2013年皇华·皇家大院地块整体产品调整方案（70页）.ppt

皇华皇家大院地块整体产品调整方案,德置行 20131001,调研客户分析取自调研报告,群众对沈彰新城看法：通过走访了解，沈彰新城规划几年前就已出台，规划虽然较好，不过在群众心中进展的步伐却十分缓慢，部分群众对新区的规划还是比较认可的，不过对新区能否发展起来持观望态度。 新区发展难题：新城规划区域较大，承载人口较多，涉及产业广泛，对彰武县来说招商、发展需要时间。按照现在彰武县的经济水平来看，除招商有较好的政策外，市政行为的建设比较薄弱。新区发展迟缓。 对项目自身的影响：作为第一个进驻新城的住宅类项目，开荒企业，前期还是会有一定的风险。现阶段的项目现状来看，周边的建设会有效促进项目出货，明年新区的发展投资建设很重要，会对项目有很大的影响。 大部分客户群体关注价格、周边生活配套等础问题，对别墅类产品带来的生活品质、居住环境等较为忽略，说明当地多数购房群体处在购房认知初级阶段。 在价格接受上大部分人群感觉价格高，说明客户单纯对比县内普宅项目，忽略项目价值及附加值。由于之前没有此类产品，当地客户对接受别墅类产品需要一定认知阶段及过程。,项目整体开发策略建议,产品调整原则 降低产品总价，提高消费者的市场接受度 增加项目的产品附加值，加大赠送面积（加大类别墅产品的花园及露台赠送空间；洋房产品的阳台与露台的赠送空间） 产品设计上控制成本与周期，建议别墅产品不做地下室，加大地上部分的赠送空间，详见附件案例。,介于市场研究的结果表明：别墅产品在县级城市认可度不高，接受需要有一个长期的引导过程，因此在销售上推进缓慢，为了对接市场、对接客户，提升项目的去化能力，因此建议将后期产品做以调整。,产品调整建议方案一（销售提供）,目的： 增加休闲娱乐配套，利用配套设施提升项目的成熟度，带动住宅的销售。,6#地,产品调整建议方案二（保守方案）,经济 型别 墅,叠拼,洋房,商业,经济型别墅,叠拼,幼儿园,洋房,洋房,洋房,商业,洋房,目的： 增加快销型产品的比重，提高项目的现金流，快速回笼资金，加大项目的开发周转。,商业,6#地,产品调整建议方案三（标杆方案）,经济 型别 墅,洋房,商业,经济型别墅,叠拼,商业,洋房,目的： 增加标杆型产品的比重，树立项目的大盘形象，建立商档别墅院落气质。,商业,经济 型别 墅,叠拼,幼儿园,6#地,产品调整建议方案四（均衡方案）,经济 型别 墅,洋房,商业,经济型别墅,叠拼,商业,洋房,目的： 为了考虑到项目整体的容积率要求，建议局部地块做一些高层产品，补充面积缺失。,商业,洋房,幼儿园,高层,2014年整体开发策略-开发次序,商业,2014年开发 (快销型产品) 根据消化情况 建议前期开发 4-5万平,2014年开发 (产品调整),建议: 因5#地块现阶段产品市场接受度不佳,因此建议进行调整. 考虑到地块北侧路况较好,展示面较大,并且配套较完善,利于产品的整体排布,因此建议2014年先期开发3#地块,以带动5#地块的销售.,商业,经济型别墅,叠拼,幼儿园,小高层预留(做样板间),洋房,洋房,商业(一到二层),2014年整体开发策略产品建议,建议: 5#地块仍保持现在别墅产品的整体定位,在产品面积及功能上做一些调改. 3#地块改变产品策略,增加快销型刚需产品的比重,以适应市场需求. 增设幼儿园及学校,提升项目的整体配套.,产品细部建议方案,经济型别墅调整原则 产品设计：150160平经济型别墅，总价控制在7580万元之间； 产品设计上加大前后花园的赠送面积（赠送面积控制在整体户型面积的50%以上，150平实得220-230平）；增大立面露台的赠送空间，提升项目的附加值。 为了控制建筑成本与建筑周期，不建议做地下室，做成客厅挑空，所有赠送空间在地上完成。