中山市房地产金融业务情况调研报告

1 / 16 中山市房地产金融业务情况调研报告 近年来，全国房地产市场迅速发展，房价持续走高，国家为了抑制高企的房价，纷纷出台了一系列宏观调政策。为深入了解国家宏观调控政策影响下了的中山房地产市场和我分行房地产金融业务发展情况，找准我分行在中山房地产市场中的位置，办公室联合房地产金融业务中心对中山市房地产市场及我分行房地产金融业务发展情况进行了调研，现将有关情况报告如下： 一、中山市房地产形势分析 随着国家住房制度改革的发展深入，我市住房和房地产开发业得到了快速发展，已连续几年保持较快增长速度， 4 年来住宅商品房以每年 %的速度发展，住宅销售面积由 2000 年的万平方米增长到 的万平方米，增长近 2 倍。房地产开发投资由 2000年的 21 亿元上升到 的亿元，增长近 3 倍。全市城镇人均居住面积由 2000 年的 28 平方米上升到 的平方米，与全国城镇人均居住面积近平方米相比，处于国内领先水平。由于居住环境的不断改善，我市先后荣获了“国家卫生城市”、“全国园林城市”、“国家环保模范城市”和联合国“人居奖”等荣誉称号，增强了我市房地产业的发展优势。近年房地产快速发展的同时，也存在商品房空置面积增加、结构性问题突出等问题。 房地产市场的 发展总体正常，住宅市场潜力较大。 从我市城市化进程角度来看，显示对住宅的巨大需求。 末我市城镇人口占总人口 %，若城市化进程2 / 16 加速发展，占全市人口近六成的乡村居住人口进城将成为推动未来中山楼市的巨大力量。从人口流动情况来看，对住宅的需求也较大。我市 末外来人口万人，年末外来人口与户籍人口之比为 83： 100，与 2002 年 79： 100、 2001 年74： 100 相比，逐年上升的趋势明显。如此大量的流动人口是城市房屋租赁市场和二手房的消费主体，为房屋租赁和二手房等市场的发展奠定了基础。据国土资源局统计， 2000，中山市共核发房屋租赁证 12169 宗，代国家征收税款2022 万元。另据国土资源局有关部门对我市房地产市场潜在需求调查显示，潜在购房者购置新房后希望将多余的房屋推向租赁市场的占比 %。 1 5 月二手房屋面积交易同比增加 39%，交易面积达 83 万平方米，是一手楼交易面积的 2 倍。随着我市工业化进程的加快和第三产业不断发展，外来人口消费的力度也进一步加强，这对将来整个市场的租价和房价的走向都会产生一定的影响。 从房地产市场需求来看，随着城区土地资源的逐渐稀少、中山市居民收入的稳步提高、交通条件的改善以及家庭汽 车拥有量的上升，越来越多的城区人渴望到郊区居住，享受生态园林生活，使得城效和镇区楼盘逐渐成为置业热点，居住城郊化的趋势越来越明显。 根据 中山年鉴资料显示， 中山市城镇居民人均可支配收入 15836 元，农民人均纯收入 7523 元，分别比去年同期增长 6 %、 %，人们的生活逐渐步入小康。随着人们3 / 16 收入稳步增加、房改政策措施的实施以及不合理收费政策的取消，我市的房地产具有一定的发展空间。 房地产开发资金全面开发的阶段，因此施工规模不断扩大，竣工面积增长较快。 近五年商品房开发投资完成情况 单位：万平方米 项 目 2000 年 2001 年 2002 年 4 月 商品房屋销售面积 其中：住宅 商品房屋 空置面积 其中：住宅 商品房销售面积逐年攀升的同时，商品房屋空置面积也在增大， 2000 4 年商品房屋空置面积分别为、万平方米，其中住宅面积空置分别为、万平方米，住宅空置面积占商品空置面积的六成左右。每年房屋销售面积略多于房屋空置面积， 5 年房屋空置面积平均增长速度在 18%左右。据统计资料显示，空置商品房中空置一年以上的面积占比 %。这些主要是由于商品房结构比例失调，导致部分商品房大量空置， 资金严重积压，若按我市今年上半年平均销售价格每平方米 2487 元计算，积压资金达 34 亿元。 2规模化、市场化经营的综合开发实力强的房地产公司不多。 据 2002 年年报资料显示，有开发工作量的房地产开发经营企业 161 家，其中具有三级以上资质的只有 15 家，占总数的 %。我市投资规模超 5 亿元只有 5 家，占总数的 %。 