司门口假日乐园销售方案.doc

玫 司门口假日乐园营销方案武汉小屏房地产开发有限公司2007.3.14Part 1:项目概况31、名称、位置32、项目公司简介:32.1、基本情况32.2组织架构3Part2：背景分析62.宏观经济分析62.1城市性质62.2项目区域背景7Part3：项目自身分析221.概况222.运营方式224.远景规划22Part4：竞争对手分析234.1.主要竞争商圈234.1.1中南商圈234.1.2 武广商圈234.1.3 江汉路商圈244.1.4 钟家村商圈254.1.5徐东商圈254.2 同商圈内主要竞争对手26Part5：项目SWOT分析275.1项目优势275.2项目劣势285.3项目机会285.3项目威胁28Part8：经济分析308.1.基础数据的选取308.2年净收益的估算与分析308.2.1年租金收入308.2.2 年维修费用308.2.3年保险费318.2.4年运营管理费318.2.5年房产税318.2.6 年纯收益318.3 财务盈利能力分析318.3.1 现金流量分析31Part 1:项目概况1、名称、位置项目名称：玫 司门口假日乐园项目位置：本项目位于武汉市武昌区解放路464号，由原江汉剧场重建而成，建筑占地面积3060.6平米，共四层，建筑面积约15406平方米，是武汉市江南地区集购物、休闲、娱乐为一体的首席体验式时尚主题MALL。2、项目公司简介:2.1、基本情况玫 司门口假日乐园商业管理有限公司由武汉鹤翔集团出资组建，充分发挥集团在商贸业经营、房地产开发、制度创新、经营管理、企业品牌、资本营运方面的优势，以现代经营理念和企业机制营运操作，将位于武汉市武昌区解放路464号，原江汉剧场一至四楼，建成武汉市江南地区集购物、休闲、娱乐为一体的首席体验式时尚主题MALL司门口假日乐园（筹）。企业法定地址：武汉市武昌区解放路464号。企业法定代表人：王小屏。 公司注册资本、出资方式： 公司注册资本为人民币5000万元，以现金方式出资。经营期限：经营期限为从领取营业执照之日起至2044年10月22日。经营面积：司门口假日乐园（筹）建筑占地面积为3060.6平方米，总建筑面积15406平方米，营业面积约为12000平方米。2.2组织架构公司按现代企业制度建立完善的公司法人治理结构，设立由董事会和经理层组成的企业组织管理机构，公司董事会面向社会招聘总经理及高管人员，负责公司经营、制定公司经营方针和经营管理。实行董事会领导下的总经理目标责任管理制。三、目前运营情况1、经营范围Part2：背景分析2.宏观经济分析2.1城市性质 武汉市面积8467平方公里，人口700多万，坐落于江汉平原。长江、汉水在此交汇，在地理上将武汉划分为长江以南的武昌及长江以北的汉口和汉阳。河流湖泊纵横交错，故武汉又称“江城”。武汉市是湖北省省会和湖北省政治、经济、文化中心，华中地区最大城市和内外贸商埠，也是中国内陆最大的交通枢纽，工业、教育、科研的重要基地之一。先民楚人创造的灿烂的楚文化深深地影响着这个地方的人们，使武汉人的性格表现得热情而刚烈，浪漫而奔放。 武昌之名始于东汉末三国初，孙权为了与刘备夺荆州，于公元221年把都城从建业（今南京）迁至鄂县，并更名“武昌”，取“以武治国而昌”之意；汉阳一名的来历与汉水密切相关，古语“水北为阳，山南为阳”，古时汉阳在汉水之北，龟山之南，又因得日照多的地方也称阳，故名汉阳；汉口在三镇中历史最短，而发展最快，汉口原叫江夏，因发源于陕西的汉水是当时交通便利的水道，陕西商人乘船沿汉水而下至江夏做生意，开始把江夏改称汉口，即汉水的出口。武汉历史悠久，根据离城区5公里的黄陂滠口杨家湾发现的商代盘龙城遗址的考古结论，早在3500年前，此处已进入人类文明社会。武汉先秦时属楚国地，秦属南郡，汉属荆州江夏郡，三国时隔江分为江夏、汉阳两县。清光绪二十五年（1899年），设夏口厅。1926年汉口、武昌两县改市，1927年，国民政府由广州迁来后，三镇统建武汉市。古代，从武汉循长江水道行进，可西上巴蜀，东下吴越，向北溯汉水而至豫陕，经洞庭湖南达湘桂，故有“九省通衢”之称。东汉时期蔡邕便发现其“南援三州，北集京都，上控陇坂，下接江湖”的优越地理条件，认为是“导财运货，贸迁有无”的理想市场。至宋代，武昌已有“市邑雄富”的美誉，至明末清初，汉口就跻身全国四大名镇之列。康熙年间，三镇已成为“楚中第一繁盛处”。历来，武汉是长江中游最大的物资集散地、商业贸易中心，加之得水独厚，得中独厚，土地肥沃，物产丰富，故为华中重镇。1860年代后，汉口开埠，江海直航；随后京汉、粤汉铁路的铺设，更使武汉四通八达。1949年以来，长江大桥和江汉一桥、二桥及汉水铁路桥的竣工，以及空中航线的开辟，武汉交通运输进入新的时代。1990年后，武汉港新客运站、新火车站的投入使用，天河国际机场、长江公路桥和江汉三桥的开通，武汉成为华中第一大交通港站。今天，武汉作为中部最大的水陆交通枢纽，长江水运联通东西，京广铁路纵穿南北，北至北京，南抵广州，西去重庆，东达上海。