房屋建筑物评估说明.doc

3.3房屋建（构）筑物评估技术说明3.3.1评估范围进入本次评估范围的为兰州兰石重型装备股份有限公司的房屋建筑物及构筑物共计42项。其中：房屋建筑物33项，构筑物9项。账面原值45,854,019.51元，账面净值27,088,940.67元。委估资产具体以资产占有方提供的评估申报表为准。3.3.2资产概况委估资产座落在兰州市七里河区西津西路194号兰石机械设备公司厂区内。七里河区位于兰州市中南部，平均海拔为1517米，区内依山傍水，黄河从其身旁穿过，南、北两山夹于其间，全区总面积394.92平方公里，年平均气温10.5，全年日照时数平均2446小时，无霜期在180天以上。区内自然资源主要有煤炭、石英石、坩泥、石灰石、沙矿、路标石等矿产资源。黄河流经区内15公里，地表及地下水年经流量300多亿立方米。电力资源充足， 森林覆盖率19%。以铁路、公路为主的交通网络纵横延伸，四通八达。西北最大的铁路货运编组站建在区内，312国道横贯东西，陇海、兰新、兰青、包兰铁路干线和甘川、宝兰等28条公路穿境而过，电信通讯、电视差转、寻呼电话形式成了完整的体系。场区位于黄河南岸二级阶地，地表为厚薄不等的杂填土，其下为第四系更新统冲、洪积卵石层，根据兰州市地震局提供的资料，本区地震烈度按八度设防。本次评估的房屋建筑物主要分为四大类：(1)框架结构建筑物本次评估的框架结构的建筑物主要有炼化公司技术部办公楼、重容探伤室等。主要承重构件为钢筋混凝土现浇柱、梁、板，维护结构为砖墙体，楼地面多为地板砖或水泥砂浆面层，屋面多为SBS防水，窗为塑钢窗；门为钢板门或镶板门，外墙面为外墙涂料，内抹灰刷白，上下水、暖气、照明设施齐全。(2)砖混结构的建筑物 本次评估的砖混结构的建筑物主要为循环水泵房、炼化酸洗房、变电所、培训中心、焊条库、炼化样板房、加热炉操作间、探伤办公室等，主要承重构件为砖墙体，屋面为预制空心屋面板，楼地面为水泥砂浆面层，少量为地板砖，外墙涂料，内墙抹灰，窗为钢窗，木门，照明及上下水设施齐全。(3)排架结构的建筑物本次评估的排架结构的建筑物主要为炼化公司主厂房、炼化6633封头厂房、炼化焊研所厂房等，建成于六十年代的排架厂房，其基础为钢筋砼杯形基础，主要承重构件为钢筋砼格构柱、工字柱，钢吊车梁，刚托架梁，梯形钢屋架，钢筋砼拱形屋架，大型屋面板，水泥炉渣保温，卷材防水，型钢屋面支撑及钢柱间支撑，围护结构为240厚青砖砖墙，窗为木窗，门为钢木大门，地面为水泥砂浆面层，但抗震设防低。建于八、九十年代的排架结构的单层厂房，其基础为人工成孔井桩，杯形基础，主要承重构件为钢筋砼格构柱、工字柱和矩形柱、钢吊车梁、或砼T型吊车梁、梯形钢屋架、砼拱形屋架、大型屋面板、水泥蛭石保温、屋面为二毡三油一砂防水层、370厚红砖围护墙，地面为砼，钢窗、钢板大门。本次评估的排架厂房的特点是厂房跨度大，一般在24米，柱头高度在12米左右。在车间内均有20-30吨桥式吊车，最大为200吨，柱距一般为6米，12米，厂房多为多跨双向排列。外墙面多为外墙涂料，内墙抹灰刷白，上下水、照明设施齐全。(4)少量为砖木结构、钢结构的建筑物砖木结构的有炼化培训中心生活间、行政科小卖部、炼化会议室等，条形基础、砖墙承重、木屋架、木檩条，木门木窗、砼地面。钢结构的建筑为炼化零件库，独立柱基础，钢柱承重，彩钢屋面板，砼地面。构筑物主要为炼化加工车间露天垮，西露天垮，北龙门吊场地，炼化机加工车间消防道，炼化6633烟囱，炼化蓄水池，球罐水塔等。3.3.3评估依据1、原城乡建设环境保护部部颁1984年发布的房屋完损等级评定标准；2、原城乡建设环境保护部部颁标准(CJ13-86)危险房屋鉴定标准；3、中华人民共和国国家标准(GBJ114-90)：工业厂房可靠性鉴定、标准；4、国家计委、建设部计价格20021980号；5、甘肃省建筑工程消耗量定额（2004）；5、甘肃省安装工程消耗量定额（2004年）；6、甘肃省装饰工程消耗量定额（2004年）；7、关于印发甘肃省建设工程概算定额及地区基价编制管理办法（甘建价2008 541号）；8、关于印发甘肃省建筑安装工程费用定额的通知（甘建价2009 358号）；9、关于发布2011年第一季度甘肃省建筑装饰装修人工费指导价格的通知；10、中国人民银行公布的现行贷款利率；11、资产占有方提供的合同、图纸、工程结算等有关资料；12、评估人员现场实地勘察及市场调查所收集的资料和数据。