宿迁市天星花园项目策划书.doc

天星花园项目策划书一、 宿迁综述中国江苏省宿迁市。一个拥有悠久历史的年轻城市，这里曾被清代皇帝乾隆盛赞为“第一江山春好处”。境内有江苏省发现最早的古人类活动遗址“下草湾文化遗址”，是中国历史上唯一不以成败论英雄的英雄西楚霸王项羽的故里。现代宿迁是江苏重要和新兴的中心城市，也是新亚欧大陆桥东桥头堡城市群中一朵艳丽的新葩，作为江苏、安徽、山东三省的通衢，她人杰地灵、资源丰富、交通发达、区位优势突出。1、 地理位置宿迁市位于江苏省北部，介于北纬3383425，东经1175611910之间（洪泽湖与骆马湖之间），东连淮阴，西邻徐州，北接连云港，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。总体呈西北高，东南低，最高点海拔高度71.2m，最低点海拔2.8m。2、 行政区划地级宿迁市1996年建市，下辖四个县级市沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿豫县和一个市辖区宿城区，据资料显示，2002年宿迁市总面积8555平方公里，人口515万。宿迁市设立宿豫县和宿城区。 2004年，宿迁市行政区划部分调整，、撤销宿豫县，设立宿迁市宿豫区；将原的9个镇和3个乡划归宿城区管辖。即调整后的宿迁市规划面积达2100平方公里，150万人口。截止到2002年宿城区总面积156平方公里，人口约26万。3、 交通动线宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势十分明显。4、 自然资源宿迁地处苏北平原中部，境内平原辽阔，土地肥沃，河湖交错，拥有水域面积350多万亩，水域面积占国土面积27%，被专家誉为“烟波水世界，绿色梦田园”，素有“华东地区净土城市”之美誉。洪泽湖烟波浩淼，毗邻市区的骆马湖，水质清纯，是我国为数不多的二级水质湖（部分水域达一级水质）；座落在马陵山脉上的省级嶂山森林公园，郁郁葱葱，风景秀丽；大运河、古黄河穿境而过。古黄河原为黄河故道，如今古黄河风光带即沿古黄河两岸建设的滨河绿地，全长5.3公里，有中心城市绿肺之称，是宿迁市区一道炫丽的自然景观带；和万里长城齐名的京杭大运河，穿过宿迁市全境，如今，它仍是宿迁重要的“黄金水道”，更是宿迁城区一条亮丽的风光带。这种拥有“两个著名湖泊、两条著名河流、一座森林公园”的城市地理结构在全省乃至全国都是独一无二的，加之完好的生态环境，为宿迁写真式地建设“生态城市”提供了独特的有利条件。5、 城市规划宿迁市总体规划设计（20012010年）说明，在城镇功能组织体系中，宿迁市区作为一级中心城市，其功能定位是苏北地区新兴中心城市，徐州都市圈东南部的重要节点城市；宿迁市域政治、经济、文化中心，技术创新、制度创新的中心。主城区规划： 规划建设用地80平方公里 规划人口不少于80万人。总体布局分围四个片区：宿豫新区水上交通枢纽，综合性片区中心； 旧城区全市传统商贸中心，教育、科研中心；市府新区全市行政、文化中心，现代生产服务中心； 宿城新区全市工业中心，综合性片区中心。近年来城市建设取得新进展。中心城市按照“四区联动”的总体格局，大力实施“引湖纳山”战略，积极启动“北扩西进、南拓东延”工程，中心城市的框架初步形成，城市功能日臻完善。二、 宏观经济发展1、 各项经济指标2003年，宿迁市经济全面发展：u 全市实现国内生产总值278.26亿元，比上年增长12.1%，高于上年增速0.6个百分点，达到近几年的最好水平。