安顺市最新房地产市场调查报告.ppt

,安顺市房地产市场调研报告,宏观经济环境状况,城市地理概况,3,城市宏观经济,安顺市于2000年经国务院批准建立，是贵州省目前最年轻的地级市，位于贵州省中部，距省会贵阳90公里。现辖平坝县、普定县、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县和西秀区、黄果树风景名胜区、安顺经济技术开发区等8个县区。全市国土面积9264平方公里，人口264.25万人，其中布依、苗、回、仡佬等少数民族人口占全市人口的38.43。,安顺市是黄果树瀑布和龙宫风景名胜区所在地，是全国甲类旅游开放城市，是世界喀斯特风光旅游优选地区，是全国六大黄金旅游热线之一和贵州西部旅游中心。,安顺是贵州历史上开发最早的区域之一。秦代即开始修建通马车的“五尺道”，元代开始建镇。明洪武年间正式定名为“安顺府”（原名为“阿达卜”），明、清期间“商业之盛，甲于全省”。战略地位重要，被称为“黔之腹，滇之喉，蜀粤之唇齿”。,安顺历史建制,4,城市宏观经济,1949年11月22日，中共安顺临时县委、县人民政府建立。1958年设置安顺市，市、县分治，年底撤县并市。1963年恢复安顺县名。1966年市县第二次同城分置。 1988年时任贵州省委书记胡锦涛同志亲自指导安顺创建“多种经济成份共生繁荣改革试验区”。 1990年合并县市称安顺市。 1992年经贵州省委、省人民政府批准安顺在试验区的基础上成立省级经济技术开发区。 1996年，贵州省实行大规模的区划调整使安顺从整体上失去了三县一市（修文县、开阳县、息烽县和清镇市）。 2000年，国务院正式批准撤销安顺地区和县级安顺市，建立地级安顺市，原县级安顺市改为西秀区，一城两区（西秀区、经济技术开发区）的城市发展构想得以首次提出。 2002年底，省委、省政府决定深化黄果树风景区旅游管理体制改革。 2003年确定安顺为全省优先发展重点旅游区。 2004年1月，“多种经济成分共生繁荣改革试验区扩大到全市”。 至今新的安顺市辖一区、五县、三个特区，即：西秀区；普定、平坝、镇宁、关岭、紫云县；安顺经济技术开发区、黎阳高新技术工业园区、黄果树风景名胜管理区。,安顺市交通状况,5,城市宏观经济,城市人口状况,6,城市宏观经济,市域人口规模 近期2015年安顺市总人口控制在290万人，远期2030年安顺市总人口控制在330万人，规划期内市域总人口自然增长率近期控制在6，远期控制在5。非农劳动力占社会从业总人数的比重，现状为23%，规划期末达到58%。 城镇人口发展目标 2015年安顺市城镇人口达到117万人； 2030年安顺市城镇人口达到198万人。 2015年中心城区城市人口50万人； 2030年中心城区城市人口100万人。,城市远期规划,消费概况,7,城市宏观经济,消费市场需求旺盛，城乡市场销售呈现快速稳定增长的良好态势。全市实现社会消费品零售总额48.12亿元，比上年增长21.8%。城乡市场同步发展，市、县及县以下市场分别实现社会消费品零售额17.05亿元、11.84亿元、19.23亿元，比上年分别增长23.3%、32.1%、14.9%; 城镇居民人均可支配收入增幅稳定，2008年达到12249元/年，较2004年翻一翻；,城市旅游、住宿、餐饮业发展状况,8,城市宏观经济,安顺周边分布众多的旅游资源，景区之间交通便利，然而便捷的交通非但没有强化安顺作为旅游中心城市的地位，反而削弱了其成为旅游过站城市，外来游客到安顺旅游一日即可往返景点与省会贵阳，如非政策性调整，靠酒店市场单方面挖掘旅游游客资源必定势单力薄，难以为继，因此后续的酒店开房还需要政府提供一定的政策扶持；,结论分析,9,城市宏观经济,安顺市经济保持增长，且增幅稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，开放房地产市场交易。 安顺市城市居民可支配收入增长速度较快，长期来看这对于引入住宅市场进行消费是一个有利的因素。 