广州市珠江新城板块研究分析.doc

广州市珠江新城板块研究分析-研究分析一、珠江新城板块描述珠江新城是广州城市开发建设的重点工程，是城市中心区保留的唯一可供开发的成片土地。它位于广州东部新中轴线上，总用地面积6.5平方公里，北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道，核心地区约1平方公里，商用面积450万平方米。珠江新城是广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的重要组成部分，珠江新城将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动广州成为国际文化交流和合作的基地。规划用15年建成，可容纳18万居住人口，提供30万就业岗位。从2004年开始政府加大了对珠江新城的政策倾斜，引发了新一轮的开发热潮，目前的开发重点已经由住宅转向商业、综合功能项目。二、历史记忆u 80年代珠江新城的初步形成广州的城市规划早在80年代初就已经开始了，当时市政府已经定下了城市中心东移的大体规划，在旧城组团和五山组团之间，正式的圈定了一块占地640万平方米的“珠江新城”板块，从此“珠江新城板块”就此诞生了。u 90年代初珠江新城规划出台根据广州市政府的指示，广州市规划局在1992年7月委托了美国的托马斯规划服务公司和香港梁柏涛规划师、建筑师事务所以及广州市城市规划勘测设计研究院同时进行规划设计。于92年10月提交了第一轮规划设计方案，92年12月8日又提供了第二轮方案，经过了多次的研讨和修改，于1993年2月19日，广州市政府常务会议确定：在托马斯方案基础上，综合其它两个方案的优点，进行编制开发控制性详细规划。广州新城市中心区珠江新城规划出台，规划确定珠江新城建设目标是“未来广州新城市中心，将统筹布局、综合商贸、金融、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施”，政府开始拿出有限的资金投入基础设施建设，一时间平地一声雷，许多大型国有房地产公司和投资者积极圈地响应，场面好不热闹。1994年-1995年期间，珠江新城由于地价高昂（3800元/平方米）导致了部分的发展商资金周转不灵，加上市政配套的不够完善，导致了较多的发展商对珠江新城的建设持观望态度。1997年到1998年，广州房地产市场出现土地供应失控，开发商拿地的方式竟然出现了“多样化”例如一些单位为了“脱困”不惜平价出让土地。那些在几年前按照高达3800元/平方米楼面地价买到的珠江新城项目地块的开发商开始后悔了。u 珠江新城规划检讨出台由于广州新城市中心区珠江新城规划完成于1993年，随着时间的推移，在实际的开发情况和原有的规划管理依据出现了差距： 原规划中A街区的“会议展览中心区”，由于广州的新会展中心已选址在琶洲，并且原会展中心的某些地块已经被改变了用地功能； 原规划中D街区保留了大量的“特殊用地”也随着广州土地整体开发的推进，而已迁出了珠江新城，这些空置的土地将面临重新规划的问题； 原规划中I街区的“外贸外事区”，由于与赤岗外事区在规划功能上有重叠，是急需要修改规划的。为了适应新时期广州城市建设和城市发展的需要，更有效地导控珠江新城的开发建设，对原规划进行检讨和调整十分必要，需要对原规划进行技术上的完善和修正。1999年9月广州市规划局开展了对珠江新城规划的检讨工作。并在2001年12月11日已穗规领会（2001）5号文下达了“珠江新城规划检讨”。珠江新城检讨对原有规划作出了七项重大调整，调整要点如下： 强化中轴线的空间、景观与环境，将原控规的128米宽中央林前大道调整为80-230米不等的生态性绿色开敞空间，适当降低开发密度，在商务办公区减少约150万平方米的写字楼，增加了广场和绿化用地，设计了新中轴线系列广场； 提高了建设标准和公共配套设施水平，增设幼儿园9所，小学1所，同时争取扩大学校用地规模，教育设施用地由原来的19.6公顷增加至32公顷。