u 私营个体经济入库税收达5.03亿元，比上年增长26.9%，占全部工商税收的44.1%，比重比上年提高3.2个百分点。u 对外经济高涨。全年实现外贸进出口总额7750万美元，比上年增长20.0%。实际利用外资2199万美元。其中外商直接投资1819万美元，比上年增长40.2%。u 全市完成全社会固定资产投资142.06亿元，比上年增长25.5。u 全年城市居民人均可支配收入5591元，比上年增长10.9%；城市居民人均消费支出3975元，比上年增长14.8 %。农民人均生活消费支出1948元，比上年增长4.4%。由以上两表可以看出：宿迁市国内生产总值保持稳定快速的增长势头，年均增长率在10%左右，尤其是自2001年以后，年均增长率超越11%。小结：自1999年以来，宿迁市经济一直处于上升通道中，尤其是进入“十五”期间，城市现代化进程加快，随着当地政府“举社会之力建中心城市”战略的提出，“项目推进年”活动的强势开展，经济将有更大程度的涨幅。蓬勃发展的经济态势为宿迁房地产市场的发展提供了有利的保障。据统计，2003年宿迁市第一产业增加值82.60亿元，增长2.2%；第二产业增加值114.79亿元，增长18.1%。二产中工业增加值84.31亿元,增长15.6%；第三产业增加值80.86亿元，增长15.0%。人均国内生产总值5401元，比上年增长11.1%。全市三次产业比例为29.7:41.2:29.1。 小结：2002年，宿迁市二产比重已超一产，顺利实现了产业顺序由“一二三”到“二一三”的历史性转变。2003年，一、二产业比重差距继续拉大，一产比重比上年降低4.7个百分点,二、三产业比重分别提高3.9个和 0.8个百分点。表明宿迁市产业结构进一步优化，经济增长的活力和动力进一步增强，经济发展进入一个崭新且重要的时期。2、 人口环境截止到2003年末宿迁市户籍人口517.26 万人，比同年初增加4.26万人。全年人口出生率为7.8，计划生育率为90.4%,比上年提高1.2个百分点，其中市区人口有26万人，与2000年相比，增长了1.08%。根据2000年宿迁市人口普查数据，比照国际通用标准，判别当前宿迁市人口年龄构成类型为成年型，并逐步向老年型城市过渡；其人口再生产类型对照表显示，宿迁市属稳定型城市；19902000年的10年间，宿迁市劳动适龄人口的增长速度快于被抚养人口的增长速度，使社会总负担系数由63.22降低到53.52，即每百名劳动适龄人口需要负担的人口比1990年减少了近10人；总户数有126.25万户，其中家庭户为125.33万户，共498.35万人，户均人口3.98人，户均人口水平位居全省省辖市之首。其中市区有家庭户6.32万户，户均人口3.67人；按家庭户类别分，两代户最多，共77.21万户，占总户数的61.61%;三代户次之,共30.85万户，占总户数的24.62%。小结：随着城市人口和劳动适龄人口的逐年递增，将引起房产需求市场容量扩大，必然是成为未来房地产向大规模发展的利好因素；社会经济的发展，促使城市家庭规模趋向缩小，在总人口和总户数同步增长的情况下，户均人口却明显下降，其家庭规模逐渐缩小，几世同堂的大家庭大幅减少，这说明家族观念趋向淡化，青年人的独立意识逐步增强。以上资料将为宿迁房地产住宅消费市场的发展方向提供信息。3、 居民收入上表数据表明，近年来宿迁城乡居民收入水平逐年提高，自1999年以来，在职职工的年均工资基本以10%的增长率递增，市民人均可支配收入和支出也有不同程度的增幅。小结：随着城市经济的高速发展，城市居民生活水平逐年提高。