受地缘关系的影响，安顺经济辐射能力界定为，关岭、普定、紫云等地，对于平坝市场的吸纳能力有限； 安顺未来发展动因不明确，安顺地处贵阳黔中经济圈西出口的咽喉地带，随着镇胜高速、长沙至昆明高铁的开通，城市经济发展的根本动力未得到解决，基础工业呈现没落之势，未来两条路网的落成，近一步拉近了贵阳与安顺之间的距离，使得安顺的经济发展一步受到制约，未来的发展还存在较大的变数。 航空城等一批重点项目的兴建，以及安顺旧城区改造，将极大加速当地经济的发展速度，全面带动住宅、商业、酒店等的需求；,市场格局,10,住宅/公寓市场,假日铭店,东关经济适用房,东方商贸城,紫鑫名苑,建博国际广场,葡华欧洲城,南方星城,东方花园,翠麓锦城,金色国际,王府大商城,畔山龙庭,阳光花园,翰林景都,锦绣黔城,家运天城,主城区及开发区在建/在售/待建项目一览,凯旋花园,加洲阳光,远大丽璟苑,华庭嘉园,金山福园,龙凤呈祥,南山一品,塔山小区,长安大厦,管元城中村改造项目,恒伟欣城国际,南 马 片 区,中心片 区,城南片 区,东关片 区,国际佳缘,市场格局,11,住宅/公寓市场,双阳片区及开发区在建/在售/待建项目一览,弘罗小区,安顺新天地,远大骏园,项目一览,12,住宅/公寓市场,项目一览,13,住宅/公寓市场,结论： 安顺在售项目以多层为主，房地产发展处于初级阶段，高层产品供应量少，但未来竞争激烈； 公寓类产品为市场空白类产品，且本地业内人士以及消费者对于公寓类产品缺乏认知度；,安顺市在建经济适用房项目,14,住宅/公寓市场,市场格局版块解构,15,住宅/公寓市场,主要特征：,区地处于安顺成熟的商业圈和中心圈之上，商业繁华，居住氛围成熟，但由于旧城改造难度大，拆迁成本高，因此本片区现有楼盘并不多。加之旧城区建筑布局混乱，民房混杂，而其他片区离市中心也并不远，目前此片区并不是适宜居住的首选，因此此片区除了位置特别好的个别项目可以标出个超高房价以外，该片区的大部分项目销售价格也并没有绝对高于其他板块片区的项目,中心城区项目,16,住宅/公寓市场,市场格局版块解构,17,住宅/公寓市场,主要特征：,片区属于安顺市经济开发区，离新老大十字非常近，较早的进行了整体规划开发，布局较为规整，由于也是近几年新开发的区域，区内周边建筑物业形态相对规范，拥有近20多个小区型物业集群，区域生活配套日趋成熟。目前，该板块是安顺房地产市场最为活跃的区域。 此板块开发之初，凯旋酒店、凯旋水会、千禧酒店、休林酒店、休闲岛等旅游休闲娱乐配套产业对该片区的人气拉动，起到了关键的作用。随后南马广场的修建、投入使用，点亮了该板块片区的居住氛围。北京华联将进驻南马广场的王府大商城，将会很大程度的提高该片区板块的居住档次和生活便利性。,南马片区项目,18,住宅/公寓市场,市场格局版块解构,19,住宅/公寓市场,主要特征：,城东片区属于安顺老中心区向东推进所形成的老居住区，该片区是安顺市市政府所在地，同时也包括了众多的市级行政工作单位，并且拥有便捷的交通网络与新老大十字交融，拥有较为成熟的城市生活配套。 此板块房地产市场吸引了大量想固守在老城中心或接近于老城中心的购房客群关注。 随着南马片区可开发土地量的持续减少，新老大十字片区的旧城改造难度进一步加大，促使了城东片区房地产市场板块纵深进一步向东拓展，横向围绕新老大十字片区呈现向东北、东南蔓延趋势。目前城东片区房地产板块也是安顺购房客群较为关注的购房区域之一,东关片区项目,20,住宅/公寓市场,另东关经济适用房总建筑面积达20万平米，该区域潜在供应量在60万平米左右,市场格局版块解构,21,住宅/公寓市场,主要特征：,而本片区则属于安顺经济技术开发区的中心地带，周边拥有贵州南风日化有限公司、贵州百灵集团、双阳通用航空公司、贵航飞机设计研究所、贵州电网安顺开发区供电公司、贵大科技产业有限公司等众多单位。 五星级阿波罗酒店即将在该片区建成。该酒店建成后，将成为安顺旅游产业硬件设施的重要支撑点，同时也会迅速带动整个阿波罗片区房地产的发展，重现南马大道片区酒店旅游产业拉动整个片区发展的成果之路。 该片区还是通往航空城的交通枢纽地带，开发区管委会搬迁到该片区，随着航空城项目逐步建设，整个片区的发展速度和价值也将得到全方位的提升。 