房地产司法鉴定估价报告.doc

房地产司法鉴定估价报告估价报告编号：深国策评字CD2017010069SS号估价项目名称：成都市双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号住宅房地产市场价值评估估价委托人：成都高新技术产业开发区人民法院房地产估价机构：深圳市国策房地产土地估价有限公司注册房地产估价师：赵 麟 注册号：5120130053李 欢 注册号：5120080053估价报告出具日期：2017年1月17日防伪编码：20170102784防伪查询请登录“国策评估”网站：致估价委托人函成都高新技术产业开发区人民法院：承蒙委托，我公司对帅安伟单独所有的位于成都市双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号住宅房地产市场价值进行了评估。估价目的是为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据。我公司注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据有关法律法规和标准，经过实地查勘与市场调查，选用比较法进行认真的分析和测算，确定估价对象在价值时点2017年1月13日的市场价值为：RMB76.1万元，大写：人民币柒拾陆万壹仟元整（取整到千位）。估价结果明细表合同签约备案号买受人房屋地址结构总楼层所在楼层设计用途建筑面积（）评估单价(元/)市场价值(万元)382616帅安伟双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号剪力墙1914住宅130.165,85076.1特别提示：估价委托人未提供估价对象住宅用房分摊的国有土地使用证，根据注册房地产估价师实地调查和收集到的资料，估价对象所在小区为2012年新建商品住宅小区，本次评估假设估价对象住宅用房分摊的土地用途为住宅，使用权类型为出让，若与土地管理部门最终确认不符，应调整评估结果直至重新评估。估价委托人提供的商品房买卖合同摘要未显示估价对象涉及的抵押及查封情况，本次评估不对估价对象涉及的抵押及查封情况发表意见，根据四川省房地产司法鉴定指导意见，本次评估不考虑抵押权及查封情况对估价对象价值的影响。本次估价涉及的估价对象的产权信息以估价委托人提供的商品房买卖合同摘要为准。深圳市国策房地产土地估价有限公司法定代表人：（注册房地产估价师）二一七年一月十七日目录估价师声明1估价假设和限制条件2估价结果报告4一、估价委托人4二、房地产估价机构4三、估价目的4四、估价对象4五、价值时点6六、价值类型6七、估价原则6八、估价依据7九、估价方法8十、估价结果8十一、注册房地产估价师9十二、实地查勘期9十三、估价作业期9附件10（一）成都高新技术产业开发区人民法院委托评估函10（二）商品房买卖合同摘要复印件10（三）估价对象位置示意图10（四）估价对象实地查勘情况和相关照片10（五）可比实例位置图和外观照片10（六）专业帮助情况和相关专业意见10（七）房地产评估机构营业执照、资格证书复印件10（八）房地产估价人员注册证书复印件10估价技术报告11一、估价对象描述与分析11二、市场背景描述与分析13三、最高最佳利用分析15四、估价方法适用性分析16五、估价测算过程17六、估价结果确定21 估价师声明我们郑重声明：一、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中列示的假设和限制条件的限制。三、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。四、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语标准及四川省房地产司法鉴定指导意见的规定进行估价工作，撰写估价报告。估价假设和限制条件一、估价假设条件（一）一般性假设1、注册房地产估价师对估价委托人提供的有关情况和资料进行了必要的关注，但我们并非确权部门，无法对该权属文件进行查证和确认，无理由怀疑估价委托人提供的有关情况和资料的真实性，本次评估以估价委托人向本公司提供的有关情况和资料是真实、完整、有效的为假设前提。2、注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘，估价对象房屋建筑面积与商品房买卖合同摘要复印件记载建筑面积大体相当，评估时我们以商品房买卖合同摘要复印件所记载数据为准进行相关说明和测算。3、注册房地产估价师以估价需要为限对估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的查勘仅限于其外观和使用状况，并未进行结构测量和设备测试以确认估价对象是否存在结构性损坏或其他缺陷，已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）自愿交易的买卖双方；（2）有一段合理的洽谈时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；（3）估价对象可以在公开市场上自由转让，买卖双方之间无任何利害关系；（4）在此期间房地产市场基本保持稳定；（5）不考虑特殊买家的额外出价；5、估价对象为“蜀镇锦丽湾”部分物业，应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。