广州房地产：购买预售商品房的程序及注意事项及购买二手房屋.doc

广州市房地产中介服务知多D购房须知 一、购买二手房屋须知 1.二手房地产中介服务的主要种类（1） 为房地产转让、抵押和租赁等提供经纪服务；（2） 为房地产转让、抵押和租赁等提供咨询服务；（3） 为房地产转让、抵押和租赁等提供代办手续服务；（4） 其他服务。 2. “四步曲”?到房地产中介公司购买二手房屋的程序第一步：选择房地产中介公司时，应当核实“两证”，即市国土房管局核发的广州市房地产中介服务机构资质备案证明和工商行政管理部门核发的营业执照；另外，还要核实业务人员是否持有由市国土房管局核发的广州市房地产中介服务人员执业证；第二步：当购房者已选择合适的房屋并计划购买时，房地产中介公司将要求客户签订房地产中介服务合同，合同有关条款的订立，是消费者合法权益的根本保障，一定要仔细斟酌，对自己有异议的条款，一定要坚持与中介公司协商，达成书面协议；第三步：当购房者决定购买房地产中介公司所介绍的房屋时，房地产中介公司应当查阅并向购房者明示房屋的权属情况；经协商一致后，由买卖双方与房地产中介公司共同签订房屋买卖合同。期间，如购房者需要办理银行按揭手续的，可由房地产中介公司协助或自行选择按揭公司代为办理；第四步：到市房地产交易登记中心办理交易过户手续，交易即告完成。 3.市民在接受房地产中介服务时应注意的问题第一，要选择合法的、信誉度高的房地产中介公司；选择已领取执业证的从业人员提供服务；对房地产中介公司或从业人员的资格有疑问的，可登陆市国土房管局网站（）或市中介管理所网站（）查询。第二，签署合同时，切记看清房地产中介服务合同的内容后再签字；对合同内容模糊、条款概念不清的，尤其是一些涉及费用分担、缴收房款、房屋交付使用日期、免责条款、违约责任等方面的条款，可要求中介公司把内容写清楚，避免产生歧义。相关的合同、票据原件都必须妥善保管，一旦发生纠纷，可以此为证向有关部门投诉或通过司法途径解决。房地产中介公司带客户看楼前，会要求客户先签署一份 “睇楼纸”，主要内容包括该物业的基本情况、收取佣金标准等等。由于这是看楼的前一项小程序，很多人会忽略“睇楼纸”的重要性。为避免看楼后与中介公司产生不必要的纠纷，签字前谨记一定要认真阅读“睇楼纸”上所写的内容，切忌草草签字了事。第三，采取按揭方式购买二手房屋的购房者，应在自己能力范围内选择合适的房屋，了解自身经济状况、还款能力及银行提供按揭的条件，慎重购房。要防范可能出现的风险：如欲购买的房屋申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，可能导致购房失败的，可要求中介公司在合同中注明免责并退回所交款项。第四，核实买卖双方身份。进行交易前，一定要核实房屋权属情况以及产权人身份证明等等。第五，慎重给付定金，并要求房地产中介公司开具书面票据作为凭证。定金应直接交给中介公司，并要求开具加盖该公司财务专用章的票据。否则，要坚决予以拒绝。第六，应将各项“口头”承诺写进合同：经纪承诺送家私、家电等，应要求在合同中列明所送家私、家电的清单，避免产生纠纷；经纪承诺协助办理交易过户手续或按揭手续的，应要求在合同中写明办理手续所需时间。第七，不要与经纪人私下交易。不通过房地产中介公司就与经纪人私下成交的，往往会导致交易过户、交楼等手续没人跟进，或经纪人拿了钱就失踪等情况产生，造成损失。第八，信守承诺，依法履行合同，不得擅自违约。第九，不得与经纪人串通，损害房地产中介公司或另一方当事人的利益。 二、购买预售商品房的程序及注意事项 1.“六步曲”?购买预售商品房的程序第一步：购房者在售楼现场或登陆市国土房管局网站()或“阳光家缘”网站（）查阅广东省商品房预售许可证，了解该预售项目的预售面积、抵押、查封、预售款监控账户及预售证有效期限等基本情况。第二步：预售项目若由房地产中介公司代理的，购房者有权要求中介公司出示开发商出具的委托书，了解委托代理的范围和权限。第三步，购房者与开发商或房地产中介公司根据市国土房管局“阳光家缘”网站上公布的商品房买卖合同示范文本，协商拟订合同条款；经买卖双方确认后，由房地产开发企业通过网上操作系统，将已签订的商品房买卖合同传送至房地产交易登记机构办理网上备案和进行房地产登记申请；购房者应当在商品房买卖合同上输入相关的个人信息，并设置密码。第四步，商品房买卖合同签订过程，应当以自愿公平为原则。对于开发商发布的预售商品房广告和宣传资料所明示的事项，购房者有权要求在商品房买卖合同中约定。第五步，开发商应当将预售许可证上确认的预售款监控账户提交给预购人，购房者应将购房款直接存入监控账户中，凭银行出具的存款票据，向开发商换领交款票据。第六步，开发商或购房者在办理商品房买卖合同网上备案之日起10日内，应当向房地产交易登记机构申请办理合同备案确认手续。 2.购买预售商品房注意事项（1）买房前，怎样的购房心理才是正确的？