2002 年，完成房地产投资大于 5000 万元的企业有 14 家，占总数的 %；完成投资额在 1000 万元以下的有 76 家，占总数的 %。具有暂定和其他资质等级的企业共有 129 家，占全部企业的 %，这些4 / 16 企业只能开发单个项 目，如果要继续开发其他项目，则需要重新取得新的资质等级。仅 20%左右的企业具有综合开发资格。过小过多房地产开发企业因规模较小而资金不足，以致拖欠企业的工程款和不能准时偿还银行贷款等情况时有发生，同时企业难于扩大经营，若销售链条中断，便陷入了进退两难的局面，增大银行金融风险。 3公司资产负债率高，开发成本和管理费用较高，经济效益亟待提高。 据 2002 年中山统计年鉴资料显示， 2002 年全市房地产公司 161 家，负债总计亿元，平均每家负债 9907 万元，全部企业资产负债率高达 %，是历史的较高水平。经营收入亿元， 商品房销售收入亿元，其中销售给个人亿元，占全部销售收入的 %，说明我市的房地产市场仍以个人购房为主。企业利润总额为亿元，其中亏损企业 76 家，占全部企业的 %，比上年同期下降个百分点，但亏损比例仍然较高。亏损最严重的三家开发企业的利润总额之和为负 5307 万元。企业的商品房的结构不合理，不适合市场需求，亏损企业的开发种类主要集中在高层住宅、别墅及商业营业用房。 二、国家宏观调控政策对我分行房地产金融业务的影响 房贷加息效应初显，提前还贷逐渐增加 自 10 月 29 日央行 2 次上调个人住房贷款利率后，我分行提前还贷个案 较第一次增加了三四成，加息造成较大的提前还款压力，预计还将继续。今年 1 5 月，粗略估计我分行提前还款金额约 3000 万元，累计发放额为5 / 16 亿元，提前还款额占发放额 15%。由此造成我分行资金使用成本增加，效率不高。据了解，当前造成提前还款客户数量俱增的原因主要有以下几个方面：一是近几年股市持续低迷，分红保险及人民币理财产品预期收益率均有所下降；二是部分客户群体收入水平提高为提前还款提供了物质保障，提前还贷者中比例最大的群体是受过高等教育，家庭年收入一般为 5 万元以上的客户；三是部分银行如中行对提前还款的客户收取了一定 比例的违约金，我分行尚未实施该项收费，一定程度上助长了客户在违约金收取办法出台之前尽快提前还款的心理。 最高法院颁布新规定，银行审批相对谨慎。 最高人民法院发布的关于“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的规定在业界引起了轩然大波。据了解，目前中山各大银行包括四大国有商业银行为了保障自身的利益，规避风险，都有将按揭成数减少的意图，但因考虑同业竞争均未付足实施，处于观望状态，都在密切注视其他银行的举动。从我分行目前的情况来看，虽然未正式出台降低贷款成数的条文 ，但在审批程序中，贷款审批人对审批尺度有所收紧，特别是对中低收入群体的首次置业、部分二次置业者以及镇区支行客户，贷款审批被降低贷款按揭成数的情况已屡见不鲜，但对我们拓展楼盘按揭业务带来一定的阻碍。在当前同业竞争日益激烈的情况下，开发商有了很大的自主6 / 16 选择权，在审批过程中如达不到开发商预期的贷款成数，开发商往往会将整个楼盘移向他行，其结果是我们前期付出的努力全部白费，更丧失当地的市场份额。因此，审批部门在审批过程中关注重大风险点，把握部分贷款审批成数的同时，还要结合当前开发商所履行的保证责任，适当灵活处理。 营 业税政策的调整，对二手楼按揭业务影响不大。 自今年 6月 1 日起，新政策规定对个人购买住房不足 2 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 2 年转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过 2 年转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。据悉，新政策出台后，广州、深圳等大城市反响热烈，二手市场的放盘量激增，不少人甚至表示推迟购房时机。但从我市的情况来看，新政策暂未对我市的二手房市场带来明显的影响，近期二手房交易市场与平常相差不多，交易量并没有明显增加。 