6、本次评估以估价对象能够按照价值时点时完整的物质实体状况、权益状况及法定用途持续使用为假设前提。7、根据四川省房地产司法鉴定指导意见，确定本次评估价值时点为实际查勘完成日2017年1月13日。（二）未定事项假设1、估价委托人提供的商品房买卖合同摘要未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查和，房屋建成年份为2012年，本次估价以估价对象于2012年建成为假设前提。2、估价委托人未提供估价对象住宅用房分摊的国有土地使用证，根据注册房地产估价师实地调查和收集到的资料，估价对象所在小区为2012年新建商品住宅小区，本次评估假设估价对象住宅用房分摊的土地用途为住宅，使用权类型为出让，若与土地管理部门最终确认不符，应调整评估结果直至重新评估。3、估价委托人提供的商品房买卖合同摘要未显示估价对象涉及的抵押及查封情况，本次评估不对估价对象涉及的抵押及查封情况发表意见，根据四川省房地产司法鉴定指导意见，本次评估不考虑抵押权及查封情况对估价对象价值的影响。（三）背离事实假设根据注册房地产估价师现场调查了解，截止价值时点，估价对象设定有租赁权，但估价委托人、出租人、承租人及其他相关利害人未向我公司提供租赁合同，相关租赁约定事项不详，经与估价委托人沟通确定，本次评估不考虑租约对估价对象价值的影响。（四）不相一致假设根据估价委托人提供的商品房买卖合同摘要记载，其地址为九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号，注册房地产估价师实地查勘地址为成都市双流区九江街道办事处五桐路13号“蜀镇锦丽湾”12幢1单元14层，未见估价对象房号，根据估价对象所在楼层已张贴房号的其他房屋可判断估价对象房号为1402号，本次评估确认实地查勘地址与商品房买卖合同摘要记载地址为同一地址，如二者不一致，本报告将作相应调整，甚至重新评估。敬请本报告使用者注意。（五）依据不足假设因估价委托人非买受人本人，注册房地产估价师未能核对商品房买卖合同摘要原件，本次评估以估价委托人提供的原件与复印件一致为假设前提。二、估价报告使用限制（一）本次估价报告估价结果仅为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据，按照既定目的提供给估价委托人使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。（二）本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年。若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。（三）本报告评估的市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。（四）本报告估价结果为价值时点下估价对象土地在现状规划条件、建筑物在现状成新度下的房地产正常市场价值，如估价对象设计用途、建筑面积或建筑物使用状况发生变化，估价结果需要做相应的调整直至重新评估。（五）本报告未考虑国家经济政策等发生变化或其他不可抗力时对估价对象的价值影响。（六）本报告评估的市场价值已包含估价对象（分摊）国有土地使用权价值。（七）未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表，否则将追究相应的法律责任。（八）本估价报告含若干附件，与报告书正文具同等法律效力，不可分割对待。估价结果报告一、估价委托人单位名称：成都高新技术产业开发区人民法院二、房地产估价机构单位名称：深圳市国策房地产土地估价有限公司住 所：深圳市福田区新闻路59号深茂商业中心16层A、B房资格等级：一级证书编号：粤建房估证字2015026 有效期限：2018年07月02日止法人代表：骆晓红分公司地址：成都市青羊区提督街建行大厦2410号联 系 人：梁国平联系电话：（028）86751780三、估价目的估价目的为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据。四、估价对象（一）估价对象范围本次评估的估价对象为成都市双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号住宅房地产及其占用范围内应分摊的国有出让住宅用地土地使用权。估价范围包括无法从建筑物剥离、与房屋使用功能相适应且影响建筑物使用价值的二次装修，不包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。