3.3.4产权状况评估对象房屋建筑物合计33项，总建筑面积73,274.46平方米。其中已取得房屋所有权证的建筑物14 项，建筑面积为61,375.76平方米，房屋产权证号为兰房权证（七里河区）字第75479至75488号。其他19项房产，建筑面积合计11,898.70平方米，主要有炼化零件库、炼化酸洗房、炼化6633封头厂房、10T喷丸室站房、炼化培训中心、炼化焊研所办公室、炼化焊研所厂房、炼化油漆库等，由于其占用的土地使用权为兰石集团，被评估方没有办理产权证，但向我方提供了产权无争议的证明材料。3.3.5评估过程1.清查核实阶段评估明细表的审查。评估人员根据被评估单位提供的房屋建筑物申报清单，和财务部门的固定资产管理人员沟通，与固定资产明细账、总账进行核对，做到帐表相符。房屋建筑物清查申报表：名称、位置、建筑面积、主要建筑参数、使用年限等未能填全经现场核查作了补充。构筑物及其附属设施申报表：这部分内容主要是规格尺寸填写不全，已通过向相关工程、技术人员了解并重新作了补填。财务审查。通过检查被评估单位财务固定资产账册，了解房屋建筑物的账面值构成，了解其折旧情况、入账时间和来源。资产管理帐审查。与被评估单位的基建部门、建设部门和后勤、管理部门的房产台账进行核对，作到账账相符，了解有无账外、虚报、漏报等情况。权证审查。根据被评估单位提供的资料，截止评估基准日，委估的主要房产已办理房屋产权证。对缺乏产权证的房产面积，系在企业申报的基础上，评估人员通过进行现场实地勘察、查阅竣工图及决算书等资料并核对申报明细表等方式，在产权持有人对面积无异议的情况下，以资产申报表面积为准。2.现场勘察阶段在评估现场对房屋建筑物作较全面的现场勘察，一方面是为了核实账面委估项目是否与实际相符，核对地址、建筑面积、结构类型等是否与被评估单位提供的房屋建筑物申报清单、对应权证相符。对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。另一方面是查看建筑基础和结构的现时状况，查看其承载力的稳定性和牢固性等，对房屋建筑物的所处环境、使用状况、维护情况进行现场调研、记录，听取建筑物的使用人员、管理人员、工程技术人员对房屋建筑物的购建过程、历史状况及建造质量、日常管理、维护状况和装修、改造的介绍；对可能存在受腐蚀、过火、水灾浸泡或者地震等其他因素导致建筑物严重毁损的情况进行详细地现场记录，调查其基础、结构、围蔽、附属设施等的完好程度等情况。结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的程度。装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。3.市场调查。市场调查主要是搜集与房屋评估的有关资料，其中包括近期甘肃省兰州地区目前执行的前期及其他费用标准以及兰州市的建筑单方造价资料等。同时，我们还收集、查阅了同类建筑物的购建资料、施工合同，概预算书，和委估房屋建筑物的维修、装修等档案、图纸、产权资料等相关文件，以及付款凭证、交付使用资产明细表和维护记录等。通过上述资料的搜集工作，使评估有了可靠、准确的依据，以确保评估值的准确性。4.评定估算阶段根据评估依据、评估资料，评估人员进行测算、确定委估资产在评估基准日的公允市场价值，得出评估结果后撰写评估技术说明。3.3.6评估方法根据本次评估目的和委估资产的实际现状，采用重置成本法进行评估。1.重置全价的确定本次评估将建（构）筑物按结构特征分类，选取有代表性的建（构）筑物作为典型案例，运用概预算调整法或重编预算法确定其重置全价。