嘉定区公共租赁住房管理办法.doc

嘉定区公共租赁住房管理办法(试 行)第一章 总 则 第一条 目的和依据为了健全和完善住房保障体系，建立和规范本区公共租赁住房制度，根据公共租赁住房管理办法(住建部【2012】第11号令)、本市发展公共租赁住房的实施意见（沪府发【2010】32号）和其他有关规定，结合本区实际，特制定本办法。第二条 适用范围本办法所称的公共租赁住房，指由政府提供政策支持或投资，限定建设标准、供应对象和租金标准，供应给城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员、引进人才和外来务工人员等群体在一定期限内租住的保障性住房。本办法适用于嘉定区范围内公共租赁住房的准入资格申请与审核、轮候与配租及租后管理等工作。第三条 保障机构、运营机构嘉定区住房保障和房屋管理局是负责本区公共租赁住房行政管理工作的住房保障机构（以下简称区住房保障机构）；嘉定区公共租赁住房运营有限公司是负责本区公共租赁住房投资、建设筹措、供应和租赁管理等实际工作的运营机构（以下简称区运营机构）。第2章 申请与审核第四条 申请主体申请主体分为：个人和单位。一、个人申请：分为单身申请、单身合租申请和家庭申请。1、单身申请： 本人即为主申请人；2、单身合租申请：2名或3名同性单身合租，成为共同申请人。合租人均需符合申请条件且确定1名主申请人，1名第一共同申请人，其他为共同申请人；3、家庭申请： 具有法定婚姻关系的夫妻双方或一方与父母、未婚子女共同租住。申请家庭需确定1名符合申请条件的家庭成员为主申请人，其他为共同申请人。二、单位申请：机关及企事业单位或其他社会团体集中申请的，单位为申请人。 第五条 申请条件 一、个人申请应当同时符合以下条件：1、具有本市常住户口，或者持有上海市居住证达到2年以上（之前持有上海市临时居住证年限可合并计算）且在本市连续缴纳社会保险金达到1年以上；2、与本市单位签订1年以上劳动合同；3、在本区无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米，因结婚分室居住有困难的人均面积可放宽到20平方米，住房面积的计算标准，按本市相关规定执行；4、申请时未享受本市廉租住房、经济适用住房政策。二、单位申请人必须为设立在本区范围内的各类单位或团体,由单位负责缴纳住房租金，且符合下列条件之一的具有法人资格的实体可以优先申请：1、对本区社会事业发展有重大影响的单位，如：医疗、教育、科研等机构； 2、符合本地区产业发展导向，政府重点扶持的现代服务产业、信息产业等企业；3、上一年度年纳税总额在1000万元以上的单位；4、因地区经济和社会发展需要引进各类特殊人才的单位，也可以单位申请的方式提出申请。 单位申请人申请的公共租赁住房，只能供应给持有合法身份证明且与本单位建立法定劳动关系或签订1年以上劳动合同的职工，同时其本人必须符合本条第一款第3、4项规定。 第六条 申请方式一、区运营机构应当设立专门窗口受理本区公共租赁住房的准入资格申请，申请表格及要求可以从专门窗口或区运营机构门户网站获取。二、个人申请人应当在规定的申请受理期限内，向区运营机构提交经所在工作单位确认的申请材料；申请材料也可由工作单位汇总后，集中提交区运营机构。三、单位申请人的申请材料需经所在地镇政府或区政府派出机构确认，再由单位将本单位及所属个人的申请资料一并提交区运营机构；符合第五条第二款规定的单位，须由相关主管部门确认。四、申请人向区运营机构提交申请时，由区运营机构当场核对申请材料是否完整齐全。申请材料提交齐备的，收件日为受理日并当场出具有收件编号的收件单；申请材料提交尚未齐备的，区运营机构应当场退还申请材料，并一次性告知补正要求。收件单编号按申请人申请的时间先后顺序实施排序管理。 