（二）土地基本状况1、土地权益状况如下：估价委托人未提供估价对象住宅用房分摊的国有土地使用证，根据注册房地产估价师实地调查和收集到的资料，估价对象所在小区为2012年新建商品住宅小区，本次评估假设估价对象住宅用房分摊的土地用途为住宅，使用权类型为出让。2、土地实物状况座落成都市双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号四至估价对象所在小区宗地南临草金路，北、西、东均临其他规划道路形状呈较规则多边形，较便于利用地形地势地势平坦，便于使用地质条件所在宗地地质条件良好，适合建筑土壤状况土壤未受污染 基础设施完备程度宗地外六通（给水、排水、通电、通路、通讯、通天然气），宗地内六通一平用途住宅用地开发程度地上已建成住宅物业备注估价对象土地实物状况根据估价对象所在小区宗地实物状况描述（三）建筑物基本情况1、建筑物权益状况合同签约备案号房屋地址买受人出卖人共有情况房屋总层数所在层数建筑面积（）设计用途签约备案时间382616双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号帅安伟成都市华兴住宅房地产开发有限公司单独所有1914130.16住宅2013-12-09 15:07:322、建筑物实物状况名称蜀镇锦丽湾记载地址九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号实地查勘地址成都市双流区九江街道办事处五桐路13号“蜀镇锦丽湾”12幢1单元14层（注册房地产估价师现场查勘未见估价对象房号，根据估价对象所在楼层已张贴房号的其他房屋可判断估价对象房号为1402号）建筑面积130.16设计用途住宅总楼层19所在楼层14建筑结构剪力墙层高约3米户型3室2厅1厨2卫，布局一般，户型一般平面布局平面形状较规则临街状况不临街建成年代2012年通风.采光通风采光较好装修状况外墙面贴墙砖内装修情况为：入户安装防盗门，室内安装木门、塑钢窗。客厅、餐厅：地面地砖，内墙面贴墙纸（艺术电视背景墙），天棚刷乳胶漆；卧室：地面铺地砖，内墙面贴墙纸，天棚刷乳胶漆；厨房及卫生间：地面铺地砖，内墙面贴墙砖到顶，天棚为铝扣板吊顶设施设备2部电梯；光纤、电话、网络综合布线；消防栓维护保养状况维护保养较好，九成新，属完好房利用现状出租项目配套地下停车场物业管理专业物管备注/（四）他项权利设立情况1、估价委托人提供的382616号商品房买卖合同摘要未显示估价对象涉及的抵押及查封情况，本次评估不对估价对象涉及的抵押及查封情况发表意见。2、根据注册房地产估价师现场调查了解，估价对象目前出租，存在租赁权。3、除此之外，未发现估价对象有其他他项权利。（五）区位状况描述名称蜀镇锦丽湾位置状况坐落双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号方位位于成都市双流区九江街道办事处，草金路北侧与重要场所(设施)距离距双流区政府直线距离约7公里，距离永康森林公园直线距离约1.2公里所在楼层14朝向坐北朝南交通状况道路状况区域内有草金路（双向）六车道，道路状况较好，交通流量较大出入可利用交通工具有521、836、208、840等多路公交车及出租车可搭乘交通管制情况无交通管制停车方便程度停车位较充足，停车较便利外部配套设施状况基础设施供水、供电、供气、通信等基础设施完备公共服务设施有五桐幼儿园、全兴北路小学、成都市礼仪职业中学等教育配套设施；有建设银行、工商银行、民生银行、农业银行等银行网点；有通江医院、马家寺社区卫生站等医疗配套设施；有华宇超市、福临门超市、天下怡家超市等购物场所，配套设施齐全。环境状况自然环境自然环境较好人文环境人文环境一般景观无特殊景观居住聚集度周边有蜀镇锦云阁、蜀镇锦翰园、蜀镇锦悦府等住宅小区，居住聚集度较高五、价值时点根据四川省房地产司法鉴定指导意见，确定本次评估价值时点为实际查勘完成日2017年1月13日。六、价值类型（一）价值类型本次的房地产评估的价值类型为房地产市场价值。（二）价值定义市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。七、估价原则（一）独立、客观、公正原则要求注册房地产估价师和房地产估价机构站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。（二）合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。（三）价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。（四）替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的。即估价不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵制而趋于一致。