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虹桥银都C幢价格评估A幢一、项目基本概况地理位置：中山西路1001号/近安顺路总建筑面积：21,474平方米得房率：67%总楼层：19层总套数：147套主力单元面积范围：85235平方米二、办公部分售价评估1区域可比办公项目售价信息华闻国际2006/1010030021,40024,300数据来源：佑威量化统计系统数据统计截止日期：2008.1.12008.4.15l 华闻国际08年一季度销售均价24300元/平方米，较07年一季度同比上升23%；自2006年10月开盘以来，项目共去化28360平方米，尚剩余12084平方米；从售价和销售速度上看，该项目表现均比较低调；l 与周边住宅相比，华闻国际售价低于同区域豪宅（如虹桥府邸2008年1季度均价25000元/平方米），区域住宅和办公售价出现“倒挂”；l 究其原因，主要来自两个方面，一是华闻国际开发商自身对项目利润率要求不高，故定价偏低，二是华闻国际项目牵涉陈良宇案，在推广上比较低调；l 华闻国际剩余12000平方米的房源在今后仍将影响区域办公售价水平的提升。2本案项目办公部分售价评估1）.市场比较法评估将本案与华闻国际进行比较：影响因素权重本案项目华闻国际交通便捷度0.30 1.00 1.02景观因素0.15 1.00 1规模/物业组合0.05 1.00 1.03大厦硬件/规格0.40 1.00 1.05总体市场定位0.10 1.00 1得分1.00 1.00 1.0275现状售价（元/M2）23650 24300l 通过比较确定，本案项目办公部分现状售价水平约为23650元/平方米；l 考虑动态增长率，若本案项目二季度入市，售价可以获得6%左右的提升，达25100元/平方米。2）.收益法评估项目处于泛虹桥板块，周边入住办公客户主要由来自浙江等地的民营企业和虹桥商贸区部分客户的外迁，其租金水平可参照古北地区新落成的“古北财富”、“东瀛国际”等写字楼项目，约为$0.65元/平方米/天，按照区域每年6%的投资回报率计算：项目收益法售价=$0.65*6.95*365/6%=27500元/平方米对比收益法和市场比较法评估价格看，区域周边写字楼市场售价水平被低估，从长期看具有升值空间。3）.本案现状售价定位综合比较收益法价格和市场法价格，建议本案现状售价定位采用市场法水平，即25100元/平方米，理由如下：l 从宏观上看，上海08年13月份写字楼整体市场呈现量价低位成交的特征，企业购买办公楼的预期受到宏观经济政策紧缩的影响较大，08年办公楼后市是否被看好尚未可知；l 从区域内看，华闻国际尚剩余部分房源，预计售价和租金价格升幅和去化速度仍将保持低位水平，会影响区域办公楼整体市场价格提升；l
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