第七条 申请材料 一、个人申请人应如实填报申请表，作出书面诚信承诺，并提交以下申请材料：1、 公共租赁住房准入资格申请表；2、个人申请人的身份证及复印件；3、个人申请人的本市户籍证明及复印件，或上海市居住证及复印件或相关办理证明；4、申请家庭相关成员的结婚证及复印件；5、个人申请人拥有本区产权住房的房地产权证及复印件，承租本区公有住房的租用居住公房凭证及复印件；6、个人申请人的社会保险缴纳证明；7、个人申请人的劳动合同及复印件；8、其他相关材料。 二、单位申请人提交以下申请材料：1、单位申请人的申请报告和承诺书；2、单位申请人的所在地镇政府或区政府派出机构和相关行业主管部门的意见；3、单位申请人的企业法人营业执照、组织机构代码证、纳税证明或者机关事业单位法人证书及复印件；4、专供租赁使用的银行账号；5、向单位申请租赁住房人员的相关资料（身份证或居住证、劳动合同、社会保险缴纳证明、房产证、承诺书）。 第八条 禁止同时申请本市其他保障性住房申请公共租赁住房准入资格的个人申请人，不得同时申请本市其他保障性住房。第九条 准入资格审核一、审核 1、区运营机构受理申请材料后，根据申请房源项目的准入条件，开展核查工作。其中企业营业执照、组织机构代码、居住证年限、社会保险缴纳年限、劳动合同期限和婚姻状况等的核查主要以申请人提交的材料和单位审查意见为依据，在受理后的20个工作日内完成，区运营机构可以向申请人征询相关情况，要求补充相关材料； 2、审核期间，区运营机构委托区住房保障机构展开对申请人的住房状况核查。区住房保障机构在收到委托书（附审核对象名单）之日起10个工作日内按规定完成核查，并向区运营机构出具核查结果报告。 二、抽查 经区运营机构审核，认定申请人符合申请条件的，由区住房保障机构进行一定比例的抽查，区住房保障机构应在10个工作日内完成并向区运营机构下发抽查结果报告。对抽查认定不符合准入条件的，由区运营机构书面通知申请人。 三、公示区住房保障机构在抽查结束后应将区运营机构审核通过的申请人信息在区住房保障机构和区运营机构网站进行公示，为期7天。在公示期间，对公示对象有异议的，区住房保障机构接受实名举报，并在10个工作日内完成核查；有异议并经核查成立的，应书面告知区运营机构，由区运营机构书面通知申请人并说明理由；经公示无异议或异议不成立的由区运营机构向申请人出具准入资格确认书，并登记为本区公共租赁住房轮候对象。 四、复核申请人对区运营机构审核结果有异议，可以向区住房保障机构申请复核。区住房保障机构应当会同有关部门进行复核，并在15个工作日内将复核结果书面告知申请人。第3章 轮候与配租第十条 轮候 一、获取准入资格确认书的申请人将进入轮候库，实施轮候供应管理，其准入资格确认书的有效期为2年。 二、轮候期间，轮候单位所属申请人的就业、住房等情况发生变化，应及时主动地向区运营机构如实提交书面材料，重新进行审核；轮候期间，申请人放弃准入资格的，在2年内不得重新申请本区公共租赁住房。 三、轮候逾期的（除无房源或不可抗力因素之外），视同申请人放弃准入资格，在2年内不得重新申请本区公共租赁住房。 第十一条 配租标准 一、个人申请人承租的房型配租标准：1、单身申请人可以承租1套1居室住房，达到法定晚婚年龄（男25周岁；女23周岁）的可承租1套2居室住房；2、为避免群租，单身合租申请人应严格执行1房1人的配租标准。2人可合租1套2居室住房；3人可合租1套3居室住房；3、家庭申请人可承租1套1居室及以上住房，其中夫妻一方与异性子女或父母共同租赁的家庭可以承租1套2居室住房，3人以上家庭可以承租1套2居室或3居室住房。 二、单位申请人承租的公共租赁住房参照个人申请人（单身、单身合租、家庭）的房型配租标准执行；承租宿舍型公共租赁住房的，可安排1室多人居住，但人均居住建筑面积应不低于8平方米。 第十二条 配 租一、区运营机构根据登记的轮候对象和能够配租的公共租赁住房房源数量，将配租活动分为集中与常态两种。集中配租是指在一定时间段内对登记为轮候对象的申请人实施配租活动；常态配租是指在有充足房源的前提下随时对登记为轮侯对象的申请人实施配租活动。