临朐项目补充方案课件

临朐龙韵艺术家会馆补充方案,一、项目定位 二、客群细化分析 三、产品细化建议 四、物业服务 五、推盘策略,一、项目定位,一、形象定位 1、项目案名 确定“临朐龙韵艺术家会馆”为本案案名； 2、工作延展： 行销策略定案 研究市场实时情况 售楼资料（销控图、售楼书、认购须知、价格策略、项目说明等）准备齐备 工地围墙设计制作,确定广告设计与广告推广公司； 确定项目LOGO； 确定项目推广的造势活动。,二、主题功能定位 艺术家会馆就其自身业态形式和功能上来说，具有工作室（创作室）、居住休憩、办公、投资持有、投资租赁、小卖场等功能。,三、定位确认 通过本次对临朐市场的实地调研，经过研究分析后，我司认为对临朐艺术家会馆的前期定位准确，支持其自身业态形式和功能定位，艺术家会馆所具有的工作室（创作室）、居住休憩、办公、投资持有、投资租赁、小卖场等功能在临朐市场还是具有一定认同度的。,二、客群细化分析,本项目目标核心客群分类： 核心客户： 在临朐从事奇石字画或喜好奇石字画的艺术类人士； 对本案有一定喜好的自主经营类人士； 从事个体经营或小公司经营的办公类需求； 投资类客户（本地及临朐周边乡镇的私营企业主及行政官员、公务员等）； 保值类客户（有一定存款储蓄的个体工商户或老年积蓄者）；,关联客户 因总价原因未购买文化城的意向客户； 买文化城的成交客户再次购买的客户； 周边区域从事文化艺术商品的投资类客户；,客户访谈,为做好本项目整体推进计划，进一步解决工作中出现的问题，我司在临朐当地开展了与目标客户进行深度访谈的调查活动。详细工作内容如下：,1、访谈的目的：通过对客户的访谈从而对于之前的定位工作进行验证和修改； 2、客户类型：当地艺术家、艺术品经营商户、政府退休干部、潜在投资客户； 3、访谈地点：临朐文化城、奇石市场、临朐奇石馆、临朐旅游商品市场、临朐建材市场； 4、访谈内容：经营状况、对艺术家工作室的了解、可承受单价和总价、装修及管理等；,刘姓老人，今年98岁高龄，曾是黄埔军校第16期毕业生，主要爱好是书法，主要在家创作。,当地老艺术家代表,写字时喜欢安静的环境，心静才能写出好字。 创作室的面积不用特别大，50-80平比较好，阳光要充足。 许多书画好友都提起过龙韵文化城，但是感觉面积过大，没有太多作品要展示，如果有小面积的可以考虑买或是租一套。 周边的生活配套和物业管理最好完善一点，年纪大了这些事情自己没精力做了。 对于周围的商业环境要求不高，只要艺术氛围好就行。,艺术品经营业主代表,张先生，30岁，经营奇石和古玩字画已经有5年的时间，对当地文化市场有一定的了解和认识。,面积需求：140平米左右； 可接受单价：4200元/平米； 可接受总价：40万左右； 对公共部分装修无要求； 希望艺术家会馆有艺术氛围； 希望大堂装修品质高一些。,当地商户代表,智地地产（北京）综合服务机构,退休干部代表,张先生，50多岁，自己是一名退休干部，本身又是一名在当地较有名气的书法家，在临朐经营奇石和古玩字画已经有较长时间，对当地文化市场有很深的了解和认识。同时，此类客户在言行上和投资方式上显得比较内敛。,面积需求：120平米左右； 可接受单价：4500元/平米； 可接受总价：40万左右； 对公共部分装修要求很低； 对艺术家会馆的艺术氛围要求较高； 希望大堂装修品质高一些。,客户需求分析,通过对于上述各类目标客户的访谈回馈进行分类和汇总，我司整理出了若干条对于项目有推进意义的客户需求，具体如下：,1、根据房屋用途不同，对于房屋的面积需求就有差异，单纯的工作室面积在80-140平米，包括创作区域、展示区域及经营区域； 2、客户对于项目自身的艺术氛围非常重视，包括大堂、走廊、电梯等，艺术家对于室内装修也同样重视,最好能有良好的隔音效果； 3、由于本项目会产生一定数量的投资客户，所以导致会馆内部房屋用途多样，物业管理方面需要能够满足多元化的需求，包括：经营辅助、日常生活服务等,4、在价格上，一般客户所能承受的单价为5500元/平米以内，总价在40-60万以内； 5、配备部分商业餐饮，以满足客户需求； 6、对艺术家会馆分割有要求，在临朐没有采光的户型不被看好，且抗性较大； 7、当地普遍对艺术家会馆的商业氛围不是很看好，项目后期宣传需要寻找新卖点； 8、由于项目前期设计为酒店，现改做商业使用，所以自身在交通动线上有欠缺，我司建议在项目公共部分设立指引系统及水牌，以便更好的引导客户在艺术家会馆正常流动；,9、部分自持客户对本项目的物业管理要求较高； 10、由于艺术家会馆项目的部分目标客群对本项目引入较多的业态形式存有疑虑，担心后期管理不完善、不规范，故我司建议，将本案可公示的规章管理制度及项目操作流程有选择的在大堂或项目入口处公示，打消商户后顾之忧，并树立巨龙建工在当地的良好口碑； 11、由于临朐当地大部分客户及老百姓对本地经济发展并不十分看好，所以大部分目标客户对本案后期的升值期望不高，这就需要我们寻找新的项目亮点，做好宣传造势工作，正确的引导客户加大对本项目的关注度。