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青岛金海滨置业房地产开发精装修项目管理流程及节段实施细则为加强精装修管理，全面提高装修工程质量，有效地进行成本控制，规范精装修管理流程，减少返修率，提高公司开发的产品的竞争力，整理并编写了精装修项目的管理流程及节段实施细则。本流程及节段实施细则的内容包括从精装修班子组建;到精装修的项目定位;到交房与精装修有关管理过程，与主体工程、配套工程等管理流程平行操作，对交房后的维修管理的流程。本流程及节段实施细则由精装项目部会同销售部、工程部结合国际诚房地产精装修项目经验，并参考了其他开发公司的管理经验，初步制定了这套精装修项目管理流程及节段实施细则，特别针对金河丽城及海景绿洲两个精装项目，从项目定位到成本控制到保证质量安全交付有一个明确的方向,现就有关内容汇报如下,请公司领导审阅批示。一、精装修项目管理部人员组成：分管副总:1人.全面负责掌控精装修项目的成立、分配、协调、安全、质量、施工管理,制定精装项目节段工作计划,上报有关精装修各项工作进程和落实清况,下达公司有关精装修项目工作要求,协调好精装项目部与内部外界的关系.项目经理:1-3人.熟悉国家法律法规及建筑装饰规范,具体负责精装修项目的工期、施工、安全、质量的顺利进行,配合建筑设计土建及配套工程和装修工程的开展,对户型布局从装修的角度接合设计和施工提出合理的方案,协调监理方与施工方之间的关系,并组织安全、质量、技术的监督与评定和验收,对整个精装修项目工程负责现场管理,定期向分管副总汇报工程进度质量、安全、施工情况,完成领导交付的各项工作任务.施工技术员:1-3人. 熟悉国家法律法规及建筑装饰规范,主要负责施工质量、安全、技术和现场需解决的一切技术性问题,保证施工的顺利进行,同时做好各配套工种之间的关系,做好项目经理的助手. 完成领导交付的各项工作任务.设计师:1-2人.主要负责平面及效果图的绘制.熟练使用3D、PHOTOSHOP、CAD、ILSUNTSHOP等软件.包括平面布置图、立面图、剖面图、施工图、竣工图和追加变更图及图纸的深化工作. 完成领导交付的各项工作任务.资料员1-2人:熟悉精装修管理流程及建筑装饰管理规范,负责整理精装修项目整个过程中所发生的图纸、文件、资料的存档,本公司内外来往文件及监理、施工方上报文件的管理归档工作.材料保管员1-2人:根据精装项目工程安排精装样板间材料展示中心及项目现场甲供材料的保管、进出库及库存清点工作.装饰预算员1人:主要负责精装修项目成本预算控制, 根据国家法律法规及工程所在地的相关工程造价政策文件、定额标准、招标文件内容要求、现场实地勘察结果及投标设计方案内容编制工程投标商务标、汇总投标文件、参加投标。现场实际情况及施工图设计内容编制工程施工图预算、并组织进行预算交底。对工程劳动力需求、机械设备需求进行分析测算。按照公司相关部门的要求，准确、及时上报相关测算报表。及时了解掌握工程材料和施工周转材料使用情况数据，做好各分部分项工程的用料分析和成本分析。监督检查工程施工材料耗用和施工劳务用工情况，有效地对施工过程中的成本进行控制。把握每节段精装修项目成本的支出情况, 协助配合公司及本部门进行相关业务性工作。此岗位很重要望领导认真考率.目前精装修项目部人员3人:陈勃、藏万宝、姜浩二、精装修项目管理的目标：通过精装修项目部的团队的项目策划和项目控制，以使项目的费用目标、进度目标、质量目标达到公司决策层所确定的目标。三、精装修项目管理所涉及的时间过程：1、精装修项目的决策阶段2、精装修项目设计准备阶段；3、精装修项目设计阶段；4、精装修项目施工阶段；5、精装修项目交付前的准备阶段；6、精装修项目保修阶段；四、精装修项目管理的任务： 1、精装修项目的投资控制；2、精装修项目的进度控制；3、精装修项目的质量控制；4、精装修项目的合同管理；5、精装修项目的信息管理；6、精装修项目的安全管理；7、精装修项目的组织与协调；五、精装修项目管理流程:五、精装修项目决策阶段项目管理的主要任务： 1。 精装修项目前期准备阶段实施细则1）精装修项目定位：确定精装修的模式：样板间式精装修房3月18日会议精神研究初步决定金河丽城开发项目7栋高层全部精装修,海景绿州开发项目2栋(4、5号楼)精装修,每个房型做出两个不同价格的样板间，提供装饰材料展示中心,使业主能更好的了解装修材料的材质、颜色、品质和环保,明白精装房的装修材料、装修风格和样板间完全一致（有些可以选择颜色），个性靠后期装饰体现。金河丽城和海景绿洲精装修样板间的构成摸式:将整栋楼一层标准间按1:1比例搭建在公司会议决定的位置(将出精装样板展示中心规化图进行讨论审核)共三个户型6个样板间,分两个价格标准,给业主选择的空间余地.外墙与实际楼盘外观一致,配上景观及围栏,总面积3625.2,样板展示区占地面积763.23. 现将金河丽城A1户型67.8以简欧风格标准做为示范来分析:公司提出600元800元的装饰标准。要求是轻装修、重装饰。基本情况如下：客厅、餐厅：采用国内品牌，马克波罗、金意陶、新中源系列的地板砖。型号600*600cm/块，预算168元/平方米（含破损）共计费用4536元.