二、配租活动实施前，区运营机构应就登记为轮候对象的单位和个人申请人的实际情况，按本区公共租赁住房房源分别制定个人申请人（单身、单身合租、家庭）和单位申请人的配租方案，并报批区住房保障机构审核后批准实施。配租方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积、租赁价格、供应对象等内容。三、配租活动实施前，区运营机构应将配租方案在指定网站上公布，供登记为轮候对象的申请人进行查看。四、区运营机构按配租方案和收件单编号顺序向申请人发出书面配租通知单，告知配租住房时间、地点、配租规则以及需要携带的证明材料（身份证明、准入资格确认书、配租通知单）。五、拿到配租通知单的申请人可到现场看房，且应当在配租通知单规定的时间内前往区运营机构（或指定地点）参加配租住房活动；区运营机构应在配租住房活动现场对申请人携带的证明材料进行验证，办理签到手续。六、集中配租必须成立集中配租活动委员会，并对外公布集中配租活动方案。委员会由主任 、委员、第三方代表、公证处代表和若干工作人员组成 ，其中委员会主任由区住房保障机构领导担任。1、单位选房由单位委托一名代表统一进行。个人选房原则上由本人实施进行，非主申请人到现场选房必须先进行委托公证后方可进入会场代替选房。单身合租的必须是共同申请人。2、参加配租活动的申请人数量原则上不大于可供配租房源数量。七、常态配租通常由区运营机构与申请人直接确认租赁房源，完成配租程序。 八、配租住房成功的申请人，其收件单、准入资格确认书、配租通知单一并作废；配租住房未成功的申请人，继续进入轮候期，其准入资格确认书仍然有效，在区运营机构配租下批次公共租赁住房房源时可优先配租。 第十三条 建立租赁关系 一、申请人确认所选房源后，区运营机构应当场出具签约通知单，明确申请人所承租住房的地址、房（室）号以及同住人员。申请人凭签约通知单，应当在5个工作日内携带本人和共同申请人的身份证明原件到区运营机构（或指定地点）签订嘉定区公共租赁住房租赁合同，建立租赁关系；单身申请人必须由本人在规定时间内到场完成签约；单身合租和家庭申请人无法在规定时间内到达现场完成签约的，可书面委托共同申请人到场签订合同；单位申请人凭签约通知单和企业法人营业执照（或组织机构代码证）及复印件按区运营机构通知的时间前往上述地点签订嘉定区公共租赁住房租赁合同，逾期不签订合同的将视作放弃准入资格。单位或个人签订嘉定区公共租赁住房租赁合同，同时缴纳租金、押金等相关费用后即由区运营机构向承租人发出入住通知书。二、个人承租人（包含单身、单身合租、家庭)的合同期限最短为6个月、最长为2年，且每个承租人在本区总租赁期不得超过6年；单位承租人与区运营机构之间的合同期限为1年。三、合同签订后，凭入住通知书及本人有效身份证在7天内到所承租住房的物业服务中心办理入住手续，逾期不办理入住手续、则视为放弃入住资格。四、合同签订后，区运营机构应当在30日内将合同报区住房保障机构备案。第四章 租后管理第十四条 租赁合同管理一、租赁合同为格式合同， 承租人对公共租赁住房不享有收益权、处分权和继承权，不得擅自转让使用权。公共租赁住房原则上进行适当装修并配备相应的生活设施。租赁合同期间，承租人在本市的劳动关系发生变化的，承租人应当在1个月内向区运营机构提交与新单位签订的劳动合同或相关材料和复印件，以及新单位确认租赁本区公共租赁住房的意见书。二、除不可抗力因素之外，承租人配租成功后未签订租赁合同或签订租赁合同后放弃入住资格的，须按租赁合同的约定承担违约责任且自确认退出之日起2年内不得重新申请本区公共租赁住房。三、因就业、子女就学等原因需要调换公共租赁住房的，由承租人向区运营机构提交书面调换申请，经审核同意并办理相关手续后，承租人之间可以互换所承租的住房。