房地产开发项目可行性研究报告.doc

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肀肂芁蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇薂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膀薃蚃肂膀节衿羈艿莅蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆荿蒃肅芅蒁螈羁芅薃薁袇芄芃螇螃芃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇薂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膀薃蚃肂膀节衿羈艿莅蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆荿蒃肅芅蒁螈羁芅薃薁袇芄芃螇螃芃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇薂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膀薃蚃肂膀节衿羈艿莅蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆荿蒃肅芅蒁螈羁芅薃薁袇芄芃螇螃芃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇薂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膀薃蚃肂膀节衿羈艿莅蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆荿蒃肅芅蒁螈羁芅薃薁袇芄芃螇螃芃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇薂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膀薃蚃肂膀节衿羈艿莅蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆荿蒃肅芅蒁螈羁芅薃薁袇芄芃螇螃芃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇薂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膀薃蚃肂膀节衿羈艿莅蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆荿蒃肅芅蒁螈羁芅薃薁袇芄芃螇螃芃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇薂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膀薃蚃肂膀节衿羈艿莅蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆荿蒃肅芅蒁螈羁芅薃薁袇芄芃螇螃芃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇薂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁螄膀薃蚃肂膀节衿羈艿莅蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆荿蒃肅芅蒁螈羁芅薃薁袇芄芃螇螃芃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂 广东省惠州市兴和园小区房地产开发项目可行性研究报告惠州市辰邦实业有限公司2008年12月29日目 录第一章 前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、报告研究内容四、项目概况第二章 惠州市社会经济发展概况一、惠州市经济社会发展概况二、惠州市经济社会发展历程与特点三、惠州市的区位条件四、南海石化项目和大亚湾经济区的建设五、惠州市在珠三角的地位和作用第三章 惠州市及东平片区房地产市场分析一、惠州房地产市场概况及分析二、惠州市楼盘主要特征分析三、东平水口片区近年房地产发展四、东平水口片区资源及配套第四章 项目分析及定位一、项目SWOT分析二、目标客户群分析三、价格定位四、分期开发计划第五章 项目评估及效益分析一、成本估算二、资金筹措及运用计划三、收入估算四、财务效益分析五、盈亏平衡分析六、敏感性分析第六章 结论与建议惠州水口项目可行性研究报告第一章 前 言一、报告编制目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对惠州水口项目投资开发提供可行性决策依据。二、报告编制依据1、国家建设部及惠州市颁布的与房地产相关法律与政策；2、惠州市房地产信息网和惠州市统计信息网；3、惠州近年房地产发展研究报告；4、用地规划许可证（证号：惠市规地证（2006）0687）和国土证（证号：国用（2006）第3021700170号）。5、现场勘察和实地调研所得资料。三、报告研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，主要分支内容包括：1、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素；2、从城市规划的角度对本项目进行评价；3、运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价；4、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度；5、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素；6、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划；7、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。 四、项目概况该地块位于惠州市惠城区水口镇机场路，距三环路500米，南临鹿江，距惠州市政府CBD广场仅5分钟车程，北面是合生创展超大型楼盘合生国际新城，方圆2平方公里的范围集中了荷兰水乡、新世界长湖苑、南波湾、合生创展开发的合生国际新城等大型高尚住宅、高业项目。目前该片区的住宅均价已达到5000元/平方米，联排别墅达到12000元/平方米。周边学校、银行、商业文化中心、邮政、酒店、饮食等配套设施完善，交通十分便利，地理位置得天独厚。根据2006年11月下旬惠州市专题规划会议，政府已经把该地块所在片区整体规划为高档商住小区，为惠州市目前最受关注、品位最高、最具潜在价值的商住区域之一。