卧室：采用大自然、圣象、德尔系列品牌的实木地板，135/平方米，共计135*23=3105元.阳台：采用LD品牌，95元/平方米 11*95=1045元洗手间：洁具全套：（采用箭牌、惠达、帝王品牌）4000元厨房：1500元/套米（欧派、海尔、樱花品牌）预算4500元（整套）厨房卫生间墙地砖：（马可波罗、金意陶、新中源）5510元墙面：采用（立邦、多乐士、嘉宝莉品牌乳胶漆） 2000元门：采用（金凤、梦天、品牌）1500元/套，7500元开关插座：（西蒙、TCL、鸿雁品牌） 约为500元推拉门：（顶固、史丹利、好莱客、索菲亚）1300元线路：（汉河、阳谷、长城、远东） 3000元垃圾清理：500元搬运费：800元玄关：1000元天花：1000元窗套垭套：1500元地角线：400元顶角线：300元合计42396元+装修利润合算为48331万.总价控制在600元800元之间其他品牌：石材：金线米黄、新雅米黄、龙舌兰、浅菲网、墨绿石材、黑金砂、中国黑、 吸排油烟机：方太、华帝、欧派、老板、海尔 热水器：海尔、帅康、美的、鼎新 集成吊顶：品格、容声、奥华、宝兰、美尔凯特 净水器：依兰、沁园、立升、美的、泉来 锁具：三环、坚士、王力、天宇 壁纸：雅兰、爱舍、玉兰、欧雅、天丽 水龙头：摩恩、殴琳、申鹭达、九牧、高斯、美标 打火灶：方太、华帝、欧派、老板、樱花 整体衣柜：帝森、史丹利、科宝、百得胜、剀帝、依仕利 浴霸：奥普、容声、宝兰 网线：清华同方、大唐电信、汉维、安普、朗讯、西蒙 电话线：恒利、安防、金华、华南、西蒙、天维、康普迪生 灯具：雷士、欧普、亚明、松下、佛山、西顿、TCL 石膏板：龙牌、泰山、可耐福 大芯板：黄猫、莫干山、金秋、伟业、兔宝宝、环球 九厘板：黄猫、莫干山、金秋、伟业、兔宝宝、环球 轻钢龙骨：北新、龙牌、拉法基、杰科、宝克来 铝合金门窗：永利、统帅、长江、坚美、亚洲、兴发、凤铝 玻璃：福耀、耀华、光宇、蓝星 六、精装修项目设计准备阶段项目管理的任务：1、设计准备阶段的投资控制：1.1对决策层提出的精装修项目总投资目标进行分析和论证。1.2 编制精装修项目总投资分解的初步规划；主要工程监理费、工程设计费、建筑安装工程费、预备费等的初步估算费用。1.3 编写设计任务书的有关投资的内容。1.4 对设计方案提出投资评价建议。1.5 根据选定的设计方案审核项目总投资估算。1.6 编制设计阶段对设计单位的资金给付方案及控制执行方案。2、设计准备阶段的进度控制：2.1 分析和论证精装修工程的总进度目标;2.2 编制精装修工程项目实施的总进度规划;2.3 审核设计进度计划;2.4 编写设计任务书中有关设计进度控制的内容;3、设计准备阶段的质量控制：3.1 理解购房者(业主)的要求，并分折与论证；3.2 协助购房者(业主)确定精装修项目的质理要求和标准；3.3 编制精装修项目（样板间）的功能描述书及主要房间的房间手册3.4 编制设计任务书；3.5 比较各设计单位的设计方案是否符合设计竞选文件的要求;3.6 编制设计竞选总结报告;4、设计准备阶段的合同控制：4.1 从合同管理的角度为设计文件的编制提出建议；4.2根据设计竞选的结果，提出委托设计合同的结构；4.3 协助起草设计合同，参与设计合同的谈判与签订；5、设计准备阶级的信息管理：5.1 建立会议制度、管理各种会议记录；5.2 建立各种报表和报告制度；5.3 填写项目管理工作日志；5.4 向决策层提交每月的项目管理月报；6、设计准备阶级的组织与协调：6.1编制项目管理总体规划;6.2编制设计工作组织方案;6.3组织设计竞选、设计方案评审、确定设计单位;6.4 协调设计准备过程中的各种工作关系；7.具体工作实施内容和步骤（一.）参与户型设计在户型设计阶段从装修效果角度提出修改建议。1、责任部门：精装修项目部设计师2、工作程序：1) 精装修项目部设计师从功能布置、生活流线等角度在户型设计阶段协助建筑设计部进行户型优化设计，提出户型调整意见；2) 精装修项目部设计师应及时把装修设计的合理调整意见反馈给建筑设计单位，在主体扩初设计阶段进行及时调整，避免后续进行较大的修改。3、工作接口及工作周期：户型及时提交相关人员，在户型设计讨论阶段完成；工作周期约为7-10天。4、工作提示：1) 建筑平面与装饰装修设计同步，有利于提高户型设计的合理性；2) 装修设计主要从功能布置、生活流线等方面论证户型平面的舒适性、合理性；5、相关附件：金河丽城和海景绿洲建筑设计平面图，结构图，水电暖施工图（二.）精装修方案设计根据项目定位中建议的设计风格、材料/部品和设备及成本指标进行精装修方案设计。1、责任部门：精装修项目部负责，销售部、材料采购部、建筑工程部、预算部配合，公司市场部、设计研究部、工程成本部参与方案确定。2、工作程序：1) 精装修项目部根据金河丽城及海景绿洲户型平面和装修定位情况招标有设计资质能力的单位或自行进行精装修方案设计；2) 参标装修设计单位根据设计招投标内容对设计风格、主要材料/部品和设备的选用、成本估算进行设计说明。3) 各相关部门对投标设计单位的设计风格、材料/部品和设备的选用提出意见，对成本估算进行审核。