此外，政府为发展安顺的旅游产业，在本片区以阿波罗酒店为辐射点，在双阳新城主干道黄果树大街、迎宾大道、星火路、西航路沿线建设五星级酒店集群。由此可见，该片区发展前景广阔，安顺开发区未来的城市中心将在此区域诞生。,双阳片区项目,22,住宅/公寓市场,市场格局版块解构,23,住宅/公寓市场,主要特征：,本片区位于安顺城南，区内包含火车站，毗邻黄果树大道，清黄高速与滇黔铁路穿越该区域，并阻碍了城市南进的空间，本区域早期以车辆运输维修服务为主，同时结合客车南站、安顺火车站形成以公共交通、酒店住宿为主的外埠经济圈，沿贯城河沿线仍有大量待开发土地；,消费者研究购房者特征,24,住宅/公寓市场,职业/岗位：,客群描述：,本次客户以单位普通员工为主,本次客户以服务行业为主，其次是个体工商、教育文化业；,消费者研究购房者特征,25,住宅/公寓市场,本次客户以满巢期的三口之家为主，其次是新婚期家庭；,消费者研究购房目的,26,住宅/公寓市场,本次调查客户主要以初次置业为主,有相当部分客户是以改善型需求为主,消费者研究购房时机、区域及看重因素,27,住宅/公寓市场,这部分客户购房时机主要集中在未来两年内；,这部分客户购房首选区域主要集中在中心城区,客户首先看重区位地段，其次是价格,消费者研究产品类型1,28,住宅/公寓市场,对于多层的接受程度较高 对于高层的接受程度较低；,平层、错层的需求较高；,户型需求段以三房为主，户型主要为三房两厅、三房一厅为主；,消费者研究产品类型2,29,住宅/公寓市场,少量客户有双主卧的需求；,客户对室内双卫的需求程度较高；,客户对阳台要求较低，但至少需要一间阳台；,消费者研究产品类型3,30,住宅/公寓市场,主力需求面积在91120平米左右；,公摊可接受范围为610平米，最大不超过15平米，公摊面积是地州客户普遍关心的因素之一，也是高公摊的电梯房出现的抗性主要因素；,大部分消费者不购买也不使用停车位,消费者研究社区配套和会所功能偏好,31,住宅/公寓市场,景观设施：,社区配套：,客群描述：,游泳池、篮球场、健身房等运动设施是客户较为关注的社区配套； 社区便利店、幼儿园等配套也是客户较关心的因素；,客户较为关心社区内部的草坪绿化、可提供休憩功能的亭台楼阁、座椅等；,消费者研究物业管理,32,住宅/公寓市场,单价范围：,总价范围：,客群描述：,客户意向性住宅单价区间在15002000元；,客户意向性住宅总价区间在2130万元之间；,消费者研究物业管理,33,住宅/公寓市场,可承受物业管费集中在0.5元以下，9成客户可承受度物管费在1.0元以下,客户对于物业最需要服务为家用水电维修，其次为报刊订阅,消费者研究付费方式及价格,34,住宅/公寓市场,首付范围集中在510万元 月供金额在10001500元左右,根据客户可承受度总价范围，以及可承受月供以10001500元，推算其可接受房屋总价2550万元；,付款方式主要以商业信贷为主，其次为公积金贷款,消费者研究对本案所处区位看法,35,住宅/公寓市场,区位熟悉度较高,区位、地段、交通成为客户看重的重要信息 区位的未来发展潜力、配套成熟度、商业氛围是客户劣评的主要因素,客户对地块内部商业配套的需求，主要意见是在本地建设超级市场、购物中心、专业市场等,消费者研究地产信息获知途径,36,住宅/公寓市场,宣传渠道：,客群描述：,电视媒体、宣传单客户接收地产信息的主要渠道； 其次是安顺日报等党政刊物； 再次是户外广告；,消费者研究结论分析,37,住宅/公寓市场,客户背景 年龄：25-40岁 职业：企业职工、政府公务员、事业单位员工、个体工商户固定收入者 来源：安顺本地客户 家庭结构：三口之家,产品需求： 物业类型：多层 总价：20-40万 户型：三房为主,带双卫 面积：90-120为主 物业费：1元左右,结论分析：对于高层产品的抗性解决问题,38,住宅/公寓市场,2009年6月12日 星期五 安顺日报,2009年6月5日 星期五,2009年5月15日 