居民个人收入的不断增加，预示其对生活质量的要求将不断提高，对于包含居住条件在内的所有消费需求的热情也将进一步高涨，从而促进房地产市场和其它消费市场的发展和繁荣。三、宿迁市区房地产概况4、 发展概况随着收入水平的提高和福利分房制度的停止，住房商品化消费观念在宿迁城市居民心中基本确立，同时随着老城区改造的逐步加快，通过购买商品房、二手房等渠道拥有住房的家庭已占大多数，购房信贷消费已成为绝大多数家庭购房的首选。u 房地产投资继续高速增长， 众多当地、异地房产企业纷纷拥入宿迁房产开发大军，全市房产开发商已由2000年的11家发展壮大到53家。u 商品房保持旺销势头 商品房销售态势良好，尤其是商品住宅销售成绩显著，2002年宿迁市房产销售市场异常火暴。2003年是宿迁房地产业持续发展的一年。房产开发企业有53家，比上年净增17家。完成房地产开发投资13.06亿元，比上年增长86.6。商品房施工面积151.07万平方米，比上年增长44.1。5、 市场现状及特征u 施工面积增加较多。2003年底，宿迁市房地产开发企业累计在建施工的商品房建筑面积151.07万平方米，同比增加52.91万平方米，增长53.9%。其中当年新开工商品房建筑面积106.74万平方米，增加42.52万平方米，增长66.2%。在建施工面积中，用于住宅施工面积112.60万平方米，增长43.8%；用于商业营业用房施工面积30.43万平方米，增长1.1倍。u 资金供应情况较好。今年以来，房地产开发到位资金相对较好，资金增长快于房地产投资增长。2003年，房地产开发累计到位资金12.90亿元，同比增长129.9%,比房地产开发投资增速高16.8个百分点。其中国内贷款、自筹资金和定金及预收款是支撑房地产业的主要资金来源，分别到位2.02亿元、5.05亿元和4.34亿元，同比分别增长3.5倍、1.6倍和1.2倍。u 房地产投资前景广阔。宿迁市2003年一季度的住宅投资增速低于房地产投资增速，但二、三季度末的住宅投资累计增速则分别比去年同期房地产投资增速高27和14个百分点。同时房地产开发前期的土地购置面积增长明显。至年底，全市本年购置土地面积93.45万平方米，同比增长1.5倍。前期土地交易市场的顺利发展是房地产业持续发展的基础。u 房地产业结构趋向合理。随着老城区改造步伐加快，宿迁市房地产投资结构得到进一步调整。在房地产开发投资总额中，住宅开发投资完成7.61亿元，增长1.2倍；办公楼完成2340万元，增长86.5%；商业用房完成2.97亿元，增长1.0倍。上述几类投资占房地产开发总投资的比重分别为 64.3%、2.0%和25.1%，标志着住宅投资占主导地位，投资结构进一步趋向合理。u 居住消费追求宽敞，城市居民购、建房支出增长迅猛。2003年宿迁居民人均购、建房支出660元，同比增长62.2%。增幅居八大类消费第二。家庭私有产权房比例达92.1%，人均住房建筑面积达23.12平方米，同比增长3.3%。住房成套率由上年的24.1%，提高到46.5%。一方面是由于收入水平日益提高，城市居民改善居住条件的愿望日趋强烈；另一方面经过多年的积累，居民家庭已为购、建房积聚了一定的资金。 u 商品住宅市场销售价格上扬，据统计资料显示，2003年宿迁市商品住宅市场平均销售价格为1271.97元/平米，同年上半年人均可支配收入为2830元，房价收入比为6.5：1，高于江苏省平均水平（6.18：1）。比例略高，但尚属合理范围内，即不致形成阻碍市民居住消费的诱发因素。6、 市场发展和预测由于宿迁建市较晚，其房产市场起步较迟，受周边城市房产市场的辐射作用，发展较快，供需两旺，整体市场的房产呈现良好态势。