4) 根据各部门意见对设计方案进行调整；3、工作接口及工作周期：在扩初设计阶段完成；工作周期约为30-45天(户型3套2种风格)。4、工作提示：1) 精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改，请将修改情况及时告知公司设计部并通知建筑施工图设计单位进行调整；同时，技术部如建筑方案调整，也应及时通知精装修项目部门，保持图纸的一致性，避免重复、差错；2) 精装修项目部还应注意结构的影响，如梁高及位置等，特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房间、卫生间等。如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；柱的大小家俱的布置影响也较大，应引起足够重视；3) 精装修项目部应达到一定的深度，对家俱、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，主要材料/部品应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定；4) 对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等；5) 为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一；6) 方案设计阶段容易忽略成本核算，建议在设计任务书中明确成本控制要求并要求提交成本估算清单。5、相关附件：(金河丽城和海景绿洲户型装修平面图、地面图、天花图、方案图、成本估算清单)（三.）水电定位图为方便水电施工图设计，减少后期技术变更，在施工图设计前提供准确的水电定位图给施工图设计单位，保证施工图按装修要求进行设计。1、责任部门：总工办水电暖设计师2、工作程序：1) 总工办水电暖设计师根据精装修方案设计图提出水电定位图并提交技术部；2) 总工办水电暖设计师及时将水电定位图交于主体工程设计单位进行施工图设计。3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计完成后进行，工作周期约为7-10天(根据3套户型2风格)。4、工作提示：1) 水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应的尺寸标注，便于施工时做到准确预埋，避免事后进行调整，减少技术变更；2) 对空调孔位等与土建施工图有关系的请及时进行提示，特别是与原平面布置图有差异时应提请注意；3) 水电定位应结合家俱布置仔细考虑，如：强、弱电盒的位置对壁橱的影响，开关盒的位置对衣柜放置的影响等。5、相关附件：(金河丽城和海景绿洲户型水电定位图)（四.）材料/部品清单根据精装修设计方案，提供主要材料/部品和设备清单，便于品质、成本控制。1、责任部门：精装修项目部负责，材料采购部，装饰成本预算部2、工作程序：1) 精装修项目部根据精装修方案对设计单位提出的材料/部品清单就材料/部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合设计要求进行核实；2) 材料采购部和装饰成本预算部对清单数量进行核实，并根据市场价对单价进行核实。3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计完成的同时，要求设计单位提交一份材料/部品和设备清单；由精装修项目部、材料采购部，装饰成本预算部核定时间约为10-15天。4、工作提示：1) 在方案设计时要求设计单位提交材料/部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识，且能直观反映设计效果，有利于设计效果的把控。2) 在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等，以便进行装修效果的检验和核价。5、相关附件：(金河丽城和海景绿洲户型材料、部品清单明细)（五.）成本估算针对装修方案进行成本估算，核算是否满足成本指标，如不满足，应提请方案调整。1、责任部门：装饰成本预算部负责，精装修项目部，材料采购部配合2、工作程序：1) 金河丽城和海景绿洲精装修项目的成本估算由装修设计单位提供，如自行设计，则由预算部提供；2) 装饰成本预算部对设计单位提供的成本估算的工程量、单价及材料/部品和设备清单的成本进行核实，并比较是否满足成本指标，如超出成本指标2%以上，提请设计部门及其主管领导调整设计方案。3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计完成的同时，要求设计单位提交一份材料/部品和设备清单；装饰成本预算部核定时间约为7-12天(根据3套户型2风格)。4、工作提示：1) 该阶段是成本控制的关健，各有关部门务请做好该项工作；2) 在方案设计时设计单位提交成本估算书及材料/部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识，在方案设计时充分考虑成本因素，更有利于成本控制；3) 在进行工程量计算时应统一工程量计算规则，对墙地砖的损耗测定应根据图纸排列图实际测定；对发包工程的项目，如地板、栏杆等按图示尺寸计算。