浅谈我国房地产企业金融发展趋势与创新.docx

浅谈我国房地产企业金融发展趋势与创新 摘 要：房地产企业的发展是一项比较复杂的工程，涉及的方面有很多，因此房地产项目合同中的风险也会有很多，如果不能够很好地控制，就会导致在房地产项目开展过程中出现很多问题，影响收益，严重影响到房地产项目的进程，使得在项目开展过程中出现很大的风险。而且在我国发展的现阶段，房地产企业在发展的过程中也存在着很多的问题，因此，为了更好地保证房地产企业金融行业能够得到很好的发展，就需要不断地发现房地产金融体系发展过程中存在的一些问题，并且能够适当的根据这些问题，结合我国发展的实际情况，找到合适的解决对策，更好地进行创新，保证房地产企业金融行业的正常发展。 下载 关键词：房地产企业；金融；发展趋势；问题；创新 引言 房地产企业金融行业中不断的发现问题并且解决问题，并且结合我国发展的实际情况进行创新能够保证企业能够在一定程度上减少风险，降低成本，从而获得更高的收益。但是，在现阶段，由于各项政策、措施、规定都不是十分的完善，在房地产企业金融行业的发展过程中仍然存在着一些问题，使得房地产企业的运行过程中出现了很多的风险，需要加强管理。本文主要针对房地产企业金融发展在项目开发过程中存在的一些问题并且针对这些问题提出合适的解决对策，更好的进行一些相关方面的创新，从而在一定程度上规避项目的风险，保证房地产企业的正常发展。 1、房地产企业金融发展的问题 1.1房地产企业金融体系不完整 我国正处于发展的初级阶段，房地产企业金融体系并不是十分的完善，并没有形成完整的房地产金融制度来很好的保证各种住房贷款、强制性住房储蓄制度以及合约性住房储蓄制度都不是十分的完善，因此在这些政策、措施的实际的执行过程中，很容易出现一些问题，一些相关的资金的补给，资金的追回等等都存在着一些问题，从而严重的阻碍了房地产企业的正常发展，影响了房地产企业金融行业的正常发展，造成了极大的经济损失。 1.1.1房产金融和土地金融相融合的房地产金融体系不完善 房地产业发展关系到土地开发和房屋建设规模和水平，但它的周期长，资金需求密集，资金供需存在时间差。为了更好地解决这个时间差，就需要金融支持。但是，在我国，房地产金融在金融总量中所占的比例也越来越高。但是，我国的房地产金融行业仍处于发展的初级阶段，尚未真正形成有关未来市场发展的、清晰的整体轮廓和框架。不论房地产开发和个人住房购买置业，房地产企业和个人对银行的依存度过高、风险积聚。房地产开发和个人住房购买的住房金融结构，仍然属于落后和不尽合理状态，与发达国家的金融深化程度和房地产金融发展程度相比还有很大差距。虽然房地产金融伴随着房地产业和住房制度改革应运而生，但起步时间短暂，房地产项目在我国的经济产业中占有十分重要的地位，受到相关政策的影响是很大的。虽然当前房地产企业金融行业发展的过程中能够基本的满足一些基本政策的保证，但是，我国是处于不断发展的过程中的，相关的政策也是在不断完善的，如果出现政策的改动或者是新政策的出台这样的情况，就会使得在实际的房地产金融行业的发展过程中出现一些问题，出现一些问题导致该项目不能够正常的进行下去，阻碍了房地产企业的正常发展，造成了极大的经济损失。在相关政策的遵守过程中，在房地产企业金融发展的过程中，往往都不能够很好的考虑一些中低收入人群住房资金的解决，更多的考虑的是尽可能地获得更高的利润，而不是让更多的人解决住房问题。在之后相关政策的遵守方面，要注意考虑人民群众的基本利益，而不要只考虑到自己的收益问题。 1.1.2房地产金融服务体系不完善 现阶段，我国房地产金融特色不足、产品趋同、不能够很好地进行创新。我国的房地产金融体系和战略方面的研究还很滞后，住房金融资源还没有达到合理有效配置，住房信贷与我国房地产金融发展步调不一致，在构建房地产住房服务金融体系进程中所面临的问题尚未得到很好的解决。房地产金融业务是支持我国房地产业可持续发展的金融资源，也是建设银行房地产金融业务品牌。在全国大中城市，商业银行开办的住房公积金个人贷款与商业银行经营性的组合住房贷款业务，已经成为中国人住房消费信贷的首选，借助商业银行住房贷款圆住房梦已经成为现实，住房个人贷款业务已经成为商业银行竟相角逐竞争的特色业务。但是，我国居民个人住房贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，与国外的很多发达国家相比发展程度仍然不够。 