扩大市级医院用地规模，明确市级文化中心的具体内容为广州歌剧院、广州博物馆、市图书馆和市青少年宫； 改变小地块开发“楼看楼”的模式，本次规划将原控规约440个小开发地块整合为269块综合地块开发单元（街坊），采用建筑周边围合的布局方式，采用国际通用的计划单元综合开发模式（PUD）,将群楼间的绿化集中设置，形成很多漂亮的小花园； 街道变单一为多样，有“东风路”式的交通干道，也有“上下九”式的骑楼式商业步行街； 提出由高架步行道、地下行隧道、地面专用步行道构成的立体化步行系统； 提出了一个必须通过举办设计竞赛才能确定方案的地标性建筑系统，用制度保证创造出有艺术特色的城市形象； 对3个“城中村”（猎德、冼村和谭村）分别提出了不同的改造方案。【观点】： 首先，规划检讨从建设国际性城市的战略高度重新提出了建设广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的目标。其次，规划检讨就空间形态的改进进行了城市设计研究，就公共服务体系进行了改进，对规划控制体系进行了调整，提出了一套由三层次构成的、可以取代原规划、更有进取心并可以作为未来管理工作依据的控制性规划成果。第三，规划检讨既要从城市设计角度考虑到土地开发的经济性、总体空间结构的完整性、公共空间界面的连续性和居住街区的私密性，又要从规划管理角度保证政策的延续性，保持既定利益的平衡。 此次新的规划方案，政府用了“珠江新城规划检讨”这个名词，尽管这种“检讨”不是一般意义上的检讨，不是一种简单的否定，是对珠江新城以前的发展进行了总结和回顾，可在多少人眼中，政府此次“回头看”，反映出了多少深层次的思考。随着城市的发展和房地产开发形势的变化，原有的规划在实际的开发和建设管理的现实情况出现了差距，产生了某些矛盾。当时政府开发珠江新城的出发点是为了给地铁建设筹到一笔款，所以规划中土地的开发强度非常高。珠江新城经过了一段时间的发展，令政府意识到，当时的公共空间设计水平、公共绿地组织方式，公共建筑建设标准已经不能满足社会、经济发展的需要。我们才有幸看到“珠江新城规划检讨”。这种“检讨”，是一种回顾，是一种总结，是一种重新筹划，是对原规划的调整，是对原规划进行技术上的完善和修正，正是在这种“检讨”之中，越来越多的人重拾对珠江新城的信心和期望。三、“CBD”房地产市场的逐步形成u 房地产概况绕珠江新城一圈，不难发现目前珠江新城已经成型的楼盘都是住宅盘，如新大厦、星汇园、南国花园、远洋明苑等，这些楼盘大部分都是在1999年到2001年开发的，应该是珠江新城第一次开发热潮留下的产物。楼盘的规模都比较大，生活配套成熟，外立面鲜亮、明快，户型设计和小区布局到今天仍处于中上水平。而目前在楼盘大部分是2004年左右开始开发的。珠江新城在2005-2006年的两年内将有较多的写字楼和住宅项目面市，珠江新城目前云集了广州多数的地产大鳄：富力地产、中海地产、恒大集团、保利地产、新世界地产、嘉裕集团等纵横驰骋，令豪宅市场再次升级换代，各项商用物业如雨后春笋，拔地而起。u 住宅市场实现价值回归珠江新城的投资前景向好，目前虽然是以住宅项目为主，但商业项目很快就会大批量涌现，在珠江新城的20多个住宅项目中，售价在6000-7000元/平方米的住宅占了近五分之一的比例，7000-8000元占近一半的比例，8000-9000元的比例有四分之一，而目前在售的楼盘保利香槟花园、利雅湾、凯旋新世界、珠江赛马国际、碧海湾等楼盘的均价都在8000-11000元/平方米之间。其中最明显的是保利香槟花园从开售到目前价格升了四次，由开盘时的7000元/平方米升至目前的9000元/平方米，而接下来的中海地产、合景集团的住宅项目也将会按高标准来进行打造。 部分在售住宅基本情况表1：部分在售住宅楼盘名称 规模（） 面积分布（） 均价（元/） 装修情况（元/） 卖点 目标客户群凯旋新世界 占地11万平方米，总建30万平方米 91-249 9000-10000 二房：1200三房以上：毛坯 新世界广州首席豪宅，珠江新城最大的住宅区 跨国企业总裁或顶级经济圈上层人士保利香槟花园 占地1.5万，总建7万平方米 91-170 8500-9000 1200 CDB商务圈地段，意大利风情 保利地产业主及介绍业主，政府机关公务员，企业事业单位管理人员利雅湾 占地3.7万，总建20万 86-152 7500-8000 毛坯装修 CBD商务圈地段、欧区园林 天河区工作的白领人士马赛国际公寓 总建筑9万平方米 44-120 8000 高级装修 小户型利于投资 