购房者买房前可能有几种担忧：一是交付的预购房款，开发商能否真正用于商品房的建设，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是预售商品房的价格是否合理，房屋是否会增值保值；四是实际交付的房屋是否符合合同的约定等。因而，购房时，要有一定心理准备，并把握自己的需要，选择有实力、讲诚信的开发企业。购房者如需了解房地产开发企业的资质状况，可登陆市建委网站（）查阅。（2）挑选房屋要注意哪些方面？购买预售商品房，需现场查看开发企业有没有在售房处显眼的地方挂商品房预售许可证和附图的原件；所选购的住房是否已被抵押、查封；如由房地产中介公司代理销售的，应了解该公司是否具有房地产中介资质等。这些情况均可登陆市国土房管局网站（http:/ ）和“阳光家缘”网站（ ）进行查询。房屋质量方面，建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。（3）签订认购书时要注意哪些地方？认购书在定性上为商品房买卖的预约合同，是独立合同。签订认购书时要了解上面提到的问题；再看认购书条款的具体内容。认购书的内容一般包括：（1）双方当事人的基本情况；（2）房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）；（3）价款计算；（4）签署契约的时限规定。看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。例如，关于认购书定金的约定。一是开发商向购房者收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，购房定金的处理按照法律关于定金的规定解决。二是开发商订立商品房买卖合同之前向商品房买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用抵作房价款。（4）签订商品房买卖合同时，需不需要请律师见证？据了解，为了积极引导市民委托律师代理买房，广东省在商品房交易中制定律师代理买房的有关规定及执行律师见证制度，但需不需要请律师见证，应该由买卖双方约定。（5）房款如何支付才是合理的，要不要直接交给开发商？购房者应将房款支付到商品房预售许可证指定的银行监控账户上，不要直接交给开发商。房款可以采取一次性付款或分期付款；具体如何分期，可以由双方约定。比如购买者可以留15%的商品房价款，其中10%可以在出卖人交付使用之前支付，5%的商品房价款可以在预售人交付商品房房地产权证时支付。（6）收楼时要注意哪些事项？收楼时：（一）检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备，查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。（二）实际交楼的标准是否与合同约定相符，比如说约定的装修标准，是否依合同约定设计等，门、地板、窗的材料是否符合约定的标准，配套的室内设施是否齐全。（三）工程质量，门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等。（四）检查水、电开关是否正常，水、电表刻度是否在“0”的位置，用水通道是否畅通等等。（7）收楼后怎样办房产证，办理权属证明书过程要多长？依据合同关于产权登记的约定办理。按照广东省城镇房地产权登记条例的规定，委托开发经营企业申请办理登记的，开发经营企业应当自房屋交付使用三十日内申请办理房地产权属登记。提交办证所需的必备材料，包括房地产买卖申请审核表、房地产权证明书、购房人身份证明，买卖合同、购房发票，各单位面积分户册，测绘图等，办理权属证明书过程最长60个工作日。（8）随着政府部门对房地产市场监管力度的加强，核发预售证是否会发生变化？随着广州市土地出让金从分期缴交逐步过渡到2004年1月1日后一次性缴交，政府部门会考虑分期缴交土地出让金政策下核发预售许可证与一次性缴交土地出让金核发预售许可证的衔接。国家建设部表示近期预售制度仍会保留。 一、 房屋交易主要税费 新购商品房办理房地产证收费标准：交易过户-购房业主：费用名称收费标准收费依据缴交方房屋所有权登记费单位登记80元/宗个人登记50元/宗每增加一本证书可按每本10元收取工本费穗价1999217号穗价200058号穗价2002123号穗价2003104号粤价函1999532号粤价2002163号计价格2002595号穗价20031号粤价2002116号穗价函2003387号登记方承担交易手续费卖方：3元/平方米（商品房、集资房）卖方：1.5元/平方米（解困、安居、房改房）穗价200297号粤价2002108号卖方承担权证印花税5元/本 买方承担 费用名称收费标准缴交方契 税解困房、安居房及商品房的个人购买普通住宅：交易价1.5%其余：交易价3%集资房按规定标准1.5%计算，其征收基数：近郊1000元/平方米；中郊700元/平方米；远郊500元/平方米。