和谐城市调分析报告.doc

亿源和谐城调查分析报告一、 基本资料项目印象：全高层 CBD核心生活区 和谐公园 公共部位精装修 四重安防 橙色主题景观 所在区域:红旗区房屋属性：商住两用项目位置：平原路与新中大道交叉口东北角售 楼 处：平原路与新中大道交叉口东北角售楼电话预售许可证号：第2011052号许可证开盘时间：2011年10月29日交房时间：一期2012年3月整体交房 二期2012年底交房公摊：19%左右绿 化 率：35%容 积 率：3.83占地面积：约100亩建筑面积：300000平米施工单位：暂无代 理 商：无景观设计：暂无付款方式：一次性、银行按揭、分期付款户型配比：91-140销售率： 10#楼10月29日开盘，总共144套房源，销售40套左右，销售率约30% 付款优惠：一次性付款9.8折，按揭贷款9.9折商业配套：临平原路二层底商价格待定，据销售人员讲社区规划有高端商务酒店，风情会所等。小区配套：双气入户、社区幼儿园、社区中心修建主题景观，中央喷泉，小型人工湖（面积待定）。健身中心、网球场、篮球场社区医疗诊所等，闭路电视监控、红外线周界防范、停车场安系统及24小时巡更系统。会所配套：健身俱乐部，台球及乒乓球室，棋牌室，阅览室，儿童天地，老年活动中心等娱乐休闲设施。周边配套：1.学校：新区小学、育才小学新校区、外国语中学、新一中东校区、小区自建幼儿园、市直一幼、育才幼儿园 2.金融：中国工商银行， 中国银行，中国农业银行，新乡银行 3.餐饮：五星级开元名都大酒店（筹备中）宝龙城市广场（正建） 4.商业：宝龙城市广场（正建） 世纪村商业街 五星级开元名都大酒店（筹备中） 5.市政：和谐公园、市政广场、博物馆、会展中心、市大剧院、市青少年宫、市妇女活动中心、人防大楼、新乡市工会、大学城 6.企业：中国移动新乡分公司、新乡银行总部 7.医疗：市直机关医院、社区自建诊所 8.娱乐：五星级开元名都大酒店（筹备中） 宝龙城市广场（正建）工程配套：剪力墙结构、高标准建筑钢材、双层中空玻璃、立体停车库。楼盘价格：最低售价3978元/，最高售价4600元/。十层以下层差30/，11层以上层差15元/销售道具：售楼大厅设有坐控台，展架板（五证复印件以及10#楼销售单价明细），沙盘，立体模型，户型单页，无样板间。现场人气：3组客户洽谈，售楼部有2位置业顾问带客户到施工现场看房，总共有5名置业顾问。施工进度：小区一期外立面已经呈现，二期10#楼已经封顶公交线路：16路 16路甲 62路 客户群体：一期大部分主要针对市区公务员团购，剩余房源主要针对新乡市居民改善性购房以及新乡市民刚性需求和少数投资客，县区客户非常少。暖场活动：只在开盘前期举办产品说明会，之后无任何暖场活动计划。营销策略：二期5#、6#、8#、10#楼分别推出，此次推出是观景楼王10#楼。推广主体：和谐公园旁，“橙”熟社区。推广媒介： 户外框架广告牌 短信广告 道旗广告 车位配比：项目为地上，地下停车位，价格租赁待定，无法达到1:1停车位配比，初步确定是1:0.8楼间距： 40米87米。物业公司：待定二：项目简介：周边风景秀丽，环境优亿源和谐城，位于平原路与新中大道交叉口东北角，西邻和谐公园，与市政广场隔街相望，美，区位价值得天独厚。高端商务酒店10#景观楼王项目占地近100亩，总建筑面积30万平方米，社区内部独创橙色主题景观，中央泉景“橙形”景观、空中花园“橙色”景观、围合式“橙熟”景观、朗阔平台“橙美”景观。4大橙主题景观全面渗透，铸就CBD活力生活新主场。同时，亿源和谐城是新乡市“3010民生工程”示范项目，卓越品质无可挑剔。剪力墙结构、高标准建筑钢材、双层中空玻璃、高标号混凝土、三维立体停车库，无不体现完美细节铸造，尽显卓越品质。