星期五,市场机会点,政府加大对高层产品的宣传力度，下图为政府在安顺日报连续发表关于电梯高层的介绍；,结论分析,39,住宅/公寓市场,市场威胁点,市场购买力相对较高，但面临未来较高的供应压力； 本案区位认知度较高，但缺乏成熟度，存在一定的区位抗性； 进入06、07年安顺市场年均去化量为40万方，但进入08年后年均去化量不足20万方，市场中销售业绩最好的楼盘，在销售周期内单月销售30套左右，开盘强销期则可达到60余套，置业者对于高层的抗性较强，而从本案经济指标反映的情况，将出现大量的高层，势必为后期的销售带来阻力； 市场中具备同等规模的项目较多，且处于同一建设和推售周期，存在较大的竞争压力；,结论分析,40,住宅/公寓市场,对于周边客户的挖掘问题，从目前来看，安顺市场的房地产推广仍然以局部的区域的广告覆盖和纸媒轰炸为主，仍为传统的坐销模式，然而面对有限的市区人口，营销的外延拓展成为必然趋势； 从目前掌握的信息来看，安顺市短期内有大量的市场设施建设以及旧城改造，这将提供大量的换房需求，如何抓住这批需求客户，同时利用有限的行政手段配合政府拆迁政策，挖掘客源； 优惠手段促进及实施，安顺市人均收入水平低，直接导致其购买力疲软，如何利用适宜的财务手段去撬动市场； 其他：简化费用的问题，本地购房者对于购房后期的物业管理费、水电煤气入户费等存在较大的质疑，这方面需要在后期营销中解决；,市场思考,商业市场研究,41,研究范围,42,商业市场研究,研究范围： 城市商圈构成 百货主力店 超市/仓储式购物中心 专业市场 研究区域包括：西秀区、经济开发区、双阳片区 研究时段：目前在售项目及未来推出的项目 市场参数：经济指标、销售状况、相关竞争物业等,研究思路,43,商业市场研究,商业研究,本案商业业态思考,城市商圈研究,同类城市商业模式比较,百货、零售,超市大卖场,专业市场,商业街,可行性研究初探,经营户初探,本案商业业态思考,44,城市商圈研究,同类城市商业模式比较,消费者研究,45,商业市场研究,新老大十字商圈,南马商圈,西航路片区,东关片区,本案,按商业板块划分，安顺市的商 业分为4个板块： 新老大十字商圈 南马商圈 东关片区 西航路片区,46,商业市场研究,新老大十字商圈主要分布四条街 中华南路 中华北路 顾府街 图书路,新老大十字商圈,中华 南路，中华北路,顾府街,图书路,新老大十字商圈商业状况一览表,商业市场研究,48,商业市场研究,南马商圈,南马商圈主要分布四条街 格凸河路 星光路 北航路 西水路,格凸河路,西水路,北航路,星光路片区,南马商圈商业状况一览表,商业市场研究,50,商业市场研究,东关片区主要分布四条街 中华东路以东与塔山东路以北 虹山湖路 市府路,东关片区,虹山湖路,中华东路,市府路,塔山东路,东关片区商业状况一览表,商业市场研究,52,商业市场研究,东关片区主要分布四条街 西航路以东与塔山西路 西航路以西 中华西路以南 南航路,西航路片区,南航路,塔山西路,西航路,中华西路,西航路片区商业状况一览表,商业市场研究,城市商圈小结,54,商业市场研究,次级板块,新老大十字商圈,南马商圈,东关片区,本案,西航路片区,新老大十字商圈是安顺市一级板块商圈，传统商业中心，辐射整个安顺市； 城市东西向发展，南马片区借助经济技术开发区的拓展，以新兴的居住区域，高档的休闲娱乐餐饮购物中心，将会成为安顺市的次级板块商圈； 东关片区以安顺市的“四大班子”聚集成为安顺市行政教育区域； 西航路片区以五金农资家具为主导的集群商业圈，成为安顺市杂货区域；,行政教育,一级板块,五金农资家具专业市场,本案商业业态思考,55,城市商圈研究,同类城市商业模式比较,消费者研究,整体商业市场的启示,商业市场研究,中高档百货商业,大型综合超市,专业市场,商业街,选址：市级商业中心、区级商业中心、县级市商业中心以及历史形成的商业集聚地； 商品(经营)结构：综合性，门类齐全，以销售服装、鞋帽、化妆品、文体用品、家庭用品为主 