（五）最高最佳利用原则评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。在选择估价对象的最高最佳利用时需要同时满足四个条件：一是法律上允许；二是技术上可能；三是财务上可行；四是价值最大化。八、估价依据（一）估价所依据的有关法律、法规和部门规章1、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号，2007年10月1日起施行）2、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号，2004年8月28日修订）3、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号，2007年8月30日修订）4、中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第256号，1999年10月1日起施行）5、中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第055号，1990年5月19日起施行）（二）估价采用的技术规程1、中华人民共和国国家标准GB/T502912015房地产估价规范2、中华人民共和国国家标准GB/T 50899-2013房地产估价基本术语标准3、四川省住房和城乡建设厅关于印发房地产司法鉴定评估指导意见（试行）的通知（川建房发201189号文件）（三）估价委托人及相关单位提供的有关资料1、成都高新技术产业开发区人民法院委托评估函2、商品房买卖合同摘要复印件（四）房地产估价机构和注册房地产估价师所搜集掌握的有关资料1、注册房地产估价师现场查勘获得的估价对象实况资料2、成都市双流区房地产市场租售价格调查及有关信息九、估价方法（一）估价方法名称及定义1、比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。2、收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。3、成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。4、假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。（二）估价方法适用性分析注册房地产估价师在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查勘后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准房地产估价规范和房地产估价基本术语标准，经过反复研究，考虑估价对象作为住宅用房，区域内与之类似的住宅用房交易市场活跃，成交案例较多且案例较易收集，故本次估价可选用比较法；估价对象可以出租，但其租金多包含家具家电，估价师无法准确剥离出住宅房地产的净租金，因此本次估价不采用收益法；成本法主要适用于房地产市场交易量较少及市场发展不成熟的地区，对求取估价对象价值适用性较差，本次评估不采用成本法进行估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，估价对象为已建成房屋且正常使用，本次评估不采用假设开发法进行估价。因此本次评估选取比较法作为评估估价对象住宅用房的基本评估方法。十、估价结果我公司注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据有关法律法规和标准，经过实地查勘与市场调查，选用比较法进行认真的分析和测算，确定估价对象在价值时点2017年1月13日的市场价值为：RMB76.1万元，大写：人民币柒拾陆万壹仟元整（取整到千位）。具体估价结果见下表：估价方法测算结果汇总表估价方法及结果测算结果估价结果比较法单价（元/m2)总价（万元）单价（元/m2)总价（万元）估价对象5,85076.15,85076.1十一、注册房地产估价师姓 名注 册 号签 名签名日期李 欢5120080053赵 麟5120130053十二、实地查勘期二一七年一月十三日十三、估价作业期二一六年十二月三十日至二一七年一月十七日附件（一）成都高新技术产业开发区人民法院委托评估函（二）商品房买卖合同摘要复印件（三）估价对象位置示意图（四）估价对象实地查勘情况和相关照片（五）可比实例位置图和外观照片（六）专业帮助情况和相关专业意见（七）房地产评估机构营业执照、资格证书复印件（八）房地产估价人员注册证书复印件估价技术报告一、估价对象描述与分析（一）实物状况描述与分析1、土地实物状况座落成都市双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号四至估价对象所在小区宗地南临草金路，北、西、东均临其他规划道路形状呈较规则多边形，较便于利用地形地势地势平坦，便于使用地质条件所在宗地地质条件良好，适合建筑土壤状况土壤未受污染 