天河区投资客和部分白领 部分即将开售项目基本情况表2：部分即将开售项目楼盘名称 地块 性质 占地面积（m2） 建筑面积（m2） 推售时间富力爱丁保国际公寓 I5-1 公寓 5856 4万 2005年12月份进行内部认购广控地产项目 D5-3、D5-8 住宅 2万多 14万多 2006年进入销售嘉裕集团E6-1项目 E6-1 商住 14834 103840 嘉裕集团E5-2商务酒店 E5-2 商务酒店型公寓 7818 76618 2005年下半年力迅上筑 L9区1-4 住宅 27452 110522 2005年5月中旬发售中海地产珠江新城K2项目 K2-1、K2-2、K2-3 住宅 约3.3万 27万余 2005年底或2006年初中海地产珠江新城G2项目 G2-2、G2-4 住宅 近20万 2006年上半年启动中海地产珠江新城D7-6项目 D7-6 住宅 2万 近14万 2005年底或2006年初合景泰富集团项目 G1-1之一、G1-2 商住 23000多 合景泰富集团项目 D7-4、D7-5、D7-7 住宅 22000多 18万左右 2005年下半年保瑞丰公司项目 I1-2 商住 5264 住宅面积约4万 2006年上半年【观点】：珠江新城住宅的稀缺性主要体现在两方面，一是珠江新城的地块面积有限，二是珠江新城住宅用地比例有限。珠江新城总占地面积仅6.5平方公里，其中住宅用地约占23%左右的比例，因此，住宅的稀缺性不言而喻。随着一系列市政配套的设施逐步完善和大型发展商大举进军珠江新城等利好带动下，珠江新城再次迎来了“艳阳天”。由于在未来珠江新城将担当着中央商务区（CBD）的重大使命，决定了珠江新城将不可能将大量的地块用来开发住宅，因此板块内的住宅是卖少见少的，因此在供需杠杆发展失衡的情况下，珠江新城的房价将还会有上升的空间。u 商用物业方兴未艾自92年广州市政府把珠江新城规划为中央商务区的10多年以来，人们很少把珠江新城与商用物业联系在一起。在许多人心目中，珠江新城缺乏商业气息，可以支撑商业物业生存与发展的人流量与购买力不足。然而，随着珠江新城住宅物业“大跃进式”的发展，特别是豪宅和国际公寓吸引了许多精力充沛、购买力强劲的成功人士，情况似乎正发生迅速的转变。一方面，开发商开始注重该区域商业地产的开发；另一方面，投资者和众多潜在业主对珠江新城商铺的信心指数也屡创新高。对此，公司的研究人员将从大型专业市场、小区裙楼商铺和酒店市场等3个方面加以阐述： 大型专业市场活跃目前，珠江新城内的大型专业市场主要包括家居类、建材类和汽车类。以美居中心为代表的是广州品种最齐全、高档品牌最集中的家居、装饰市场，在全国拥有一定的知名度；南天广场则是广州乃至华南灯饰市场的龙头，并立志于成为国内配套齐全、服务一流的专业市场；广东国际名车城和三鹰汽车城分别以质量和规模见长，连同广东名车市场一起在华南汽车销售市场上的地位举足轻重。此外，花城会展中心在业内也有较大的影响力。主要专业市场的具体情形如下：表3：部分大型专业市场商场名称 项目定位 租/售价（元/m2） 出租/出售率 经营品类 经营档次美居中心 品种齐全的家居采购中心 1楼120，2楼50-60 基本已租满，A、E座剩少许 品种齐全，家具、建材、电器、家饰 高档豪华天马家私广场 大众类家私、装饰市场 均价在110附近 基本租满 家私、装饰材料 中低档南天广场 广州灯饰界的龙头，全国知名品牌 首层260，2、3层110 1、3楼还有少量铺位 品种齐全，照明设备、灯饰 中高档亿宝装饰材料城 中低档产品的厂家及中间商网点 100左右 基本租满 装饰材料，少部分为厨厕家具 中低档，含半成品南兴装饰材料城 同上 150 95%以上 装饰材料 中低档广东国际名车城 高层次名车市场 约50 70%以上 汽车 高档三鹰汽车城 广州最大的汽车城，国内一流 普通展厅约45，专卖店约80 不足6成 汽车销售，零配件、汽车维修等综合服务 中高档晶都汽车城 专业SUV的销售市场，中档价位 维持在30 自去年年末以来，出租率一直不高 汽车(以SUV为主)，二手市场及维修服务 中档广东名车市场 名车在华南的经销点，装修简单 20-30 由于价格低廉，大部分租满 汽车及配套服务 中高档注：原美居车展中心(E座)已转型为装饰材料中心，出租率达97%从表格中我们可以发现，大型专业市场中的家居、建材类租金处于高价位，而汽车类市场的租金一直在中、低价位徘徊。