5、相关附件：(金河丽城和海景绿洲户型材料、部品清单成本估算书)（六.） 精装样板展示中心施工图设计在装修设计方案调整的基础上对样板房进行施工图设计。1、责任部门：精装修项目部设计师2、工作程序：1) 精装修项目部，材料采购部，装饰成本预算部与公司高层及设计单位综合各方意见对装修方案进行调整，并按施工图要求深化设计；可以自行深化。3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计调整后进行；设计时间约为15-20天(根据3套户型2风格)。4、工作提示：1) 精装样板展示中心施工图设计结合批量装修的成本控制要求和样板房自身的展示效果进行设计；2) 精装样板展示中心的设计同时进行软包装设计，以检验装修后效果；3) 精装样板展示中心设计结合样板房搭建处的土建状况进行设计；4) 精装样板展示中心设计往往时间紧，在设计深度上可能会有所欠缺，但需满足招标要求。5、相关附件：(金河丽城和海景绿洲户型施工图，大样图，节点图，水电暖施工图)土建/装修交接标准的确定：根据施工和现场管理要求对土建与装修完成的工作内容进行明确。1、责任部门：精装修项目部组织，建筑工程部，材料采购部、装饰预算部参与。2、工作程序：1）建筑工程部在主体项目招标前根据土建施工与装修施工的不同要求，本着谁施工更有利于成品保护、更能保证质量、更有利于成本控制的原则对装修的基础部分的施工进行划分。2）各相关部门配合建筑工程部从设计、成本角度进行充分论证，确定土建与各自施工范围。3、工作接口及工作周期：在主体招标前完成；要求在23天完成。4、工作提示：1) 为在招标时明确主体施工单位（土建总包单位）的施工范围，要求该项工作在招标之前确定；2) 需明确的施工内容有：楼梯间及其他公共部位的内装修，楼地面找平层，卫生间、厨房、阳台的防水，楼梯窗前栏杆等，为保证质量，一般由装修单位施工。土建总包单位一般完成外墙装修，室内墙面、天棚的抹灰，水电管的埋设等，对装修设计有吊顶的天棚、梁面等可不要求抹面以降低成本。5、相关附件：（建筑平面图，施工图，结构图，轴测图，装饰平面布置图，地面布置图，天花布置图，水电暖布点图，装饰施工图，水电暖系统图，大样图，节点图）（七.） 精装样板展示中心施工单位选择1、责任部门：精装修项目部组织，建筑工程部，材料采购部、装饰预算部参与参与。2、工作程序：精装修项目部负责招标精装样板展示中心装修施工单位，招标方式确定施工单位。有关程序详见公司公司招投标文件。3、工作接口及工作周期：在精装样板展示中心施工图完成进行；要求在20-25天完成。4、工作提示：1) 精装样板展示中心施工时间紧、要求高，选择施工单位要确认有类似经验、施工管理水平高、技术能力强、配合好的队伍进行施工；2) 精装样板展示中心施工单位要重点考察施工成果，对实际装修好的实体认真验收考核。5、相关附件：（精装样板展示中心装饰设计施工图及公司招投标文件）（八.）材料/部品招标根据项目进度计划编制招标计划、组织招标。1、责任部门：材料采购部组织，精装修项目部，装饰预算部参与。2、工作程序：1) 材料采购部根据工程进度计划编制材料/部品招标计划；2) 精装修项目部设计师根据施工图及材料/部品清单对拟招标提出详细的技术指标要求；3) 装饰预算部根据施工图及材料清单进行数量估算；4) 精装修项目部门负责收集相关供应商，其他部门可共同参与推荐，优先从集团和本公司合格供应商名录中选择；5) 材料采购部组织，精装修项目部门配合招标。有关程序详见公司招投标文件。3、工作接口及工作周期：在精装样板展示中心施工图完成进行；要求在20-25天完成。4、工作提示：1) 该阶段是时间紧，招标项目数量多，考虑部分材料要根据施工情况进行更换，因此招标时应注意方法，提高效率，对数量少品种多的材料尽量简化程序；2) 招标时应充分考虑到批量装修的成本控制，并考虑批量施工期与样板房施工期相隔时间的长短可能造成的影响，如材料涨价风险、材料停产风险等，尽量选用可有多种替换可能的材料/部品和设备。5、相关附件：招投标文件（九.） 精装样板展示中心施工对精装样板展示中心进行施工，以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。1、责任部门：精装修项目部组织，销售部，建筑工程部，土建预算部，材料采购部，装饰预算部门配合2、工作程序：1) 材料采购部，建筑工程部，精装修项目部三方负责组织土建与装修单位的交接，验收已完成土建工程质量；2) 对装修单位的进度、质量、安全施工进行检查；3) 及时组织材料/部品供应商送货并进行验收，不得影响施工单位正常施工；4) 精装修项目部随时对装修效果、装修质量、材料质量进行检查，并根据实际施工效果对原设计进行调整；5) 及时组织软装单位进场施工，配合做好保洁工作；6) 材料采购部应配合销售部门对交房的实际标准进行严格的核对，并在现场参观导示牌上进行清楚的说明、指示；对于精装样板展示中心内不属于随楼赠送的物件也应清楚地明示，以免误导。