社区内部自建高端商务酒店、风情会所、健身中心、运动场，保障业主24小时生活丰富多彩；社区幼儿园、业主专享医疗诊所呵护家庭未来与健康；和谐公园、市政广场、博物馆、会展中心、市大剧院、大学城等卓越配套零距离环绕左右，精心为您铸造品质生活。三：开发商简介： 河南大通亿源房地产有限公司是集房地产开发、经营和施工总承包、外墙保温为一体的集团化公司，我公司以“学习、创新、实干、高效”的发展理念。以市场为导向、开发为重点的职业化高素质团队。已开发项目：1：辉县 亿源龙城2.新乡 亿源和谐城四、SWOT分析项目名称项目优势项目劣势新乡亿源和谐城（地址：新乡市平原路与新中大道交叉口东北角）1. 和谐城被新乡市政府确定为3010民生工程。2. 地处新乡CBD核心区域平原路与新中大道交汇处，并有多辆公交车从门口通过，平原路也是贯穿新乡市东西的城市主干道，到达十分的便捷。3. 小区紧邻新乡东区标志性景观11.2万平方米“和谐公园”，休闲散步非常方便。4. 小区双气配套，内设社区幼儿园，风情会所、篮球场、网球场，以及医疗诊所，并且小区规划有自建高端商务酒店。5. 和谐城汇聚闭路电视监控、红外线周界防范、停车场安监系统、24小时巡更系统等安防措施。6. 项目周边市政配套完善。（参照上方资料）7.一期准现房，二期主体基本封顶。1.此项目险些成为新乡市的烂尾楼，之前是河北天域集团房地产开发公司开发建设，后来由于资金链断裂，房子停工很长时间，一期房子延期交房近两年时间，造成了很多该楼盘的负面影响，今年三月份左右河南大通亿源房产接手运作，并且于今年10月29日开盘，由于一期仍未交房，开盘当天有一期业主拉条幅闹事。2. 一期绝大部分房源被市区公务员团购，后期入住率底，空置率高。3.项目外立面及景观并没有自己独特的风格，感觉上和东区其它楼盘没什么两样，没有项目自己的特色，没有什么独特的卖点。4.项目周围商业、餐饮、医院等配套目前都在建设中，生活非常不便利。5.项目物业公司尚未确定，恐无法保障业主入住后的物业服务水平。 五：主力户型1.91.39全明户型，无暗室。户型客厅朝南方正，采光通风非常好。厨房连接生活阳台，生活便利。主卧设有外飘窗，大大增加卧室可利用面积，次卧连接观景阳台，并且做到了户型全南向设计，阳光通风非常好。户型方正，无浪费面积。2.140.42全明户型，无暗室。客厅方正，并且连接观景阳台，通风采光好。厨房连接生活阳台，生活便利。三个卧室均设有外飘窗，并且两卧朝南，增加卧室可利用面积。只是此户型入户门正对次卧门，其余两个卧室门相对应，私密性稍有不佳。总之，和谐城的户型设计在高层建筑中能设计全明户型，还是非常合理的，只不过户型可选择余地不是太大，缺乏小户型，一些想在东区投资或自主的小户型需求客户将丢失。六：项目总结：该项目地处新乡东区CBD核心区，东区标志性景观建筑和谐公园旁，环境优美。地理位置优越，项目大门口平原路也是贯穿新乡市南北的主干道，交通十分便利。周边市政配套非常完善，但该项目小区配套没有什么亮点，缺乏竞争力。小区周围商业、娱乐、菜市场等生活配套不完善，居家生活不是很便利，而且小区一期只是针对市公务员团购，后期二期业主入住后空置率高。七：和谐城VS剑桥城（暂定） 和谐城和我们项目相比，首先是两个项目的区域不同，和谐城属于新乡东区核心CBD区域，而我们项目属于北区学区房，并且采用Art-deco外立面风格，整个小区景观规划打造出英伦风格，并且小区配套有雾森系统等，属学区房中的高端楼盘，并且户型配比合理，有很大的选择性，可以满足各种消费者的刚性及投资需求，小区的学区优势非常明显，并且基本每户均赠送入户花园，比较实惠，满足众多消费者的