近年来国家为扩大内需，积极培育住房消费市场，改善住房消费环境，推行了如按揭购房等一系列促进住房消费的配套措施。预计随着宿迁市住房制度改革不断深入，特别是老城区的更新改造力度加大，区划调整新区建设和城市化步伐加快，激发更多市民的购房热情，引起强劲购房需求，房地产市场将更加活跃。住宅商品市场价格体系的形成和发展更趋理性化，价格指数有一定上幅空间，同时要求商品住宅品质和居住环境向更高、更优化方向发展。四、 片区简介a) 概况江苏省宿迁经济开发区，是江苏省人民政府1998年11月批准成立的省级经济开发区，也是与国内著名学府东南大学合作共建的高科技工业园。开发区位于宿迁市新城区南侧，紧临宁宿徐高速公路和城区主干道徐淮路。距市政府仅1.5公里，地理位置优越。开发区规划控制区面积近100平方公里，中期规划面积39平方公里，建成区面积8平方公里。 开发区实行以开放型经济为主导，以利用外资和发展高新技术产业为重点，以建设现代工业园为目标，重点发展生物工程、新型材料、精细化工、医药、机电、轻纺等工业行业，力争成为集工业、金融、商贸等行业协调发展的外向型、多功能、现代化的新城区。b) 规划建设 区位及规划范围宿迁经济开发区位于宿迁市河西片、新城片南部，其规划范围东起发展大道、古黄河、西至十一支渠，南到南环路以南1公里，北至规划中的青海湖路，总用地19.08平方公里。 自然地理条件区内地势东高西低，东部为黄河高漫滩，地面高程25.7-26.3米，西面为淮北平原地貌单元区，地面高程19.5-20.3米，两种地貌交汇于古城砖瓦场北侧，形成陡坎、斜坡。区内主要河流有南北向古黄河十一支渠、顺堤河，东西向民便河，另外众多小河流蜿蜒而过，水域总面积85.18公顷。 用地现状区内现状用地主要为农田，建设用地仅占20%，农田占76%，水域占4%。现状建设用地中农村居民点和开发商品住宅用地占建设用地62%，而工业用地仅占建设用地3%。 人口现状开发区规划范围内现状人口为城市人口和农村人口，共有居住人口23450人。c) 经济发展截止2002年底，开发区累计进驻81个项目，落户协议总投资19.95亿元，汇集了晨风时装、东联动力、新天年、朗力福等投资均超过千万元的大型工业项目，并吸引了宿迁市内外众多实力雄厚、经验丰富的龙头房产企业来此投资建造商贸中心和居住社区城宇商业广场、项王小区、通成山庄、天星花园等。2003年以来，仍不断有包括房产项目在内的各类项目签定进区协议。随着区内投资优惠政策的有效推行、硬件配套设施的进一步完善。区内人气的进一步激增，开发区的房产市场将迎来发展的春天。五、 区域市场分析和个盘比较a) 区块列示： 宿城区块 宿豫新区 开发区块各区块楼盘列示：开发区块：项目名称占地面积(亩)开发面积（）绿化率建筑风格价格（元/）城宇商业广场506500035%现代商业建筑均：1600通成山庄6174650040%无明显特点均：1600项王小区51440000045%欧式建筑均：1650金色水岸20014000045%现代时尚风格均：1850富丽莱嘉苑121211600035%清新时尚主义均：2300宿城区块：项目名称占地面积(亩)开发面积（）绿化率建筑风格价格（元/）项里花园664433344.7%无明显特点均：1450运河花园34226000045.8%欧式风格均：1380豪域花园16115000035%古典复兴、欧美经典18002050金谷花园403500038%现代风格、时尚主义售完（时价1500）金谷盛世康城635248238%欧式风格预约未售宿豫新区：项目名称占地面积(亩)开发面积（）绿化率建筑风格价格（元/）锦华名园35030000043.16%欧式、现代12201348文昌花园1601300058%现代和传统结合均：1100b) 重点楼盘详介： 豪域花园广告语成功人士的选择豪域花园住宅小区是宿迁成立地级市以来，首家房地产开发招商引资项目，总投资为2亿元人民币，建筑面积约15万平方米，占地161亩，计划2004年底全部投入使用。