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中国房地产市场的财富效应研究 摘要：房地产经济在我国当前的社会发展中发挥着重要的作用，与货币资产的占有量会影响居民的消费行为一样，商品房的财富价格-变动也会影响居民的消费行为。通过本文的研究可知，无论是从理论上还是实践上来看我国的房地产市场都具有财富效应。当房地产价格上涨时多数人的收入预期会增加，从而增强了他们的消费信心，人们会增加自己的消费从而促进社会经济的发展。当房地产的价格下降时多数人感觉自己在未来的收益会下降从而压缩支出，使得消费萎缩。所以房产价格的变动对于居民消费的影响是显著的，房地产市场具有财富效应。 下载 关键词：房地产；财富效应；消费；价格 中图分类号：F224；F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）036-000336-02 引言 房地产是我国居民财富的主要组成部分，房地产价格的波动对于居民的财富总量影响较大从而也对居民的消费产生影响。通常来讲居民的财富增加就会引起消费的增加，但是在我国居民的房产财富不断增加的当下我国居民的消费却没有出现较大的增长。在这种情况下研究中国的房地产财富效应无论是理论上还是实践上都具有重要的意义：第一，丰富和发展了财富效应的相关理论体系；第二，为我国政府部门进行相应的宏观调控提供决策参考因而具有实践应用意义。 一、房地产财富效应的传导机制及理论模型 因为房地产的财富效应主要受到房地产价格的影响，并且价格上涨或是下跌所带来的影响正好相反，所以本文在此仅研究房价上涨时的情况。 1.正向财富效应 对于那些持有房产的家庭而言，房价的上涨则表示房主的财富在增加；虽然他们不一定会立即出售房产，但是出于对自己财富总量增加的信心他们会适当的增加消费改善生活。另外，对于那些有多套房产的所有者而言房价上涨他们的租金收益会增加，他们也必然会增加消费。同时，他们对于未来可能进一步增加的财富预期同样也会刺激他们增加当前的消费。当全社会整体的经济发展稳定良好时那些正处于还贷期的居民也会认为未来的收入会进一步的增加，而使得自己的还贷压力变小，也会增加当前的消费。 2.负向财富效应 房地产价格的上涨对于租房者和购房者而言将会产生消费上的负向影响。房价上涨会使得租房者不得不增加房租成本；而对于准备买房的消费者来说不得不加大储蓄的力度以应对未来不断增加的购房支出。这些都会使得这一类的消费者减少当前的消费支出。 二、中?房地产市场的发展现状 1.房地产市场价格高位运行 在2007年面对国内的房地产价格不断高涨的现象，我国出台了相关的调控措施以防止房地产泡沫的继续发酵；在这一轮政府的调控措施之下我国城市的房价总体上上升速度变缓，虽然房价仍然维持在高位运行但是存在一定的下行压力背景、广州和深圳的房价在2007年末期开始下调。在2008年由于经济危机的影响我国推出了一系列的经济刺激计划，在这一轮的刺激作用下我国房地产市场又迎来了一次较大的发展，但是到了2010年后又开始放缓。根据相关统计表明国房景气指数在2010年第一季度末期达到最大值以后整体开始下滑，到2011年第四阶段下滑到100以内，并在此后一直处于100以内；到2014年已经从96.91下降到94.72。但是，进入到2016年受到中央政府“去库存”的影响，“北上广深”的房价出现了较大幅度的上涨。此外，一些二线城市的房价在2016年也出现了较大比例的上涨。 2.成交量由萎缩转向“井喷”，空置率上升 由于2015年以前房价出现了下跌的倾向，消费者在购房问题上越来越持观望的态度，从而使得商品房的成交量下降，大量的商品房处于闲置状态。2014年前10个月全国的商品房销售面积为8.85104万平方米，销售总量同比下降约8%。其中住宅和办公楼的销售均出现了超过9个百分点的下跌只有商业营业房的销售面积上升8.3%。而整体的销售额为56385亿元，降幅达到了7.92%。在2015年的第一季度以及第二季度的第一个月全国的房地产开发投资增长6%，但是增速同比下降了2.5%；到2015年的4月房地产开发投资已经连续超过4个季度下滑；而2015年的前4个月销售面积同比下降4.8%为2.64104万平方米。但是，进入2016年以来我国沿海城市和内陆省会城市均出现了购房热潮，这就使得2016年我国房产交易量出现了“井喷”。虽然我国房地产的交易量不断上涨，但是，根据住建部与社科院发布的数据显示，我国商品房的空置率在不断上升。这就出现了大量小区商品房已经销售完成却较少有人入住的情况。 3.企业开发成本增加房地产价格依然偏高 由于当前我国经济的持续发展，我国的人力成本越来越高；此外当前的建筑材料的成本也在不断地的升高。这些因素的叠加使得企业在进行房地产开发时的成本大幅上升。有较多的房地产企业目前面临着较大的资金压力，为了弥补不断上涨的生产成本。