买方承担费用名称收费标准征收单位缴交方印 花 税卖方：交易金额0.05%买方：交易金额0.05%市地税局（此项费用不由交易中心代征）买卖双方共同承担 房屋赠与登记收费标准：费用名称收费标准收费依据缴交方房屋所有权登记费企业登记80元/宗个人登记50元/宗 每增加一本证书可按每本10元收取工本费；权利人因丢失、损坏等原因申请补办证书以及按规定需要更换证书且权属状况没有发生变化的，收取证书工本费每本10元。穗价1999217号穗价200058号穗价2002123号穗价2003104号粤价函1999532号粤价2002163号计价格2002595号穗价20031号粤价2002116号穗价函2003387号登记方承担权证印花税5元/本 买方承担测绘费住宅用房：1.36元/m2商业楼用房：2.04元/m2多功能综合楼用房：2.72元/m2国测财字20023号申请方承担房地产平面附图转绘按房屋面积测绘收费标准的30% 费用名称收费标准备 注征收单位缴交方契 税受赠人按产价3%缴交每宗房屋交易市财政局买方承担土地增值税具体标准参看附件三房屋有增值部分市地税局（调房总站代征）赠与方承担营业税及附加具体标准参看附件二 市地税局（调房总站代征）赠与方承担土地出让金由房地产估价管理所核定具体标准参看附件一 市国土房管局赠与方承担房屋继承登记收费标准：费用名称收费标准收费依据缴交方房屋所有权登记费个人登记50元/宗 每增加一本证书可按每本10元收取工本费；权利人因丢失、损坏等原因申请补办证书以及按规定需要更换证书且权属状况没有发生变化的，收取证书工本费每本10元。穗价1999217号穗价200058号穗价2002123号穗价2003104号粤价函1999532号粤价2002163号计价格2002595号穗价20031号粤价2002116号穗价函2003387号登记方承担权证印花税5元/本 买方承担测绘费住宅用房：1.36元/平方米商业楼用房：2.04元/平方米多功能综合楼用房：2.72元/平方米国测财字20023号申请方承担房地产平面附图转绘按房屋面积测绘收费标准的30% 购买预售商品房办理退房登记收费标准：费用名称收费标准收费依据缴交方交易手续费原契约、合同中建筑面积3元/平方米粤价2002108号穗价200297号申请方承担 房屋交易（二手房）过户登记收费标准：费用名称收费标准收费依据缴交方交易手续费买方：3元/平方米卖方：3元/平方米穗价200297号粤价2002108号买卖双方承担房屋所有权登记费企业登记80元/宗个人登记50元/宗每增加一人每本证书收取10元工本费穗价1999217号穗价200058号穗价2002123号穗价2003104号粤价函1999532号粤价2002163号计价格2002595号穗价函2003387号穗价20031号登记方承担权证印花税买方：5元/本 买方承担 费用名称收费标准收费依据缴交方房屋测量费住宅用房：1.36元/m2商业楼用房：2.04元/m2多功能综合楼用房：2.72元/m2国测财字20023号申请方承担房地产平面附图转绘按房屋面积测绘收费标准的30% 费用名称收费标准备 注征收单位缴交方契 税买方：个人购买普通住宅按产价1.5%计收，其余按3%计收每宗房屋交易市财政局买方承担印 花 税买方：房屋产价的0.05%卖方：房屋产价的0.05%每宗房屋交易市地税局（交易中心代征）买卖方各承担一半土地增值税具体标准参看附件三房屋有增值部分市地税局（调房总站代征）卖方承担个人所得税具体标准参看附件四 市地税局（调房总站代征）卖方承担营业税及附加具体标准参看附件二 市地税局（调房总站代征）卖方承担土地出让金房改房上市，按产价1%征收；其他类型的二手房交易，由房地产估价管理所核定（具体标准参看附件一）未办理土地有偿转让，需补交土地出让金市国土房管局卖方承担 附件一:土地出让金缴交标准类别转让方式收费标准备 注商业公对公、公对私、私对私按标定地价的50%收取 卖方承担工业公对公、公对私、私对私按标定地价的25%收取住宅公对公、公对私按标定地价的50%收取私对公按标定地价的10%收取私对私按标定地价的10%收取 附件二:房地产转让应征营业税及附加营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤围防护费等4种税费实行捆绑征收，具体税率为：1.单位转让房地产：（1）不能提供上手购房发票的：普通单位：营业税=转让收入5%城市维护建设税=营业税7%教育费附加=营业税3%堤围防护费=转让收入0.13%合计税金=转让收入5.63%外资单位：营业税=转让收入5%堤围防护费=转让收入0.09%合计税金=转让收入5.09%（2）提供上手购房发票：普通单位：营业税=（转让收入-上手购入价）5%城市维护建设税=营业税7%教育费附加=营业税3%堤围防护费=转让收入0.13%合计税金=（转让收入-上手购入价）5.63%外资单位：营业税=（转让收入-上手购入价）5%堤围防护费=（转让收入-上手购入价）0.09%合计税金=（转让收入-上手购入价）5.09%2个人转让房地产：（1）非居住用房（非住宅）：提供上手购房发票：（转让收入-上手发票价）5.5%不能提供上手发票：转让收入5.5%（2）居住用房（住宅）：普通住房：购买未满2年转让的：转让收入5.5%购买超过2年（含2年）的免征。