四、在租赁合同到期后需续租的，承租人应当在租赁合同期满前3个月按照申请程序向区运营机构提交书面申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同，并对原承租住房享有优先权；未按规定时间提交书面续租申请的，则视为承租人放弃续租，租赁合同到期后区运营机构与承租人之间的租赁关系随即终止。 第十五条 租金管理一、本区公共租赁住房的租金标准按略低于本区市场水平的租赁价格实行分类评定、动态调整。租金标准须经区物价管理部门和区住房保障机构备案后方可实施，且每年调整1次并向社会公布；在租赁合同期限内，遇到租金标准调整的，区运营机构应向承租人发出书面调价通知书告知。二、承租人应当按照租赁合同约定的支付方式按时向区运营机构缴纳租金（含物业管理费）；对于在租赁住房过程中发生的水、电、燃气等相关费用，由承租人自理并按时支付至相关经营单位。三、承租人累计超过2个月未支付租金或其他应当由承租人承担的相关费用，区运营机构可以按照租赁合同的约定通报承租人所在单位，要求单位从承租人的工资收入中直接划扣，单位应当予以配合。四、区运营机构的租金收入按本市相关规定进行管理，专项用于偿还公共租赁住房贷款利息和公共租赁住房的维护。 第十六条 物业管理一、非独立选址建设或配建的公共租赁住房纳入对应住宅项目统一实施物业管理；独立选址建设的公共租赁住房由区运营机构选聘或委托专业物业服务公司进行管理。二、对独立物业管理区域的公共租赁住房及配套的设备设施和相关场地进行维修、更新、改造、养护和管理由区运营机构负责，区运营机构可委托专业物业服务机构实施。三、区运营机构应不定期对承租人的租住资格进行调查复核。四、区运营机构或其委托的物业服务机构应当组织对承租人履行租赁合同约定的情况进行检查，承租人应予以配合。五、区运营机构或其委托的物业服务机构应当定期对室内装修、家具、设备（包含零部件）进行查验和保养，承租人及其所在单位应予以配合。六、承租人在租赁住房期间，不得对住房进行装修；发生设备设施故障的，承租人应及时通知物业服务机构进行维修，不得擅自拆解；因承租人使用不当或擅自拆解有关设备设施造成损坏的由承租人负责赔偿。七、接受委托的物业服务机构、专业机构应当做好公共租赁住房的日常管理工作，切实履行职责和义务；制定必要的应急措施应对突发事件。第十七条 退出管理一、承租人在租赁合同期内发生以下情况，可按租赁合同约定的方式向区运营机构提交书面申请，退出公共租赁住房：1、通过承租、购买、获赠、继承等方式在本区获得其他住房及保障性住房的，且超过人均住房建筑面积标准的； 2、提出续租申请但经审核不再符合公共租赁住房申请条件的；3、 家庭因婚姻状况或主申请人情况发生变化无法产生符合公共租赁住房申请条件的申请人的；4、因工作变动不再符合公共租赁住房申请条件的；5、单位取消对本单位承租人承租公共租赁住房行为担保责任的；6、单位迁出本区的；7、承租人在租赁合同期满后不再续租的；8、法律、法规和政府规章规定的其他情况。 二、承租人在租赁合同期内有下列情形之一的，区运营机构有权终止租赁合同取消其租住资格，并限期收回公共租赁住房：1、承租人的相关情况发生变化，不再符合公共租赁住房申请条件，但未按规定主动和及时办理退出手续的；2、承租人发生损害公共利益及他人利益的行为，经警告或制止后拒不改正的；3、擅自将所承租的公共租赁住房转借、转租、调换的；4、擅自改变所承租的公共租赁住房用途的；5、擅自改变或恶意损坏所承租公共租赁住房房屋外貌、原有结构、装饰装修现状的；6、承租人无正当理由累计6个月以上未实际居住所承租的公共租赁住房；7、承租人连续3个月以上未支付租金或累计发生6次以上拖欠租金的；8、存在违反公共租赁住房管理规定和租赁合同约定的其他行为；9、存在法律、法规和政府规章禁止的其他行为。第十八条 腾退或违约责任一、承租人应在租赁合同期满或终止之日腾退住房，并结清住房租金以及水、电、燃气等相关费用；采取预付费支付的，区运营机构可代为结退余额，并在其他费用全部结清后返还，其他费用不足时该费用可用于抵充其他费用；代为结退余额按笔数收取一定的手续费。