从长远来看，新政策对二手市场的影响不会太大，因为目前中山市场的投资性购房比例尚少，而这些投资性购房者中，长线投资者还占了相当大的比例。从我分行当前的情况来看， 6 月 1 日新政策实施之前，并未出现办理二手房按揭业务的拥挤现象，消费者的购房心理比较理性，市场较正常。 三、中山市分行房地产信贷业务发展情况 个人住房贷款情况 中山市四大国有商业银行个人住房贷款新增情况表单位 :亿元 项 目7 / 16 余额四行占比新增四行占比全市占比 工 行 % 农 行 % 中 行 % 建 行 % 交行 % 从上表可以看出，我分行个 人住房贷款业务呈稳健发展的态势，但从全市房地产市场发展来看，我分行个人住房贷款市场占比呈逐年萎缩的趋势。个人住房贷款余额方面，今年 5 月末工行余额亿元，占比 %，稳居第一的位置，中行亿元，占比 %，市场排名第二，建行比农行余额多 1 亿元市场排名第三。新增额方面，今年1 5 月工行、交行增势明显，分别新增亿元、亿元，分别占居全市近三成的市场份额，建行、中行相当，分列全市第四、第五的位置。个人住房贷款市场由早期建行一枝独秀的局面演变为目前多足鼎立的纷争格局，而且这种多元化竞争的趋势将日益激烈。不良贷款方面，截止 5 月 末，我分行五级分类不良贷款额为万元，不良率为 %，控制在省分行要求的范围内。 房地产开发贷款情况 中山市分行房地产发放贷款情况 单位：万元 项 目 2000 年 2001 年 2002 年 5 月 全 市 房 地 产 开 发 银 行 贷 款 额433152841354415123530 建 行 房 地 产 贷 款 余 额1164214652269472654037400 其中：房地产开发贷款余额00500862022460 其中：房地产流动资金贷款900714150256851712016140 建行占全市开发银行贷款额 % 从上表可以看出，我分 行房地产开发贷款投放比例低、投放额不高， 2001、 2002 年零投放， 投放余额分别为8 / 16 500 万元、 8620 万元，其中 占全市总量的 %。房地产开发贷款占比少，不利于拓展个人住房按揭贷款市场。我分行可以选择优质楼盘发放房地产开发贷款，作为捆绑营销个人住房贷款的配套产品。 个人住房公积金情况 项 目 市 场 占 比 市 场 占 比 5 月市场占比 工 行 %1590224% 农 行 %890315%1003415% 中 行 %38796% 建 行 % 个人住房公积金的归集方面，建行独占半壁江山，而 且还有进一步上升的趋势；工行占比 24%，排第二；农行、中行分列第三、四的位置。 个人住房贷款客户构成及特点 下面抽取了我分行 2001 6 月期间在兴中道支行发放的个人住房贷款客户的构成及特点进行有针对性的分析，以便为客户提供更优质、高效的差别化服务。调查客户共4472 户，累计发放金额约人民币 10 亿元。此次调查结果可以反映当前我分行个人住房贷款客户的构成和基本的情况，具有一定的代表性。 1客户构成及特点 客户户籍分布情况 项 目户 数占比金额 省内购房者 %78090 省外购房者 %20530 港澳台人 士 %1360 非中国籍人士 %20 从上表可以看出，客户主要集中在省内，比重 %；省外购房人士居其次，约占 %，省外购房客户在近几年有明显增加的趋势，随着中山经济的快速增长和环境的不断完善，越来越多的外来工薪一族选择在中山定居，对住房的需求也显得日益迫切，这为中山房地产市场的发展起了一定的推波助澜的作用；港9 / 16 澳台及非中国籍人士大多属于投资型或暂住型投资，近年来有上升的迹象，但所占比例不多。 2，客户年龄分布情况 项 目户 数占比金额 27 33 岁 %39580 34 40 岁 %32400 4150 岁 %16210 21 26 岁 3668 18%8180 51 岁以上 %3360 20岁以下 %270 从购房者年龄层次来看， 27 33 岁年龄层次购房客户最多，占比 %，这部分客户年龄普遍比较年轻，大多属于刚踏入社会不久的首次置业者和部分适婚青年； 34 40岁年龄层次购房客户其次，占比 %，客户群体为已组建家庭且收入稳定、具有一定家庭积蓄的二次置业者； 40 50 岁年龄的客户群体居第三，占比 %，这部份群体主要是即将步入退休年龄，准备购置物业安享晚年的年长客户；其余年龄所占的比例均偏低。 