浅谈物业管理的安全保卫工作1.doc

国家职业资格全国统一鉴定物业管理师文章（国家职业资格二级） 文章类型：物业服务实务分析报告文章题目：浅谈物业服务的安全保卫工作姓 名：身份证号：所在省市：广东省深圳市工作单位：深圳市浅谈物业报务的安全管理工作单位：XXXXXXXXXXXXXXXXX姓名:XXX【摘要】：物业管理作为一个新兴行业,是加快城市文明发展的有效手段,也是深化住房改革,提高人们居住水平的客观要求。在物业管理活动中，安全保卫工作不仅关系着业主和用户的生命财产不受损害，而且保障了物业公司正常运作。然而，当前复杂的社会环境和治安状况，对物业管理的安全工作提出了严峻的挑战。加强安全防范的作用日趋突出，其决定性地位日益突出，已成为物业管理中的首要问题，因此，本人就从事多年物业安全的实践和经验，对物业小区的安全管理进行相应的浅述。【关键字】：物业；管理；安全物业安全管理指物业服务公司采取各种措施、手段，保证业主和业主使用人的人身、财产安全，维持正常生活和工作秩序的一种管理行为，包括在物业辖区内做好防火、防盗、防破坏、防自然灾害等安全措施，防止给业主及用户造成损失及伤害。这也是物业管理工作最基础的工作之一。安全是一个企业的效益源、生命线，物业安全管理涉及内容多而范围广，具有专业性强、管理与服务并存性、受制性等特点，稍不注意，就有可能出现安全隐患或事故。对于物业管理这个微利行业来讲，动则几十万的赔偿，企业的损失很大。所以，建立起一支高效、专业的安全管理队伍，是物业管理活动中的重中之重，作为安全管理人员除了要具有良好的职业道德和业务素质、专业知识，还必须有高度的责任心、使命感。要做到管理与服务并存，企业能得到长足的发展，打造一支令行禁止，高素质的护管队伍刻不容缓。结合本人几年的物业管理经验和现今物业公司的实际情况，物业管理企业在物业管理的安全保卫工作中应重点做好以下几点工作：一、 队伍建设物业服务企业对物业的安全管理，可以委托专业公司经营或自行组织专门的队伍实施管理业务。但不论由谁来完成，都必须在物业建设方案设计之初，就考虑物业安全方面的专门要求。安全专家必须与物业管理人员共同参与物业设计方案的拟订，以避免在方案建设完成 后进行不必要的更改。因此，在制定物业设计方案时，安全要求的介入是非常重要的。物业管理公司应制定详细的安全管理章程和制度并公之与众，力求做到有章可循，有章必循，执章必严，违章必究。1安全管理的机构设置与所管物业的类型、规模有关，物业管辖的面积越大，类型配套设施越多，班组设置也越多越复杂。物业管理公司通常可以设置保安部来负责物业的安全管理。保安服务是一项特殊的服务性工作，企业要不断发展，关键是人员素质的高低。【2】为此，公司坚持“以人为本、服务至上”为工作理念，狠抓保安队伍建设，不断提高保安队伍整体素质要做好以下几点：（一） 加强和严格控制招聘环节在保安招聘的环节上一定要把好关，招聘前要先定出招聘条件，这个是最基本的也是最重要的，不要没有方向的招聘，人员的选才很重要，对于保安岗位的重要性从公司领导就要端正认识态度。招聘人员要明白应聘人员做保安的目的，预防很多人跳板式的工作方式，这样即使招聘来也不会做太久，也做不好，因为他们感觉只是个跳板，无所谓，极易不服从管理，另外尽量去招聘没有做过保安的人员，最好是刚毕业的学生，这样便于管理，因为保安工作年限和工作表现可以用这样四个字来形容，那就是“古、灵、精、怪”，意思就是说第一年的保安比较古板，第二年的保安比较灵活，第三年的保安就成精了，第四年的保安就成怪了。所以保安工作时间长对企业未必有好处，虽然不是绝对的。在招聘的时候对特殊的岗位，比如车库，可以考虑年龄大一点的人员，因为他们很多是下岗职工，找份工作也很不容易，会比较珍惜工作，并且责任心强。另可多招聘些农村出来的人员，他们还是比较珍惜工作的，并且思想单一。在保安招聘时杜绝有“痞子”性子的人和杜绝同一地方和朋友关系的人（即使要也不能超过两个），有“土”性的是可以考虑的，因为有训练，基本可以纠正。总之，在招聘人员方面，严格面试、政审关，按条件录用，对新招收的保安人员严格按照：岗前培训、班长带班实习，实行传、帮、带制度。把好招聘关对企业以后的发展，乃至企事业单位的兴衰成败都起着举足轻重的作用。（二）为员工做好职业生涯规划优秀企业，仔细研究，你会发现他们都无一例外地具备一项特质：享有高度的员工忠诚度和敬业度。这说明：员工高度认同公司的价值体系和事业发展愿景，员工充分接受公司的行为体系，并把个人职业发展依托于企业的发展上。这些公司的员工稳定性自然就相对比较高。而他们恰好就是公司所需要的“最合适的”人，所以能与企业同呼吸共命运。作为物业管理公司的更需要这样的保安，保安的流动性不可以太高，否则服务质量和安全必将受影响。