根据现场勘察，该地块已经基本平整，该地块占地面积6.4万平方米，且地块已经通过相关部门的批准为低密度商住用地，目前基本完成施工前期准备工作，并取得规划用地许可证，国土证及通过了总平面规划方案审批。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为高档的住宅新区。建筑形式为别墅,并初步确定项目主要技术指标如下： 总用地面积：6.4万平方米。 容积率：1.2。 隔壁合生国际新城售价为9000-11000/平方米。备注：以上数据是参考周边物业的指标目标地块区位图目标地块详细位置图第二章 惠州市社会经济发展概况一、惠州市经济社会发展概况惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港、东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。惠州市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉。改革开放以前，惠州市经济基础相当薄弱，直到1979年，全市国内生产总值 6.76亿元，工农业总产值6.66亿元，其中工业产值仅为2.67亿元。改革开发以后，特别是1988年地改市之后，全市经济社会进入了迅速发展、充满生机活力的时期。20多年来，惠州市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨大的变化。惠州已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土，从一个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。2003年行政区划调整后，惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积11158平方公里，城镇建成区面积94平方公里。按惠州市统计年鉴，2005年末，惠州市全市常住人口为370.69万。全市现有78个 乡镇，10个街道办事处，1066个行政村，并设有两个国家级开发区：大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。2005年，全市实现国内生产总值803.94亿元，同比增长15.8%；人均GDP达21911元，增长13.5；城市居民人均可支配收入14884元，农村居民人均纯收入4698元，比上年分别增长7.7和7.5，剔除价格因素，实际增长5.5和5.3。惠州市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积1465.35平方公里，辖桥东、桥西、江南、江北、河南岸、惠环、龙丰7个街道办事处和小金口、汝湖、三栋、陈江、沥林、马安、水口、潼湖、横沥、矮陂、芦洲、大岚、潼侨13个镇，2004年年末户籍总人口为706262人，主要分布在城市中心区，7个办事处人口已达368086人，占总人口比重为52.1，人口分布较密集的镇有水口、陈江、汝湖和小金口等。二、惠州市的区位条件惠州市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽，紧邻深圳、东莞、广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。惠州市区西距广州市110公里，东距汕头市320公里，南与深圳市龙岗区相隔60公里，惠州市南部的澳头港到香港中环码头仅47海里。良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香港的优越区位条件便是其中最重要的因素。改革开放以前，珠三角西岸的发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台的优势突现，到2000年，深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海的三倍多。形势出现巨大逆转的主要原因就是区位条件，东部地区与香港的连通性较高，这一差异使香港公司和在香港的外国公司的投资、技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济的发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。根据有关方面的测算，在广东、香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比，珠三角城市与香港的距离每减少1%， 制造业外资企业单位数量便增加0.58%至0.61%，制造业外资投入金额增加0.4%至0.6%，服务业外资企业单位数量增加0.34%至0.37%， 服务业外资投入的金额就增加0.2%到0.7%。进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。CEPA的签署与实施，在未来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强，香港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发展。惠州作为珠三角城市重要的一员，通过基础设施建设改善与香港交通的便捷性，进一步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次的合作方面，有更大的作为。三、南海石化项目和大亚湾经济区的建设落户大亚湾的中海壳牌南海石化项目，首期投资43 亿美元，是国内目前最大的中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进的石油化工技术，年产80万吨乙烯，进而衍生出230多万吨高质量的化工产品，年销售值达17亿美元，对下游产品的拉动效应为1:50。该项目已于2002年11月奠基，2006年3月31日上午正式宣布投产。未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大的发展空间，惠州正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至广东省重要的石化基地。大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积273.68平方公里，海域面积488平方公里，海岸线52公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能 力超过亿吨天然深水良港，土地资源、淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道路、供水、供电、通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型 工业项目的优越条件。