东西水运干线和南北铁路干线使武汉的物资交流范围扩展到全国各地，成为新时代的华中重镇。2.2项目区域背景2.2.1武昌区概况武昌位于长江南岸，与汉口、汉阳隔江相望 。武昌是一座历史文化名城，始建于1800年前的战国时期，有丰厚的文化历史底蕴，现为湖北省委、省政府所在地，是全省的政治、文化、信息中心，200多家外地驻汉机构和众多金融机构、商贸企业、大公司总部汇集在此，形成武汉市的江南核心区；武昌是辛亥革命“首义”之地，因武昌首义一枪打响，成就了中国推翻帝制、建立亚洲第一个共和国的丰功伟绩；武昌滨江滨湖，是一个生态环境优良、适宜人居和旅游的美丽城区；武昌科教集聚，有着丰富的智力资源和高素质的人力资源；武昌是国家传统制造业基地，具有发展现代制造业的天成基础。武昌的辖区总面积81.22平方公里，内含14个行政街道、194个社区居委会，户籍人口100.34万，2005年地区国民生产总值200亿元人民币，全社会固定资产投资85亿元，社会消费品零售总额177亿元，人均可支配收入10787元。武昌区先后荣获全国科技进步先进区、全国科普示范区、省级文明城区、市级经济强区等称号。进入新世纪，武昌用世界的眼光看发展，为自己描绘了一个美好的蓝图：把武昌建设成为经济发达、科教先进、文化繁荣、环境优美、文明富裕的现代化中心城区。地理交通武昌地处武汉市的南大门，具有湖北省地理要冲和华中交通枢纽的重要地位，京广铁路、107国道、长江水道、京珠高速公路、沪蓉高速公路、宜黄高速公路等重要交通命脉在武昌成米字形交汇，旅客运输在1000公里范围内基本实现“夕发朝至”，公路长途运输履盖半径延伸至1500公里范围。武汉的长江一、二、三桥和规划中的两条过江隧道均座拥武昌，沿江分布有多个客货运码头，城区西侧有临江大道、和平大道、武青三干道等三条市区主干道，东侧有中北路、中南路、迎宾大道等干道，北边和南边分别有徐东路、武珞路与长江大桥和长江二桥相接，形成通畅的内环。近期，铁道部将投资8亿元人民币对武昌火车站进行改造，京广线将成为京广高速客运线。地铁四号线将与武昌火车站的改造同时动工。城市规划坚持规划先导、整合资源、拓展空间，努力构建符合武昌实际的产业和功能布局，使城市规划与产业规划相衔接。在城市布局框架上，着力建设“四大板块”：公司总部区板块。在水果湖、中南区域发展“总部经济”、“楼宇经济”，形成资本密集、人才密集、知识密集的现代化综合型金融商贸区；都市工业板块。将白沙洲都市工业园区、杨园工业园逐步建成规划布局合理、产业特色鲜明、规模效益较好的都市工业园区；文化旅游板块。依托省会城区、人文景观和自然生态优势，建设好首义文化区，搞好昙华林历史街区、农讲所片区的保护开发，整治解放路百年长街，推进临江景观带建设；城市重点建设板块。重点推进积玉桥、新河、徐家棚和武泰闸地区的开发建设，改变老城区和南大门的城市面貌。科教实力武昌是全国闻名的智力密集区，其密集程度仅次于北京的海淀区。辖区内有著名的武汉大学等13所大专院校和以中科院武汉分院为代表的48所国家、省、市级科研机构，拥有10多万高级专业技术人才，在校大学生12万人，每年产出800余项科研成果。占地120亩的武昌宝安科技创新园入孵企业已达58家，建设中的国家信息安全成果产业化（中部）基地和1.5平方公里的武昌科技工业园将成为发展高新技术产业的重要载体。武昌是全省的教育大区，有中小学131所，在校学生12万人，拥有多所省市级重点名牌学校，为社会培养了大量可塑人才。旅游资源武昌依山傍水，文化历史厚重，集中了全市70%的风景名胜和革命胜迹，武汉被国家授予的6个4A级景区有5个在武昌。盛享“天下江山第一楼”美誉的黄鹤楼，距今已有1700余年历史；佛教胜地宝通禅寺始建于南朝，历经了2000余年的沧桑；有2500年历史的道教著名十方丛林之一的长春观，每逢庆典之日，祈禳活动甚为壮观；国家级重点风景名胜区东湖的水面面积32.8平方公里，是全国最大的城中湖；湖北省博物馆展出的战国出土文物古编钟，更饱蘸了浓郁的楚文化风韵，成为湖北省对外文化交流的重要标志；在大革命时期由国共两党合作创办、由毛泽东同志实际主持工作的中央农民运动讲习所旧址，现被列为湖北省文物保护单位。发生在1911年震惊中外的辛亥革命，推翻了两千多年的封建帝制，揭开了中国革命历史的新篇章，给武昌留下了辛亥起义鄂军总督府、起义门、工程营、楚望台军械库、黄兴拜将台等一大批首义遗址和胜迹，一代名舰“中山舰”将永久停泊在武昌的长江边，辛亥革命博物馆也在规划建设中。武昌正着力建设“首义文化区”，赋予“首义”更新的社会、经济、文化内涵和活力。武昌还汇集了洪山体育馆、洪山广场、湖北大剧院等大型文化体育设施及一批高档酒店，构成旅游的配套功能。对外开放积极、合理、有效地利用外资、引进内资，是武昌对外开放工作的重要组成部分。三资企业成为地区出口创汇的主力军，美国、日本、韩国、香港等地及境内的一批上市企业也来武昌发展通讯、软件、环保等高科技产业，英国百安居、法国家乐福、德国麦德龙、法国阿尔斯通、香港华润集团等世界大型商业、制造业、房地产开发企业纷纷进驻武昌，武昌正逐渐成为外商投资兴业的热土。