基础设施完备程度宗地外六通（给水、排水、通电、通路、通讯、通天然气），宗地内六通一平用途住宅用地开发程度地上已建成住宅物业备注估价对象土地实物状况根据估价对象所在小区宗地实物状况描述2、建筑物实物状况名称蜀镇锦丽湾记载地址九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号实地查勘地址成都市双流区九江街道办事处五桐路13号“蜀镇锦丽湾”12幢1单元14层（注册房地产估价师现场查勘未见估价对象房号，根据估价对象所在楼层已张贴房号的其他房屋可判断估价对象房号为1402号）建筑面积130.16设计用途住宅总楼层19所在楼层14建筑结构剪力墙层高约3米户型3室2厅1厨2卫，布局一般，户型一般平面布局平面形状较规则临街状况不临街建成年代2012年通风.采光通风采光较好装修状况外墙面贴墙砖内装修情况为：入户安装防盗门，室内安装木门、塑钢窗。客厅、餐厅：地面地砖，内墙面贴墙纸（艺术电视背景墙），天棚刷乳胶漆；卧室：地面铺地砖，内墙面贴墙纸，天棚刷乳胶漆；厨房及卫生间：地面铺地砖，内墙面贴墙砖到顶，天棚为铝扣板吊顶设施设备2部电梯；光纤、电话、网络综合布线；消防栓维护保养状况维护保养较好，九成新，属完好房利用现状出租项目配套地下停车场物业管理专业物管备注/分析结论：估价对象实际土地开发程度已达到宗地外六通（给水、排水、通电、通路、通讯、通天然气），宗地内六通一平。估价对象建筑物整体规划及设计合理，能够满足居住需要。已达到住宅使用的基本条件。（二）权益状况描述与分析1、土地权益状况 估价委托人未提供估价对象住宅用房分摊的国有土地使用证，根据注册房地产估价师实地调查和收集到的资料，估价对象所在小区为2012年新建商品住宅小区，本次评估假设估价对象住宅用房分摊的土地用途为住宅，使用权类型为出让。2、建筑物权益状况合同签约备案号房屋地址买受人出卖人共有情况房屋总层数所在层数建筑面积（）设计用途签约备案时间382616双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号帅安伟成都市华兴住宅房地产开发有限公司单独所有1914130.16住宅2013-12-09 15:07:32租赁或占用情况：目前出租，存在租赁权他项权利设立情况：估价对象未设定抵押权3、权益状况分析结论：估价对象产权明晰，至价值时点，估价对象设定有租赁权。估价委托人提供的商品房买卖合同摘要未显示估价对象涉及的抵押及查封情况，本次评估不对估价对象涉及的抵押及查封情况发表意见。根据本次估价目的未考虑租赁权、抵押权和查封情况对估价对象价值的影响。（三）区位状况描述与分析1、估价对象周边配套设施一览表名称蜀镇锦丽湾位置状况坐落双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号方位位于成都市双流区九江街道办事处，草金路北侧与重要场所(设施)距离距双流区政府直线距离约7公里，距离永康森林公园直线距离约1.2公里所在楼层14朝向坐北朝南交通状况道路状况区域内有草金路（双向）六车道，道路状况较好，交通流量较大出入可利用交通工具有521、836、208、840等多路公交车及出租车可搭乘交通管制情况无交通管制停车方便程度停车位较充足，停车较便利外部配套设施状况基础设施供水、供电、供气、通信等基础设施完备公共服务设施有五桐幼儿园、全兴北路小学、成都市礼仪职业中学等教育配套设施；有建设银行、工商银行、民生银行、农业银行等银行网点；有通江医院、马家寺社区卫生站等医疗配套设施；有华宇超市、福临门超市、天下怡家超市等购物场所，配套设施齐全。环境状况自然环境自然环境较好人文环境人文环境一般景观无特殊景观居住聚集度周边有蜀镇锦云阁、蜀镇锦翰园、蜀镇锦悦府等住宅小区，居住聚集度较高2、区位状况及未来发展趋势分析地理位置：成都市位于四川省中部，四川盆地西部，介于东经1025410453和北纬3005 3126之间，全市东西长192公里，南北宽166公里。东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，南面与眉山市相连，西南与雅安市、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤。自然资源：成都市辖区建成区面积604.1平方公里。成都市降水丰沛，年均水资源总量为304.72亿立方米，其中地下水31.58亿立方米，过境水184.17亿立方米。成都市地处亚热带湿润地区，地形地貌复杂，自然生态环境多样，生物资源十分丰富。据初步统计，仅动、植物资源就有11纲、200科、764属、3000余种。矿产资源也较为丰富，一是种类繁多，已探明的有铁、钛、钒、铜、铅、锌、铝、金、银、锶、稀土等金属矿产以及钙芒销、蛇纹石、石膏、方解石、石灰石、大理石、煤、天然气等非金属矿产资源60多种；二是分布相对集中，全市有大小矿产地400余处，多属矿产资源分布相对集中。；三是共生矿多。城市由来：成都，简称蓉，是四川省的省会，承载着三千余年的历史。