这就要求我们企业人员把员工的发展放在第一重要位置，在对合正锦园小区的30个不同年龄的保安做一个关于相关内容重视程度的调查，结果显示如下： 图一 重视程度对比图有图可以看出保安作为物业公司的基层员工，进入一个企业最重视的还不是其内部的薪酬福利，而是自身的发展空间，所以作为物业公司的管理人员要对保安员做职业生涯规划，只有让保安认识到自己在本公司内的发展前景，才能保证他们的的稳定性和忠诚度，从而降低流失率。（三）提高管理水平物业管理在中国尚未成熟，很多物业管理企业在管理上还不够完善，导致很多物业管理企业只是微利，甚至出现利润负增长现象，特别是在金融风暴的影响下，公司为尽量节省成本把保安员的工资一压再压，导致招聘的保安员素质参差不齐，流动率非常大。同时管理人员的性格特点、行为方式、领导风格和工作能力等方面的原因导致保安员流失率上升的现象也是普遍存在的。从图一也可以看出员工对高层管理和薪酬福利的重视程度仅次于发展空间。据国际权威机构盖洛普公司经过调查，认为75%的人辞职是离开他们的主管而不是离开公司，调查中许多雇员往往以薪酬、个人发展或家庭等理由离开公司，但如果对3-6个月的雇员进行跟踪离职访谈，会惊人的发现隐藏在薪酬、个人发展等表面原因深处的主导原因，其实是对领导人的不满。所以，提高管理水平，保证整个队伍稳定性是建设安全小区的关键。（四）重视他们，同时也要让他们感觉到受到重视首先在薪酬方面可以加以控制，但不能低于行业的平均工资水平，这也是引进高素质队伍的基础；同时加强团队建设，以公平、公正、公开的态度对待每一位员工，深入了解他们的需要，尽量满足与关心他们，甚至可以发挥管理者的人格魅力来挽留他们。以制度为根本，在制度的基础上进行人性化的管理。管理处上下员工都要相互关心，在队员有生活问题或有工作情绪的情况下要做好思想工作教育和沟通，这时候管理员要起到作用，要做好沟通，不能单靠安全主管，管理处主任也要定期和员工沟通，不要给员工高高在上的感觉，要重视他们，对员工讲他们的重要性，对他们的工作成绩要给予肯定，这样员工才会更加努力的去工作，有时候加工资不是最好的办法，特别是保安人员，他们更想得到别人的认可和尊重，尤其是领导的认可。除了以上管理措施，企业还要有完善的人才选拔机制，给员工能看到自己的前途，形成良性循环，说实话没有一个保安愿意一辈子做保安，都感觉只是在吃青春饭，要给员工希望，让员工感觉到自己的努力是有回报的，这样才能形成一个积极向上的团队，才能建设好保安队伍。二、健全安全管理制度和完善岗位责任制制度是企业利益的保障，“没有规矩不成方圆”，制定完善详细的规章制度，不仅对今后的工作有指导意义，更重要的是通过制度，检验工作中存在的问题及漏洞，及时修改和完善，最后才能制定出最符合实际操作的岗位制度。在正常管理中，一定要结合现场严格执行管理制度，最终的目的是让处罚有依据，被处罚人无怨言，做到公平公正，这样也能提高管理者的威信，保安队伍是个特殊的队伍，团队年轻化，员工遇事很容易冲动，情绪波动较大，但对道理也很清晰，接受新的事物较快，所以一个团队开始的管理很重要，做好管理预防工作，如果等到问题都出现了再去处理，那么要多付出很大的人力和物力，还未必能达到理想的效果。比如，在深圳合正物业服务有限公司在ISO9000文件体系中，关于消防监控中心电话接听就这样规定：消防中心值班员必须在24小时严守岗位，电话铃声必须在三声内接听，否则视为脱岗处理。这种详细的操作规程，把工作细化、量化，用详细的数字表示出来,显示出物业管理公司严格的管理制度。在文件体系中，通过对公司岗位的实际操作情况，不断及时调整、修改，进行总结，把物业安全管理的各项工作详细的记录下来、然后保存，这不仅是管理规范的体现，也是日后追溯责任留下的重要依据。如：安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度、中控值班记录等等，一旦发生纠纷，在判断物业公司有没有履行安全保障义务的时候，就成为法律认定事实的重要依据。三、在完善制度的同时强调执行力在建立、健全安全管理制度的基础上，更要重视制度的落实。安全管理人员需从严要求、严格管理，来促进安全管理制度的落实。每月可专门进行一次安全专题研讨活动，讨论安全隐患，制定防范措施，对出现差错的个人给予安全处罚，好多管理者犯了同样一个错误，就是对有过错的队员一味人性化管理，但由于被管理者的素质有限而造成徒劳而无效果，为以后的安全事故埋下了种子，在此我认为对于基层管理者的我们，对下属一定要严格要求，严格管理强化执行力，做到有功必奖，有错必惩，做到奖惩分明，这是基层管理者须做的，当然像高层管理者的管理就不一样了，有时候为了故却大局就不得不难得糊涂，我想大家都有这个体会，那就是每次开会基本上在会上讨论或者强调的都是同样的问题！这就是重复的问题重复说，而重复的问题又重复的出现了，其原因何在“执行力不够做不到令行禁止”从而使政令不通！