内外资的进入，带来了崭新的商业业态，推动了地区产业结构的调整，提高了城市的外向度，成为地区经济发展的重要力量。新世纪，武昌着眼发展，放眼全球，规划建设中的武昌公司总部区已被具规模，核心区以洪山广场为中心，以中南路、中北路为纵轴，以武珞路、八一路、新民主路和中山北路为横轴，面积约5平方公里。重点发展金融服务、信息中介、文化传媒、高新科技、商贸娱乐等五大产业。20042005年，全区新批直接利用外资项目22个（其中1000万美元以上项目4个，500万美元以上项目3个），合同金额11573万美元；实际利用外资5744万美元。引进内资内联项目254个，合同（协议）总额286.3亿元人民币，实际到位资金68.5亿元人民币（引进外来投资规模资金500万元以上项目82个，5000万元以上项目30个）。城市建设武昌的城市建设发展潜力巨大，90年代以来，政府加大投入，在武昌新建、扩建了多条重要交通干道，形成与三镇快速连接的“五纵六横”交通网络格局；洪山广场、红楼广场、黄鹤楼景区、东湖环湖景区等景观工程的实施，极大地提升了武昌的环境质量及中心城区功能；南湖宝安花园、蓝湾俊园、东湖语林等多个新型住宅小区展示了21世纪高品味、高质量的居住环境；沿沙湖占地800亩的“碧水蓝天”小区已进入规划；武昌临江大道、和平大道成片开发改造工程也开始实施，对临江大道至沙湖边约3平方公里的范围进行全面拆迁改造，拆迁面积为112万平方米，规划形成临江商务中心区和休闲观江景区。未来310年，武昌地区将建成生态环境优越，公共与市政设施配套，经济发达，交通便捷，高收入群体相对集中的现代化中心城区。金融商贸自古以来，武昌就是商业繁盛的大都会，是长江沿岸重要的商品集散地。早在东汉时期，武昌就成了重要商埠，直至清末，十里“长街”商贾云集，成为繁华的商贸市场。建国50多年来，武昌的商贸金融业得到空前发展，第三产业占了地区国民经济的85%，辖区内近60家银行、保险、证券等金融机构形成地区经济发展的有力支撑，国内外大型商贸企业均扎堆武昌，形成现代商贸新业态。规划中的中南商贸中心区、徐东现代商贸区，解放路商业街等正在建设中。投资环境硬环境方面，武昌区将实行旧城改造和新区开发并重的策略，一方面，改造旧城区，降低核心区人口密度，提高环境质量和居住水平；另一方面，重点开发外围区域，完善公共与市政配套，建立健全良好的社区服务体系，创造吸引投资的综合环境，带动现代服务业、高科技产业、房地产业、金融商贸业、文化旅游业等产业的发展。软环境方面，武昌区坚持不懈地抓好环境创新，着力整顿、规范市场秩序，营造良好的市场法制环境；建立武昌区政务服务中心，实现行政审批、企业服务、行政投诉“三位一体”；强化重大项目的跟踪服务和综合协调机制，对外来投资企业实行重点挂牌保护；制定鼓励投资政策，营造“亲商、护商”的良好氛围，努力建设服务型、法治化的政府。十一五规划未来5年的努力方向是：建设武汉江南金融商务中心，提升服务业层次；建设历史文化名城，将文化旅游的资源优势转化为经济发展优势；加快产业结构调整步伐，使服务业特别是现代服务业成为武昌具有区域竞争力的支柱产业。综合考虑未来的发展趋势和条件，主要经济和社会发展预期指标是：经济持续发展。GDP年均增长13%以上，固定资产投资年均增长15%以上，全口径财政收入年均增长15%以上，其中区财政收入年均增长15%以上。产业特色增强。公司总部区环境面貌、企业聚集、经济总量取得明显进步；白沙洲都市工业园区产业集聚形成规模；首义文化区基本建成；第三产业产值比重占全区经济总量的80%以上。基础设施功能提升。骨干路网基本形成，主要堵点得到有效缓解，重点区域路网得到明显改善；城区绿化覆盖率达到40%以上；污水处理、环境噪声、生活垃圾处理达到国家规定标准。社会事业全面进步。基础教育均衡发展，义务教育普及率达100%，基本普及高中教育；劳动、社会保障、基本医疗保障得到加强；人民群众生活更加富裕，城市居民实际可支配收入年均增长10%以上，到2010年预计达到17000元以上（以2005年不变价格计算）2.2.2.区域经济发展情况 一季度武昌区居民人均可支配收入为3697.14元，同比增长27.11%。工薪收入是居民家庭收入的主要组成部分。居民家庭人均工薪收入3040.01元，比去年同期增长34.42%，占可支配收入的82.23%。其中，人均工资及补贴收入2964.41元，同比增长42.37%；人均转移性收入785.33元，比去年同期增长2.87%，其中养老金离退休金人均669.93元，占可支配收入18.12%，是居民家庭收入的第二来源。 一季度居民人均消费支出为2292.94元，与去年同期相比增长6.9%。由于收入稳定提高，居民消费平稳增长，消费心理稳定，生活质量继续改善和提高。消费特点具体表现为：在消费支出中，食品支出仍占第一位。 食品消费人均931.87元，与去年同期相比消费增加4.72%；占消费支出40.64%，与去年同期相比，恩格尔系数下降，标志着居民生活质量进一步提高。