7) 公司高层组织精装修项目部，销售部、建筑工程部，土建预算部，材料采购部，装饰预算部门及销售代理单位对精装样板展示中心进行验收，对装修效果、装修质量及各种标示进行认定。3、工作接口及工作周期：施工单位选择完成、材料/部品招标完成；施工时间25-35天完成。4、工作提示：1) 为提高精装样板展示中心施工单位的积极性，提高工作效率，必要时可将瓷砖、石材等已明确品牌、型号的材料由公司确认定价后交于施工单位直接采购，同时对施工费等方面给予略高于市场价的优惠，以提高施工单位的积极性。2) 精装样板展示中心施工期间由于受场地限止、各工种交错作业多，施工时间紧，需公司各部门加强组织协调，注意文明施工，确保现场各工种有序进行。（十.）材料/部品定样、签订合同1、责任部门：材料采购部组织，精装修项目部，装饰预算部，土建预算部门参与。2、工作程序：1) 材料采购部会同各部门根据精装样板展示中心施工效果确定的材料和招标结果进行材料/部品定样；相关程序和要求详见甲供材料(设备)管理办法。2) 精装修项目部门根据招标文件组织合同的签订、交底；相关程序和要求详见公司经济合同管理办法。3、工作接口及工作周期：招标完成后在47天时间内完成。4、工作提示：1) 由于材料/部品和设备的种类比较多，而且要考虑精装样板展示中心材料招标期与批量装修施工期时间间隔长存在的风险，因此在签订合同时应注意区别，对销售上有明确承诺的材料/部品和设备，如空调、水箱、洗衣机、抽油烟机、燃气灶、卫生洁具、水龙头等应在销售前签订合同，便于销售时宣传。2) 对其他在市场上有多种选择而不影响装修效果和销售承诺的材料可在批量装修前完成合同签订，必要时重新进行招标。5、相关附件：招投标文件、公司经济合同管理办法、甲供材料(设备)管理办法（十一.）精装修交楼标准的确定1、责任部门：材料采购部组织，精装修项目部，装饰预算部，营销部，销售代理公司参与。2、工作程序：1) 销售部根据销售合同要求提出交楼标准的内容。2) 材料采购部根据精装样板展示中心施工情况起草精装修交楼标准并组织各部门讨论确定。3、工作接口及工作周期：样板房施工期间、销售前一个月完成；工作时间约7-10天。4、工作提示：1) 销售部应根据销售策划和销售合同的要求，提出合同中应明确材料标准，对那些材料/部件和设备应注明品牌的应明确提出；2) 对能符合装修效果的有多种品牌的材料/部品和设备应多列同档次品牌或不列，争取批量装修时材料更换的灵活性，降低风险；3) 对交楼标准的描述尽量简单，不得追求销售时效果超标准进行承诺，如进户门等。5、相关附件：（金河丽城和海景绿洲精装修房交房标准细则）（十二.）批量精装修房施工图绘制根据精装样板展示中心实际施工效果对样板房施工图进行调整、完善，形成批量装修的施工图，供批量装修招标、施工之用。1、责任部门：精装项目部，材料采购部，建筑工程部、装饰预算部配合。2、工作程序：1) 材料采购部与设计单位在精装样板展示中心施工图的基础上，根据现场实际装修效果及已经确认的土建与装修交接标准进行调整，绘制批量装修施工图；2) 施工图绘制完成后应提交公司高层进行轮阅，如有问题及时进行修改。3、工作接口及工作周期：精装样板展示中心施工完成后进行；工作时间约为20-30天(根据3套户型2风格)。4、工作提示：1) 精装修项目部设计师必须要深入现场，严格按现场情况进行绘制图纸，对样板房装修过程中有过调整的部分应重点关注；2) 精装修项目部设计师应核对样板房与批量装修时的差异，对差异之处应有详细说明；3) 批量装修施工图的深度应达到批量装修要求，做好所有构造做法明确、尺寸标注详尽，保证多家施工单位施工不发生差异(施工误差除外)；4) 精装修项目部设计师应核对批量装修的土建、安装施工图纸，对有差异的，尽早向精装修项目部提出修改土建、安装施工图纸，避免造成事后返工；5) 对无样板房的户型，应参照同样标准进行设计。5、相关附件：(批量装修施工图深度的要求)七. 精装修项目实施（施工）阶段实施细则（一.）批量精装修施工招标1、责任部门：精装修项目部，材料采购部组织，装饰预算部。2、工作程序：1) 精装修项目部门根据项目二级计划提出批量精装修招标计划；2) 装饰预算部根据批量施工图计算各户型的工程量清单及材料/设备清单并按楼幢汇总各户型，必要时进行标底编制；3) 精装修项目部门负责收集装修施工单位并组织考察，其他部门可共同参与推荐，然后进行招投表工作。4) 精装修项目部门组织投标单位进行现场踏勘、答疑、投标；5) 公司高层成立招标小组组织评标、定标，经办部门进行合同签订。有关程序详见公司招投标文件。3、工作接口及工作周期： 在装修具备进场条件一个月前完成招标；招标工作要求在30-60天内完成。4、工作提示：1) 精装修项目部，材料采购部，装饰预算部门应在招标前做好各种准备，如招标计划的编制、批量精装修图纸的绘制及校核、工程量清单的编制及校核、招标文件的起草等工作，这是招标成功及以后施工管理顺利的保证；2) 为保证施工质量，在施工招标时提出施工工艺要求和质量通病的预防措施和成品保护要求，详见装饰装修施工工艺流程图、装饰装修工程质量验收标准、装饰装修工程安全防护措施、精装修工程产品保护标准作法(参考)，以便施工单位在招标时了解要求，在报价时考虑；3) 批量装修单位必须要有类似项目的施工管理经验；4) 装修单位如土建非总包单位中标，须与总包单位签定精装修分包合同，纳入总包合同管理范围；或独立进行发包，但要明确土建施工与装修施工的工作界面，协调好装修报建问题。