大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势：壳牌公司是全球500强跨国公司之一，拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等一批汽车零部件企业， 形成了一定的产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。大亚湾东部的稔平半岛，土地面积740平方公里，超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。四、惠州市在珠三角的地位和作用目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之一，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区的发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。中海壳牌南海石化项目给惠州市经济发展增添一台强有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳、香港、东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。第三章 惠州市及东平片区房地产市场分析一、惠州房地产市场概况及分析1、总体发展概况惠州地处珠三角，与周边城市的交通网络日益完善，且十分便利，但房价较低（平均房价只有深圳的1/3、广州的l/2），这显示惠州对周边城市的吸引力不强。但自中海壳牌南海石化项目于2002年11月奠基大亚湾以来，惠州的房地产业持续升温，逐步摆脱了上世纪90年代初期的房地产泡沫，盘活了大批烂尾楼项目和闲置土地。近五年，惠州房地产开发投资额累计达到127.2亿元，占同期第三产业比重达的35.9%。从20052006年惠州房地产市场运行的情况来看，由于市场比较理性，所以供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。随着一大批精品楼盘和花园住宅小区的相继开发和推出，惠州房地产业的发展呈规模化、花园化集聚，这使惠城区的核心区扩大了一倍，城市面貌焕然一新，城市品位大幅提升，“绿色惠州、宜居典范”的品牌日益彰显。总而言之，随着珠三角一体化程度的加深，有着良好自然资源的惠州，其房地产业应有更好的发展前景。2、惠州市商品房供求量分析2005年，惠州市房地产开发投资总额为43.78亿元，同比增长48%；施工面积484.43万平方米，同比增长25.8%；商品房竣工面积125.63万平方米，同比增长44.9%；商品房销售面积136.76万平方米，同比增长35.2%；商品房销售金额35.52亿元，同比增长55.2%；商品房销售均价为2597元/平方米。年末商品房空置面积94.7万平方米，空置率约24%。2006年上半年,惠州房地产开发投资达到26.28亿元，同比增长61.52%；商品房施工面积422.27万平方米，同比增长36%；竣工面积41.54万平方米，同比增长9%；商品房销售达78.13万平方米，同比增长46%；销售总额达23.27亿元，同比增长7%；商品房销售均价为2978元/平方米。以上数据充分反映惠州房地产经过几年的徘徊发展，在2006年出现供求两旺、行业加速发展的态势。2006年底，惠州市商品房均价已经达到了3100元/平方米。目前，全市人均居住面积约16平方米/人，根据城市规划和发展要求，未来20年内惠州市人均住房面积要达到3035平方米；与此同时，随着城市化的进程和经济的发展，将有越来越多的人加入到这个城市，所以，住宅的需求量将大大增加。3、发展特点分析 楼盘类型由单一型向复合型推进商业地产、教育地产、体育地产等一些复合概念逐渐融入惠州楼市。商业地产如德赛大厦、世贸中心、双子星大厦等一批商务办公楼拔地而起，产权式公寓酒店接连推出；教育地产如东江学府，它将全国重点中学惠州一中引入项目内，按照“公司投资建校，学校独立办学”的原则，双方互惠共赢；体育地产如半岛1号，它配套有一个近100万平方米的文化体育公园，给置业者提供一个运动与文化娱乐的平台。这显示，由于受一些先进的规划设计理念以及市场需求的影响，惠州房地产业的发展正向多元化转变。 商业地产异军突起惠州经济被众多投资者看好，从去年开始，不断有新的商业地产项目出现，越来越多的商场也开始进驻惠州。2005年新开业大型商场达10多家，其中以大型 购物广场居多，同时也有各类大型专业市场渐成气候，义乌小商品城建筑面积达1 8万平方米，弥补了惠州大型批发商场业态的空白，汽车专业市场、建材市场在惠南片集聚，形成一定的规模。陈江镇也有新的两个四五万平方米建筑面积的大型商 业广场开业。这些商场主要由本地开发商与外地大型商业连锁机构共同经营。随着这种共同经营模式的不断深化和投入营运，惠州的商业地产出现了繁荣的局面，但同时竞争也较为激烈。4、热点片区分析近几年，惠州新开发的商品房主要集聚在惠城区江北片区，河南岸、演达、麦地片区和东平水口片区等三个片区。 江北片区江北片区作为惠州市行政中心区域，自然形成了以开发高档楼盘为主的区域特征，这一片区的楼盘代表了惠州市房地产开发的高端水平。区域内现有合生帝景 湾、金裕碧水湾、丽日百合家园等楼盘，由于此区域在规划、建设上起步较高，同时邻近市政府及体育公园等，是未来的行政中心，因而开发商品房的档次都代表了惠州目前的豪宅开发风范，价格在4000-5000元/平方米之间，合生帝景湾由于推出的是带精装修的豪宅，均价已在9000元/平方米左右，带动了区域价格的上升。 河南岸、演达、麦地片区2005年至今，惠州城区片区热点，由河南岸沿演达一路至惠淡路一带延伸，该片集中了惠城区风格不一的20余个中大型商住楼盘，楼盘结构形成多在小高层与高层之间、中等偏大户型为主，部分中小户型。这些新建楼盘加上已成规模的汽车市场、大型建材超市，及大型购物广场的进驻，人气日益旺盛，形成了繁华的新城区，目前南三环路以内的已建楼盘普遍已销售完毕，价格普遍在40005000元/平方米之间，由于各项配套设置已日益完善，在建在售楼盘的价格在缓步上升中。 东平水口片区东平水口片区是我司地块所在片区。桥东东平至大湖溪片区作为老区开发，云集了惠州几个名牌开发企业所开发的品牌楼盘，开发量及供应量占到此片区总体的92左右，作为别墅类型楼盘的开发则占到惠州城区总量的65。还有一些品质较好的中小楼盘，楼盘层次较为分明，主要面对原住居民及一些中产阶级客户类。该片区住宅楼盘价格均价多在40005000元/平方米左右，别墅楼盘均价900011000元/平方米。二、惠州市楼盘主要特征分析1、物业及产品类型从物业类型看，惠州楼盘基本上以别墅、Townhouse、小高层、高层及多层为主，在这些物业类型中，其产品表现形式有别墅（ Townhouse ）、复式 、四房 、三房 、二房 、一房几类，其中复式、一房