衣着消费稳步增长，成衣消费仍是主流。一季度人均衣着消费为407.34元，与去年同期相比增长5.71%。调查资料表明，居民衣着消费增长趋势逐年递减，说明居民在追求品牌质量高档，价格合理，穿着更加个性化同时，春节购物热逐渐冷却，居民消费倾向更加理智。交通和通信消费增长显著。一季度人均交通和通信消费为233.25元，占消费支出的10.17%，与去年同期相比增长28.43%。随着春节长假的到来，人们走亲访友，驾车旅游拉动交通和通信消费的增长。今年一季度人均旅游消费为928.26元，与去年同期相比增长了一倍，使得旅游消费快速增长。家庭设备用品及服务消费增长迅速。 每年春节、夏季都是居民购买家庭设备，耐用品等大件、高值物品的消费高峰期，2006年家庭设备用品及服务人均消费为115.12元，与去年同期相比增长21.13%。教育文化娱乐服务、医疗保健消费热度依旧高涨。一季度人均教育文化娱乐、医疗保健消费为187.75元、200.86元，与去年同期相比增长3.88%、8.31%。2.2.3区域商业发展环境分析影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。2.2.3.1武汉市商业网点的现状2002年，武汉市各类商业网点为11.5万个，比1995年的9.4万个增长22.3%；各类商品交易市场697个，比1995年的405个增长72.1%.城区人均拥有零售商业营业面积达到0.8平方米。适应现代商贸服务业发展趋势，不断提升商业网点功能档次，已成为我市商业网点建设发展的主流。目前以大型购物中心、大型综合超市、大型专业店、仓储式商场、超市、专业店、专卖店等代表的新兴零售商业业态呈蓬勃发展的态势。全市单店营业面积超过3000平方米以上的大中型综合超市达到60余家，营业面积约为56万平方米，年销售额超过92亿元。经营家电、建材、家居等为主的大型专业店，已展现其规模和品种优势。 全市连锁经营网点数约1500余家，年销售额130亿元占全市社零额比重达16.88%，一批深入社区、体现便民利民功能的中小型超市和便利店正积极稳步发展。各类专业店、专卖店出现网点集聚、经营细化的趋向。餐饮业中一批年营业收入过亿元的酒店，其连锁网点场面宏大、环境优雅、人气旺盛，成为了我市商贸服务业的一道亮丽景观。 中山大道商业景观街、江汉路商业步行街、沿江大道休闲街和桥口路、彭刘杨路等商业街，展现了高雅、时尚的品位，体现了地方文化和满足不同消费层次的特色。 大型商品交易市场转向类别集中，品牌多样的专业特色商品，正逐步改变经营初级产品，实行粗放经营的状况，集聚和辐射功能得到增强。汇集汽车及零配件的专业市场、专业店、专卖店的龙阳大道已呈现特色商业街的吸引力。商贸物流配送中心正积极发展。武汉市商业网点建设存在的薄弱环节主要表现在，商业网点布局不够合理，功能不够齐全，特色不够鲜明，局部地段商业网点疏密不均，业态雷同；部分商业设施陈旧，停车场所不足；新兴住宅区商业网点发展滞后，项目配套不全等。2.2.3.2武汉市商业网点的现状武汉市商业发展的主要预期目标：通过优化网点布局，调整网点业态业种，发展现代流通方式，拓展现代消费服务领域，到2010年，全市社会消费品零售总额达到1900亿元，20062010年间年均增幅为11.5%以上；中心城区人均拥有零售商业营业面积达到11.1平方米；全市连锁经营销售额占全市社会消费品零售总额的比重达到35%以上。规划期内商业网点建设和发展的主要任务为：构筑繁荣繁华的汉口中心商业区；提升中南路、钟家村两个市级商业中心的综合功能；培育建设徐东路、解放路、水果湖、鲁巷、街道口、南湖、沙湖、白沙洲、建二路、红钢城、后湖、永清、二七、新华下路、常青花园、西北湖、宝丰、古田、十升路、四新、沌口、吴家山、前川、邾城、纸坊、蔡甸、纱帽、阳逻、金口、盘龙等30个市级商业副中心（亦即区域商业中心）；促进汉正街、白沙洲等批发市场设置区增强集聚辐射能力；培育一批专业特色商业街；在居民集中区规划建设一批社区商业中心，逐步在中心城区减少商住混杂的低水平小网点。大力发展远城区各城镇的多种类型网点，在11个重点城镇和城关镇增加商业业态和业种；在中心镇及一般建制镇，引导发展具有规模经营、规范服务、方便放心特点，能满足居民和农民生活、生产需求的商业网点。建成4座以上融购物、餐饮、旅游、娱乐、休闲、文化功能于一体的10万平方米以上的现代大型购物中心； 营业面积在3000平方米以上的大中型综合超市发展到90家以上；营业面积在500-3000平方米连锁经营的超级市场达到2000家左右； 营业面积在5000平方米以上的仓储式商场发展到10家以上； 营业面积在3000平方米以上经营家电、建材、家居、服饰、汽车等商品的大型专业店发展到60家左右；培育实行连锁经营的便利店、专卖店、专业店达到2000家以上；营业面积在5000平方米以上的百货店达到35家左右；营业面积在3000平方米以上的大型特色餐饮店、酒楼达到50家左右。