这说明房地产市场的活跃带动了家居、建材产品的销售，而汽车市场还没有从去年年末的淡季中走出。【观点】：美居中心、南天广场等高端市场的地位得到加强，美居中心继续执中高档家居、建材市场之牛耳；中低档建材、家居市场将面临地价上升和竞争加剧的压力，有些专业市场将被迫升级或迁出。经营规模、形式及管理水平成为该类市场的核心竞争力之一。汽车专业市场不得不在整体上面对销售下滑的问题，拓宽产品种类，提高服务品质，增加服务的附加值，减员增效等成为大家共同讨论的话题。 小区裙楼商铺热手小区裙楼（特别是商业氛围不浓的地段）的招商及定位一直是发展商较为头痛的问题，但03年以来在珠江新城内似乎不存在这样的问题。据相关资料显示，珠江新城内典型的“热铺”主要分布在3个区域：皓瀚华轩、保利香槟花园等靠近华穗路的地段；以名门大厦、星汇国际、新大厦为代表的靠近广州大道的临街地段，这里能够分享到五羊新城成熟的配套设施及消费群；南国花园等入住时间较早的楼盘，由于住户众多，消费需求稳定，商业配套也日臻完善。由于看好珠江新城的升值潜力和消费潜力，并受到各种交通、政策利好消息的刺激，区域内的各种物业特别是商业物业一直处于快速增值阶段。以早期售出的商铺为例，如双城国际、星汇园、皓瀚华轩、名门大厦等，自去年年底以来，已经出现了15-50%的升值幅度。目前，名门大厦、南天广场、皓瀚华轩的首层商铺的月租金在250-400元/m2之间，新大厦、星汇国际等裙楼的销售、租赁势头火热，售价在3万-4万元/m2左右。保利香槟花园的波尔卡商业街预计销售均价更是达到了65000元/m2。目前珠江新城内的裙楼商铺在经营业态上以连锁店和个体商铺为主，主要经营餐饮、零售、个人护理、中介、家饰等生活配套业务，银行和政府机构也是进驻的重要力量之一。【观点】：珠江新城商业物业在整体上还处于附属地位，主要功能是为住宅、写字楼物业提供配套服务。一方面我们注意到珠江新城内商铺的一手市场交易活跃，租售价格不断攀升，前景喜人；另一方面，我们也要清醒地认识到，区域内的商业物业市场还存在一些问题：由于没有消费需求的有力支撑，商铺迅猛的升值势头难以长久；大众类消费市场仍以小型商铺为主，尚未出现大中型的商业广场，整体水平不高；由于没有主力商店的带动，区内还没有形成有影响力的商圈；商业地产并未成为珠江新城的重点发展物业，也没有标志性的商业设施。此外，目前广州房地产市场正处于转型初期，开发商在住宅物业开发方面的经验丰富，而在商业地产方面经验相对不足。随着住宅市场的逐渐成熟，利润下降，开发商有两个新的发展动向，一是走住宅物业开发的高端，把豪宅、国际公寓的开发作为重点业务之一，二是逐步增加商业地产和写字楼地产的开发比重，如恒大金碧地产携金碧华府试水豪宅市场，城建集团、保利集团等实力强大的开发商都已开始关注商业地产的开发。 酒店市场开始出现重要转折酒店作为中央商务区必要的配套设施，其作用不言而喻；酒店的发展水平直接展现了商务区乃至整个城市的形象和经济水平。目前，珠江新城内已有的酒店是国门酒店，4星级水平，位于广东检验检疫大厦。从市内的中国大酒店、白天鹅宾馆、花园酒店等顶级酒店到珠江新城需要30-60分钟之间的车程，且都已有自己的固定的客户和服务区域。珠江新城作为未来城市的CBD，需要与之相匹配的顶级酒店。随着写字楼市场日趋明朗，及第二少年宫、歌剧院、博物馆等社会公共配套设施和文化生活设施的启动，酒店的规划和建设业已提上日程。富力集团联合万豪国际集团和凯悦国际酒店集团，将分别在珠江新城内建设两大全球最高档酒店富力丽思卡尔顿酒店和富力君悦大酒店。正佳企业有限公司的酒店项目也有意与万豪国际集团携手，共同打造白金5星级宾馆。此外，高盛集团和侨鑫集团也打算开发顶级酒店。这些酒店项目可能会在3-5年左右的时间推出，届时这些顶级和超顶级的酒店将逐步取代现有酒店的领先地位，同时肩负起中央商务区的配套和形象展示功能。u 写字楼市场热火朝天由于优越的地理位置和持续的政策扶持，珠江新城的写字楼市场已经成为业内外人士关注的焦点。从目前发展的形势来看，珠江新城已经开始取代天河北商务圈，成为写字楼供应大户，很可能在3-5年的时间里形成CBD的雏形。