解决其问题的根源所在，就是摆正自己的位置，强调执行力做到人人在制度面前一律平等。四、加强培训和思想教育，提高安全管理专业知识和技能物业管理公司的管理、服务好坏，归根到底取决于员工队伍素质的高低，虽然我们在选择安全人员精挑细选，考虑了他们对职业的适应能力和岗位的需要，但由于员工在接受能力、思想认识等方面存在的个体差异因素；要想保证适应服务工作的需要，提高人员素质，安全管理人员必须花大力气对他们开展培训与思想教育，只有掌握专业的物业管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误、提高工作效率、保持积极的工作心态，由被动服从转为主动服务。例如：加强职业道德的培训，帮助其树立正确的人生观、价值观，培养敬业精神；加强礼仪知识培训，增强员工良好的服务意识，树立公司形象，建立起文明的服务“窗口”；加强物业管理知识、消防知识的培训，提高其业务知识和业务技能；加强法律知识的培训，使其知法、守法、懂法，能正确地维护好业主和公司利益的同时，也能保护好自己，加强军事技能的培训以提高其服从意识和处置突发事件的能力，同时也能威慑犯罪分子。五、建立“群防群治、联系联防”的机制，维护片区治安任何物业，其治安工作都须依靠执法部门和周边社区的保卫力量。物业管理公司应与当地辖区社区人员保持密切联系，紧密合作，与当地片警保持良好的关系，及时了解当地治安情况，掌握犯罪分子动向，确保辖区物业的安全。根据“群防群治”的原则，维护好社区的公共关系，就会从根本上扩大小区安全性范围。例如在深圳市合正物业服务有限公司牵头，由辖区派出所组织的片区联防会议，就取得了较好的效果。通过定期验收辖区治安状况，通报治安情况，形成“一方有难，八方支援”的氛围，建立良好的社区关系，扩大治安力量，从而降低案发率，保证物业辖区安全。另外，在遇到特殊紧急情况时，住用户家中和办公区域，发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件时，要善于借助第三方的力量，虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法，但在采取其它方式（例如破门前）时，寻求第三方（派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等）见证，以规避风险，减少损失。六、加强突发事件的预防与处理应急突发事件：可分为突发事件、自然灾害、消防事故等，对于这此事件关键要做好预防工作。对于自然灾害，作为安全管理人员首先要熟悉本地区自然环境，熟悉当地气候、地质等状况。比如暴雨，季节性台风等，对物业小区易造成损害的地方及时采取预防及应对措施；对于突发事件，要本着及时、高效，大事化小、小事化无、用户至上的原则进行处理；对于消防管理，必须建立一支快速、灵活的消防队，平时加强训练及消防培训，季度性地进行消防演习。定期进行消防演习，不仅能检验小区内的消防设施设备，而且可以进一步锻炼义务消防员的业务技能，还可进行消防宣传，使业主和用户增强消防意识，树立消防的观念，减少火灾事故发生频率。做好突发事件处置预案，定期进行演习这样才能找到预案中的不足，更好完善预案这样即提高了保安队伍的处突能力，同时也起到了一定的威慑作用。七、加强对停车场、车辆的管理加强停车场管理，有利于维护交通秩序，保障用户人身、财产安全，避免车辆乱停乱放，保证良好的交通秩序，是物业管理活动中的重要环节和组成部分，同时也市场竞争的重要手段，可增加物业客流量，提高收入。目前，停车场管理难度大，停车时碰车、撞车、车辆被盗现象频繁发生，产生纠纷多，解决困难，加上车辆价值昂贵，极易形成安全隐患。通过严格的训练，加强管理，在车辆进入小区时，认真落实制度，坚决做到对车、对人、对卡。3建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施，比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等，同时要合理划分停车区域，进行有条理的排列，增加有效停车车位。通常按图二方式划分停车场的车位，使车辆停泊有序，才能有效的确保车场安全运行。停车场机动车位非机动车位固定车位非固定车位大型车位小型车位摩托车位大型车位小型车位摩托车位一般自行车位高档自行车位三轮车等车位图二 停车场车位划分3我国在2004年5月1日生效的最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释中规定：从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，人民法院