建设辐射范围500公里左右的现代商贸物流配送中心10个；培育功能齐全、特色突出的面向全省、全国的商品交易市场10个左右。培育发展特色专业商业街20条左右；建立具有规模和经营特色的区域商业中心10个左右； 培育发展功能完善的社区商业服务中心80-100个。城区人均拥有零售商业营业面积在1-1.1平方米左右。 网点发展的导向：中心商业区 指商业高度集中，各类商业业态业种齐全，服务范围对象以区域以外消费者为主的商业繁华区域。规划范围为以中山大道、解放大道中段为主体，分别向沿江（河）大道、建设大道延伸，适时扩充至王家墩区域等。该区域内发展的重点为：突出解放大道中段武商片的繁荣繁华；提高中山大道商业景观街的品质品味；提升江汉路步行商业街的功能档次；引导汉正街包括沿河大道、大兴路等地段商业网点由数量扩充逐步转向质量提高；培育沿江大道，建设大道贸易、休闲的特色优势；建设京汉大道（桥口路至黄浦路）的商品集中经营区域，形成一条与轻轨交通线人流聚集相适应的购物、休闲长廊；配合王家墩区域规划的实施，建设商贸、餐饮、酒店等服务网点，力争提升其能级。大力引导发展促进中心商业区功能提升的金融保险、信息咨询、中介服务、宾馆酒楼、写字楼宇等配套经营服务业，使该区域成为华中地区第一流的现代化、多功能的商务活动中心。 在这些区域内拟大力培育专业特色街，引导和支持现有网点调整经营结构，鼓励发展连锁经营、单店营业面积适中的超级市场、家居、装饰建材、通讯、服饰、工艺品等大型专业店和专卖店、专业店、便利店及特色餐饮店；适度控制单店营业面积在5000平方米及其以上商业零售网点的新建、改扩建；限制危险化学品、加油站，农贸市场等网点的设置；关闭治污不达标的网点。 区域商业中心 指在居民稠密区、历史形成的商业集中路段、公共交通集散地或新兴大型住宅区周边设置的地区性商业服务中心。规划培育、建设的三种主要形式为：沿街式以沿街商业网点主体，形成配套服务行业较为齐全，方便购买，满足周边不同层次消费需求的区域性综合型商业街区。在已初具规模的商业街区，适宜培育和建设不同风格的专业商业街，发展单店面积适中的大型综合超市或超级市场及其它新兴业态，提升市级商业副中心的购物、休闲、娱乐等功能，带动周边社区商业中心的结构合理、功能完善。板块型在常青、古田、后湖等地，与即将建设的城市大型公共设施相配套，利用完善的交通网络，分别选址规划建设大型购物中心（即MALL），形成以百货店、仓储式商场或大型综合超市、大型专业店为核心店，组合各类专业店、专卖店、餐饮店等特色店铺的具有各类零售业态、服务设施的集合体，突破以商业街为主要形式的市级商业副中心的单一模式。组团式对汉口火车站前等地，适宜发展超市、专业店、专卖店等新兴流通业态，形成新型商业群落，构筑与住宅组团相适应的商贸服务业格局。引导区域商业中心提升功能档次，倡导发展独立座落的商业网点群，鼓励发展单店营业面积在5000平方米以下的大型综合超市和经营家居、装饰建材、家电、服饰、布艺、通讯、工艺品、汽车及配套服务等大型专业店、以及规模适中的专卖店、专业店、特色餐饮店和住宿、休闲娱乐等网点；适度控制单店营业面积在5000平方米以上商业设施的新建和改扩建；限制危险化学品、加油站、农贸市场等网点的设置；关闭治污不达标的网点。 3）专业商业街 指开展专业性、系列化商品和服务经营的专业店、专卖店高度聚集，提供专门商品和专业服务的特色商业街。重点培育桥口路美食街、台北路风情街、吉庆街美食街、顺道街、京汉大道江汉路至航空路、保成路、前进四路和五路电子商品街、大智路通讯器材街、香港路、友谊大道市场群落等，引导调整经营结构，扩大特色经营规模，提高专业特色水平。在中心商业区、市级商业中心和市级商业副中心，结合不同地段的历史文化、人文环境、商业特色，引导建设和发展一批有规模和影响的信息通讯、餐饮娱乐、男女用品、家电电器、花卉宠物、儿童玩具、酒吧、休闲等适应现代消费趋势的专业商业街。限制设置与专业商业街整体功能不协调匹配的经营网点。4）社区商业中心 指设置在居民居住区，以当地居民为服务对象的商业集中区域。这是方便居民购物、满足服务需求的基础性商业服务设施。配合市883行动计划的实施，社区商业中心网点发展的重点依次为：居住区以经销生活必需品的超级市场和各类便民网点为主；住宅组团中建立综合超市，专业店、专卖店及餐饮、洗涤、美发、健身、维修等特色店等，适度设置废旧物品收购等网点，限制商住混杂的网点设置，关闭治污不达标等扰民网点，形成社区商业服务中心的功能依次递增、不断完善的格局。5）批发市场设置区域 指由城市规划定点，用于设置批发市场、物流配送中心等大型商业设施，体现商品集散综合功能的区域。引导物流企业和物流基地、新建或迁移的大型专业和综合商品交易市场，在中环线周边和外环线的东山等地设置，增强城市商业的集聚辐射功能。发展的重点为规划的物流企业和物流基地、新建的现代物流配送中心以及农副产品、家居、汽车及相关服务、装饰建材、钢材等大型商品交易市场，利于向省内及邻省等地辐射。2.2.3.3主要零售业态商圈的基本要求：主要零售业态商圈的基本要求： 大型购物中心：经营、服务半径10公里以上。 