北临黄河风光带，南临市府大道，西临人民路，东接河滨新村，周边无工业污染。小区以超越小康住宅的标准加以营建，博采中外建筑之长，首次导入古典复兴民俗维多利亚为主旋律的欧美经典设计思想，同时遵循“以人为本”的设计理念。宿迁首家电气化示范小区，江苏省首批宽带网启动试点小区，江苏省环保节能试点小区。2002年被评为省优扬子杯工程，2002年度省、市安全文明模范小区。小区配套有：光电互补式太阳能、双层中空玻璃塑钢门窗、中央防盗可视对讲系统、红外线周界监控（设九个防区五个出入口，配五台彩色录象机，三十九个画面）、中央电子地图报警、背景音乐、中心广场、中央水池、自动变频供水，双电源环网供电、四季常青草坪配有桂花、茶花、紫薇、樟树、含笑、红枫、青枫、棕榈等100多种名贵花木，小区设幼儿园、中央超市、居民活动室、物业管理中心等公建设施。物业管理采用现代化管理模式，保安、保洁、维修24小时全天候服务。豪域花园住宅小区套型从二室二厅一卫100平方米，三室二厅二卫130平方米、五室二厅二卫170平方米到跃层式269平方米等套型。结论：该项目规划环境及地段优势明显，户型设计缺乏特点，面积偏大。该项目受到众多宿迁市民的关注和好评，当在地市场美誉度较高。目前销售率90%以上，余房售价均在2000元左右。 金谷盛世康城广告语21世纪高尚人居领地金谷盛世康城位于宿迁市主要城市道路环城北路南侧，黄河北路西侧，地段优势突出。总用地面积3.88 Ha，总建筑面积52482 M2， 建筑容积率1.27，西侧与南侧分别有一条13米规划道路。另外，环城北路与黄河北路交叉口，有一三角形公共绿地-国土广场，隔张庄路与本小区相对，形成相互借景之势。金谷盛世康城楼盘户型多样化，户型设计经济舒适，以三室两厅为主力户型，采光通风良好。小区内拥有安保系统，包括：闭路电视监控系统，周界红外线防越系统，电子巡更系统，电子对讲系统；信息网络系统，包括：综合通讯网络系统，综合布线系统，卫星电视及有线电视接收系统；三重信息管理系统，包括：车辆出入管理系统，紧急广播及背景音乐系统，社区物业管理系统；消防监控报警系统，包括：中心会所温控、烟控自动喷淋系统、自动灭火系统。除此之外，金谷盛世康城还增加了夜景灯光控制系统、住户紧急报警系统和一卡通系统。小区内生活配套齐全，商业步行街区、现代休闲会所、中心庭院、游泳池及知名幼儿园。结论：开发商资金雄厚计划建造3个项目金谷花园（已售完）、金谷盛世康城（已建未售）、金谷月亮湾（待建），该项目是宿迁市一相对高档的楼盘，。除了地段的绝对优势外，项目的单体户型、建筑规划及环艺系统的设计水准在当地屈指可数。据销售员介绍该项目将于9月底推向市场，均价每平米售价在2000元左右。 项王小区广告语温馨的家 项王小区由宿迁市中兴房地产开发有限公司投资开发。总占地面积为514亩，规划建筑面积为40万平方米，可居住人口2万余人，是宿迁市规模最大、居住人口最多的住宅小区，共分三期施工，计划在204年全部建成。项王小区东临人民路大道和霸王举鼎广场，南临客运中心，北望市政府，是宿迁市政治文化中心和商业中心交汇地段，位置十分优越。区内商业、教育、生活和社区活动中心等设施一应俱全，小区智能化配套有：可视楼宇对讲电子报警防盗系统和闭路电视监控系统，预留宽频网络接口。