1.1.3保障房、公共租赁房的金融服务支持体系不完善 随着我国传统政府向服务型政府的转型，我国的住房制度也逐渐重视起了住房保障供应体系。然而，在这种大环境下，部分商业银行并没有适时地推出经济适用房贷等贷款，这是十分不应该的。面对住房保障安居工程的逐渐完善，商业银行更应该及时为客户提供贷款支持，尤其是针对中低收入的普通民众，面对不同人群，商业银行应该设计出不同贷款种类的贷款流程和管理制度，在新形势下调整自身的房贷发展策略，势必在新一轮的房地产金融市场竞争中立下一足之地。 1.1.4房地产金融产品创新体系不完善 现在的商业银行在房地产金融业务方面，吸收性创新多、原创性创新少；负债类业务创新多、资产类业务创新少；政府主导型创新多、市场主导型创新少；追求盈利创新多、防范风险创新少。目前，国家采取的差别化信贷政策，没有很好地针对不同人群以及同一人群不同贷款种类及其组合的选择，没有做到差别化。很多银行营销模式趋同、产品设计理念趋同。甚至还存在着住房个贷产品种类单一、僵化不灵活等问题，出现了一些模仿和互相模仿的现象，使得很多企业难以有稳定的目标客户群体。 1.1.5房地产金融制度法规体系不完善 近几年来，虽然我国的房地产金融法规已经在进行不断的完善，但是真正科学、完整的房地产金融制度却还是没有得以建成，这使得我国的房地产金融业务和产品创新不能得到相关法律的制约和调控，尤其是农民房地产抵押贷款问题，更是成为难以解决的重大问题，相关制度的缺乏使得农民工申请房贷的问题得不到相关法律法规的帮助。因此，我国的房地产金融制度法规体系的建设和完善是我国房地产企业发展的重中之重。 1.1.6尚未形成符合国际惯例的房地产金融市场体系 我国房地产金融市场并不是个开放的市场，首先，我国房地产金融市场发育晚，住房抵押贷款产品单一，并没有完全向多元化的方向发展，同时，我国房地产金融市场管理同质化，这不仅表现在人才的创新力不够，也是金融市场没有多元化发展的结果之一，人才没有进行创新培养，使得其在进行管理的过程中无法运用创新手段管理经营，沿用老方法、老规矩进行管理，自然使得我国房地产金融市场管理的同质化严重。其次，我国房地产金融市场没有与国际接轨，金融市场体系不完全符合国际惯例。就美国来说，其在住房抵押贷款上早已实现证券化的转变，而我国仅仅是由抵押一级市场向二级市场的转变，甚至是这种转变都是不完善的，因此接轨国际、使我国房地产金融市场体系符合国际惯例要求也是我国房地产金融市场面临的问题之一。 1.2合同问题 1.2.1履约能力风险 房地产项目一般都会持续很长的时间，而且可变性比较大，很容易受到其他各种因素的影响，出现很大的变动。如果在房地产项目正常开发的过程中出现问题的话，会使得签订的合同在某些方面不能够正常履行，项目合同不能够正常的执行，会严重的影响到接下来的项目进程，造成十分严重的危害。在进行合同拟定的时候，双方必然不可能考虑到所有的可能性，一定会出现一些突发问题，使得合同不能被履行。比如说，在项目开展过程中，由于经营管理不善使得资金不能够正常的流动，从而使得项目不能够正常进行，在施工过程中由于某一方的失误出现了重大的错误等等，这些都会使得签订合同的某一方失去继续履行合同的能力，从而使得之后的项目不能够按照合同的约定来正常的进行，造成巨大的经济损失，从而导致房地产企业金融行业不能够正常的发展。 1.2.2补救风险 在签订合同的时候，往往都没能够考虑到产生纠纷可以采取的相关措施，从而使得不能够及时的采取合适的对策来解决纠纷，不能够保证房地产项目的正常开展，出现了极大的损失。而且，如果在出现了纠纷之后没能够及时的采取相关的补救措施，就会失去了补救的最佳时机，让对方有可乘之机，使得在进行诉讼的时候不能够保证证据的获取，从而败诉，从而造成极大的利益损失。 1.3市场问题 房地产企业在市场中占有十分重要的地位，会受到市场十分重大的影响。但是，我国的市场是处于不断变动中的，随时都在发生着重大的波动，如果房地产企业没有能够根据市场的变动情况及时的做出调整，就会让房地产企业出现极大的损失，严重的影响到房地产企业的收益。而房地产企业金融行业的发展的根本目的都是为了获得更多的资金，获得更多的收益，但是在我国的房地产企业金融方面的发展过程中，面对不断发展的市场，导致出现了很多的问题，使得房地产企业不能够正常的进行发展。 2、房地产企业金融发展的创新 2.1完善房地产企业金融体系 为了更好地保证房地产企业金融行业的正常发展，就要尽可能的完善房地产企业金融体系，完善相关的政策、措施等等，并且还要根据我国发展的实际情况及时的进行完善，从而尽可能的减少房地产金融发展的过程中的问题的出现，让更多的人都能够正常的买房，从而提高我国人民的平均生活水平，促进我国综合国力的提升，促进房地产行业的发展。