《房地产课件概论》PPT课件.ppt

房地产开发与经营,第一章 房地产的基本概念,一、房地产的概念（理解） 二、房地产的特性（掌握） 三、房地产的分类（了解） 四、房地产业（了解） 五、房地产开发与经营概念 （理解） 六、课程体系 （了解）,什么是“房地产” ？,房地产业与建筑业是一样的吗？,提 问：,怎样描述一房地产产品 ？,什么是房地产开发经营,一、什么是“房地产”？,从实物形态来看一种客观存在的物质形态 土地、建筑物、其他附属物 从经济形态（从法律层面）上来看：一种法律权利束 人们拥有房地产，是指人们对土地房屋拥有的权利，这些权利有法律赋予、同时在使用时也会受到法律的约束。,房地产概念的界定原则,房和地二者耦合不可分原则 一般只有承载用地才是构成房地产复合概念中的“地”,二、房地产的特性,价值量大 保值增值性 流动性差变现能力差 稀缺性区域性 相互影响性 易受限制型,价值量大 房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价值高，其价值大即总体价值大。,保值增值性 由于对房地产本身进行的投资改良、通货膨胀、需求增加、外部经济等因素的影响使房地产具有保值增值的特点。对房地产本身进行的投资改良、通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值。其中，通货膨胀使房地产保值而非增值。,例如，某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2。1年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了( )万元。 A40 B100 C160 D200,答：由于通货膨胀引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值，20002%=2040万元，这里多出的40万元不是真正的增值，而是保值， 所以实际增值=2200-2040=160万元。,流动性差 房地产由于价值高大，加上不可移动性和独一无二性，使得同一宗房地产的买卖不频繁，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款；如果要快速变现，只有相当幅度的降价。,稀缺性区域性 由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。房地产供给有限性的本质，不在于土地总量有限和面积不能增加,主要是由于房地产的不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处。,相互影响性 相互影响性指的是房地产对周围土地使用的相互作用。房地产的价格往往受相邻房地产状况的影响。如新住宅座落在较旧的住宅区，在其他情况相同的情况下，其价格往往低于座落在较新住宅区的房地产。,易受限制性 由于房地产具有不可移动、相互影响的特性，世界上任何国家和地区对房地产的使用和支配都有一些限制。政府对房地产的限制一般是通过管制权、征税权、征收权、充公权4种特权来实现的。,三、房地产的分类,土地的分类 房屋的分类,土地的分类,按开发程度，可分为： 过生地：是不具备城市基础设施的土地； 毛地：指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。 熟地：熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。,土地的分类,按是否具有建筑用途，可分为： 建筑用地和非建筑用地。 根据我国城市用地分类与规划建设用地标准，城市用地分为： 居住用地；公共设施用地；工业用地；仓储用地；对外交通用地；道路广场用地；市政公用设施用地；绿地；特殊用地。,房屋的分类,按建筑结构的不同，房屋可分为： 钢结构；钢筋混凝土结构； 砖混结构；砖；其他结构等5类。 按价格的构成不同，房屋可分为： 商品房 微利房 集资房 经济适用住房,房屋的分类,按所有权的归属不同,公房,私房,直管公房,自管公房,按所有权归属不同,按功能用途的不同,住宅；工业厂房和仓库；商场和商业店铺用房；办公用房；宾馆饭店；文体、娱乐设施；政府和公用设施用房；多功能建筑（即综合楼）等8类。,四、房地产业,房地产业的概念 房地产业与建筑业的区别 房地产业的特性 房地产业地位和作用,（一）房地产业的概念,是指从事房地产投资开发、经营、管理和服务的产业，并由从事以上活动的各类单位组成。,（二）房地产业与建筑业的区别,房地产业的活动范围,（1）土地开发和再开发； （2）房屋开发； （3）地产经营； （4）房产经营，包括房产买卖、租赁、中介服务等； （5）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施的维修养护、保安、绿化、卫生、代收代付等服务； （6）房地产金融等。,（三）房地产业的特性,基础性 先导性 带动性 风险性 对金融业的依赖性,（四）房地产业在国民经济中的作用,能促进国民经济的增长 推动相关产业的发展 有利于增加就业岗位 促进城市经济发展，改善城市面貌,五、房地产开发经营,（一）概念 城市房地产开发经营管理条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。,（二）房地产开发,1、房地产开发主要形式,2、房地产开发的主要程序,（一）投资机会选择与决策分析 （二）前期工作 （三）建设阶段 （四）竣工验收和销售阶段 （五）入住及物业管理阶段,（三）房地产经营,地产经营 房产经营 服务经营 房地产综合开发经营,1、房地产经营内容,地产经营,是以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行的“三通一平”、“七通一平”，把生地变熟地的开发经营。,房产经营,是房地产经营者以房产为对象，根据国家政策要求以及滋生技术经济条件和外部环境，经营房屋开发和房屋流通，并取得一定经济效益的活动。,服务经营,是指房地产业在开发建设和经营过程中以及房地产的使用过程中提供的一系列的经营性服务性活动。如对房地产开发进行的投资咨询、价值评估、拆迁安置服务；在使用过程中提供的房屋互换、装饰、修缮服务等。,房地产综合开发经营,是根据城市总体规划，选择一定区域内的建设用地，对地下设施和地上建筑物进行统一规划、配套建设的一种开发经营方式。 原则：“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”,2、房地产经营的特点,地产经营与房产经营既相互独立，又密不可分。 独立：地产经营可以离开房产单独进行； 密不可分：房产经营总是和地产经营联系在一起。实物上、权属上、价格上。 房地产经营不是实物的流通，只是房地产权属关系的转移。 房地产经营的时间长、手续复杂、经营费用大。 房地产经营政策性强，必须照章行事。（订立书面合同，办理权属登记）,3、房地产经营的形式,房地产开发项目的转让 房屋买卖经营 房屋租赁经营