1950年成都为川西行署驻地，1952年起成为四川省省会，1993年被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通、通讯枢纽，是设立外国领事馆数量最多、开通国际航线数量最多的中西部城市。行政区划和人口：成都市目前共辖9区、6县，代管4个县级市。分别为：武侯区、锦江区、青羊区、金牛区、成华区、温江区、新都区、青白江区、龙泉驿区；郫县、双流县、金堂县、蒲江县、新津县、大邑县；邛崃市、崇州市、彭州市、都江堰市。2014年末全市常住人口1365.3万人，年末全市户籍人口1130.2万人，人口自然增长率4.65。全市符合政策生育率94.3%。城市发展定位：成都是四川省省会，全省政治、经济、文化中心，我国西南地区的科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，是重要的旅游中心城市和国家级历史文化名城。双流区：双流区是成都市辖区，古称广都，西汉置广都县，隋改双流县，以蜀都赋中“带二江之双流”得名，2015年改置双流区，位于成都市西南部，东连龙泉驿区和简阳市，南接眉山市仁寿县和彭山区，西邻新津县和崇州市，北靠温江区、青羊区、武侯区及锦江区。区政府驻东升街道。未来发展趋势分析：双流区撤县设区，未来资源配置更优厚，城市化更高，经济将更强盛，预计未来双流区房地产市场随着区域经济的增长将呈现较好的发展态势。二、市场背景描述与分析（一）宏观经济分析据成都市统计局有关负责人介绍，2016年前三季度成都地区生产总值完成8598亿元，按可比价格计算，同比增长7.5%，增速与上半年持平，比前三季度全国平均增速高0.8个百分点，与全省前三季度增速持平。分产业看，第一产业实现增加值373.7亿元，同比增长3.9%；第二产业实现增加值3623.9亿元，同比增长7.1%；第三产业实现增加值4600.4亿元，同比增长8.1%。三次产业结构为4.3:42.2:53.5。1、农业方面2016年前三季度成都农业增加值同比增长3.9%，增速比上半年提高0.5个百分点。成都经济作物生产规模持续扩大，蔬菜及食用菌种植面积同比增长2.7%。小春粮食总产量达到54.8万吨，同比下降1.8%，降幅比去年同期收窄5.1个百分点；生猪出栏523.8万头，同比下降4.2%；牛出栏5.8万头，同比增长0.8%；羊出栏85.6万头，同比减少1.7%；家禽的出栏数5846.6万只，同比增加1.7%。2、工业方面2016年前三季度成都规模以上工业增加值同比增长7.2%，增速比上半年加快0.8个百分点。全市规模以上工业企业产销率达到95.7%。分经济类型看，国有控股企业增加值同比增长3.5%，集体企业同比增长13.9%，股份制企业同比增长7.4%，“三资”企业同比增长6.9%。成都八大特色优势产业前三季度增加值同比增长5.5%。其中，建材产业增长最快，同比增长18.5%；汽车产业增长13.7%，增速比上半年提高5个百分点；食品饮料烟草产业下降3.6%，降幅比上半年收窄2.4个百分点；电子信息产业增长6%，增速比上半年回落1.7个百分点。成都高技术产业前三季度增加值同比增长7.1%，其中航空航天器制造业增长9.8%。3、服务业方面2016年前三季度成都服务业增加值同比增长8.1%，占地区生产总值的比重为53.5%，比去年同期提高0.1个百分点。其中，金融业增加值同比增长7.5%。截至9月末，成都全辖区金融机构各项人民币存款、贷款余额分别为31355亿元、24594亿元，同比分别增长6.7%、13.1%，增速比上半年分别回落3.9个百分点、提高0.7个百分点。成都房地产业去库存效应进一步显现。前三季度，成都商品房销售面积2590万平方米，同比增长20.4%，其中住宅销售面积同比增长25.5%。前三季度商品房销售额1899.1亿元，同比增长30.8%，其中住宅销售额同比增长37.8%。截至9月末，成都住宅待售面积428.8万平方米，同比下降17.5%，比6月末减少14.4万平方米。4、投资方面2016年前三季度成都完成固定资产投资6255.8亿元，同比增长13.9%，增速与上半年持平，投资总量继续位居全国副省级城市第一。分产业看，第一产业完成投资133.9亿元，同比增长155.8%；第二产业完成投资1632.6亿元，同比增长34.1%，其中工业投资1629.6亿元，同比增长35.6%；第三产业完成投资4489.2亿元，同比增长6.3%。其中，房地产开发投资1998.8亿元，同比增长6.1%。5、物价方面2016年前三季度成都居民消费价格同比上涨1.9%，涨幅比上半年回落0.1个百分点。分类别看，食品烟酒价格同比上涨4.3%，衣着同比下降1.2%，居住同比上涨1.5%，生活用品及服务同比上涨0.5%，交通和通信同比下降1.2%，教育文化和娱乐同比上涨2.5%，医疗保健同比上涨2.4%，其他用品和服务同比上涨3.6%。工业出厂者价格指数（PPI）为98.8，降幅比上半年收窄0.6个百分点，在8月份结束连续50个月的下降态势。（二）成都市房地产市场总体运行情况1、房地产开发投资完成情况2015年，成都市房地产开发投资完成2442.0亿元，比上年增长10.0%。