3客户受教育程度情况 项 目户 数占比金额 高中 %38570 初中以下 %23950 大专 %21180 本科 %15380 硕士以上 % 920 从上表可以看出，受教育程度在高中水平的购房者居多，占比 %；其次是学历层次较低的初中以下的购房者，占比 %，这类客户多属于中山本地个体私营企业经营者；教育程度为大专的购房者居第三，占比 %；本科以上学历层次的比例不高，随着中山人才引进战略的实施，相信本科及硕士以上教育水平的客户群体预计在未来几年有上升的趋势。 4客户职业分布情况 项 目户 数占比金额 个体户 %52060 普通职工 % 39400 政府公务员 %6770 企业管 理人员 %1770 从上表可以看出：个体私营企业经营者购10 / 16 房群体偏多，占比 %这部分客户大多属于中山本土居民，随着收入的增加和生活条件的改善，纷纷从原有的独立民居搬离，选择配套设施相对完善和安全的小区居住，由于这部分客户群体收入不稳定，容易产生资产风险；其次是普通职工，占比 %；再次是政府公务员群体，占比 %，公务员群体占比相对偏低的原因主要是：大部分公务员享受了单位的实物分房政策，目前办理按揭贷款的公务员主要是刚加入公务员群体而未能享受实物分房政策的年轻一族和部分为改善居住条件的二次置业者。 5客户家庭月收入情况 项 目户 数占比金额 6000 元以上 %27730 4500 6000 元 %24080 30004500 元 98422%22000 2000 元以下 %14470 2000 3000元 %11720 家庭月收入 6000 元以上的购房客户居多，占比 %；家庭月收入 4500 至 6000 元的购房客户居其次，占比 %；家庭月收入 3000 至 4500 元的购房客户占比 22%；家庭月收入2000 元以下的购房客户占比 %；家庭月收入 2000 至 3000 元的购房客户占比 %。从总体情况来看，我行的贷款客户家庭月收入较稳定，均具有一定的还款能力。 6客户贷款年限情况 项 目户 数占比金额 11 20 年 %53730 6 10年 %34820 5 年以下 423 %9460 21 至 30 年 %1990 从客户贷款年限来看：贷款年限在 11 至 20 年的购房客户最多，占比 %；年限在 6 至 10 年的购房客户居次位，占比 %,；贷款年限在 5年以下的购房客户居第三，占比 %；年限 21 至 30 年的购房11 / 16 客户，占比 %。从贷款年限的总体情况来看，购房客户消费行为比较理性，并且普遍制定了比较长远的还款计划，有利于保证我分行信贷资产质量和风险的防范。并且可看出，这部分购房客户短期投资行为比较少，购 买自住型的客户居多。 7客户选购的物业类型情况 项 目户 数占比金额 多层楼房 % 55480 小高层楼房 %35490 商铺 %4720 其他 %2790 别墅 %1520 从上表可以看出，选购多层楼房的客户居多，占比 %，成为最受客户欢迎的物业类型，这也是中山本地人比较喜欢的传统的楼层建筑；其次是小高层，占比 %，随着人们消费观念及楼盘开发档次的提升，市民购房习惯也有向小高层转移的倾向；选购商铺的客户居第三，占比 %，这类客户群体主要是资金较充裕的投资型客户，他们往往通过出租商铺来收取租金，具有一定的还款 p;%7400 45 万元以上 %5830 从上表可以看出：房价在 15 万元以下的占比 %，说明我分行按揭楼盘中低档楼盘居多；房价在 15 至 25 万元的占比 %；房价在 25 至 30 万元的占比 %， 15 35 万元属于中档楼盘，占比近 40%；房价在 35 至 45 万元的占比 %； 30 至 35万元的占比 %； 45 万元以上的占比 %；房价在 35 万元以上的占比合计为 %，这类楼盘属于中等偏高楼盘，这类楼盘占比不高，也说明我分行按揭客户群体中中高收入阶层的客户占比小。我分行按揭客户较为接受的是房价在 15 至 25 万元内的房屋。 