大型综合超市：按经营服务半径2公里或服务人口8万人配置一个大型综合超市。 超级市场：按经营辐射半径0.5公里或服务人口0.8万人配置一个标准超市或食品专业超市。 仓储式商场：经营服务辐射半径5公里。 便利店：按经营服务半径100米或服务人口2000人配置一个。2.2.3.3：司门口商圈商业背景武昌的商业区集中在解放路、中南路，徐东路。解放路商业一条街曾经是武昌最繁华的路段，现在许多专卖店云集于此。中南路上有中南商业大楼、中商广场、中南世纪商都等大型商场，其集合了美食、服饰、摄影、美容、休闲以及流行元素的一切，在武昌人气最旺。司门口商圈以解放路、大成路为主（解放路南起彭刘杨路，北至中华路，长约1100米，大小商铺约150家，是一个集购物、休闲于一体的多功能市级中心商业区）向四周辐射。曾是武汉最繁华的街区，有近800年的历史。但近十年来，司门口风光不再。据统计，解放路商业街年零售总额从十年前的10亿元降低到了去年的3亿元，最低时仅1.5亿元。大成路位于司门口商业街正中心延伸路道，主要经营农贸类产品。几十年来，大成路是武昌农贸类产品早市的交易聚集地，近年来，又形成了规模较的夜市小商品市场，这些因素导致大成路周边消费环境极差。2004年左右由市政府改建了大成路农贸市场，初步改善了大成路周边的环境，但由于来往人流嘈杂，旧店铺面积大小参差不齐，铺面门头老旧，因此，大成路的消费环境仍有待进一步改善。据调查，司门口商圈目前商业经营面积约在30万平米左右，商业业态以服装（休闲服装）、餐饮、家电、农贸等为主。比较大的商业项目有：大成路生鲜市场、阳光时尚广场、广东商城、九通商厦、司门口时沿广场、大桥鞋城；国美家电、苏宁电器等家电卖场和麦当劳、肯德基、武昌首义园美食一条街等中西餐饮项目。 虽说天丽百货、阳光时尚广场等几家私营的中型商场多少提升了司门口百货业的档次，但司门口商圈的传统并没有消失，解放路沿线依然还是专卖店的天下。这些从精品店过渡到专卖店的街边小店，服装款式时尚，价格也便宜。人们在购物之余，还能花上几元钱到户部巷尝尝汉味小吃，让司门口商圈平添几分休闲的趣味。由于司门口商圈已有上百年的历史，在布局上缺乏前卫的整体规划，街道狭窄，房屋破旧，周边也都显得比较凌乱，而且配套也显出不足（尤其表现在缺乏休闲娱乐型的设施），加上停车位严重不足，使顾客有其是高消费顾客逗留在该商业点的时间少，不能保持一种长期的人群效应。加上武昌其他商圈如：中南商圈、徐东商圈、洪山亚贸商圈、鲁巷商圈的兴旺和其他各种因素的影响，司门口商业街商业经营状况日渐趋下，且商业辐射范围也逐渐较小，难以带动大片区域的商业旺销，其中旺铺多以该商业街的临街商铺为主，很少有向更深入的地区延伸。调查显示，司门口商圈解放路沿线的人流量在6000人次/天。而且主流人群为年轻女性和男性，占人流量的比例为64%。2.2.3.4：司门口商圈业态：解放路及大成路的商业业态主要有以下几种大型购物中心（一万平方米以上），例如阳光时尚广场、九通商厦等，广东商城等。；小型专卖店（两百平米以上），例如；李宁、佑威、真维丝等餐饮店，例如肯德基；休闲服饰店；休闲娱乐型，例如卡拉OK厅等；生活配套型，例如各大银行晚点银行、邮局；农贸型，例如大成路农贸市场 ；主要店铺频数如下（此数据为以往统计数据）序号名称数目百分比有效百分比1大型购物中心（1）60.040.042中型购物中心（2）20.010.013服饰店（3）760.510.514食品店（4）250.170.175五金店（5）60.040.046生活配套型（6）330.220.227农贸型（7）10.010.01Total14911.00 其中，面积在20-50的临街小店铺占的比例最大。租金不等，其中一层临主要商业街的商铺租金集中在250-300元/建筑平米.月，一般按季度缴纳租金，水电费油租户另行支付。Part3：项目自身分析1.概况2.运营方式 基本定位：集购物、休闲、文化与一体的中等偏上档次青年的购物中心。其中，休闲与文化体验要借助于四楼的电影院和屋顶的娱乐配套。中等偏上档次的休闲服饰位置，辅以其他中等小饰物、餐饮、娱乐设施。由于司门口商圈内中小学校较多，学生消费者间多，加上武昌区大中专院校密集，学生消费能力弱，偏向于到中低档商圈内购物、娱乐，所以司门口以中小学生、大专院校学生及其它年轻工薪阶层和外来打工族为主。4.远景规划Part4：竞争对手分析4.1.主要竞争商圈商圈的形成跟区域内的人口密度、人口素质、购买力等有密切关系。随着城市规模的不断扩大和城市格局的演变，大城市，尤其是特大城市会逐步走向多商圈的道路。目前，国内的北京、上海等大型城市均出现了“多商圈”式的结构。由于人口众多，交通便利，地理位置特殊，城市布局独特（武汉被长江、汉水分成了三镇），武汉市商圈“巨头并存的现象也比较明显，三镇之内都有自己的核心商圈。武昌有中南商圈、徐东商圈；汉口有江汉路商圈、汉正街商圈，汉阳有之钟家村商圈。4.1.1中南商圈上世纪80年代，中商集团在不被人看好的武昌区中南路建起了中南商业大楼，90年代，又修起了中南广场。