景观设计以“十字”型轴线、景观廊柱及水景的多层次营造和退叠型建筑布局相结合，实现景与人的融合。2002年被省建设厅评为为苏北地区唯一的“创文明工地，创优质工程”达标工程2003年竣工工程通过“扬子杯”省优工程验收，成为宿迁市住宅小区的精品工程、示范工程目前，项目在售二期工程丹桂园，住宅价格区间为每平米15001850元，商业铺面价格区间为每平米25004800元。主力户型85110平米二房二厅及小三房户型。结论：该项目位处宿迁市开发区的中心位置，规划、户型、环境等设计指标与上述两项目相近，但均价之间有较大落差，充分表示住房作为商品的鲜明特性地域性。项目同质异地，地块成熟程度必将关系到其经济附加值大小。 城宇商业广场广告语广聚人气 成就不凡城宇商业广场位于人民大道和西湖路交汇处，北眺宿迁市人民政府，南临聚龙花园，隔人民大道与西侧的项王小区和汽客总占咫尺相望。项目总投资为1.5亿元，占地面积和建筑面积分别是3.3万和6.5万平方米，是集商铺、住宅、旅店、商场超市、写字楼、星级宾馆于一体的综合性商业步行街。景观系统有：西侧45米大型引入式绿地，半圆形入口广场，中心休闲广场。所有商业铺面通过门前回廊融会贯通，使之全部沿街，目的在于吸纳过往客户，制造延时消费、临时消费的可能。住宅结构为全框和底框结构，主力户型90115平米小三房户型，另有小面积投资型住宅（面积35平米，一室一卫）设计。城宇商业广场商业售价每平米6880元左右；住宅房均价为1600元/平米，楼层系数大，同单元3层单价为1820元/平米，四楼单价为1680元/平米，顶楼1280元/平米。（一、二层为商铺）。结论：该项目与上述楼盘的共同特点是相对优越的地理位置。但项目定位不清，建筑产品种类纷纶复杂，目标市场不易发掘更难以维护，且开发进程、销售步骤也没有因产品种类不同而分别安排，现场比较混乱。据销售员说销量过半，真伪情况有待进一步辨识。 通成山庄广告语让每个宿迁人轻松安个家通成山庄是宿迁通成房产公司开发，计划分四期完成。2002年完成一期工程梅园的建设和销售。现阶段二期工程兰园主体接近完成。通成山庄兰园总占地61.7亩，总建筑面积46500平方米。其中住宅为43100平米，商业铺面3400平米。住宅户型设计多样，面积从56141平米。小区环境规划常规无新意。由青岛路将小区与北面的天星花园自然分界。搁人民大道，西侧是顺堤河风光带。绿化系数高。目前，项目住宅市场销售均价为：1600元/平米。商铺售价2800元/平米左右。据现场销售人员反映，销售情况良好，原因是一期的“口碑效应“。据市调人员现场探看，一期绿化系统无宣传优势；建筑立面的墙体颜色开始褪败，部分墙皮已经剥落。如此工程情况也令人担忧；住宅一楼赠送的院子实际意义不大，因室内与院子高差大，设有相通的铁艺楼梯，但阶梯很陡，儿童、老人行动不宜，更由于日晒雨淋的缘故，扶手表面锈迹班驳。结论：该项目缺乏强势卖点和个性特点。目标客户可能是区域范围内的中低消费阶层。如遇房产需求市场飞速发展的时机，能制定竞争性价格并大力度的销售宣传，将有迅速去化的可能。小结：l 由于宿豫新区房产板块地处宿豫区（原宿豫县），其地理位置，交通动线与宿迁市区差别很大，房产项目的客户群体的关联性和交叉性甚微，项目可比价值小，故不重点考虑，普通了解，仅视作全面考察市场的补充部分。l 宿城区块包含旧城区块和宿城新区，是传统的商贸中心和综合性片区，区域内拥有多条公交线路，可直通市区各个区域，生活配套设施齐全，自然环境优美，该板块目前集中了宿迁最高档的的居住区。