重置全价建筑安装工程造价前期费及其它费用资金成本建筑安装工程造价的确定根据评估建筑物、构筑物的特点、价值大小及资料齐全程度，采用下列方法中的一种或多种确定工程造价。单项工程预（结）算调整法即以待估建筑物结算中的工程量为基础，根据山西省执行的定额基价标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用、装饰装修工程费用以及安装工程费用，并计算出建筑安装工程总造价。单项工程重编概算法对于建造时间较早、资料不全但可对实物进行测绘，可按测绘数据计算工程量的或仅有部分施工图纸计算部分工程量的可将二者结合起来，根据甘肃省概算定额、基价、取费测算出工程造价。对于结构相类同的建筑物，根据相类同的建筑物单位面积工料消耗指标采用对比法确定实物工程量，再套用相关的市场材料价格、人工费用、施工费用、取费标准测算出工程造价。单位造价评估方法对于常见结构并普遍使用的建筑物，按照类比法确定工程造价，即以当地相同结构类型及相同使用功能的建筑物单方建安造价为基础，确定委估建筑物的比较单方造价，在比较单方造价的基础上，根据对委估建筑物现场测算的估算工程量再用概算法的方法进行价格调增和调减，将增减额折入委估建筑物的单方造价内，最终确定方实际的单方造价，乘以建筑面积后计算出工程造价。前期费用和其它费用的确定根据国家计委、原建设部颁发的规定与造价计算程序，建筑工程前期费用与其他费用，其规定的计算程序与数据如下表：建筑物前期费用和其他税费计算表序号项 目计取比例计价依据按建安工程费用计取的项目1质量监督费0.15-0.25计施19861695号2工程监理费1.043.3发改价格2007670号3预结算编审费0.1-0.3计价格(2002)1980号4建设单位管理费0.11.5建财2002394号5工程设计费1.64.5计价格200210号6招标代理费0.011.0计价格(2002)1980号7合同费0.01国家规定8设计文件评审及图纸审核费0.03国家规定9印花税0.03国家规定10其他0.511小计5.01-11.02实际计算时，依据实际发生的项目进行选择；建筑等级高、结构复杂的构建筑物选高值，对于结构较为简单的构建筑物，选较低的比例系数。资金成本的确定资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的国家同期固定资产建设贷款利率计算。假定建设期间工程投资为均匀投入，其计算公式为：资金成本=(建安工程总造价+前期费用及其它费用)建设期贷款利率合理工期22.成新率的确定房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。综合成新率=理论成新率50%+现场勘查成新率50%理论成新率=（建筑物经济耐用年限-已使用年限）建筑物经济耐用年限100%。打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：现场勘查成新率=结构得分G装修部分得分S设备部分得分BG结构评分权重修正系数；S装修评分权重修正系数；B设备评分权重修正系数。对于结构简单的一般建筑物，则采用年限法确定成新率。3.评估值的确定评估值=重置全价综合成新率对于结构简单的一般建筑物，则采用年限法确定成新率。3.3.7评估结果1.房屋建筑物评估结果经实施上述评定估算程序，房屋建（构）筑物类资产于评估基准日2010年12月31日的评估结果如下表所示： 房屋建筑物类资产评估结果汇总表 金额单位：元科目名称账面原值账面净值评估原值评估净值增值率房屋建筑物43,942,794.9426,181,998.2290,180,885.003,085,304.0064.56构筑物1,911,224.57906,942.457,510,340.002,315,390.0055.30合计45,854,019.5127,088,940.6797,691,225.0045,400,694.0067.602.增值因素分析由于人工费、建材价格及机械台班费上涨形成评估增值； 委托方按20年直线法计提折旧，本次评估时房屋建筑物的寿命年限按建设部的有关规定，对房屋建筑物按40至50年确定，故形成净值增值较大。本次评估的房屋中有许多是由出资方以实物出资时，按评估值入账，从而形成增值。3.3.8评估案例实例一、炼化零件库 房屋建筑物明细表 第001号1、建筑物概况该建筑物为钢结构，2007年12月建造竣工，层数为一层，建筑面积2696.40平方米，独立柱基础、柱距为6米，跨度为24米，檐口高18米，钢柱、钢檩条，塑钢窗、彩钢门，3米以下为砖墙围护，3米以上彩钢板围护，砼地面，水、电设施齐全。2、重值全价的确定由于该零件库结算资料比较齐全，本项目采用工程预(决)算调整法法确定重置全价，通过查阅炼化零件库的建设结算资料，根据甘肃省建筑工程费用项目及计算程序，得出工程综合造价。见附表： 土建部分工程造价计算表序号行号费用名称计算方法金额1一直接费（一）+（二）1,349,005.61 2（一）直接工程费B1+B2+B31,203,785.48 3B1人工费(工程量人工单价)243,224.04 4B2材料费(工程量材料单价)816,118.26 5B3机械费(工程量机械台班)144,443.17 6（二）费率措施费（B1+B3）费率37.46145,220.14 7二间接费（企业管理费）（B1+B3）费率35.26136,691.46 8三利润（B1+B3）费率12.5548,652.24 9四价差调整13五规费1+2+3+4+5106,946.99 141社会保障费B1费率20.00%48,644.81 152住房公积金B1费率8.00%19,457.92 173工程排污费(B1+B3)费率0.22852.87 184危险作业意外伤害保险费(B1+B3)费率0.401,550.67 195企业可持续发展基金(B1+B3)费率9.4036,440.72 20六税金(一+二+三+四+五)税率3.4155,968.20 21七工程总造价一+二+三+四+五+六1,697,264.50 安装部分工程造价计算表序号行号费用名称计算方法金额1一直接费（一）+（二）2,629,746.89 2（一）直接工程费B1+B2+B32,407,317.91 3B1人工费(工程量人工单价)400,628.58 4B2材料费(工程量材料单价)1,686,434.12 5B3机械费(工程量机械台班)320,255.21 6（二）费率措施费B1费率55.52222,428.99 7二间接费（企业管理费）B1费率41.77167,342.56 8三利润B1费率23.2092,945.83 9四价差调整13五规费1+2+3+4+5184,609.65 141社会保障费B1费率20.00%80,125.72 152住房公积金B1费率8.00%32,050.29 173工程排污费B1费率0.281,121.76 184危险作业意外伤害保险费B1费率0.401,602.51 195企业可持续发展基金B1费率17.4069,709.37 20六税金(一+二+三+四+五)税率3.41104,845.39 21七工程总造价一+二+三+四+五+六3,179,490.32 则该厂房建安工程费为=土建工程造价+安装工程造价=1,697,264.50+3,179,490.32=4,876,754.81元(2)前期费用及其他费用测算表（甘肃省兰州地区计取） 单位：人民币元 序号项目单位基数取费标准金额1设计费元工程造价2.5%121,919.00 2招标费元工程造价0.1%4,877.00 3工程质量监督费元工程造价0.25%12,192.00 4标底编制费元工程造价0.15%7,315.00 5监理费元工程造价1.2%58,521.00 6建设单位管理费元工程造价2.1%102,412.00 合计307,236.00 (3)资金成本的计算该厂房建设周期为一年，按评估基准日时的一年期贷款利率5.81%计,计费基数为工程造价+前期费用。资金成本=(4,876,754.81+307,236.00)5.81%工期/2 =150,595.00(元) (取整)计算重置全价重置全价=综合造价+前期费用+资金成本=4,876,754.81+307,236.00+150,595.00=5,334,586.00元 (取整) 综合成新率的计算本次我们采用年限法和部件完损程度打分法综合确定，计算公式：综合成新率=(年限法计算值+部件完损程度打分法计算值)/2、年限法尚可使用年限,原则以资产的耐用年限减去已使用年限计算。资产的耐用年限以建设部颁布的标准计算。该库房寿命年限为50年，已使用3.5年，尚可使用46.5年。成新率=尚可使用年限(已使用年限+尚可使用年限)100% =46.5(3.5+46.5)100%=93%、部件完损程度打分法我们按结构、装修、设备分成三个部分12个子项，根据其完损程度进行打分计算。经计算,采用部件完损程度打分法成新率为90.80%。详见下表:项目建筑物现状标准分评估分合计地基基础承载力强2525结承重构件牢固2525构非承重墙节点较严实151491部屋面保温隔热层较好2015分楼地面局部磨损1512装修部分门、窗玻璃五金齐全2524外装修良好3028内装修局部腐蚀302690顶棚良好1512设水、卫上下水管道较好4036备部电、照用电线路较好302890分暖气良好3026标准分合计100评估完好分910.80+900.15+900.05=90.80成新率90.80%说明根据规定框架结构房屋，各部分权重值为：结构0.80、装修0.15、设备0.05综合成新率=(93%+90.80%)/2 =92% (取整) 计算评估值：炼化零件库的评估值=重置全价综合成新率=5,334,586.0092=4,907,819.00元实例二、炼化公司主厂房 房屋建筑物明细表第002号1、建筑物概况炼化主厂房为排架结构组合单层厂房，1960年1月竣工，总建筑面积44775平方米。建筑物组合形状为长方形，中间为6连跨单层排架，跨度分别为3个24米跨和3个30米跨，长度均为180米，柱距分别为6米和12米两种，在6连跨厂房的东端头外接30米跨的单跨厂房，长度222米，在6连跨厂房的西端头外接30米的单层双跨厂房，长度为162米，厂房的檐口高度分别为8.5米、17米、15米和20米，该建筑物的基础为杯形基础，主要承重柱为格构式钢筋砼预制柱，吊车梁分成两种，凡沿砖围护墙结构的均为钢筋砼吊车梁，其余中柱、边柱的吊车梁均为钢组合吊车梁，屋架除一跨为钢砼拱形屋架外，其余均为梯形钢屋架，屋面板为1.56米的预应力大型板，卷材防水，屋盖设有水平支撑，垂直支撑，柱间设有钢柱间支撑，外围为青砖(240毫米厚)墙，内外清水，窗为组合木窗、组合钢窗，墙内设有二道圈梁兼过梁，地面为素砼地。室内采暖，上下水设施于2007年进行了改造，照明为明配线工厂灯具。厂房的高度分为三类，6连跨厂房，3个24米跨，檐口高度为15米，30米跨的檐口的高度均为17米，其余厂房高度8.5米。2、重值全价的确定我们以现场实物为依据，采用现场实物和估算，重编概算的方法计算出建筑物的实物工程量。根据兰州地区的概算定额，地区基价和概算取费标准编制概算，确定工程造价。以委托方提供的原实例工程竣工施工图纸为依据，采用重编概算的方法，计算该建筑物的实物工程量，根据甘建价【2001】381号文发布的甘肃省建筑工程概算定额地区基价、甘肃省安装工程概算定额地区基价测算出定额直接费，再以测算出定额直接费为取费基础，根据甘建价【2000】95号文甘肃省建筑安装工程概算费用定额结合评估基准日时按2011年兰州市一季度部分材料指导价，调整建筑材料价格，然后分别计算出土建工程、安装工程、装饰工程综合造价，并计算建筑物工程总造价，详见下表。建筑安装工程综合造价计算表名称:炼化主厂房 建筑面积:44,775.00平方米 单位:人民币元序号费用项目名称费用代号费率代号计算程序费率金额一直接费（一）+（二）+（三）40,941,365.77 （一）地区基价定额直接费BB=B1+B2+B330,246,415.00 其中：B1-人工费B16,351,74