5、相关附件：招投标文件（装饰装修施工工艺流程图）（精装修管理流程及实施细则）（装饰装修工程安全防护措施）、（精装修工程产品保护标准作法(参考)）， （二.）精装修/土建施工交接：根据预先约定的工作内容对土建方完成的工程进行验收，质量有问题的提出限时整改。1、责任部门：公司高层领导组织精装修项目部，材料采购部、监理公司、土建总包单位、装修单位及门窗、栏杆等分包单位参与。2、工作程序：1) 当土建总包单位已按土建/装修交接标准完成全部工程量并自检合格后，通知监理进行交接；监理公司检查满足条件后通知建筑工程部组织各方进行验收；2) 建筑工程部组织精装修项目部、材料采购部、监理公司、总包单位、装修总包单位及其他单位进行交接验收，填写验收记录；3) 对验收中发现的问题，监理公司详细记录整改意见并下发到各施工单位，限时整改。4) 监理公司会同精装项目部，装修承包单位对整改内容进行验收、签收，不符合要求的要求重新进行整改。3、工作接口及工作周期：主体工程已按土建/装修交接标准完成所有工程内容，并经监理验收合格后组织交接；交接时间包括整改时间每批次应在7-10天内完成。4、工作提示：1) 为保证精装修施工有足够时间，建议主体工程按批(3-4幢)达到交接标准，就组织相关单位进行验收、交接；2) 验收过程中发现的问题在现场要做好明显标志；3) 验收应逐户进行，对相应项目严格按当地质量监督部门要求的分户验收标准进行。（三.）土建整改1、责任部门：建筑工程部组织，土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位参与，监理公司，精装项目部，材料采购部，装饰承包单位进行监督。2、工作程序：1) 监理公司将验收过程中发现的问题当场作现场记录，填写整改通知书，下发给各责任单位，并报工程部一份备查；2) 土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位接到整改通知，即安排维修人员进行维修；3) 各责任单位将维修好所有质量缺陷后通知监理验收，监理验收合格后通知建筑工程部、精装项目部，装修承包单位、材料采购部等相关部门进行验收；4) 对验收未通过部份继续进行整改，已验收合格的各部门进行签收，需成品保护的，做好成品保护，如门窗等。3、工作接口及工作周期：土建/装修进行交接验收后限时进行；一般问题必须在7-10天内完成，对问题比较大的如外墙渗漏、屋面渗漏、门窗渗漏等问题可适当延长，但不得影响精装修的正常施工。4、工作提示：1) 为保证精装修施工有足够时间，建议主体工程按幢达到交接标准，就组织相关单位进行验收、交接；2) 验收应按现行验收规范进行，特别是针对房间尺寸、净高、墙面空鼓、裂缝、外墙渗水、屋面漏水、外窗渗水及预埋口等方面重点检查，发现问题要认真要求各责任单位限时整改，务必在装修开始前完成整改。3) 整改验收应逐户进行。5、相关附件：建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001住宅装饰装修工程施工规范GB50327-2001（四.）精装修施工1、责任部门：精装修项目部组织，材料采购部，装饰预算部，监理公司、装修承包单位、2、工作程序：1) 开工准备工作的检查。精装修项目部，材料采购部和监理检查精装修承包单位、是否完成施工准备工作（包括技术准备和人员、材料、设备是否到位等），认为具备开工条件后方可允许开工。2) 批量装修正式施工前要遵循样板先行的原则，各施工班组在批量装修前均应按工艺要求做好样板，精装修项目部，材料采购部组织监理、精装修承包单位等进行联合检查验收，提出书面意见并签字确认；批量施工时应严格按经确认的样板间的质量标准和要求的施工工艺执行。3) 精装修项目部负责做好与政府部门、监理、设计及施工等相关单位的协调工作。就施工中存在的问题及时组织召开现场协调会，进行通报；4) 精装修项目部督促检查装饰承包单位施工组织设计，质量保证体系和安全保证体系的落实情况；5) 施工进度控制。精装修项目部根据公司主要节点计划表编制精装修工程施工控制计划，并落实节点计划的控制措施。精装修项目部每周定期检查施工进度和施工组织，对进度计划的落实情况进行控制；在月底检查项目的月进度计划完成情况并填写月度进度报表报相关部门及公司对口部门；6) 技术变更和现场签证应严格按公司技术变更和现场签证管理办法进行审批；7) 精装修项目部定期检查监理单位对装饰材料和施工过程的质量控制工作，要求监理加大精装修房的监理力度，加强过程控制，派专人负责装饰装修工程监理，使精装修房的施工过程始终处于受控状态；8) 重点加强成品保护工作。贯彻谁施工谁负责的原则，并由精装修总包单位安排专人负责加强巡视监督；对易受污染和损害的部位及产品应事先采取妥善的保护方案，报监理和材料装修部批准后实施；实施过程中，监理及材料装修部对现场保护情况进行检查，对产品保护不利者应按合同有关规定进行处罚；9) 施工期间应加强文明施工管理，定期进行检查。