课件：房地产月度推广提案.ppt

火 热,朗诗东吴绿郡推广思考提报 2013.10.22和而不同行销创意,苏州市场火了。,中海凤凰熙岸 推出1400套房源，均价1.39万；开盘去化6成 招商依山郡 首推400余套，800人现场，1小时200套； 8家楼盘扎堆开盘，近3000套房源入市 十月也将聚集一波楼盘公开 购房者热情起来了， 项目扎堆开盘了。,东吴核心竞品观察,动 态： 10.19日开盘，毛坯价格1.39万； 余量近600套房源 ； 预期推广动作： 追击一把热销影响力，快速去化； 项目 优劣势： 中海品牌影响力； 核心地段竞争力；,综 述： 项目先置开盘，推量巨大，客户抢占分流巨大 凭借地段优势以及品牌影响力，已经达到市场开盘销售至高点。,动 态： 预计11月开盘； AB140、180两种户型 ； 预期推广动作： 开盘前密集推广，紧迫市场追击； 项目 优劣势：紧邻主城地段； 精装科技住宅； 金茂国宾物业服务； 价 格 预 期： 2.5万/,综 述： 新项目前期推广，核心诉求主城地段； 项目综合价值感强； 科技的诉求与东吴绿郡叠合，新科技住宅，不具备口碑和体验。,十月市场热度不减 竞品动作火热一片,东吴绿郡又如何 热过市场，火过竞品？,策略核心思考：三把火达成年度销售目标,外抓推广 坚持竞品差异诉求：扬长避短；,2. 内抓客户 开盘突击客户蓄水达成良好去化， 紧急加推造热市场；,3. 扣紧季节 冬季营销抓紧季节优势，持续火热一冬。,第一把火： 对比核心竞品，强化优势诉求,中海凤凰熙岸,姑苏金茂府,朗诗东吴绿郡,地段 、 产品 价格,姑苏区古城中心,邻主城，近市府,吴中核心,传统住宅 毛坯高层,科技住宅 精装高层 金茂酒店物业管理,健康住宅 精装高层 朗诗物业,毛坯单价 总价控制,地段产品 价值豪宅,区域价差 科技价值豪宅,传统住宅,科技住宅,口碑型 健康住宅,中海 凤凰熙岸,姑苏 金茂府,朗诗 东吴绿郡,科技是朗诗的杀手锏， 市场进化，竞品对比更精细化。,1.1期交付入住 苏州根植10年 3000家庭居住证言,客户购买理由洞察更精准。,从财富大V李开复癌病引发健康话题关注， 从微博炫富到微博晒健康， 从奔驰宝马到跑马拉松,追求健康是时代的趋势。 健康居住才是终极购买理由。,好房 健康三代人,健康居住 刻不容缓,蓄水期 树立健康住宅形象,开盘期 雾霾秋燥 居住环境话题 夯实健康居住,热销紧急加推 洞察热销本质驱动力 规避市场趋同诉求,热销源于 一致健康认同,热销阶段主题（1）：,热销源于一致健康认同,热销阶段主题（2）：,健康认同 共鸣朗诗,第二把火： 开盘突击客户，达成热销 紧急加推持续造热市场,客户再梳理（有客户才会有可能）,拉,逼,追,继续加大推广力度，不断积蓄新 客户，只有足够的客户储备才能 筛选有效的购买客户。,拦截周边客户，分析竞争楼盘 用差异化手段，吸引客户转变 选择，最后促成有效成交。,已登记客户和意向客户， 用认筹优惠及开盘时间逼近 高频次“打扰”，逼定成交。,推 广 诉求与渠道,营销手段和活动,扩充客户资源 （推广手段和渠道）,目标客户资源数据DM、短信 高频次推广,核心关注竞品未成交客户资源拦截 竞品楼盘售楼处周末短信车覆盖,站在客户的角度思考购买动机，告诉他们： 再多住宅，终须一套朗诗东吴绿郡 健康物业才是终极置业。,意向客户 跟进,以置业顾问为单位，针对未认筹客户，根据意向度， 一对一分析沟通邀约，消除购买障碍。 电话，拜访形式。,活动黏住 认筹客户,开盘前认筹客户， 持续活动邀约到访，保持不流失； 到访持续有礼，诱惑不断。,第三把火：冬季营销 温暖逆袭 冬天再烧一把火，稳固常态去化,很多人冬天才刚开始，就期待春天了。 开始烦恼让人生厌的阴霾 开始害怕冷酷的北风 即使家里开了空调也是干干的 家里活动区域被限制在客厅和卧室 第二个菜还没出锅，第一个菜已经冷了 ,N多种过冬的方式,去瑞士滑雪 ，让冬天来得更猛烈些。,去夏威夷沙滩日光浴 ，异域风情一把。,去昆明，在春天里体验山花烂漫。,或者像候鸟 一样随季节迁徙,拖家带口， 行李一堆， 飞机四小时以上， 短暂假期的旅居。,家在苏州，根在东吴 总是要回来面对苏州的冬天。,何必烦恼过冬！ 