房地产企业又不得不提高房地产的价格，以至于陷入了价格不断上涨的恶性循环。当前在非一线和非省会城市，我国房地产市场的一个现状就是：房地产开发商为了保持高利润而抬升房价，由此降低了销量使得大量的房子被积压，而希望政府采取救市的政策。而另一方面又有大量的有购房需求的居民，因为房价过高而无法购买。房地产价格的适当下调对于缓解这两者的矛盾意义重大。 三、中国房地产市场财富效应理论分析 1.中国房地产财富效应的传导 房地产价格的变化会引起房地产持有者财富总量的变化，从而影响消费者短期消费行为或者是影响长期的经济发展的作用成为房地产市场的财富效应。学术界将房地产价格上涨带来的促进经济发展的作用成为正向的财富效应，抑制经济发展的影响称为负向的财富效应；房地产的财富传导效应有以下的6种方式：兑现的财富效应、未兑现的财富效应、预算约束效应、流动约束效应、替代效应、信心效应。 2.中国房地产市场财富效应的理论分析结论 结合房地产财富效应的传导机制从理论上分析我国的房地产市场财富效应，可以得出以下的结论：第一，如果房地产的价格上涨，那么对于近期出售或者出租房屋的所有者而言他们的财富就会增加，从而影响他们的消费行为，使得他们的消?M支出会增加；第二，如果房地产的价格上涨，对于那些持有房产但是不准备销售的所有者而言他们不会在近期内增加太多的消费，但是对于未来的消费充满信心；第三，如果房地产的价格上涨，那么租房者和购房者在其它收入不变的情况必须增加更多的投入才可以实现原计划所以他们会减少消费以保证购房和租房的支出；第四，如果房地产的价格上涨，那么投资者会进一步加强对于房地产的投资从而使得房地产的价格别抬升并进一步加强房屋所有者的消费行为。 通过对上面的分析结合我国当前居民的自有住房率较高的实际，我们可以最终得出如下结论：无论房地产的价格是上升还是下降都会引起人们财富的变化从而影响到了人们的消费行为的变化；在任何一种情况下都会有一部分人扩大消费而有另一部分人减少消费。所以，从理论上来讲我国的房地产市场存在财富效应。 四、中国房地产市场财富效应实证分析 1.变量的选取 通过对相关研究文献的总结分析，在本文的研究中选取的变量指标包括：城镇居民人均可支配收入（CY）作为居民的收入代表指标；社会消费品零售总额（CC）作为我国居民消费的衡量指标；选用全国房屋销售价格指数（cH）来表示我国房地产的财富变化；考虑到我国居民存在较多的股票投资行为以及股市与房地产关系密切等原因，本文在此选用上证综合指数（csl作为反映股票财富的指标。 2.数据的选取 考虑到数据获取和分析的需要，本文选取了2007年1月份到2015年12月份共9年的全国面板数据来进行分析。为了确保数据来源的权威性，本文选取的CC指标、CY指标数据是从国家统计局下载收集和整理而来；CH指标数据则是发改委公布的历年数据中汇总得来；cs数值这是从中国人民银行公布的数据中汇总而来。考虑到实际应用的需要，需要使得数据的变化更具有线性的特征，消除干扰因素；为此本文对所选择的数据进行了自然对数变换，变换后的相关指标分别表示为LNCC、LNCH、LNCY及LNCS。 3.实证过程与结论 在下文中将采用单位根检验、协整检验、Granger因果检验及误差修正模型这四种现代计量方法对中国的房地产市场财富效应进行实证研究。其中单位根检验、协整检验是用来对长期的财富效应进行分析；Granger因果检验则是用来研究中国房地产市场是否存在财富效应；误差修正模型是用来分析短期的财富效应以及短期和长期财富效应的关系。本文先对四个统计指标的单整性进行检验。LNCC、LNCY、LNCH及LNCS是已经进行了对数变换后的数据，这些数据以月为单位。采用ADF法来对这些指标进行单位根检验。信息秩统计量记为AIC，该统计量是用来确定检验模型的滞后阶数k的，AIC值越小越有利于检测。根据对上述指标进行检验可得上述4项变量具有不稳定的水平序列；如显著水平在5%以下那么一阶差分序列拒绝含有单位根的假设，这是称这种序列为典型的时间序列。 由我国的房地产财富效应实证结果可以得出以下结论： 就长期而言，我国房地产财富效应显著。全国房屋销售价格指数呈负方向影响全国消费支出，即全国房屋销售价格指数上涨1%，全国消费品零售总额减少0.01%；全国房屋销售价格指数下跌1%，全国消费品零售总额增长0.01%。 就短期来看，我国房地产财富效应不显著。以近期为例，房价的时涨时跌使房地产市场一度变得扑朔迷离，存在太多的不确定因素，导致大多数购房者处于观望状态。由于短期内房地产持有者无法预期将来房价变动的趋势，从而无法确定所持有财富变化趋势，其消费行为相对来说也比较谨慎，进而消费支出不会受太大影响。 五、结语 通过对我国房地产市场财富效应的理论分析和实证分析我们可以得出以下的结论： 无论是从理论上还是实践上来看我国的房地产市场都具有财富效应；当房地产价格上涨时多数人的收入预期会增加，