当时，顾客寥寥；如今，已经有中商广场、世纪广场、洪广大厦、中建、中行广场、鹏城国际、阜华领秀中南，人气旺盛，与解放大道商圈江南江北对峙。中南商圈内有省委省政府以及很多省直机关在这里，很多在汉的办事机构都愿意设在这里，行政的价值高，人群的收入水平和消费水平也比较高。中南商圈内有很多著名的中学、小学，然后有洪山公园，这样一个教育环境非常好的地方，所以它也有居住价值，积聚了大量人口；中南商圈是一个成熟的商圈，集中高档服饰、餐饮、娱乐于一体，基础设施、配套设施完善（金融配套相对不足），但高档酒店缺乏。中南商圈一直就是武昌区政府“总部经济”规划的重点区域，原本作为武昌区购物中心的中南商圈，在总部经济的发展下，近年来，诸多开发商企业纷纷入驻中南版块。4.1.2 武广商圈武广商务圈是武汉最早成形的商圈，也是武汉最大、最繁华的城市中心。这一商圈聚集着汉口地区中高档写字楼，以泰合广场、世界贸易大厦和武汉广场为代表。武商集团旗下几大商场的重新整合定位，也带动了该地段商业地产的发展。2005年由武汉库玛营销重新包装复出后的“武广福布斯中心”以全框架5A纯写字楼正式开盘，一入市，便创造了销售80以上的佳绩。武广商圈的价值和巨大前景正在被越来越多的业内人士所认同。武广商务圈毋庸置疑地成为汉口商务地产核心，与隔街在建的新世界中心一起成为武汉城市新名片。4.1.3 江汉路商圈江汉路商圈有约100年的历史，2000年9月，投资1.5亿元，将江汉路中的一段改造为步行街。改造后的步行街分为三个区段：从江汉关至鄱阳街口的400米，形成以金融业、保险业为主体的商业区段；从鄱阳街至中山大道的300米，形成以国家级老字号及现代国内名牌商品为主体的商业区段；从中山大道至江汉四路的510米，形成以中心百货商店、新世界百货中心、俊华名品广场等现代大型商场为中心的综合性的商业区段。步行街全长1210米，与北京王府井、上海南京路、天津和平路、哈尔滨的中央大街一起，被称为中国大都市的“五朵金花”。江汉路商圈典型商业有万达商业广场、中心百货、大洋百货、王府井百货、新世界时尚广场等商家。主要商家： 新民众乐园 ：由1919年开业的老民众乐园改建而成，集休闲、购物、娱乐、美食于一体的大型购物中心。乐园现有150余家商铺，总建筑面积达4万平方米，可租赁面积2.3万平方米，堪称华中最大的文化娱乐中心。一业内人士称，目前，武汉的几大商圈已悄然成形，如今，商圈与商圈之间，渐渐出现各自不同的年龄段特征，以及与年龄段、消费实力相符的消费群体。“从商业竞争的角度来说，这是件好事，各自追求个性，形成自己的核心竞争力。王府井百货：王府井百货位于中山大道江汉路段，在武汉标志性建筑-佳丽广场东翼。商场右邻江汉路商业一条街，左邻六渡桥商业区。武汉王府井百货是集商场、购物、休闲、娱乐等为一体的大型购物中心，是武汉市目前最大的商业零售企业之一。商场营业面积2.3万平方米，配套功能齐全。2001年被武汉市政府确立为中山大道商业区的龙头企业。万达商场广场：万达商场广场总占地面积近4万平米，由3栋商业楼及2条步行街组合而成，商业楼总建筑面积13万平方米左右，总投资近12亿元，集沃尔玛购物广场、华纳万达影城、大洋百货、美食广场、家电广场等国内外超一流企业于一体，是汉口目前最大的一站式购物中心。婚纱摄影集中营：从南京路到步行街天桥，云集了近30家婚纱、儿童摄影店，包括专拍婚纱的非常台北、台北风情、非凡、巴黎春天，风格活泼的金色童年、小飞象、小叮当等儿童摄影店，及F64、凡高等艺术摄影店。在附近的扬子街上，还聚集着20多家婚纱店。江汉路商圈的主流购买群体和司门口商圈有很大的类似之处，年龄在18岁至30岁为多，一次消费金额在500元之内。与之相对应，该商圈内运动休闲、少女类服装、饰品等销量极佳，每逢节假日，长长的步行街上，晃动的是一张张青春洋溢的面孔。而多年经营大众百货，拥有武汉三镇大批中老年顾客的中心百货，生意较为惨淡，不得不改变策略，专向经营运动系列和时尚少女装。 4.1.4 钟家村商圈汉阳的钟家村商圈，在以汉商为龙头的带动下，正逐步显现出该商圈的新经济魅力。钟家村作为汉阳区的文化、政治、经济中心的代表，也是武汉新区的核心。政府对钟家村的武汉新区商务中心的规划，市政配套的支持以及武汉未来几年的经济发展形势，将使这个汉阳第一商圈的魅力更为各方瞩目。钟家村地块的巨大商务价值和美好发展前景使其正成为汉阳商务地产的首选，钟家村的淘金时代到来！闽东国际城、武汉铜锣湾广场的建成，将极大地提升汉阳钟家村区域的整体商务形象和商务配套水平。被香港世茂集团以31.5亿天价标得的武汉新区鹦鹉洲片1300亩地块“锦绣长江”，将被开发成集五星级酒店、大型广场、旅游、居住等功能于一体的顶级物业。这一钟家村片区“地王”将有望被打造成武汉市的新名片。4.1.5徐东商圈目前的徐东商圈是以销品茂为中心，其他大型商场、广场为辅的新商业圈，也是商业机构最密的商圈，商业经营总面积达40万平方米。