以售价为例，双城国际、星汇国际、华普广场等写字楼现在的售价都已比开盘初期升值了10%-25%，在全市全年楼市升值不足5%的情况下，已属罕见！参考天河北的写字楼价格，在2010年亚运会前，珠江新城的楼市价格还存在一定的升值空间。 在租/售的写字楼情况据不完全统计，目前珠江新城内正在销售/招租的写字楼有10多栋，总建筑面积达56万m2以上，其中用来销售的面积约为40万m2，市场接受程度非常高，半数项目的出租/出售率在70%以上。下列表格是部分在租/售的写字楼情况。从表中可以发现，写字楼项目的单体面积都不太大，70%集中在4-6万m2。销售均价基本徘徊在8500-10000元/m2这个区间内。从客户群来看，政府机关购买和企业自用约占1/3左右，一方面可以显示政府在其中所起的作用，另一方面也显示出企业对珠江新城长期的发展前景信心十足，短期内则存在些许疑虑。表4：部分在租/售的写字楼项目名称 建筑总面积（m2） 租售均价（元/m2） 出租/出售率 自用与租售 交楼时间双城国际 56597 8500 80% 租售，西塔被国税购入 现楼华普广场 8.8万 8000-8500 60% 租售 05年7月星汇国际 5.2万 9000-10000 70% 租售 05年9月星辰财富港 3.3万 7500 95% 租售 现楼保利大厦 48440 9500 75% 自用1/4，西塔被天河区地税局购入 05年5月信合大厦 58732 不售，租110 40% 自用50%，其余为金融类企业 05年6月保利商务大厦 4.7万 市国税局购入 05年6月珠江投资大厦 约8万 14000 60% 一部分自用，其余为金融类企业 05年6月勤建商务大厦 4.29万 9000 85% 租售 05年6月富力科讯大厦 61320 10000 4月15日推售 租售 06年1月 未来两三年后市供应量从目前掌握的资料来看，两三年内珠江新城可以提供的写字楼面积将在60万m2以上，明显地进入一个高潮期。同表4相比较，仍有相当一部分用来作为企业自用，但项目本身的单体面积、楼层高度、智能化以及等级水平等方面均比前期有大幅度的提高。这反映出企业更加看好珠江新城2-3年后的写字楼市场，同时也是一个摸索、升级的过程。表5：部分两三年后上市的写字楼项目名称 建筑总面积（m2） 楼高 自用与租售 交楼时间富力盈隆大厦 117662 42层 租售 06年下半年富力中心大厦 12.18万 55层 富力地产总部，其余为500强企业 06年海联大厦 13.73万 36层 06年发展中心大厦 78238 37层 发展集团自用，少量出租 05年国际金融广场 38层 合景集团自用一部分，其他为金融类企业 新世界商务大厦 规划中 广东全球通大厦 规划中 06年 良好的宏观形势是条件与前提珠江新城的写字楼市场在沉寂10多年后的今天，成为全市写字楼市场的发展热点并非偶然：1、广州市2004年实现国民生产总值4115.81亿元，增长率达15%，经济进入新一轮的扩张期。经济的活跃带来企业盈利能力的提高和实力的增强，从而催生出更多的写字楼需求；2、加入WTO以来，对外贸易增长迅速，外向型经济成分增加，推动了市场对写字楼特别是高档写字楼的需求；3、多种因素刺激：亚运会、“泛珠三角”联动、CEPA实施以及会展经济的发展；4、房地产行业景气看好，自04年以来，广州的写字楼空置率均呈下降趋势，不少“烂尾楼”得以复苏；5、广州市房地产市场开始发生转型，业务重点由住宅市场向商业地产和写字楼市场扩展，珠江新城成为企业角逐利益和展示实力的首选舞台；6、珠江新城的政策利好消息不断。除前期已经出台的多种优惠措施和鼓励政策外，广州市政府4月15日又出台了关于大力发展广州金融业的意见。意见规定：今年起3年内，市财政将设立金融业发展专项资金，每年安排5000万，用于补贴来穗发展的金融机构以及奖励和吸引金融人才。其中，对在珠江新城中央商务区购置办公用房的金融机构，政府将给予每平方米1000元的补贴，使珠江新城尽快建成金融区；7、珠江新城的诸多优势开始迸发；8、7大文化、标志工程相继落实，交通、商业等各种配套设施日益完善。【观点】：从05年开始，珠江新城将成为广州市写字楼市场的供应大户。经过各方的努力与合作，珠江新城将在2008-2010年期间初步展示出她的CBD魅力！国内大中型企业和外资企业的办公场所将向珠江新城迁移，而房地产公司、国有金融及信息