近年来，该区域的土地批租严格控制，而且新建项目多以商业类型比重为大，使得该地区的房屋价格一直上升，例代表楼盘：豪域花园，主力总价在22万26万间。同质异地的楼盘如开发区块的项王小区主力总价在20万以下。可见不同区块的同质楼盘价格因素无法等同起来，只可作参考之用。l 开发区块是宿迁市新兴的行政文化和生产服务区块，在建项目天星花园位于开发区块，其地理位置与与通成山庄接近，但产品品质（整体规划、单体设计、绿化环境及建筑结构等方面）远胜于它；天星花园总体设计和规划环艺方面可与项王小区一较高低，但社区规模、绿化率等硬性指标上略逊一筹，知名度方面短期内也难较长短；与城宇商业广场相比，天星花园的住宅建设有明显的优势，但城宇商业广场的产品组合与定位有明显差别，住房销售中更加注重投资的概念，与天星花园住宅产品侧重点不同。l 产品定价是错综复杂的事情，尤其是房地产商品，影响价格的除了土地成本、建筑成本之外有更多更细节的影响因素，因此，除了考虑传统的成本问题，宏观的经济问题，更多关注需求市场的变化和竞争市场的变化。l 以上列示的楼盘以同区块的楼盘的价格因素最有参考价值，参透竞争者与自身的差异，灵活掌握和调控这差异在价格中变化的尺度和时机，才能相对准确的制定目标价格。六、天星花园项目概况1、项目概况天星花园（在建项目）位于宿迁市开发区市府广场的主轴线上，人民路东侧，地理位置十分优越，交通便捷，威海路、发展大道、人民路、青岛路四围环绕。自然人文景观优越，西靠顺堤河风光带，南临通成山庄，东临开发区内唯一的农贸商城万福隆农贸商城。整个地块共分三期开发，一、二期约99亩，建筑规模93615平方米左右，绿化率为35.5%，容积率是1.4，建筑密度28%，三期拟建15.8亩。2、 工程进度2003年3月，天星花园已完成一期4栋住宅楼的开发和销售。计划于2004年56月开始二期8栋楼的开发，总建面积约30000平米（含2000平米的商业部分），到2005年6月完成二期开发。二期开发的住宅将推出6种户型，面积80140平米。3、 价格提示结合项目自身特点，并参考市场调查的数据及结论，比照竞争楼盘之间的差异（所处区块差异化 产品品质差异化 项目定位差异化）准确把握影响产品定价的因素的差异度，以找出相应的价格误差幅度，拟对天星花园二期提示市场销售价格：建议天星花园二期住宅市场销售总体均价为1680元/平米。（具体每户价格由后期资料提供）七、项目SWOT分析1、项目优势分析（S）l 小区位于宿迁市开发区的南侧，紧邻长途汽车站，极大的方便了小区业主的出行。距离市区10分钟左右的车程，交通状况十分便利。l 小区位处开发新区，是未来宿迁市经济发展的重中之重，作为现代化城市发展的标准与要求，新区将作为以政治、文化、体育、商务等多功能的中心。小区在市政府的中轴延长线上，地理位置的优势明显。且新区的住房销售价格，在近几年中逐年上升，这必将吸引大量的市民购房。房地产保值增值的特性，在这里表现得尤其突出。l 新区的开发已经初具规模，目前在小区的周边，已经形成了一定的生活氛围。市政配套设施完善，生活配套设施也十分齐全。医院、银行、菜场、超市里小区的距离很近，小区业主步行就可以到达。l 小区在新区中属于中档次的小区，但是规划、户型面积配比都十分合理，有利于把握住小区准业主的眼球。小区西侧一路之隔的未来城市森林顺堤河风光带，是小区的又一个吸引市民的地方。它可供小区居民健身、纳凉、休闲、娱乐。而且，大面积的绿化，将是居住在城市中的业主们所期待的。l 小区采用“自由式”设计布局，形成“一个整体，二条轴线，三个市场，四条绿带，五个组团”的整体结构框架，符合居住者对于家的设想。