房地产企业社会信用评价指标体系的完善与应用.doc

房地产企业短期偿债能力指标评析 摘要：企文章结合房地产企业的特点指出在分析房地产企业的短期偿债能力时所用指标存在的不足。关键词：房地产企业；偿债能力；评析 房地产行业现在已经成为中国经济的支柱产业，对经济的发展和经济结构的调整都发挥着越来越重要的作用。因为房地产企业是一种主要靠负债经营的企业形式，具有一定的风险，由此越来越多的相关利益主体关注于房地产企业的偿债能力，例如：股东及潜在投资者需要评价企业的偿债能力；企业管理者需要对企业进行财务分析，以改善和提高经营成果；金融机构在发放贷款前要对其资信及偿债能力进行考核；企业客户也需要对企业履行偿还债务的能力进行分析；政府部门需要对企业进行财务分析，尤其侧重于评价性分析和监察性分析。因此，结合房地产企业经营特点和财务管理实践经验，对其偿债能力进行分析和评价，总结出房地产企业短期偿债能力指标存在的不足具有重要的意义。 一、房地产企业的特殊性 （一）高负债率 目前我国房地产企业的资产负债率非常高，通常超过70，国家统计局发布的数据显示，2005年，我国房地产开发企业平均的资产负债率为72.7%，也就是说，一个房地产项目在最初的开发中，自有资金不到30%，所以，房地产企业极度依赖银行资金，同时也引发了其巨大的偿债风险。因此，在分析偿债能力时，要建立企业偿债风险的预警机制，动态的监控企业偿债风险 （二）开发建设周期长，投资数额大 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金，固有的内在风险较高，而且市场瞬息万变、竞争十分激烈导致市场和环境风险加大；政府重视宏观和微观政策调控导致政策风险因素增加。 （三）存货价值大 由于房地产企业的存货主要包括尚未完工的各种土地、房屋等开发产品以及各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品。与普通企业相比，房地产企业的存货具有单个存货价值巨大，存货的成本与市值相差较大等特点。 二、流动比率评析 流动比率是流动资产除流动负债的比率，企业能否偿还短期债务，主要看有多少短期债务，以及多少可变现偿债的流动资产，流动资产主要包括货币资金、应收债权以及存货等，从债权人角度看，流动比率越高越好，因为流动比率越高，债权越有保障，借出的资金越安全；从经营者和所有者角度看，并不一定要求流动比率越高越好，根据经营需要，进行负债经营也是现代企业经营的策略之一。 （一）流动比率并没有真正和充分地显示出企业向金融机构借贷的实力以及额度 企业持有现金的目的，主要是为了防范由于现金流入不足以弥补现金支出情况下的现金短缺情况，但由于现金的特点使大多数企业尽量减少现金存量，有时会出现现金余额无法维持应有水平的情况，在这种情况下多数企业会向金融机构借款。在流动比率中没有反映出影响变现能力的表外因素，如果房地产公司的实力很强，在行业内部具有很高的地位，且其有着很好的偿债能力的声誉的话，即使其出现临时的资金不足，也可以通过向银行借贷等方法获得资金解决临时资金短缺问题，这些都没有在流动比率中体现。 （二）历史成本不能正确反映企业的短期偿债能力 企业流动资产的一个很重要的组成部分是存货，在房地产企业这一特点更明显，存货在计价时通常采取历史成本原则，而正常情况下房地产公司的存货的成本与市价相差甚多，因此用历史成本作为计算流动比率的基础不能正确反映企业的短期偿债能力，企业应该在提高以存货成本为基础的流动比率的同时，也提供以存货市价计算的流动比率，使利益相关者更好的理解企业的短期偿债能力。 三、速动比率评析 速动比率是从流动资产中扣除存货部分，再除以流动负债，通常认为存货存在变现速度慢，在估价上存在着成本与合理市价相差悬殊的问题的特点，因此把存货从流动资产总额中减去来计算速动比率。但是在房地产企业中，存货在企业的流动资产中占有很大的比例，而且现有的经济环境下，作为企业主要存货的房产的变现能力很强，因此在计算房地产公司的速动比率时应该区别对待不同的存货，根据其变现能力来确定是否从流动资产中剔除，计算出的速动比率才能更好的反映企业的变现能力。 四、基本指标只考虑了存量因素而较少考虑流量因素 企业能否及时偿还债务的关键不在于账面利润而要看其有无现金，因为有利润的年份并不一定有多余的现金用于维持企业的发展和支付债务。因为企业以经营活动为主，投资活动和筹资活动作为不经常发生的辅助理财活动，其产生的现金流量在总现金流量中所占比重较低；企业如果在经营活动所取得的现金维持经营活动正常运转所必须的支出后，无力偿还债务，还需向外筹措资金的话，表明企业己陷入财务困境。 从上述分析中可以看出，目前我国在对房地产企业的短期偿债能力评价时所选用的指标上还存在一些不足，流动比率和速动比率的运用应该结合不同行业、不同企业的具体的特点，不能一刀切，只有这样，计算出的指标才能反映出房地产企业真正的短期偿债能力，为各利益相关者的决策提供正确的指引。 参考文献： 1、王洪卫,简德一.房地产经济学M.上海财经大学出版社,1997:12-58. 2、王建刚,周加来.房地产开发企业会计M.中国物资出版社,1998: