房地产抵押登记的相关事项.doc

法律快车（）第644期律师访谈刘冰律师：房地产抵押登记的相关事项本期介绍：近年来，我国房地产业快速发展，城市里的房屋不断升值，房屋抵押作为一种融资方式，越来越受到市场欢迎，抵押以不转移占有抵押物为特征，不妨碍抵押人的正常使用收益，又为抵押人融通了资金，抵押权人通过抵押可以增加所担保债权的安全性，符合各方利益需求，因此被大家广泛使用。本期法律快车专题栏邀请上海知名的房产纠纷专业律师刘冰律师为我们详细介绍房地产抵押登记的相关事项。访谈嘉宾：刘冰律师，现执业于上海丰程律师事务所。从事法律工作近十年来，先后担任多家知名公司、大型连锁房产中介企业及知名信息技术企业常年法律顾问，擅长房产纠纷、合同纠纷、公司事务、婚姻诉讼、遗产继承、劳动争议、刑事诉讼、交通事故、律师见证等领域。法律咨询：159-2195-1115 (咨询请说明来自法律快车)律师观点：房地产抵押登记由于涉及的标的物价值较大，且房地产的类型较多，规定较细，往往抵押合同又是借款合同等一些主合同的从合同。因此，抵押登记的复杂程度还是很大的。如果对抵押的标的物的属性不够了解，在签订抵押合同甚至主合同时就可能存在风险和漏洞。建议朋友们在办理抵押登记时谨慎行事。如借款合同为主合同的抵押登记，应在抵押登记办理成功取得抵押权证书后，再支付借款等。必要时，可请专业人士协助，以尽可能的降低风险。访谈内容：1、 法律快车网：法律快车的朋友们，你们好!刘冰律师，您好!欢迎来到法律快车访谈现场接受专访。刘冰律师：主持人、法律快车的朋友，你们好。2、 法律快车网：刘律师，关于房地产抵押的范围，我国法律有什么规定？刘冰律师：房地产抵押的范围是指依法可以设定抵押权的房屋和土地使用权的范围。抵押人所有的房屋和土地使用权可以设定抵押权；抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他建筑物，也可以设定抵押权。我国法律以禁止性的规定确定了不能抵押的房地产的范围，根据我国物权法、城市房地产管理法、担保法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房地产抵押管理办法、划拨土地使用权管理暂行办法等规定，不允许抵押的房地产范围大致为以下几个方面：(一)权属有争议的房地产；(二)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(四)已依法公告列入拆迁范围的房地产；(五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(六)依法不得抵押的其他房地产。3、 法律快车网：详细点来说，不得设定抵押权的有哪些？刘冰律师：1、土地所有权，包括国有土地所有权和农民集体土地所有权，不得设定抵押权；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地所有权(法律另有规定的除外)，不得设定抵押权；3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗、卫生设施和其他社会公益设施，不得设定抵押权；4、依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得设定抵押权；5、违章建筑及已依法公告列入拆迁范围的房地产，不得设定抵押权；6、不符合法定条件的划拨土地使用权，不得设定抵押权；7、军事设施，不得设定抵押权；等等。4、 法律快车网：例外的允许抵押情形需要满足什么条件？能举例说明一下吗？刘冰律师：例外的允许抵押的情形需要满足的条件要看具体的法律、法规的具体规定。比如：按照土地出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，必须满足完成投资总额25%以上的，方可设定抵押权；而属于成片开发土地的，只有在形成工业用地或者其他建设用地条件的，方可设定抵押权，否则就不能抵押。5、 法律快车网：申请抵押权登记要注意提交什么材料？刘冰律师：房地产抵押登记一般需要向登记机关交验下列文件：(一)抵押当事人的身份证明或法人资格证明；(二)抵押登记申请书；(三)抵押合同；(四)国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证，共有的房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明；(五)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；(六)可以证明抵押房地产价值的资料；(七)登记机关认为必要的其他文件。6、 法律快车网：对于同一房屋上记载有先后设立的两个抵押权，优先顺序要怎么理解？刘冰律师：同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。7、 法律快车网：刘律师能不能介绍一下房产抵押登记的整个流程？刘冰律师：好的，申请抵押权登记首先要提交前面提到的与抵押登记有关的材料，到房地产抵押登记部门窗口办理抵押登记手续。登记部门窗口初审后，认为所提交材料齐全，符合登记受理条件的，予以受理，要求缴纳相关抵押登记费用后，出具收件收据。房地产抵押登记部门在后台进行复审，必要时会进行现场查勘。复审人员在七日内按要求审核登记材料，核对电子数据并签署复审意见。对不符合规定的，退回材料并应一次性告知补齐。仍不符合规定出具不予登记或暂缓登记决定，并通知申请人。复审通过，还有终审人员进行最后的审核，如符合终审的抵押登记条件，将生成抵押登记权证号码，并打印抵押登记证。之后，申请人凭收件收据原件和身份证件到登记部门领证窗口领取抵押登记权证原件，交由抵押权人收执。整个抵押登记的流程基本就是这样，大约需要7-14天左右。当然，各地的房地产抵押登记部门在具体操作过程中可能会有细微差别。8、 法律快车网：今天访谈到此结束了，谢谢刘冰律师的解答和各位网友的关注，如还有法律问题，欢迎致电咨询我们下期再见。刘冰律师：再见。访谈总结：如果对抵押的标的物的属性不够了解，在签订合同时就可能存在风险和漏洞，应谨慎行事。来源：法律快车网原创（转载请说明出处）/interview/article/1721.html- 访谈结束，感谢关注快车官方微信 - 想关注法律快车官网微信，请扫描左侧二维码， 还可以搜号码lawtimecn或搜