12结论 我分行按揭业务贡献度较大的是 普通住12 / 16 宅，购房者以个体私营企业经营者以及普通职工居多，属于大众客户，这部分客户群体收入不稳定，资产风险相对较大，但自去年最高人民法院出台的司法解释后，审批部门对这部分客户的审批尺度明显偏严。 我分行客户选择住宅价格3000 元 /平方米以上的高档住宅只占 17%，房价在 30 万元以上的客户占比 21%，房价在 15 万元以下的占比 %，说明我分行拓展的楼盘中高档楼盘比例不高，低档楼盘居多，这与我分行一贯以来对高档住宅楼盘有畏高心理有一定的关系。这无疑将一部分中高收入客户群体阻档在建行大门之外，将一部分低收入者引入大门。 从 客户结构分析，我分行客户群体以一般客户居多，家庭月收入 3000元以下的客户占比 27%，这些客户偏重于普通住宅，中高端客户和中高档楼盘偏少。今后，我分行房地产金融业务的目标重点要转移到拓展中高档楼盘，并多发展中高档客户上来。 按揭客户中普通客户多、中高端客户少，低学历客户多、高素质客户少不利于我分行相关业务、产品的发展。虽然发放个人住房按揭贷款时客户经理习惯向房贷客户营销贷记卡或网上银行，但这些普遍客户、低学历客户的贷记卡使用率有多高，是否适用，消费额度有多大，每月扣款后的存折沉淀资金有多大等等值得有关部门研 究。 三、对策和建议 调整信贷结构，优先支持重点。在品种方面，房地产开发贷款要优先支持重点客户开发的优质住房楼盘，非住房类型房地产项目要严格控制；对13 / 16 于中档楼盘，重点选择地段好，楼盘适销对路的发展商作为重点营销对象；对于高档楼盘，重点选择富有特色的规模较大、楼盘知名度较高、发展商实力较强、开发类贷款所占比例较小的、对个贷业务影响较大的楼盘；对于高风险项目如楼价偏高，发展商信誉较差的楼盘，能退出的坚决实行退出政策，不能退出的在个贷方面限制其楼房的最高价格，避免发展商套取银行信贷资金；对高层住宅、别墅、个人商用房贷款应严格贷款条件。在区域方面，目前市中心商品房供过于求，销售难度增大，镇区相对发展空间较大，楼房价格比市区相对较低，销售前景好，贷款风险较小，新增贷款规模应重点向城郊和镇区转移，将各镇区内优质中高档楼盘和排名前几位的房地产开发公司纳入支行责任目标营销范围，加大对镇区优质房地产客户的拓展力度。在客户选择方面，对一般客户原则上应审慎对待，对资金实力弱、开发规模小的客户，应逐步退出开发贷款。 加大重点客户的营销力度。我分行按揭楼盘缺少的是中高档楼盘，全分行应提高营销重点客户重要性的认识，督促各支行和房信业务归口 管理部门尽快落实重点客户管理制度，加强客户经理配备并适当向房地产重点客户倾斜。对不属于我分行的优质客户，各支行应组织力量加强对重点客户营销公关，主动上门与客户建立联系，互通信息，交流感情，为客户提供个性化的服务方案，以真情行动取得客户的理解、信任和支持。对已是我分行现14 / 16 行的重点客户，各行要切实提高服务质量，做好客户关系维护工作。对于同业提供房地产开发贷款的客户，要清楚认识，其实同业发放的房地产开发贷款的比例很小，我分行不能放弃争取做个人住房按揭贷款的可能。 加强风险控制，确保新发放贷款质量。新发放的房地产开发 类贷款项目应当同时具备以下条件：一是必须拥有本期开发投资总额的 40%的自有资金；二是必须“四证”齐全；三是地理位置优越，预测售价合理、有市场，销售前景良好；四是主要管理人员有较丰富的房地产开发与管理经验；五是能够以土地或其它住房楼盘作抵押。同时应积极推行“贷款封闭”管理，加强贷款资金和销售款的监督管理，防止资金被子挪作他用，以确保项目顺利完成，销售款如期回笼，按期归还银行贷款。个人住房按揭贷款方面，要切实落实不良贷款压缩计划，建立不良贷款回收责任制。要将压缩不良贷款的指标分解落实到部门和个人，按绩效挂钩并进 行考核，调动贷后管理人员催收不良贷款的积极性。同时要加大不良贷款的催收处置力度，要结合业务品种特点，积极探索不良贷款清收的有效措施和办法，要逐户逐笔摸清不良贷款情况，针对不同情况分别制定相应的“一户一策”或“一户多策”的压缩盘活方案。 进一步理顺房地产业务管理架构，下放住房按揭办理权限，充实房地产信贷业务客户经理队伍。一是设立个贷专职审批人制度，提高效率，同时调整对审批人的考核、业务发展与风15 / 16 险控制并重。二是下放个人住房按揭贷款办