非普通住房：购买未满2年转让的：转让收入5.5%购买超过2年（含2年）转让的：（转让收入-上手发票价）5.5%3购买时间的界定：（1）购买时间：以房地产证或契税完税证填发日期为准。（2）结束时间：以转让房屋时向房管部门申请交易填报的广州市房地产买卖、登记申请表上注明的受理日期为准。 普通住房标准：1广东省享受优惠政策的普通住房标准同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍）。地级以上市可根据本地实际，在上述标准的基础上对单套住房套内建筑面积标准适当上浮，但上浮幅度不得超过10%，并必须报经省人民政府批准后方可执行。各市套内建筑面积的浮动幅度未经省人民政府批准的，一律按上述标准执行。各地级以上市所辖区、县（市）应执行统一标准。 2广州市出台的“享受优惠政策的普通住房标准”规定：住宅小区建筑面积容积率在1.0以上，单套住房建筑面积144平方米（含144平方米）以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍（含1.2倍）以下，同时符合这3个条件的才能享受契税按1.5征收的优惠。 附件三:房地产转让应征土地增值税土地增值税计算依据为增值额。增值额=转让收入-应扣除项目金额。土地增值税适用四级超率累进税率。按增值额与扣除项目金额之比，取决适用税率速算公式：增值额未超过扣除项目金额50%的：增值额30%=税金；增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的：增值额40%?扣除项目金额5%=税金；增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的：增值额50%?扣除项目金额15%=税金；增值额超过扣除项目金额200%的：增值额60%?扣除项目金额35%=税金。扣除项目金额包括：1购、建未满五年的房地产为取得时的成本费用；购买的须提供上手购房发票或购房合同，自建、合建的提供经审计的工程结算书及票据；购、建已满五年的为旧房重置成新折旧评估价（由房管部门审核）；2应补交的国有土地使用权出让金；3与转让房地产有关的营业税、印花税、评估费等；4土地使用权转让为已发生的土地成本费用。 附件四:房地产转让应征个人所得税1个人所得税有两种计征方法（2006年1月1日起执行）：（1）据实征收：（每次转让房产收入额?房产原值?合理费用）20%（2）核定征收：非居住用房（非住宅）：个人转让房产收入7.5%20%居住用房（住宅）：自用未满5年的：个人转让房产收入5%20%自用满5年（含5年）且是唯一住房的免征。注：据实征收由税务机关审核确认征收。2个人自用房屋时间的届定（2006年1月1日起执行）：以个人取得的房屋产权证核准发证时间或契税完税填发时间为开始时间，以转让房屋时房管部门受理交易申请的时间为结束时间计算是否自用满五年。若纳税人对自用开始时间有异议，可在税款缴纳前出具有关证明文件，由调房总站代征点核实开始时间并计算自用时间：（时间不一致的，按孰先原则处理）购买商品房：商品房买卖合同约定的交楼时间；购买房改房：单位出售公有住房缴款明细表注明的缴款时间自建房：规划部门的竣工验收时间。受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房屋，以发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的自用时间为准。 行政事业性收费公示表收费项目计算单位收费标准（元）批准机关及文号备 注 房屋所有权登记费宗 个人登记50元/宗企业登记80元/宗（除个人外）穗价2002123号粤价2002163号计价格2002595号穗价1999217号粤价函1999532号穗价200058号穗价20031号粤价2002116号穗价2003104号穗价函2003387号1、对农民建房只收土地证书费5元/证，房屋所有权登记费10元/证。补换证书也按此规定执行。 2、每增加一本证书可按每本10元收取工本费；权利人因丢失、损坏等原因申请补办证书以及按规定需要更换证书且权属状况没有发生变化的，收取证书工本费10元/证。 3、凡我市下岗失业人员从事个体经营的，除国家限制的行业（包括建筑业、娱乐业以及广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧等）外，凭持我市劳动社保部门颁发的失业证或下岗证，可享受有关收费优惠政策，该优惠政策至2005年12月31日止。 土 地 证 书 费证普通证书：个人5元单位10元计价格20011734号穗价2001220号 国家特别证书20元 （以上税费标准可在广州市国土资源和房屋管理局网站上查询） 四、律师看“差价” 1.“吃差价”问题房地产中介服务目前法律界定为居间行为，这个法律性质决定中介公司只能在促成合同成立时收取中介服务费，而不能在交易服务中“吃差价”。