,三、产品细化建议,正在重新装修中的临朐奇石文化市场。,临朐其他文化市场现状,相对于临朐其他文化市场，本项目在产品品质上还是相当出色的。,临朐奇石市场的路边宣传路牌,临朐南环路上的奇石市场，此项目与龙韵文化艺术城项目产品类似，均为独栋产品，面积从180240平米左右，每个单位分3层，每层面积为7080平米，目前均价为2200元/平米左右。,目前临朐主要经营奇石字画的市场之一。,1、空间划分 鉴于临朐南北向产品差异较大，及本案自身产品特点，建议项目北侧划分为走廊使用，现有项目南北单元打通，解决个别户型没有南向采光问题； 虽增加产品进深，但可在户内进行合理的功能划分，解决进深过长的问题； 东西向户型按原设计方案划分。,2、面积区间划分 鉴于我司对临朐市场的实地全面考察认定，就艺术家会馆项目来说，80140平米的户型在当地认可度较高； 80平米以下户型虽然总价较低，但由于面积过小，不能满足商户日常业务经营，所以大多不被看好； 120140平米户型普遍被看好。,3、公共部分装修建议,（1）大堂,地面采用高档拼花花岗岩或高档装饰砖，墙面采用大理石或高档装饰砖石配木饰面，豪华顶灯、壁灯、休闲沙发、背景音乐，体现出艺术馆的装修艺术性（需装修装饰设计公司同步配合出具体方案。,（2）走廊,由于大部分艺术家及自持客户比较关心艺术家会馆走廊装修是否具有艺术氛围，所以建议走廊采用精美壁纸，大理石地面，并通过通道预留放置装饰品加强艺术感，例如：壁画，青花瓷瓶等。,（3）其他,加强其他部分产品的装饰，增加整体美感。其中包括：单元门厅 ，电梯厅 ，电梯轿厢 ，户门 ，外窗 ，室内地板等。,四、物业服务,四、物业服务,1、物业服务模式,鉴于本案较高的项目品质和客户群体，我司建议将本项目的物业服务相对提高，借鉴采用酒店式公寓服务模式。,酒店式公寓最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客、供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，实行上门服务，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”的类型。这就是酒店式公寓的雏形。所以其自身的物业服务与酒店中的服务有多类似之处，但更加偏重长期居住者的需求。,6）商务接待：,3）健康服务：,4）交通服务：,5）餐饮服务：,2）家居服务：,7）商务秘书：,8）商务法律：,1）酒店式礼宾接待：,行李生热情周到的迎送服务；,家居保洁、钟点服务、衣物洗涤、家电维修、定期消杀等；,病人护理、身体检查；,房车租赁、车辆美容、爱车专托；,定位送餐；,尊客迎送；,传真打印、代订书报、秘书服务、花卉订送、会议安排、商务活动策划、票务速递；,专业商务法律服务（家庭、公司法律顾问）；,2、酒店式物业服务模式主要包括：,1）酒店式礼宾接待：,2）家居服务：,家居保洁、钟点服务、衣物洗涤、家电维修、定期消杀等；,3）健康服务：,病人护理、身体检查；,4）交通服务：,房车租赁、车辆美容、爱车专托；,5）餐饮服务：,定位送餐；,6）商务接待：,尊 客 迎 送,7）商务秘书：,传真打印、代订书报、秘书服务、花卉订送、会议安排、商务活动策划、票务速递；,8）商务法律：,专业商务、法律服务 （家庭、公司 法律顾问）,3、物业费用收取,物业费用收取根据物业服务内容及物业公司测算，并结合当地此类客户的心理承受标准确定。,五、推盘策略,1、销售阶段划分 2009.12.252010.3.1 筹备期 2010.3.12010.3.31 蓄客期 2010.4.12010.4.6 开盘期 2010.4.72010.5.8 强销期 2010.5.82010.6.8 清盘期,引销期,2、销售控制 项目开盘前期先将2到5