10) 为加强精装修项目现场管理，奖优罚劣，精装修项目部定期从监理公司、施工单位的管理质量即工作质量、完成的工程质量(实体质量)和文明施工三个方面进行检查、考评。3、工作接口及工作周期：土建/装修交接验收后进行；施工期一般120-150天。4、工作提示：1) 精装修准备工作还应注意室外市政工程(包括道路、雨污水、煤气管道)等工程的进度，尽量做到施工期间材料运输的畅通；最好能在施工前做到雨污水管铺设完成、道路基层完成施工，煤气管道、煤气表等尽早进场施工，避免施工有较大的相互影响；2) 装修施工应根据图纸严格按住宅装饰装修工程施工规范（GB50327-2001）及样板间施工确认的施工工艺进行施工；为保证质量，每种户型都应做样板间；3) 针对住宅装修常用的质量通病，在防裂缝、防渗漏方面应有专门措施，详见精装修工程防裂防渗漏作业指引；4) 施工期间对已完工产品的成本保护，严格按精装修工程产品保护标准作法(参考)实施；5) 安全文明施工管理包括以下内容：l施工方案中应具有安全文明内容和保证措施，施工前应向施工人员进行安全交底，并形成书面记录；l施工人员进入现场应统一着装，带安全帽，2M以上登高作业应系安全带等；l施工现场应由精装修分包单位设置临时小便处和临时吸烟点，杜绝作业面内工人随地便溺和吸烟的现象。l临边洞口应设置防护栏杆，并设醒目的警示标志；l现场临时用电应设置专用配电箱和开关箱，设置灵敏的漏电保护装置，设置合理的接地接零保护装置；l现场应配备足量、有效的灭火器材，施工现场严禁吸烟。5、相关附件：住宅装饰装修工程施工规范GB50327-2001（五.）材料/部品供货1、责任部门：材料采购部组织，精装修项目部，装饰预算部，2、工作程序：1) 装修单位根据工程进度提出材料供应计划，包括材料的种类、数量、进场时间等，上报材料采购部；2) 材料采购部根据装修单位提出的材料供应计划或自行编制的计划，及时向材料供应商下达排产通知；3) 各材料/部品供应商按排产通知及时准备、供货；4) 材料采购部会同监理公司、装修总包单位对材料供应商的送达材料进行验收，并直接转交给总包单位进行保管、使用。l监理负责按合同、封样标准和有关规范要求进行进场材料、部品和设备验收、抽样、取样复试等工作；要求所有进场的甲供材料、部品和设备均须经过验收合格后，并经材料采购部签字确认；l材料采购部应做好材料进场验收抽查工作；检查和监督监理单位的验收记录和施工单位的进场记录是否符合要求,检查材料、部品是否按供货计划及时到货，并及时做好信息反馈；l检查施工单位对材料、部品的保管存放是否妥善，是否做好成品保护工作等；l工程中所使用的无机非金属装修材料必须具有放射性指标检测报告，放射性指标限量应满足规范中A类指标要求，并且应符合设计要求；l所有材料设备的检查验收工作均应填写相关表格、建立台帐，形成书面记录。5) 对于分包项目，如楼梯、栏杆、厨柜、地板、设备(厨房设备、空调、洗衣机、冰箱等)，材料采购部应根据装修进度及时通知进场施工、安装；安装后应做好验收，合格后实施成品保护。成品保护详见精装修工程产品保护标准作法。详细工程程序见甲供材料(设备)管理办法3、工作接口及工作周期：根据装修进度及材料准备时间，一般应提前通知材料供应商；具体时间请与材料供应商沟通后确定。4、工作提示：1) 排产通知应及时，规格型号齐全、数量要准确；2) 认真做好材料现场验收工作，发现问题及时通知调整，将不合格产品拒之于施工现场之外；3) 排产通知下达后应有专人负责跟踪、协调，保证供货及时，避免因供货不及时造成施工工序混乱，影响成本保护和施工工期。5、相关附件：建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001甲供材料(设备)管理办法精装修工程产品保护标准作法（六.）精装修现场检查、验收、考评1、责任部门：精装修项目部组织，材料采购部，装饰预算部，监理公司、装修单位各分包单位参与。2、工作程序：1) 精装修项目部、材料采购部每月对在建精装修项目进行检查，进行量化的项目评估，检查内容分三个方面：工作质量（30分）、实体质量（40分）、安全文明（30分）。（在对三个及三个以上项目进行检查时每月评出总分第一名颁发流动红旗）；2)月度检查完成后一周内，精装修项目部、材料采购部负责编制精装修工程管理检查报告，提出建议措施并跟踪落实情况；3) 精装修工程管理检查报告发出一周内，精装修项目部负责对报告中出现的问题进行回复，填写精装修工程管理检查问题整改回复并报送材料采购部；4)精装修项目部、材料采购部在月度工作例会上对检查情况进行综述，总结发现的共性问题以及不同施工阶段存在的质量问题，提出管理重点和改进意见；5)对于检查中发现的重大问题、系统性问题，及时向主管领导汇报并通报相关部门。