（1）“吃差价”的基本模式房地产中介公司避免交易双方见面，而由中介公司分别与交易双方约定交易条件，在交易条件存在差价后，通过虚构的或与自己有密切关系的第三方分别与交易双方签订合同，从而赚取差价。（2）如何防止被房地产中介公司“吃差价”在交易的各个环节认准交易对象，避免房地产中介公司利用买受方炒楼或吃差价。“笋盘”出现后，经纪人以其亲戚或好友的名义作为买受方与业主协商交易条件，在交易条件基本一致后，经纪人在买卖双方签订房屋买卖合同时，要求增加买受人，通常用的借口是增加的买受人与原买受人存在亲属关系，买受人希望以后的产权证上出现双方的名字。由于房款及付款时间等其他合同条款均没有改变，增加买受人对业主几乎没有影响，业主方往往都会同意。但往往增加的买受人才是真正的买受人，这样不良经纪人就有了“吃差价”的机会，为了方便表述，我们将原买受人称为A，增加的买受人称为B。不良经纪在以A的名义与业主协商买房合同条款的同时，也以A的名义与真正的买受人B协商卖房合同条款。显然，这两份合同除了房款存在差额外，其他条款都会一致，这样，不良经纪人则可以A的名义“吃差价”。在两边的合同条款均协商一致后，不良经纪人以上述“加名”的方法将业主与真正买受人B联系起来，以便将房屋过户给B。房屋买卖合同加名后，唯一的问题是如何在房屋交易登记时不要出现A的名字，办法是由A写一个声明，表明该房地产只过户到B名下，然后，经纪人在代办房屋过户时，在交易所填写格式交易合同时，将交易双方换成原业主和B，这样房屋得以最终过户给B。由于房屋买卖合同的购买人是A与B，原业主不能认为经纪人将房屋过户给B是违反其意思，而B在取得房地产权证后，其权利已得到保障，很少会怀疑该房屋是不是从A那里购买来的。当然，房屋买卖合同增加买受人，很多情况也是原买受人与增加的买受人之间存在亲属关系，因此，一律拒绝增加买受人的要求也是不合理的。防范不良经纪人以增加买受人的方法“吃差价”，最好还是业主直接与原买受人与增加的买受人见面，或由原买受人提供与增加的买受人之间的关系证明。签“全权”授权委托书时注意写清楚委托事项，避免给予经纪过多的权限按目前的交易习惯，很多中介公司在买卖双方签订合同后，还负责代为办理交易过户手续。代办过户交易手续，需要买卖双方出具授权委托书。不同中介公司的授权委托书内容几乎是一致的，但存在明显的漏洞。授权委托书的内容基本上是：某某是某某房屋的产权人，现委托某某代办交易过户手续。上述授权委托书的缺陷是，交易对象没有确定。当然，交易对象可以根据交易合同来确定，但如前所述，按目前的办理交易程序，交易格式合同可以由经纪人代为填写，基于授权委托书，经纪人可以代理签名。因此，不良经纪人可以在格式交易合同将交易对象由A换成B，而交易部门无法知道这违反业主的意思，交易可以成功登记。房地产权证出来后，不良经纪人将产权证直接交给B，原业主可能永远不知道本想卖给A的房子，神不知鬼不觉到了B的名下。避免不良经纪以这个方法“吃差价”，事前预防的方法是在授权委托书写明“委托某某将房屋交易过户给某某”，委托书出现这样的表述，不良经纪将交易对象由A换成B时，交易将无法进行。事后的办法是在成交后审阅新的房地产权证权属人，如果发现权属人不是自己的交易对象，则及时提起诉讼或仲裁，确认该交易无效。2.房地产租赁中的差价问题以转租的方式“吃差价”当承租人接受的租金高于出租人所要的租金时，不良经纪人将以其亲属或好友的名义与出租人签订租赁合同，然后马上转租给真正的承租人，从而谋取中间差价。防范这种“吃差价”的方法，主要是禁止转租。根据法律规定，除非出租人同意，承租人不得转租。因此，只要出租人不要在租赁合同中或其他方式同意承租人转租，则可避免被“吃差价”。如果房屋的租赁时间较长，承租人坚持要求有转租权时，出租人可以约定承租人在某一时间内不得转租，或在某一时间内转租的，转租租金高于原租金的，归于出租人所得。（广东海云天律师事务所 王泽律师供稿） 案例分析 1中介公司私配钥匙带客看房林女士将自己位于粤垦路丽侨楼的房屋放租，为保证安全，林女士将房屋钥匙放在中介公司，其他中介公司打电话要求看房时，林女士通常是让这些公司到中介公司借钥匙，看完后再将钥匙还给中介公司。后中介公司为林女士介绍了租客，林女士与该租客签了合约后，租客要求看楼，林女士便带该租客看楼时发现中介公司瞒着自己私配钥匙，由于私配的钥匙质量不好断在了门锁里。林女士到中介公司要求公司处理，公司表示钥匙是公司的一名男职员瞒着公司配的，该职员由于职业操守有问题，公司已辞退了该名职员。这个案例提醒业主在出卖或出租房屋时，如果要交钥匙给中介公司的，应该和中介公司书面约定好有关交钥匙的时间、用途，出现房屋、家具损坏或者遗失、私配钥匙等问题造成损失的责任应如何承担等，这样才能更好的保障自身权益。2.口头承诺配送家电、家私，事后不承认，购房者有理无处说购房者吴先生经中介公司介绍购买二手房产，在参观该房产时，经纪口头说该房产连装修及家电、家私一齐出售，但在吴先生与业主、中介公司签署房地产买卖合同时，仅约定了按现状交吉，并无将配送家电、家私等详细情况列入合同。