《抵押方式介绍展》PPT课件.ppt

目前公司比较认可的 各种担保方式,投资项目开发部 主讲：贺仲让,担保方式介绍,一、商业银行保函 二、土地抵押 三、在建工程抵押 四、采矿权抵押及其相关法律问题 五、关于担保种类及其效力的律师意见,银行保函,1、只要是国家银监会备案的各级各类银行均可 2、银行按照层级和实力开保函是有额度限制的 3、为了防止出现合同谈完保函开不出来，现在公司要求开保函的银行先出承诺函,履约保函样本 中色十二冶金有限有限公司 （受益人）： 根据贵方与 有限公司 （“交易对方”）于 年 月 日签订的编号为 的 项目BT模式投资建设合同(“主合同”)，应交易对方的申请，我行特开立以贵方为受益人的履约保函： 保函金额按照以下第 1 种方式确定： 1. 保函金额不超过 人民币（币种） （大写）元。 2. 保函金额按照以下标准确定： ，但最高不超过 （大写）元。,二、我行承诺，如果交易对方未按照主合同的约定履行义务，我行将在收到贵方提交的下述书面索赔通知后在7个工作日内，以保函金额为限向贵方承担担保责任： 1.贵方在索赔通知中声明，业主未能按照BT合同约定的期限与金额向贵方偿还回购款； 2.索赔通知应列明索赔金额，并由贵方以书面信函（须注明通知制作日期并加盖贵方公章及法定代表人或授权代理人签字）方式出具，注明BT合同的名称和本保函的编号。贵方索赔需凭本保函原件。 3. 本保函为不可撤销、见索即付。,三、本保函的担保金额将随我方已支付的金额而自动递减。 四、如果贵方与交易对方协商变更主合同涉及我行担保责任，应事先书面通知我行；如加重我行担保责任，还应事先征得我行书面认可，否则，我行对加重我行担保责任的部分不承担责任。 五、贵方转让本保函项下权利，应经我行书面同意，否则我行不再承担担保责任。,六、保函有效期按照以下第 1 种方式确定： 1.本保函自开立之日起生效，至业主付清BT合同项下全部回购款和逾期付款违约金（如有）为止。 2. 本保函自开立之日起生效，发生下列情形时到期： 七、书面索赔通知必须在保函有效期内送达我行，否则，我行在本保函项下的责任自动解除。 八、主合同按期履行完毕、保函超过有效期或我行的担保义务履行完毕，本保函即行失效，无论本保函是否退回我行注销。,本保函需要对合作方（保函中的交易对方）说明如下： 1、保函的一条1款的保函金额大写格上填写十二冶与交易对方双方商议的担保金额，一次开具保函的该金额为十二冶的投资额、投资回报、主合同约定的十二冶其他正当收益及如果交易对方逾期付款的违约金之和。 2、保函的六条1款本保函自开立之日起生效，需要说明的是，十二冶与交易对方签订 项目BT模式投资建设合同(“主合同”)均要约定该主合同在收到保函之日才生效。,保函承诺,1、为防止合同谈完，保函开不了，我们设计了一种让保函开具行出具承诺的样本,保函的操作,1、业主靠自己的资产或信用由银行直接开具。 2、业主的关联单位愿意为业主在银行出具保函 3、项目的关联方愿意为项目开具回购保函,土地使用权抵押,土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为。,特点,1、抵押期间土地还是由抵押人使用并收益 2、如果抵押人在BT合同的回购到期后不能归还贷款，土地使用权将转归抵押权人所有，或者由抵押权人按法定程序处置,法律条件特征,1、必须是有土地证的土地 2、土地必须是出让地 3、必须办理他项权利登记。 4、必须已经足额交清土地出让金 5、土地必须是净土地（律师尽职调查） 6、该土地上的地上附着物必须同时抵押（在建工程工程随土地抵押，交工的建筑土地随建筑抵押） 7、土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定,抵押土地的评估,1、对于不是项目所占土地的土地地块抵押，必须进行评估。 2、评估一般采用我们自己聘请的评估公司来进行 3、土地抵押值不能超过评估值的50% 4、地上有附着物的要对附着物对土地价值的影响进行评估,评估前了解：土地的属性,我国土地使用权属有两种性质，四种情况 1、即以出让方式取得的国有土地使用权 2、以租赁方式取得的土地使用权 3、以无偿划拨方式取得的国有土地使用权 4、集体所有制土地使用权。 我们一般只接受出让地抵押,了解2：土地的性质分类,1.土地使用权的性质分为国有土地使用权和集体土地使用权 2、土地出让一般分五类：住宅用地、工业用地、商业用地、综合用地和其他用地。 3、各类用地出让的使用年限为： 住宅用地70年； 工业用地50年； 商业用地40年； 综合或其他用地50年。 一般见识住宅和商业用地抵押,了解3：控规,1、控规：控制性详细规划是城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。 控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。 规划主管部门组织编制，,控规2,控制性详细规划应当包括下列基本内容： （一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求； （二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标； （三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求；,控规3,（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。 注意：控规是可以调整的,控规名词解释,1、住宅容积率： 住宅建筑总面积与住宅用地的比值表示。（不含地下的建筑面积） 容积率=地上总建筑面积规划用地面积 2、建筑密度：项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。 