逐步形成中国特色的避免通胀的多层次的房地产金融市场体系，形成一个竞争性的房地产金融市场，这对于一个高效率的房地产金融体系至关重要。重视房地产金融市场的发展不仅是我国房地产金融发展的必由之路，也是我国房地产发展的必然结果。因此我国的监管部门应该适当放宽房地产企业上市的条件，扩大房地产企业融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化，带动我国资本市场的发育。 2.2建立以客户为中心的住房金融产品创新体系 房地产金融产品创新体系不仅仅指的是产品的创新，更重要的是细分市场，按照人群的不同或者是目的的不同进行划分，创造出为不同市场所量身定制的产品，实行差别化服务，不仅如此，对于房地产金融产品的渗透率、覆盖率以及附加值也要予以高度重视，对其进行逐项提高。关于创新住房金融产品，主要有两点要求：一是吸取经验，二才是创新。首先，吸取经验不仅需要横向的吸取，也要纵向的深入研究。横向的吸取经验一是指向国内的好的住房金融产品创新体系进行学习，二是向国外的优秀体系借鉴经验，如澳大利亚的逆向年金抵押贷款业务就是一个很好的例子。纵向的深入研究是指在现有基础上，对已存在的住房业务产品进行深入研究，挖掘其优点并进行维护，发现不足并进行改正。其次便是在立足自身实际情况下进行创新，但一定要记住，万变不离其宗，创新的住房金融产品体系也一定是要以为客户提供多功能、多方位、多点式的优质服务为最终目标，以此目标为基础的创新才能更好的为客户服务，才是有效的创新。 2.3建立和完善住房金融法律体系 制度完善是房地产企业金融发展的首要任务，只有完善了制度，才能适应房地产金融发展方式的转变，才能从基础上创新房地产企业金融发展。建立和完善住房金融法律体系，首先一点就是修改现行的法律法规，在各种法律法规中添加或者是完善房地产金融条款的法律条例，使得房地产金融条款在法律中占有一定量的重要地位，能够达到约束开发商和贷款人的金融行为的效果。完善法规是第一步，加强房地产金融立法，使住房金融法律能够得到严格、规范的管理是紧随其后的重点。再次，对于违反犯罪行为必须予以高度重视，对直接负责人一定要追究法律行为，更甚者要追究其刑事责任。最后要进行良好的内外配合，前后呼应，法律搞好了，商业银行住房金融业务的内部管理也一定要配套完善，房地产金融监管体系也要和住房金融法律体系的建设牢牢保持一致，只要这样才能形成一个完善的系统，使本地区的房地产金融发展得到真正的改善。 2.4合同的签订 为了尽可能的降低合同的履约风险，在签订相关的合同的过程中就要考虑到每一个细节，对于具体的利益分配时间、质量监管、安全保证等等很多问题都要考虑在内，保证能够在履行约定的过程中能够有着具体的规定在执行，在出现问题的时候也能够有依据可以参考，保证房地产企业的正常发展，获得更好的利润。而且，在签订合同的时候也要考虑到出现纠纷的情况，保证可以及时的采取补救措施，避免出现更加严重的危害。 2.5考虑市场因素 在房地产企业金融行业的发展的过程中，要考虑到市场的影响，考虑到市场是不断变动的，保证相关利益的分配能够很好的考虑到市场因素的影响，保证公平性，要根据不断变动的市场来随时改变房地产企业的发展策略、发展方式、侧重点等等，更好地保证房地产企业金融方面的正常发展。 2.6加快建设专业人才队伍 任何一项事业的发展都离不开人才队伍的付出，我国房地产企业金融发展也是如此，只有建设好人才队伍，才能进行房地产金融创新。首先，是人才的集合。把懂业务。善管理、精通房地产金融相关知识的专门人才集中到一起，然后通过合理分配，充实到住房金融业务的不同专线中去，使得各个方向都有专业人才。其次是人才的培养。专业人才虽然已经有一部分相关知识，但时代是变化的，知识的速度也十分快，所以一定要使专业人才的知识素养能够赶得上时代的发展步伐，与时俱进，通过定期的培训和帮助能力较强的人才进行专门研修来保证人才知识的“新鲜度”。第三是研究所的组建。日常我们所熟知的研究所，像生物研究所、物理研究所之类的都是研究实物的机构，商业银行也应该拥有自己的研究所，通过组建房地产金融研究所，对客户、产品、流程、服务等进行超前的研究和分析，使得商业银行能够更好的规划自身的未来发展。最后是建立房地产金融首席产品经理制度，通过科学的管理理念和管理手段，由一个优秀人才带动其他优秀