待吴先生与原业主及经纪在成交后验楼时，发现屋内家电、家私都被搬走，只留下一些破烂家私。吴先生即与原业主及经纪理论，原业主与经纪称合同注明是现状交吉，并无说配送家电。吴先生十分气愤，要求取消合同。在这个案例中，有关家电、家私方面的纠纷通常不影响合同的履行，因此吴先生不可以原业主及中介公司不配送家电、家私为由单方面取消合同，否则视为违约，吴先生必须按合同约定办理交易手续。购房者在购买二手房产时，如在某些细节方面与原业主或中介公司有口头约定，必须注意在签署合同时将口头约定的细节事项一一列明，这样才可避免事后产生纠纷。而中介公司亦应注意提醒当事人对与房产一并出售或出租的东西，要在合同中列明。3.误导房产证抵押情况，购房者“有口难言”购房者伍女士经中介公司介绍购买二手房产，在参观该房产时，经纪向伍女士出示了产权证复印件并说明该房产已抵押。伍女士看了后对该屋很有兴趣，经纪向伍女士表示业主同意以15万元出售该房屋。伍女士表示自己只有5万元做首期款，剩余房款10万元左右要银行放款给自己才有条件买，并问经纪该房产能向银行申请多少贷款，经纪说房产证上他项权利一栏已写明“权利价值：106377元”，对此伍女士错误认为“权利价值：106377元”就是银行放贷金额，而经纪并未否认亦未做其他解释。后在经纪催促下伍女士与业主、中介公司签署了三方买卖合同。但当伍女士向银行申请贷款时，银行只同意放款7万元，伍表示无力支付首期款，在咨询有关专业人士后，发现房产证上他项权利一栏所写“权利价值：106377元”是该房屋的银行评估价值，并非银行放贷金额。伍女士认为中介公司故意误导房屋抵押价值情况，要求房管部门查处中介公司。在这个案例中，由于购房者对房产证抵押情况的注记不清楚，在未咨询房管部门和银行的情况下，轻信中介公司，因此导致纠纷产生。从购房者方面来说，购房者在购买二手房产时，必须注意在签署合同时把细节事项一一列明，对解释模糊，不清晰的问题，一定要向有关政府部门和银行等机构了解清楚后再做下一步行动，这样才可避免事后产生纠纷，导致自身权益受到损害。从中介公司方面来说，中介公司作为买卖双方当事人的桥梁，应当是遵守法律，恪守职业道德，利用自己的优势，如信息灵通、熟悉政策法规、办事程序等，为买卖双方牵线搭桥，提供必要的咨询和专业意见，促成双方达成交易；对自己熟悉的法律法规及办事程序，应当详细解释给买卖双方，为其出谋划策，提出最优的卖（购）房方案，对于自己不熟悉的法律法规及办事程序，应向买卖双方说明，并建议买卖双方向具体部门（如房管部门、银行等机构）咨询清楚。而不应为促成交易、收取中介费而存在隐瞒或误导购房者的心理，进而做出违反职业道德的行为，损害买卖双方当事人利益，损害公司名誉。4.虚报房屋成交价格，得不偿失购房者张女士委托中介公司介绍购买二手房产，在与业主签署购房合同后，业主与张女士委托了公司代为办理房屋交易过户手续。公司询问业主与张女士房屋成交价，张女士为逃避税费，要求公司虚报成交价。后公司按照张女士的要求办理了交易过户手续。1年后，张女士又委托中介公司将房屋出售，当房屋交易成功向房管部门申请办理交易过户手续时，张女士的房屋由于出售价格比原购入价格高，因此要缴纳增值税等有关税费，比原应缴纳的税费多了几千元，张女士“偷鸡不成反蚀把米”，得不偿失。在这一案例中，作为购房者应遵守法律法规，依法纳税，而不应贪小便宜，欺骗政府部门。作为中介公司，不应为收取中介费而成为买卖双方的“应声虫”，而应当发挥专业精神，引导买卖双方依法交易，告知买卖双方应遵守的法律法规及不遵守会引起的法律后果。5.共有财产必须经共有人同意方可出售购房者陈女士经中介公司介绍购买二手房产，在参观该房产时，经纪向陈女士出示了产权证复印件，产权人为林先生。陈女士看后对该屋很有兴趣，经纪向陈女士表示业主同意以25万元出售该房屋。陈女士与林先生、中介公司经协商签署了房屋买卖合同，并交给林先生1万元定金。在办理交易过户手续过程中，林先生的太太找到陈女士表示该房屋为夫妻共有财产，她不同意卖，要退回1万元定金给陈女士并解除买卖合同，陈女士不同意。后陈女士向法院提起诉讼，要求林先生承担违约责任，由于林先生在买卖合同中签署了保证对该房屋拥有完整产权等条款，因此法院判决林先生要承担赔偿责任。详析：1.在这个案例中，就购房者陈女士来说，她能够慎重地签署房屋买卖合同，在合同中注意写好保护自己的条款，在自己的权益受到侵害时，能够拿起法律武器来保护自己，并最终赢了官司，陈女士的做法是值得广大购房者借鉴的。购房者在购房时应注意做好四点工作：一查清房屋权属，二慎签合同，三细斟合同内容（注意将保护自己权益条款写进合同），四切实履行合同。2.就房屋产权人林先生来说，由于房屋是夫妻共有财产，因此他在卖屋前应先征询妻子的意见，在取得其同意后方可出售房屋，且在与买方、中介公司协商签署房屋买卖合同时，应将房屋是共有财产这一情况书面告知买方和中介公司。3.