含预售在内的商品房销售面积3019.4万平方米，增长2.3%，其中住宅销售面积2474.6万平方米，下降0.1%。实现商品房销售额2066.2亿元，下降0.3%，其中住宅销售额1620.8亿元，增长0.2%。2、房地产市场供给情况2016年上半年成都市新增商品住宅合计供应面积7,639,619，成交 13,238,016万，供求比为 0.57。从月度来看，供应面积最多的分别在4月和6月，成交面积在3-6月相对稳定，月度成交均价波动较小，在6月有较大涨幅，但总体呈现上涨趋势。2016年上半年成都市商品住宅房源面积19,053,019，郊区供应量为13,005,480万，主城区为6,047,539，2016年上半年，双流、城东、龙泉区域在供应量中占比排名前三位，比例依次为 19%、13%、11%。3、房地产市场销售情况2016年以来，通过系列政策调整，成都住房市场已逐步走向健康水平，成交量呈现较为均衡的态势，同比去年总体成交量有比较稳定的增长。另一方面，今年以来住宅成交均价呈现稳步上升的趋势，尤以主城区增长明显，已连续7个月正向增长，总体涨幅达到6.19%。进入到7月，成都主城区月均价正式突破1.1万元/平方米。（三）成都市住宅房地产市场分析截止7月份，经过市场的持续调整，成都住房市场的库存积压情况已经得到很大的缓解。据四川中原数据显示，截至7月底，成都市住宅存量面积已经降至2,000万平方米至1,991.47万，同比去年同期下降6.88%（去年同期为2,138万平方米）。（四）项目周边区域住宅房地产市场分析估价对象区域有蜀镇锦云阁、蜀镇锦翰园、蜀镇锦悦府等住宅小区，居住聚集度较高，区域内公共配套完善，交通较便捷，预计未来区域内房地产市场发展较好。三、最高最佳利用分析所谓最高最佳使用是指房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。估价对象的最高最佳使用状况，应包括最佳的用途、规模和档次，并应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。当估价对象已为某种利用时，应从维持现状、更新改造、改变用途、改变规模、重新开发及它们的某种组合或其他特殊利用中分析、判断何种利用为最高最佳利用。经过研究分析，我们认为估价对象按照设计用途，即作为住宅用途使用为其最高最佳利用方式，这是因为：1、法律上允许（规划及相关政策法规许可）对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。估价对象合同约定设计用途为住宅用房。本次估价目的是为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据，应以合法原则为基础，从现有资料上看，估价对象从法律上暂时不具备更新改造、改变用途、规模或重新开发再利用的可能，故估价对象按照其设计用途在法律上是允许的。2、技术上可能对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现。如果是技术上达不到的，应被淘汰。估价对象设计用途为住宅用房，其规模、空间布局、设施设备、装饰装修、功能效果适合作为住宅用房使用。故估价对象不做任何改变，按照设计用途使用在技术上是非常适宜的。3、财务上可行对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验，只有收入价值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。估价对象位于成都市双流区“蜀镇锦丽湾”，区域内住宅聚集度较高，其能产生的潜在收入大于其投入的管理费用，财务上是可行的。4、价值最大在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。估价对象作为住宅用房使用方式能够实现价值的最大化。5、在估价方法中的应用即在房地产估价过程中应遵循最高最佳使用原则。本次评估拟采用比较法进行测算，在测算过程中，以估价对象按照设计用途使用作为前提，重要参数的确定是以估价对象按照设计用途使用为基础确定的，以使估价对象市场价值得到充分体现。通过以上分析，我们确定估价对象的最高最佳用途为其设计用途，即住宅用途。四、估价方法适用性分析估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查勘后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准房地产估价规范和房地产估价基本术语标准，经过反复研究和综合考虑，选取比较法作为本次估价的基本方法。（一）选取方法的理由比较法：比较法主要用于房地产市场发达，有充足的具有替代性的房地产交易实例的地区。估价对象位于双流区，区域内住宅聚集度较高，所属区域房地产市场交易活跃，市场化程度高，较易收集相关可比实例。另有条件选用比较法进行估价的,应以比较法为主要的估价方法。因此本次估价可采用比较法。