原有住房和设施、设备有损坏的，承租人应恢复、修理或照价赔偿。 二、承租人在租赁合同期满或终止后不再符合申请条件，但暂时无法退房的，可给予3个月过渡期。过渡期内的月租金按物价部门确认的同区域同类住房市场最高租金标准计收。 三、承租人不再符合租住条件，但拒不腾退住房的，除期间占用住房的月租金按物价部门确认的同区域同类住房市场最高租金标准计收（水、电、燃气等费用另计）外，区运营机构可向法院申请强制执行，占用期间不满1个月的按1个月计算；超过1个月不到2个月的，按2个月计算（以此类推）。 四、承租人有违反公共租赁住房承租使用规定的，区运营机构在适当范围内对其租赁行为公开通报；记录其不良信用信息，并按规定纳入上海市个人信用联合征信系统，供有关社会主体依法查询使用；5年内不得再次申请保障性住房；涉嫌犯罪的，提交司法机关处理。 五、承租人违反公共租赁住房承租使用规定获取违法所得的，其违法所得由区住房保障机构没收，并处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。第五章 虚假申报的处理第十九条 隐瞒虚报或提供虚假证明材料行为的认定申请人在区公共租赁住房准入资格申请审核过程中，应当如实申报家庭人口、户籍、居住证、婚姻、住房、工作单位、社会保险缴纳等基本信息，并对申报信息的真实性负责；相关个人或者单位出具证明材料的，应当对证明材料的真实性负责。申请人有下列情形之一的，认定为隐瞒虚报行为： 一、经核对查验，申请人申报的基本信息与规定的申请条件存在重大差异的； 二、伪造人口、户籍、居住证、婚姻、住房、缴纳社会保险、劳动合同及其他相关证明材料的； 三、在审核过程中发生异议，申请人不按要求提交相关补充材料、执意不配合区住房保障机构或区运营机构开展核查工作的。第二十条 隐瞒虚报行为或提供虚假证明材料的处理申请人有隐瞒虚报行为或提供虚假证明材料的，除按照租赁合同约定处理外，区运营机构应当向区住房保障机构通报，由区住房保障机构给予警告的同时，按照以下规定对申请人予以处理：1、 取得准入资格认定的，处以1000元以下罚款；2、向税务、工商等部门通报出具虚假证明材料的单位，由相关部门及时检查该单位的劳动工资、财务管理等情况；3、登记为轮候对象的取消其登记，已承租公共租赁住房的责令限期退回所承租公共租赁住房，并按物价部门确认的同区域同类住房市场最高月租金标准补缴租金，逾期不退回的可以依法申请人民法院强制执行；4、承租人自退回公共租赁住房之日起5年内不得再次申请公共租赁住房；5、涉嫌犯罪的，提交司法机关处理。第六章 附 则第二十一条 申请人信息的限制使用申请人提供的相关信息仅限区运营机构和区住房保障机构在区公共租赁住房准入资格审核过程中使用。除法律、法规和政府规章规定的情形外，区运营机构和区住房保障机构不得向任何单位和个人提供申请人相关信息。第二十二条 社会监督区住房保障机构应当设立电话、信箱、电子邮箱等，接受公民、新闻媒体和其他社会组织对本区公共租赁住房准入资格申请审核工作的监督；任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和投诉。有关部门应当及时处理申请审核过程中的违纪违法行为，并向社会公开处理结果。第二十三条 其它1、 当本市、本区相关保障性住房政策调整时，本办法有关规定将作相应调整。2、 本办法由区住房保障机构负责解释。3、 本办法自发布之日起实施，有效期为2年。公共租赁住房申请人申请（网上、窗口提交申请资料） 申请、审核 流程图* 单位需对个人申请资料确认；* 申请单位需经所在地政府确认 区运营机构受理 （收件日为受理日） （材料不齐全者，退回重新申请） 书面告知不符 合理由区运营机构审核 （20个工作日）（其中区住房保障机构住房核查10 个工作日） 不符合 区住房保障机构实施抽查（10个工作日） 区住房保障机构进行公示（ 7天 ）经申请 准