从中介公司方面来说，中介公司是靠专业知识、信息、服务等开展经营活动的，在买卖过程中应为买卖双方提供必要的咨询和专业意见，并提醒买卖双方当事人交易过程中可能出现的问题与风险，如共有房屋必须取得共有人同意方可售等问题，做好买卖双方的“军师”。6.慎签合同，严防“炒楼客”购房人邓先生经中介公司介绍购买二手房产，邓先生看完屋后很有兴趣，要求经纪约业主一起协商有关购房事宜。于是经纪约邓先生与“业主”高先生协商并签订了三方买卖合同。后邓先生偶然发现该房产真正业主是林女士，而高先生则是与林女士签订买卖合同但未完成交易的买家，林女士与高先生的买卖亦是由中介公司促成的；高先生通过炒楼赚取了2万元的差价。邓先生知道后非常气愤，指责公司隐瞒真实情况，串通炒家高先生损害了自己的利益。但公司却表示并未隐瞒真实情况，经纪在促成交易时已告知邓先生高先生的身份等情况，并要求邓先生继续履行与高先生的买卖合同；否则，将通过法律途径解决此事。详析：（1）在这个案例中，就购房者邓先生来说，由于购买房屋涉及较大款项的支出，为保障投入资金的安全，邓先生在签合同前应慎重，首先应到房管部门查清楚房屋的权属情况，了解清楚房屋的基本情况或要求中介公司提供该房屋产权证的原件或复印件给自己看；其次，在合同中时注意写好保护自己的条款，将中介公司或业主的口头承诺明确写入合同（如保证业主拥有合法完整的产权，房屋安全质量等条款），以便在自己的权益受到侵害时，能够拿起法律武器来保护自己。（2）从中介公司方面来说，中介公司在从事经营活动中应当遵守法律，恪守职业道德，利用自己的优势，如信息灵通、熟悉政策法规、办事程序等，为买卖双方牵线搭桥，并为其提供必要的咨询和专业意见，提醒买卖双方当事人交易过程中可能出现的问题与风险，做好买卖双方的“军师”。中介公司作为买卖双方当事人的桥梁，应当在买卖过程中如实介绍有关情况给买卖双方，为其出谋划策，提出最优的卖（购）房方案，而不应为促成交易、多收中介费而存在隐瞒或误导购房者的心理，进而做出违反职业道德的行为，损害买卖双方当事人利益，损害公司名誉。7.注意银行有关办理房屋提前还贷规定购房者曾女士经中介公司介绍购买二手房产，在参观该房产时，经纪向曾女士出示了产权证复印件并说明该房产已抵押给银行。曾女士看了后对该屋很有兴趣，经纪向曾女士表示业主同意以23万元出售该房屋。曾女士表示自己想通过转按揭方式购买，经纪表示没问题。曾女士经与业主、中介公司协商签署了房屋买卖合同，付款方式为转按揭。后经纪通知曾女士银行不同意转按揭，要求曾女士将付款方式改为涂销抵押后一次性付款，曾女士又与业主及中介公司签署补充协议，将付款方式改为涂销抵押后一次性付款。后曾女士怕自己权益受损，于是向银行咨询按揭等问题时，发现业主的房产由于向银行申请按揭贷款不足1年，根据业主与银行签署的贷款合同不允许提前还贷。于是，曾女士向有关部门投诉了中介公司。经向银行了解，贷款合同中明确规定贷款未满1年不允许提前还贷，但银行表示对确有特殊情况的，亦可向银行提出申请，经银行批准并履行一定手续后，可办理提前还贷手续。在这个案例中，由于购房者对银行有关办理房屋提前还贷规定并不清楚，而中介公司并未将有关情况向购房者做出详细解释，因此导致纠纷产生。从购房者方面来说，购房者在购买有抵押的二手房产时，对自己不了解的政策或规定，一定要向有关政府部门和银行等机构了解清楚后再做下一步行动；同时，必须注意在签署合同时把细节事项一一列明，如在本案例中，应在合同中增加银行不同意业主提前还贷应如何解除合同或由谁承担法律责任等条款，这样才可避免事后产生纠纷，导致自身权益受到损害。从中介公司方面来说，中介公司是利用自己的优势，如信息灵通、熟悉政策法规、办事程序等，为买卖双方牵线搭桥，提供必要的咨询和专业意见，促成双方达成交易，从而赚取中介服务费；因此，中介公司应将有关法律法规及办事程序详细解释给买卖双方，尤其是应将可能影响买卖双方履行合同的相关政策、规定向买卖双方说明，并提出相应的解决办法。如发现自己对于部分法律法规及办事程序不清楚的，应向买卖双方说明，并建议买卖双方向具体部门（如房管部门、银行等机构）咨询清楚。而不应为促成交易、收取中介费而存在隐瞒、误导购房者的心理，或随便做出口头承诺，损害买卖双方当事人利益，损害公司名誉。8. 买卖合同要明确交易过户时间罗先生通过中介公司购买了一套二手商品房，付款方式为银行按揭，在与原业主及中介公司签署买卖合同时，只明确规定了何时到银行办理按揭手续，而对何时到房管局办理交易过户手续合同中只是大概规定为办妥银行按揭手续，并无规定具体时间，签署买卖合同后罗先生支付了定金及首期房款，并支付了中介公司一半佣金。银行按揭手续办妥后，罗先生多次催促卖方及中介公司尽快到房管局办理过户手续，但卖方以出差为由，多次拖搪，一直拖了二个月，才与罗先生到房管局办理交易过户手续。明确交易过户时间是合同中的重要组成条款，买方为保障自身权益，避免卖方及中介公司拖延交易时间，尽量不要以大概时间作为合同履行时间，一定要在合同中注明具体时间。