服务功能：注重服务，设导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全,五金农机市场,选址：区级商业中心、县级市商业中心、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近； 商品(经营)结构：大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全；,选址：市中心周围的辐射范围内，靠近汽车站，火车站； 商品(经营)结构：满足消费人群特定需要的专业物品；,选址：以大量的临街、内街商铺为主，形成集中业态， 业态结构：符合一定专业定位的零售百货、餐饮、休闲娱乐等,电脑市场,家具市场,小商品批发市场,本案商业物业可发展方向,百货零售 超市、大卖场 商业街 专业市场,57,百货商场的分布,业态研究,商业市场研究,安顺市的百货商场位于一级商业板块内 华大时代广场 假日铭店 恒远意通百货,1,2,3,一级商业板块,百货零售 超市、大卖场 商业街 专业市场,58,代表案例：华大时代广场,业态研究,商业市场研究,百货零售 超市、大卖场 商业街 专业市场,59,友联家居广场,业态研究,商业市场研究,百货零售 超市、大卖场 商业街 专业市场,60,西航路片区五金农机市场,业态研究,商业市场研究,本案商业业态思考,61,城市商圈研究,同类城市商业模式比较,消费者研究,同类城市主力店、大卖场、连锁超市比较,62,酒店市场研究,安顺的商业发展还处于初级阶段、但市场空间容量有限,商业市调总结,63,商业市场研究,安顺市商业分布在四大板块内：1.传统的新老大十字一级板块商圈；2.新兴居住区域，中高档餐饮与购物中心融合的南马次级板块商圈；3.五金，农机，家具与杂货组成的西航路片区；4.政府行政教育，金融机构为主，搭配零售型商业的东关片区； 安顺市百货商场的人流量小，定位混乱，品牌主力店都聚集在市中心沿街底层商铺，形成中心区沿街商铺规模，百货商场的经营都很差； 安顺市目前有四家大型购物超市，分布在市中心与人口居住规模聚集的区域，辐射整个安顺市的消费人群，安顺市对于大型超市的容量趋于饱和； 安顺市的专业市场分为商场型的电脑市场，中大型的专业家具市场，以沿街商铺的五金，农机聚集的片区市场，准备改造的混乱不堪小商品批发市场；专业市场的出租率非常高，租金普遍高于同街区的商铺租金，前景好。 安顺现有的服饰品牌、均属于中低档次品牌，纵观贵州同类型城市，安顺现在百货零售业态还处于待开发阶段，然而从目前的市场容量来看，安顺市场较难容纳品牌百货入驻，品牌招商方面只能寄希望与本身品牌连锁，但从本案的区位地段来看，存在较大的招商难度；,本案商业业态思考,64,城市商圈研究,同类城市商业模式比较,消费者研究,商业需求研究消费者研究,65,商业市场研究,了解相关消费人群的特征,了解相关消费人群的消费习惯,了解相关消费人群的消费偏好,了解相关消费人群对于本项目的认知,年龄 职业 收入,消费类型 消费额 出行方式 频次,消费场所 商品 服务,区位 业态 品牌,商业需求研究消费者研究,66,商业市场研究,调研区域：,调查形式：,街头拦访,调研目标甄选：,非调研公司、地产公司、商业经营公司及媒体从业人员；,6月25日-6月29日,调研时间：,样本数量：,实际发放问卷210份，有效样本167份,抽样方式：,简单随机抽样,抽样及调研实施,消费者研究背景资料,67,商业市场研究,客群描述：,主要消费者为男性， 年龄段在21-40岁之间,大部分消费者学历为高中程度，其次是本科和大专,消费者大部分家庭构成在2-3人之间,消费者研究背景资料,68,商业市场研究,从职业构成上看，个体经营户较多,以自营工商户为主，其次是单位一般员工,安顺市家庭收入4万以下占32.93%,消费者研究日常购物习惯,69,商业市场研究,在商圈选择方面，以市中心为主，主要选择恒远商场（大十字）店,出行方式主要选择步行， 其次为乘公交车,购物出行时间没有明确性，购物多数花费时间在30分钟以上,消费者研究日常购物习惯,70,商业市场研究,消费者的购物目的性不强,日常购物地点多数选择在大型超市或商场,消费者研究日化用品及食品消费,71,商业市场研究,消费频