,150160平米的经济型别墅产品,联排（中间）户型 148平米 四（五）房四厅三卫,二层,三层,首层解析面积：148平、四（五）房四厅三卫,一层赠送车库建议：四个柱加一个盖）,一层赠送南北入户庭院4050平，南向外探68米，北向56米,设计6米客厅上空挑空，客厅与餐厅设计三步错层使一层空间更有层次感,客厅挑空示意图,餐厅三步错层示意图,餐厅三步错层示意图,二层北侧赠送1216平米空中花园,明卫设计，提升卫生间采风及通风效果,三层北向赠送1012平米空中花园,三层,二层,三层南向赠送45平米空中花园,顶层主人房示意图,顶层主人房示意图,端户型 180平米 六房五厅三卫,一层,二层,三层,端户型首层解析面积：180平、五（六）房四厅三卫,一层赠送车库建议：四个柱加一个盖）,5200,设计休闲区（多功能厅）上空挑空，客厅与餐厅设计三步错层使一层空间更有层次感,一层赠送南北入户庭院6080平，南向外探68米，北向56米,客厅挑空示意图,餐厅三步错层示意图,二层北向侧赠送810平米空中花园,明卫设计，提升卫生间采风及通风效果,三层南北双向赠送68平米空中花园,三层,二层,25,二层客卧示意图,餐厅三步错层示意图,客卧示意图,三层主人卧房示意图,阁楼示意图,样板间示意图,经济型别墅立面示意,经济型别墅立面示意,洋房设计原则 在建筑风格上与别墅区保持统一，承袭其高端品质； 充分控制项目的总价，产品设计为8090平米的洋房（总价在30万左右） 增加阳台与露台的赠送面积 加大室内空间的多功能性，如多功能室、茶室、敞开式书房等的设计 洋房顶层面积控制小些，南面设计成退台。,首层借鉴 沈阳唐轩英郡项目,首层二房二厅一卫 面积：8590平,一层住宅赠送南北入户庭院3040平，南向外探68米，北向56米,一层设计68平茶室（多功能房）,首层借鉴 沈阳博荣水立方,首层解析面积：8590平、二（三）房二厅一卫,一层住宅赠送车库建议：四个柱加一个盖）,一层住宅赠送南北入户庭院3040平，南向外探68米，北向56米,一层设计68平茶室（多功能房）同时，赠送南北双露台，面积68平米,首层入户庭院示意图,首层入户庭院示意图,一层北侧赠送车库示意图,二层借鉴 沈阳唐轩英郡项目,二层二房二厅一卫 面积：8085平,二层赠送南北双露台，面积68平米,二层借鉴 沈阳博荣水立方,二层解析面积：8590平、二（三）房二厅一卫,二层北侧赠送1216平米空中花园,明卫设计，提升卫生间采风及通风效果,二层南向赠送68平米空中花园,二至五层借鉴 沈阳博荣水立方,二至五层解析面积：8590平、二（三）房二厅一卫,三层南向赠送46平米露台,北侧赠送一半的入户花园面积45平（洗衣房、多功能房）,三至五层借鉴沈阳唐轩英郡项目,三层赠送南北双露台，面积810平米,三层二房二厅一卫 面积：8085平,借鉴沈阳唐轩英郡项目,四层赠送南北双露台，面积810平米,四层二房二厅一卫 面积：8085平,借鉴沈阳唐轩英郡项目,五层赠送南北双露台，面积810平米,五层二房二厅一卫 面积：8085平,借鉴沈阳唐轩英郡项目,三层赠送南北双露台，面积1012平米,六层二房二厅一卫 面积：80平,顶层解析面积：8590平、二（三）房二厅一卫,6层,阁楼,阁楼北侧赠送1520平米空中花园,阁楼南侧设计2.19米层高的多功能房,5米客厅挑空，客厅空间层次感,厨房,北侧赠送1520平米空中花园,51,顶层露台示意图,52,顶层客厅示意图,顶层客厅示意图,洋房立面示意,叠拼设计原则 在建筑风格上与别墅区保持统一，承袭其高端品质； 充分控制项目的总价，产品设计为120-130平米左右的叠拼（总价控制在50万左右） 室内挑空设计，增加赠送空间，提高功能性 三四层增设电梯，提高项目的舒适度 增加阳台与露台的赠送面积 加大室内空间的多功能性，如多功能室、茶室、敞开式书房等的设计,叠拼户型120-130左右,地上一层,地上二层,1、静幽南入户，穿过小院直接入户。 2、舒适客厅与下沉庭院小巧相连。 3、南向双卧设计，通风好。 4、开敞式阳台，透光度较高，同时晾晒衣物更便捷 。,此户型为三室两厅三卫，空间设计灵动，浪费空间较少。 总价低，小巧悠闲叠拼，适合自住旅游养老，高品质物业成为刚需和改善购买的首选。,地上三层,地上四层,1、舒适大开间客厅，诠释主人的风采。 2、大开间的主卧，舒适度高，设计师更注重主卧室的居住空间感受 3、南向双卧设计，通风好 4、开敞式阳台，透光度较高，同时晾晒衣物更便捷 5、三、四层增加电梯。,叠拼户型120-130左右,叠拼立面示意,临街商业建议：,优先建设项目自身商业配套（一层70-80平，中间部分一层,一层层高5.6米左右.地块拐角处二层150平左右）：,项目自身规划商业街早日招商并投入使用，完成基本项目配套 功能，保证项目周边生活气息，以带动后续销售。,本项