9租用已抵押给银行的房屋，须取得银行同意马先生通过中介公司租用一商铺用于批发零售布匹，签署租赁合同前，中介公司将业主有关资料出示给马先生看，马先生发现该商铺已抵押给银行，马先生就问中介公司租该房屋能否办到营业执照，中介公司说没问题，于是马先生就与业主及中介公司签署了租赁合同并交纳了按金、租金及中介佣金。当马先生持租赁合同及有关资料到工商部门办理营业执照时，工商部门要求马先生出示银行同意该房屋出租的书面证明。后经马先生多次催促业主及中介公司，业主及中介公司方到银行办理了书面同意出租证明，马先生的营业执照因此拖了一个多月才办出。抵押给银行的房屋，业主在与银行签署抵押合同时都列明业主在出租前，必须取得银行的同意方可出租，但部分业主在出租前都不会主动通知银行，取得银行同意。因此，租用抵押给银行的房屋，应在签署租赁合同前，要求业主出示银行同意的证明，以避免引起不必要的损失10签房屋买卖合同，收取定金后反悔不卖，业主得不偿失陈小姐通过中介公司出售一房屋并签订了委托出售协议，中介公司很快为其找到买家并将买家交来的10000元定金转交陈小姐，陈小姐收取订金后与买家和中介公司签署了买卖合同，又收取了买家交来的首期房款40000元。后另一中介公司找到陈小姐，说有买家愿意以高出现买家50000元的价钱购买其房屋，陈小姐一听就心动了，就书面发一封信给中介公司，要求退回所收房款50000元并取消交易，然后与第二间中介公司及买家签署了买卖合同。后买家和中介公司向法院起诉陈小姐，要求陈小姐承担违约责任。法院经审理判决陈小姐违约，要承担违约责任，赔偿买家和中介公司损失并支付诉讼费约100000元。业主出售房屋时要慎重，一旦签署了买卖合同，收取定金或房款后就要履行合同，千万不要贪图更多钱财而轻易撕毁合同，招致无谓的纠纷及损失。11“睇楼纸”要慎签，委托中介公司独家代理购买房屋的时间要确定宋先生向中介公司表示欲买二手房屋，该中介公司介绍了位于越秀区的房屋给宋先生，宋先生比较满意，就要求中介公司带去看楼，看楼前中介公司要求宋先生先签“睇楼纸”， “睇楼纸”上规定宋先生独家委托中介公司代为购买越秀区的房屋，6个月内不得通过其他公司购买同套房屋，宋先生觉得反正还没确定是否买，签也没所谓，于是就签了。看了楼后，宋先生在与中介公司谈价钱时，觉得价钱不可接受，于是决定不买。2个月后，宋先生到中介公司以较低价钱购买了中介公司介绍的位于越秀区那套房屋，并办理了交易过户手续。谁知在宋先生拿到房产证后的1个月，中介公司凭“睇楼纸”向法院起诉了宋先生，法院认为“睇楼纸”有效，宋先生违反了“睇楼纸”的规定，判决宋先生败诉，要支付违约金和诉讼费。买家在寻找房屋时，往往有反正还没决定买不买，签“睇楼纸”无所谓的心理，对此，我们提醒买家，在未明确自己购买意向及中介公司服务素质前，应三思是否要由该中介公司独家为自己提供服务。如选择了中介公司为自己独家代理，则应在“睇楼纸”上清楚注明独家代理的有效期限（该期限不宜过长）及如因价格问题不能达成协议时是否继续履行“睇楼纸”。在此，我们要再次提醒买家“睇楼纸”要慎签!12.购房慎查房屋“底细”,少给“冤枉钱”购房者李小姐于2004年6月经中介公司购买了一套未取得房产证的商品房，并在买卖合同中约定支付买卖双方的交易税费。办理转按揭的过程中，李小姐在提交所需资料后手续迟迟未能办好，经李小姐再三催促，中介公司称该房屋正在办理确权，需把房产证办理好以后才可过户，但一直到2005年6月房产证还没办理好，导致不能办理交易过户。后经李小姐查证，发展商并未办理确权。由于2005年6月开始，国家政策发生变化，二手房需有房产证才可交易，而且在取得房产证后未满两年的房屋，交易时需缴交5.5的营业税。在这个案例中，由于购房者对房屋的确权情况不清楚，而中介公司也并未及时跟踪房屋的确权情况，因而导致纠纷产生。从购房者方面来说，购房者购房前，需到房管部门了解清楚房屋的现状，如房屋处于限制转移的状态，务必让业主把所有的手续办理好再继续购买，以免支付房款后才发现问题。从中介公司方面来说，中介公司应及时跟进房屋的状况，主动与购房者联系，反馈有关情况，及时促成交易，避免因一些不可抗力的因素造成各方损失。 中介与您同行 一、广州市房地产中介市场和中介行业简介 我市房地产中介市场和中介行业经过十几年的发展，已逐步走上了健康有序发展的道路，成为推动房地产业健康持续发展的动力之一。伴随着房地产中介市场和中介行业的不断深层次发展，中介行业已得到了社会的认同，“要买房找中介”的观念已深入老百姓的心目中。目前，我市房屋租赁的几乎全部和交易的80%都是通过中介公司完成的。至2005年9月20日，我市具备房地产中介服务资质的公司共1125家，分支机构888家；而申请成立机构还在以每年150家左右的速度增加。具备房地产中介服务人员资格证的从业人员约2万人，具备房地产中介服务人员执业证的人员约1.5人。随着房地产市场的稳步发展，我市房地产中介市场和中介行业也逐步走上健康规范发展的道路，其整体素质和规模得到长足提高，崛起一批现代意义上的公司，它们制度完善、实力雄厚、信誉较好，硬件普遍改善，店面装修考究，基本实现电脑管理，具有自有销售及控制软件，内部分工明确，人员着装统一，训练有素，服务水平较高，其中介地位和作用得到社