l 发展商隶属于江苏邗建集团，为小区的建设提供了质量保证和信誉的保证。2、项目劣势分析（W）l 周边环境不理想：小区位于新区的南端，处于新区的边缘地带。周边成熟的配套设施与小区有一定的距离，小区目前已经建成一期，小区自带的配套设施不多，业主的生活起居不很便利。l 小区的建筑规模较大，且有三面沿街，使得小区的沿街店面比较多。在小区的周边，商业氛围不浓，人流量不大，商业店铺的有效客户流小。根据调查，目前在售的项目中均存在着店铺销售困难的问题。在二期销售中，所面对的销售店面数量较多，占小区总店面数的2/3，这也在不同程度上的加大了销售的难度。l 从小区一期成功销售到二期的面市，中间相隔时间较长，也将流失掉部分小区一期所吸引到的准业主。3、项目机会分析（O）l 项目在销售推广之初，加大宣传力度，采用不同的宣传方式辅助宣传。提高小区售楼部的人流量，从而提高有效客流量，促进广大准业主对本项目的认知度。再以报纸广告的方式加强广大受众对小区认可度，从而促进小区的销售，提高小区的销售效率。4、项目威胁分析（T）l 小区的竞争对手众多。小区将于7月底8月上旬正式面向公众，而同时在售的和推出的项目较多。新区中有：金陵名府，仁恒公寓，通成山庄，项王小区、金色水岸、欧洲花园；城中有：恒佳花园，亚方花园，金鼎名座，项里花园二期；宿豫城区有：珠江花园，锦华名园，运河花园，京杭人家，天一苑。同时出现同质同价的竞争对手，必将分离众多的主客户，提高了小区销售的难度，延长了小区销售的周期。八、 天星花园价格策略1、定价策略除了进行常规性的定价，为突出楼盘价格的优势，还可以进行一系列的定价策略，考虑到本项目的特点，建议采取如下策略：1）、渗透定价策略开盘初期以较有竞争力的房价进入市场，并伴随大规模的促销活动，迅速打开销路，先发制人，阻止竞争者的进入，迅速打开市场，取得最大的市场占有率，此策略适合于入市初期。对于数量建议控制在10%以内，价格下降幅度建议控制在10%以内。2）、折扣定价策略折扣定价策略是不论采取何种付款方式，均给予购买者部分价格优惠以吸引顾客购买，主要采取以下几种形式：（1）时间折扣：为刺激购买者一次性付款，加快资金回笼，可对一次性付款进行最大的折扣处理。（2）数量折扣：根据顾客购买房屋的数量多少给予大小不等的折扣，数量越多，折扣越大。3）、“特价单位”策略以部分位置极差且难以销售的单位以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。4）、消化风险单位定价策略在一定时期对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。2、价格实施策略1）、投石问路 实施时间：售楼处建好、售楼人员进场之时 实施要点：对楼盘进行广告宣传和现场包装，吸引买家前往现场了解。不向购楼人士提供具体的楼价表，只是通过部分宣传资料及现场气氛感染购楼人士，有意向购买的客户可留下诚意金。正式开盘时以抽签的形式让客户去挑选单位，如果客户挑选不到合意单位或价格无法接受，诚意金可退还。配合措施：售楼处修建大气，与楼盘品质相符；一期现楼可供参观；开盘价低于预期均价；优点：迅速聚集人气，并通过制造神秘感，扩大楼盘知名度；根据诚意金的数量可推断楼盘在市场上的定位与客户对楼盘的欢迎程度，因此可在开盘之前更加了解市场反应，及时对销售价格作出适度的调整。2）、限量折价制订价格折扣的时间，吸引客户在折扣期间购买，主要针对两类客户：一是普通购房客户，通过大众媒体得知；另一类是特定的对象，例如关系客户。实施要点：