3、工作接口及工作周期：每月定期进行；检查后一周内完成精装修工程管理检查报告；4、工作提示：1) 精装修项目部应做的工作：l审核施工单位申报、经监理单位审核通过的精装修工程施工方案，并将审核通过的施工方案在精装修工程批量施工前一个月报送公司装饰成本预算部备案；l审批监理单位申报的精装修工程监理实施细则，并将批准通过的监理实施细则在精装修工程批量施工前一个月报送集团公司装饰成本预算部备案；l审核施工单位申报、经监理单位审核通过的专门用于该精装修工程的质量通病防治措施、防裂防渗漏措施与成品保护补充措施三个专题方案，在精装修工程批量施工前一个月报送公司装饰成本预算部审核；l负责组织监理单位、装饰施工单位相关负责人全程参加工程检查； l精装修工程管理检查报告发出一周内，负责对报告中出现的问题进行回复，填写精装修工程管理检查问题整改回复并报送公司装饰成本预算部；l以监理实施细则、施工方案及专题方案为依据，每月对在建精装修工程实施中项目经理部、监理单位、施工单位的工作质量及工程实体质量进行检查；l以材料部品清单、隐蔽工程验收工序清单、分包单位清单及相关表单为依据，在月度精装修工程管理检查中对精装项目部、监理单位、施工单位的内业资料与工作质量进行检查；l以“装修工艺流程图”中规定的节点或以月细化进度计划为依据，选取月内在施工序最多的时间点进行该月精装修工程管理检查；l月度精装修工程管理检查应每标段抽取2至4套精装修房进行检查（不含公共部位），检查房屋的分布应充分考虑不同标段、不同在施工序等因素，尽量加大检查的覆盖面；l检查中应安排对装饰施工单位、监理单位相关资料进行检查；l当天检查完成后应与监理单位、装饰施工单位负责人就检查中发现的问题进行即时的沟通，分析问题产生原因与整改措施；l本月检查应对上月检查中发现问题的整改情况进行抽查，封闭前期问题；2)监理公司、装修施工单位应全程陪同参加检查，在检查中回答检查人员提出的问题；对于检查中发现的问题，及时落实整改；上墙资料完整，施工文件资料齐备，随时备查。5、相关附件：（精装修工程管理检查用表）（精装修工程管理检查问题整改回复单）（七.）业主开放日：为满足业主对装修过程的了解要求，了解业主对装修质量的要求，展示公司精装修工程管理水平，减少后期质量投诉，在装修施工期间统一安排一次业主开放日，让业主进行现场参观。1、责任部门：精装修项目部负责组织、材料采购部、监理公司、装修承包单位参与、营销部、客服部、销售代理公司。2、工作程序：1) 精装修项目部根据装修进度情况，选择适当时机(一般是在硬装部份基本完成，分包项目开始进场施工的时间)安排业主开放日，通知营销部、客服部、销售代理公司联系业主在规定时间内参观现场；2) 装修承包单位应在确定的业主开放日前做好施工现场的整理、施工人员、接待人员的安排；3) 建筑工程部会同监理公司协助现场正在施工的现场施工队伍(包括市政、景观、管线施工队伍)做好文明施工，保证参观业主道路畅通、安全， 4) 精装修项目部组织监理公司及营销部、客服部、销售代理公司管理人员做好业主参观陪同人员，要求逐户业主参观必须要有陪同人员陪同，陪同人员负责解释业主提出的问题，对不能解释的问题参观完毕后带至专门的答疑处进行答疑。陪同人员将业主提出的问题记录下来，参观完毕后交于接待处由公司统一处理；5) 装修承包单位或分包单位对业主提出的问题进行整改，并将整改结果在规定时间内通知业主，必要时陪同业主进行再次验收；6) 对验收未通过部份继续进行整改，已验收合格的各部门进行签收，需成品保护的，做好成品保护，如门窗等；对不能进行整改或整改成本太大或整改后效果还不如从前的应说服业主接受现实，必要时作适当补偿；7) 营销部、客服部、销售代理公司汇总存在问题及整改情况，填写问题分析表，提交相关部门参考。3、工作接口及工作周期：一般在装修总包单位完成基础工作，分包工程已陆续进场施工时安排；每批次2-3天内完成。4、工作提示：1) 业主开放日作为客户服务的重要一环，公司应高度重视，在开放日期间做好接待工作，做到现场整洁、接待文明、服务周到，充分体现公司的现场管理水平、服务意识；2) 精装修项目部与营销部、客服部、销售代理公司事前根据施工实际情况和业主可能会提问到的问题进行准备，编写客户问答手册，并在业主开放日前对参加陪同的人员进行专门培训，做到事先了解情况、统一口径；2) 对业主提出的问题应认真对待，尽可能在约定时间内完成整改，无法完成的，营销部、客服部、销售代理公司应耐心说服，不得相互推诿，扩大与客户之间的矛盾；3) 业主开放日期应通知到各户；4) 为保证安全，非业主开放日应禁止客户随意进入施工现场，如确需进入的，应通知现场材料装修部现场管理人员陪同。5、相关附件：(验收整改单)(材料采购部提供)、问题分析表(精装修项目部、营销部、客服部、销售代理公司提供)（八.）精装修初步验收： 当装修承包、各分包工程完成全部工作量后，精装修项目部会同监理公司组织，材料采购部、营销部、客服部、销售代理公司、建筑工程部、物业公司和各参建单位一道对工程进行一道全面的验收。1、责任部门：精装修项目部同监理公司组织、材料采购部、装修承包单位、各分包单位营销部、客服部、销售代理公司、物业公司、建筑工程部、装饰预算部参与。2、工作程序：1) 当装修承包、各分包工程完成全部工作量后并自查合格后，提请精装修项目部会同监理公司组织初步验收并确定验收时间；2) 监理公司和精装修项目部、材料采购部、通知营销部、客服部、销售代理