建筑密度=（建筑物占地面积构筑物占地面积堆场用地面积）项目总用地面积100%,绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。,详规,详规是指某个项目建设的详细规划，如项目范围内的建筑物布局，道路宽度等。,在建工程抵押,在建工程抵押是把在建工程连同合法方式取得的土地使用权作为资产，抵押给抵押权人作为合同履行担保的行为,法律特征,1、在建工程项目所使用的整宗项目的土地必须同时抵押。 2、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。 3、在建工程抵押的概念是建到几层抵押到几层，不是抵押时建到的楼层以下抵押。 4、一般在建工程抵押折率应控制在60%以内,5、除国有土地使用证外，建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证必须同时验查，防止抵押没有意义。 6、为防止工程出现风险，抵押人要对工程办理以抵押权人为受益人的财产保险。 保单中应约定：“除非经过保险受益人的书面同意，投保人不得以任何理由中断或撤销保险要求的，保险人不得接受。,五证介绍,国有土地使用证盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。 临时国有土地使用证只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到国有土地使用证,五证介绍,规划局的建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市 (论坛 新闻)规划要求的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。 房管局主管建设用地规划许可证，看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。 建委主管建设工程开工许可证他是工程可开工的法律凭证，交工后建委发放建设工程竣工备案表。 房地局主管商品房预售许可证、商品房销售许可证,土地抵押与在建工程抵押的关系,1、在我们现在的条件中，是先后关系，又是统一和一致的关系 2、在建工程抵押办理时必须解除土地抵押 3、土地抵押在国土局办理 4、在建工程抵押在房建局办理 5、在建工程抵押必须签新的抵押协议 6、交工后及时办理房产抵押,切记,1、在以上三个环节中的解除到重新办理抵押登记期间，抵押人恶意通过法院查封而使下一个抵押无法完成。 2、解除上一登记前，要到登记部门查明抵押物是否被法院或其他司法部门查封，如果被查封的，立即办理新的登记手续，马上要求借款人归还贷款或依法起诉要求行使抵押权。,切记,抵押物没有被查封的，在办理新的抵押手续过程中，要带好完备的登记资料，力求使登记手续在尽量短的时间里完成（争取做到解除与重新抵押同时完成）。 过程中注意做好保密措施，防止抵押人的其他债权人获悉后通知司法机关查封抵押物。,在建工程抵押与预售关系的处理,1、在建工程抵押与商品房预售不能同时并存，也就是说，商品房预售时，开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，否则购房人将无法获得房屋的产权证。 2、如何操作 2.1业主提供第一批次用于冲抵欲预售房屋资产价格应还回购款的再担保，形成循环。,2.2业主与我们共同签署预售合同，合同中的业主开户行必须是我们掌控的银行 2.3在建工程抵押合同签署时与银行签署三方协议，银行进行监管，明确三方的权利、义务。 2.4预售许可证载明2.3条银行设立的监管账户。,采矿权抵押,采矿权在行政法律上归于财产权，统称为矿业权， 矿业权“适用于不动产法律法规的调整原则” “矿业权人依法对其矿业权享有占有、使用、收益和处分权。”,采矿权抵押应具备的条件,（1）矿山企业投入采矿生产满1年； （2）采矿权属无争议； （3）按照国家有关规定已经缴纳采矿权使用费、采矿权价款、矿产资源补偿费和资源税； （4）国有矿山企业在抵押有关采矿权前，应当征得矿山企业主管部门的同意；,（5）涉及国家出资勘查形成矿产地的矿业权抵押的，应由矿业权人委托评估机构进行矿业权评估； （6）已出租的采矿权不得设定抵押； （7）采矿权原则上不得进行部分抵押； （8）国务院地质矿产主管部门规定的其他条件。,采矿权价值的评估与确定,1、根据勘查形成矿产地的矿业权的国家出资人实行逐级负责 2、企业或自然人出资勘查形成的矿业权用作抵押的，抵押人应委托具备矿业权评估资格的评估机构和评估师进行矿业权评估,采矿权抵押手续的办理,（1）抵押合同； （2）矿业权许可证； （3）矿山企业投入采矿生产满1年的证明文件； （4）已按照国家有关规定缴纳采矿权使用费、采矿权价款、矿产资源补偿费和资源税的证明性文件；,（5）涉及国家出资勘查形成矿产地的矿业权抵押的，须规定提交有关矿业权评估报告，以及相应主管部门的确认文件； （6）涉及国有矿山企业抵押有关采矿权的，须提交矿山企业主管部门的同意文件，部分主管机关还要求提交有关国有资产管理部门的批准文件。,抵押权的行使,1、矿业权抵押权的处置可以抵押物的折价、拍卖或变卖来实现 2、需要注意：矿产资源开采登记管理办法中对采矿权人的资质有特别规定，因此抵押权处置后矿业权的受让方应当符合有关法律的规定。 3、抵押权人在依法处置有关矿业权后，当事人还应依法办理矿业权转让、变更登记手续。,采矿权抵押的风险,1、矿产品市场价格的大幅波动 2、矿业权人的异常开采 3、矿业权人的破坏行为 4、采矿权主体资格的限制，造成处分抵押物时有关的矿业权的价格大幅缩水，从而不利于抵押权人债权的实现,5、相关登记手续的办理 6、采矿权许可证的吊销,抵押协议的办理,1、所有的抵押均需办理合法的协议 2、公司所有对外的合同及协议必须经过公司法律事务主管和法律顾问的审查,关于担保种类及其效力的律师意见,根据我国关于担保的法律规定，担保的方式只有五种，即保证、抵押、质押、留置、定金，不得创新新的担保方式。