总体把握， 对各项业务的洽谈、签约工作进行管理、协调、指导、监督 审核。 5 负责 招商签约合同的最终审核；督促 本部门员工对招商合同的管理、建档 和租金收缴 工作。 6 负责 指导各项目大品牌商 开发、引进 维护 工作。组织安排参加各类 品牌 招商会。 7 负责为公司重大经营决某项目招商部人员架构及岗位职责说明的内容策提供 商业 信息、方案和建 议 8 负责协调本部门同其它部门之间的工作。 l 经理助理 岗位职责 1 项目 商业 开发前期， 配合部门经理制定 商业项目的 策划 定位工作， 制定 商业项目 平面布局方案、交通动线、立面 设计 要点等，为下一步的建筑 设计 规划提供方向性的意见 2 项目 商业 开发执行阶段，配合 技术部 完成 商业 业态规划 和商铺划分的图纸会审工作； 根据商业项目的定位 和招商进度不断进行优化调整， 配合成本部门做出项目的成本预算 3 负责大品牌商引进的各项策划活动方案的拟定，并与销售 部 配合根据招商成果定期策划品牌签约活动 4 负责与 策划 部 配合对招商现场和商铺进行商业包装、业态落位和品牌展示。 5 后期经营阶段，根据签约商家的经营 需要进行经营调整和 建筑装修 改造的 配合 承担与 技术部 之间的沟通职责。 6 负责市场调查 和竞争对手分析 预测市场发展趋势，并针对市场的变化和竞争的需要提出 商业 应对策略。 7 配合部门经理拟定招商业务管理流程和招商合同模板， 对 签约 合同 进行 管理 建档 督促租金收缴 工作。 l 招商主管 岗位职责 1 根据 部门 整体工作计划，负责制定 所负责项目招商 工作计划，并按计划开展各项工作。 2 负责招商部 客户的 来 访、 来电的 接待、 登记 工作，并及时将大客户信息反馈给部门经理 3 负责 项目招 商 客户的开发、 引进、洽谈、签约 及客户维护工作 4 负责 招商合同的签约、费用的缴纳工作，并及时将客户 信息输入电脑，实行信息化管理。 5 负责 项目招商工作的执行和汇总，并定期将市场信息反馈给商业策划人员，及时进行业态调整和优化 6 负责配合各项商业策划活动的 执行 工作。 7 负责制 定 本 项目 新品牌优化计划 项目招商业态 市场动态分析， 根据市场要求及时反馈调整项目业态组合的建议 8 配合签约客户做好运营前的进场装修协调、开业筹备工作。（十）中新科技城项目招商渠道1、广告招