在徐东大街上，有国际商业鳄鱼麦德龙；有本埠商界旗舰销品茂；有世界级装饰材料经营巨头百安居；有本土家具商业龙头欧亚达和金马凯旋家具，;还有好美家、徐东平价、凯旋门商业广场、佰汇等数十家商业机构全都聚集此地，商业企业至多，业态之齐全几乎是独一无二的。商圈内各类商品琳琅满目，高中低档应有尽有，令人目不暇接。其中，体量最大的销品茂占地20万平方米，共六层，地下一层为沃尔玛超市，一楼为珠宝、化妆品卖场，二楼为快餐厅和国际品牌专卖店等，三楼为资讯广场、画坊等，四楼为百货店、美食广场等，五楼为即将进驻的华纳影院和健身中心等。有东方红、余家头、和平、百安居、金马家、欧亚达等8家家居卖场屯兵“扎堆”经营，目前徐东商圈已成为该市家居业模式最齐全、最集中的地方。 业内人士认为，徐东商圈近年来发展迅猛，已聚集了凯旋门广场、徐东平价、工贸家电等，成为对垒汉口解放大道、中山大道、武昌中南路等商圈的一股强大力量，而销品茂的开业更为其添了一支劲旅。友谊大道的通车，更也给徐东商圈带来新的活力。分析：以上几个商圈，相对来说都较司门口商圈有活力。无论是从交通、人流、规模、档次方面，都不逊于司门口商圈。而且都有自己特定的消费群。对司门口商圈威胁最大的要数中南商圈和徐东商圈。这两个商圈内大商场云集，交通非常便利，配套设施很齐全，管理相对科学，竞争力较强。司门口商圈相比之下处于弱势，要想在逆境中发展，必须要走差异化的道路，从市场中寻找空白点，寻求发展。目前司门口商圈内以休闲服饰为主，和其他商圈又明显的区别，容易形成独特的商业氛围。4.2 同商圈内主要竞争对手 1、广东商城 2、阳光时尚广场 3、城市新天地 项目位于彭刘扬路，面积 。目前有三层、四层在售，价格6000元/平米左右，多分割为15平米左右的小店铺。一楼有400平米的商铺在售，不分割，价格为42000元/平米。Part5：项目SWOT分析5.1项目优势历史悠久、商贸繁荣：司门口商圈曾是武汉最早的商业街之一，有800年的历史，其中的解放路购物放心一条街古称“十里长街”的，市景繁华，店铺林立，商贾云集，有观奇、真维丝、阿迪达斯、银鲨等100余家精品专卖。优越的地理位置：南倚江南名楼黄鹤楼，中挟汉味特色早点户部巷，西临改造后的长江江滩休闲观光带，名楼、名江、名巷近在咫尺，商圈有多辆公交车与武汉三镇其他区域相连，更有轮渡中华路码头直接通往江汉路等老汉口商圈，交通便利，具备发展商业的先天条件。人口密集：武昌面积广阔，司门口商圈曾人口密集，仅大成路区域1公里范围内，居住人口就达8万。司门口商圈附近中小学较多，学生数量庞大，武昌大中专院校的学生也习惯到司门口买服装、小饰物。旅游资源资源丰富。黄鹤楼是闻名中外的旅游胜地，居江南三大名楼之首，每年接待中外游客达百万人次，门票收入4000万元左右，其中90以上都是外地游客。户部巷是号称中华特色小吃第一巷，每月接待60万人次，慕名而来的外地游客约占70%。2003年9月，户部巷经武昌区精心“复古”改造，盛妆迎客，生意火爆，食客如云。“到户部巷过早”成为武汉人的口头禅，户部巷已成为汉味早点的代名词。户部巷现在有80多家早点经营户，集百余种早点品种于一巷，2005年早点销售收入近3000万元。为司门口商圈赚了不少人气。项目四层为湖北省江汉剧场的多功能娱乐设施厅，包含五个标准电影厅和一个小剧场。这种设施在有些商圈中是欠缺的，能为项目吸引大量人流，尤其是学生一族。项目位于司门口老商圈内，四周街道狭窄，市政配套和公共设施较差，而且原有的商场、商铺多为有了一定年限的建筑，结构、平面、功能、外观、等方面相对较落后。本项目为全新框架结构综合建筑，质量较高，相比于广东商城、司门口时尚广场等有老建筑来说，比较优势明显。5.2项目劣势1、市政设施落后，表现在：交通拥挤：司门口商圈以解放路、大成路为主要交通枢纽，道路狭窄，环境较差，容易堵车，类似于步行街，道路两边因此专卖店生意要火过商场。商业配套不齐全：娱乐、休闲场所没有形成气候，大型酒店、游客不能在此商圈享受到“购物、娱乐、休闲”等一站式服务，较难留住客户。司门口商圈没有核心主力大商场和商家，商圈辐射半径小，竞争力较弱，加上武昌区其他新兴商圈如中南商圈、徐东商圈、广谷商圈的快速发展，有很大一批消费者被其他商圈吸引过去。5.3项目机会随着积玉桥的崛起，沿江大道环境的改造，大型房地产项目的开发，将为司门口商圈带来一批新的、高层次的居民。同时也给司门口商圈的再次兴旺带来的新的契机，市政府有关部门有意对司门口商圈进行重新翻新、改造。如果这一措施可以贯彻执行的话，相信司门口的城市配套建设将大大促进第三产业的发展，尤其是餐饮、娱乐以及流通商业的发展。武昌区委、区政府以户部巷早点特色为基础，修缮道路，整理管网，新增路灯，整治环境，整理立面，使之成为汉味早点特色文化街区。项目所在司门口商圈的经营管理水平较低，基本上属于粗放式管理，本项目运作中可以借助先进的管理经验和方法出奇制胜，取得超额利润并树立公司品牌形象。5.3项目威胁司门口商圈属老商业区，配套设施水平低，近几年的营业额有逐年下降趋势，能否重振雄风受多种因素的影响，目前无法断言。 老商业区