比较法的估价思路和技术路线如下：（1）选择可比案例选择可比案例时，应符合以下要求（与待估房地产比较）用途相同属于正常交易房地产状况各因素相近估价期日接近统一价格基础（2）进行交易情况、交易日期、房地产状况（权益、区位、实物）等因素修正（3）求取估价对象比较价值（二）未选取其他方法的理由（1）收益法：收益法适用于有现实收益或潜在收益的土地或房地产估价。估价对象可以出租，但其租金多包含家具家电，估价师无法准确剥离出住宅房地产的净租金，因此本次估价不采用收益法。（2）成本法：成本法主要适用于房地产市场交易量较少及市场发展不成熟的地区。按照房地产估价规范中有关估价方法的选用要求，在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。估价对象所属区域市场化程度高，具有采用比较法进行估价条件，因此本次评估未采用成本法进行测算。（3）假设开发法：假设开发法适用于具有开发投资价值或再开发潜力的房地产。估价对象为已建成物业，且处于正常运营状态，不符合假设开发法应用条件及适用范围。五、估价测算过程本次评估中运用的公式比较法Pi=PABCDE+FP=（Pi权重系数）式中：P待估房地产评估价格 A交易情况修正系数Pi待估房地产比较价值 B市场状况调整系数P可比交易实例价格 C区位状况修正系数 D实物状况修正系数 E权益状况修正系数 F-楼层修正值（一）估价对象住宅用房的测算说明 运用比较法的测算说明（1）选择可比实例根据估价对象房地产的具体情况,经注册房地产估价师对房地产市场进行调查,根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定A、B、C三个可比实例（价格单位为人民币元/）。估价对象与可比实例具体情况详见下表：项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C楼盘名称蜀镇锦丽湾蜀镇锦丽湾蜀镇锦丽湾蜀镇锦丽湾项目坐落五桐路13号五桐路13号五桐路13号五桐路13号成交价格（元/）-5,4505,3505,550交易时间2017年1月13日2016年12月2016年11月2016年12月交易情况-正常正常正常付款方式一次性一次性一次性一次性税费负担方式买卖双方各自正常负担买卖双方各自正常负担买卖双方各自正常负担买卖双方各自正常负担完损程度完好房完好房完好房完好房建筑面积()130.16131130131户型3室2厅1厨2卫3室2厅1厨2卫3室2厅1厨2卫3室2厅1厨2卫临街状况不临街不临街不临街不临街所在楼层14141311通风、采光通风、采光较好通风、采光较好通风、采光较好通风、采光较好层高（米）3333装修档次普通装修清水清水简单装修朝向南南南东小区配套设施地下停车场地下停车场地下停车场地下停车场景观绿地绿地绿地绿地物业管理专业物管专业物管专业物管专业物管（2）建立比较基础在收集可比实例的过程中，估价人员了解到：可比实例A、B均为未装修的空房，可比实例C为已装修的空房，均不包含家具家电；成交价均为一次性付款的金额；均在常规融资条件下的价格；税费由买卖双方各自正常承担；计价单位为元/建筑平方米。综上所述，估价对象与可比实例具有统一的比较基础。（3）比较因素条件说明估价对象与可比实例的各影响因素条件详见下表：项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C楼盘名称蜀镇锦丽湾蜀镇锦丽湾蜀镇锦丽湾蜀镇锦丽湾项目坐落五桐路13号五桐路13号五桐路13号五桐路13号成交价格（元/）-5,4505,3505,550交易时间2017年1月13日2016年12月2016年11月2016年12月交易情况-正常正常正常付款方式一次性一次性一次性一次性税费负担方式买卖双方各自正常负担买卖双方各自正常负担买卖双方各自正常负担买卖双方各自正常负担区位状况居住聚集度较好较好较好较好交通便捷度较好较好较好较好环境优劣度较好较好较好较好道路通达度较好较好较好较好公共服务设施完备程度完善完善完善完善交通管制无交通管制无交通管制无交通管制有交通管制权益状况土地使用权类型出让出让出让出让规划限制条件商住混合区商住混合区商住混合区商住混合区实物状况完损程度完好房完好房完好房完好房建筑面积()130.16131130131户型一般一般一般一般临街状况不临街不临街不临街不临街通风、采光较好较好较好较好层高3-4米3-4米3-4米3-4米装修档次普通装修清水清水简单装修朝向南南南东小区配套设施较齐全较齐全较齐全较齐全物业管理专业物业管理专业物业管理专业物业管理专业物业管理景观绿地绿地绿地绿地所在楼层14141311（4）修正系数确定：市场状况调整系数的确定价值时点与可比实例A、B、C的交易时间较接近，至价值时点市场状况变化较小，无需进行交易时间修正，即确定价值时点与可比实例A、B、C的交易时间修正系数均为100。交易情况修正系数的确定估价对象与可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正，即估价对象与可比