来朗诗东吴绿郡享受冬天。,朗诗之前，过冬。 朗诗之后，享受冬天,恒湿30%-70%，不干不燥 润润的！,100%鲜氧，过滤PM1.0 好清新！,降噪适光，宁静入梦 甜甜的,家里每一个角落都是18-26 暖暖的,健康的 / 温暖的 / 舒适的,冬天是属于室内的季节。 一个温暖的家，可以让你放肆的享受冬天。,冬季是家团聚的盛会。 节日都约了伴的来了！感恩节，平安夜，圣诞节，元旦，春节,温馨的 团聚的 幸福的 温暖的,打开门享受冬天的美好，关上门拒绝冬天的寒冷。,科技住宅的冬季营销，温暖逆袭。,在外享受世界冬天的美好， 在家享受朗诗春天的温暖。,朗诗 愈冬愈温暖,冬季营销推广主题1：,冬季营销推广主题2：,世界冬天美，家里春天暖,营销推广执行线梳理,拟定10.26开盘,11月,12月,2014年1月,拟定11月23加推,平安夜,圣诞节,元旦,春节,10.27-11.20聚焦热销,11月底-1月冬季营销,秋末持续夯实健康住宅诉求， 对比中海凤凰熙岸热销本质差异洞察： 高端置业人群一致健康居住追求！,进入冬季营销温暖逆袭， 现场、试住、媒体、活动等多维温暖沟通。,阶段 主题,热销源于 一致健康认同,朗诗 愈冬天 愈温暖,拟定10.26开盘,11月,12月,2014年1月,拟定11月23加推,平安夜,圣诞节,元旦,春节,10.27-11.20聚焦热销,11月底-1月冬季营销,推 广 目 标,让客户接受，朗诗健康住宅 才是终极置业选择,让客户体验，朗诗健康住宅 让冬天温暖、美好。,执行创作展示,热销聚焦（紧急加推）,Part.1 乘“热”打铁,户外、报纸、报眼、软文紧急跟进。,户 外,报 纸,报 眼,热销背后的故事：健康跟进时代 三期科技巅峰系，开盘即获全城热捧 2小时3亿，朗诗科技盘再现大热门 低碳消费、绿色食品、有氧运动健康追求，时代大势所趋 89-175科技巅峰系新品，掀起健康置业高潮,热销软新闻炒作：,万千推崇，源于健康体验 三期科技巅峰系，开盘即获全城热捧 3000户苏州家庭，一致健康认同，非体验不推崇 恒温恒湿，无秋燥无雾霾，健康居住不容等 城南核心价值高地，稀缺地段全城尽瞩目抢占,热销为证，为健康居住代言 三期科技巅峰系，开盘即获全城热捧 给苏州的健康保障，众多家庭的一致选择 朗诗又一次热销，传奇历史再续辉煌 89-175科技巅峰系新品，一盘即开动全城,Part.2 温暖一冬,线上、现场 温暖互动 物料、活动 温情演绎,线上,户 外（1）,户 外（2）,报 纸,报 眼 系 列 一,报 眼 系 列 二,现场,近视觉包装 售楼、样板体验内体验,近视觉围挡、广场包装,内体验售楼处、样板间暖春逆季节,（1）售楼处内部春花包装计划，前广场花墙视觉聚焦。,（2）售楼处硬包装，火红色调沙盘区吊旗,（2）售楼处至样板体验间园区体验路旗,物料,精装试住物料补充 样板间试住手册、邀约DM演绎 一本关于过冬的回忆录，你的过冬记忆在哪个年代？,活动,紧扣1.1期交付入住，抓业主与圈层辐射 冬季节日温情沟通,10月,11月,12月,1月,缤纷生活体验季,业主幸福分享季,与1.1期交付商业联动； 定制定制东吴绿健康体验活动；,抓住圣诞、元旦、新年等节点； 答谢回馈老业主，辐射圈层。 低成本活动，扣紧温馨分享。,A,朗诗东吴绿郡商业缤纷生活体验季,1.精选4-5家先启动商家：美容美发、棋牌休闲 、皮具护理、高端休闲咖啡等； 2.定制试业业主专享体验季 3. 针对入住业主、意向客户发放体验券；,一箭双雕 扶持商业运营，让客户提前体验高端社区生活氛围,执 行1,商业街包装先行； 运营商家未全面起来之前，做浓商业氛围。,执 行2,洽谈商家，互惠价格定制专门体验券； 售楼处由置业顾问针对性赠送体验券。,B,朗诗东吴绿郡业主幸福分享季,售楼处节日，节气， 将年味和团聚味做足，做出特色来,11月28日 感恩节- 东吴绿郡业主分享会第一弹,幸福感恩，美味快乐分享 顶级火鸡宴,12月22日 冬至- 东吴绿郡业主分享会第二弹,阖家团圆饺子宴,12月25-1月1日 圣诞节- 银雪世界 缤纷平安夜,1.欧洲风情圣诞树 2.慈祥送礼圣诞老爷爷 3.玫瑰西餐时光,增进邻里情感，辐射业主朋友圈,后面内容直接