2012年03月上成·如皋国际汽车汽配城调研报告.ppt

,上成如皋国际汽车汽配城 调研报告,匯誠行商業顧問機構,2012.03,目录,七、汽配类商户资源调研,八、同类市场案例分析,九、调研结论,一、项目及周边情况调研,1 项目区位 2 项目基本数据 3 项目周边基本情况 4 项目所处区域现状及未来发展规划 5 总结,项目区位,项目位于如皋市西南部，南接334省道（惠政西路），北接解放西路，东距204国道（花市路）300米，西接经一路，项目内道路网络四通八达，主入口处道路宽29米，项目内主通道汽车大道宽23米，其他次级道路宽20米。分别连接花市路，惠政西路、解放西路，使得整个项目成为无障碍交通通道。,一、项目及周边环境调研,项目位置,东侧,南面334省道,项目入口处,项目内部道路,项目内汽车大道,项目内部道路,花市路,新汽车站,一、项目及周边环境调研,项目区位,项目所在区域由新204国道（花市路）、334省道（惠政路）、解放西路和经一路交叉围成的一个区域，其中204国道是双向十车道设计、334省道都双向四车道设计的交通主干道，贯穿如皋市全境，解放路是如皋市的交通主干道之一，双向4车道设计，近年来解放路进行拓宽延伸，使得其通达性和交通量都得到提升。,项目周边道路情况,项目周边道路总结分析,项目区位,一、项目及周边环境分析,项目周边道路等级、通行状况,项目周边道路状况有利于车流通行，形成优良的物流配送环境，同时汽车站是整个城市人流的集散地。,项目区位,一、项目及周边环境分析,项目所在区域交通便捷，如皋市交通主干道途径项目，项目内道路网络齐全，项目内部四通八达； 新汽车站建成并投入使用，使得区域范围内成为人车流集散地，物流配送更加方便。,项目区位总结,项目基本数据,一、项目及周边环境分析,万达广场,项目总体经济指标,项目总占地面积约130亩（86647），总长度约560米，宽164米 分为三个地块开发建设，其中一期占地45.75亩（30500.23）,项目基本数据,一、项目及周边环境分析,万达广场,项目一期经济指标,项目总占地面积30500.62，总建筑面积66404.5，容积率2.35，建筑密度36%，机动车停车位320辆，非机动车停车位4800辆； 一层铺位开间3.6米，进深7.5米，一层层高5.4米，二层层高4.8米，楼间距12米，主通道16.68米，次通道9米； 项目共16栋建筑，其中商铺13栋，可售商铺约280个左右。,项目基本数据,一、项目及周边环境分析,项目一期规划平面图,花市路路人车流统计,周边道路人车流统计,花市路项目段车流旺盛，人流量相对较少，作为贯穿如皋全境的204国道，其机动车运行量非常大。,项目周边基本情况,一、项目及周边环境分析,惠政路人车流统计,惠政路（334省道）项目段车流较旺，以机动车为主、电动车摩托车次之，自行车最少。,项目周边基本情况,一、项目及周边环境分析,周边道路人车流统计,一、项目及周边环境分析,项目所处区域的现状,项目所处区域的现状及未来发展规划,项目所处区域为政府规划的如皋国际车城，目前项目周边主要为汽车4s店环绕，如上海大众、长江别克、福特汽车、东风悦达起亚、一汽丰田、奥迪（在建）、雪佛兰、北京现代等,一汽丰田,通用别克,雪佛兰,东风悦达起亚,一、项目及周边环境分析,项目所处区域的现状,项目所处区域的现状及未来发展规划,上海大众汽车,通用别克,长安福特,东风悦达起亚,一汽丰田,通用雪佛兰,北京现代,一、项目及周边环境分析,项目所处区域的现状及未来发展规划,项目所处区域未来发展规划,项目所处区域是如皋市政府规划的汽车城，由汽车4s店，汽车配件市场、二手车交易市场、车管所、酒店式写字楼、住宅区等组成，是一个现代化、综合性的汽车交易市场,如皋汽配市场,汽车4s店,汽车4s店,汽车4s店,如皋市车管所,二手车交易市场,住宅区,一、项目及周边环境分析,项目所处区域的现状及未来发展规划,项目所处区域未来发展方向,项目所在区域“国际汽车城“由如皋市如城镇人民政府投资兴建，在政府的规划下及主导下，整个区域定位为如皋唯一的汽车综合化物流园区，通过充分发挥区域交通优势、区位优势，遵循汽车消费市场规律、顺应汽车消费服务趋势；采用科学企业管理体制、灵活运用市场运行机制；在市镇两级政府倾力扶持下、将”如皋国际车城“打造成行业的知名品牌。,一、项目及周边环境分析,总结,本项目定位为汽车汽配综合市场，是目前如皋唯一的综合化汽车专业市场； 项目所处区域”如皋国际汽车城“是政府主导开发，目前已经有众多汽车4s店，未来将形成一个汽车综合化物流园区，本项目位于整个区域的核心位置，具有得天独厚的优势,项目及周边环境综合分析,项目周边的新汽车站、花市路、惠政路等是进出如皋的人流聚集区、交通要道，在政府的规划下，市场内有汽车大道等多条市政道路，项目外部和内部道路四通八达，具有优越的交通条件； 整个城南区域是未来如皋的行政中心及交通枢纽，市政府、法院、公安局、文化馆等处于这一区域，区域发展空间巨大。,一、项目及周边环境分析,总结,项目及周边环境综合分析,二、如皋城市基本情况调研,1 如皋市区位 2 如皋城市总体发展规划 3 如皋市城市经济综合指标 4 如皋市城市人口及结构,如皋市区位,二、如皋城市基本情况调研,如皋市城市区位概述,如皋市，南临长江，东频南黄海，位于中国经济最发达的长江三角洲核心区北翼，上海都市圈内重要的历史文化旅游港口城市，东距上海150公里，西距南京200公里，与张家港市隔江相望。,如皋市区位,二、如皋城市基本情况调研,如皋市城市简介,如皋市是江苏省历史文化名城，411年建县，已有1600年建县史。如皋市人杰地灵，荣获多项国家级称号：中国花木盆景之都、世界长寿养生福地、兴业投资热土、中国造船第一城等,如皋市总体发展规划,二、如皋城市基本情况调研,如皋市城市总体发展规划简述,如皋市未来城市发展规划（2006年2020年） 以城市建设现状为基础，规划“六横七纵”的道路系统，加大道路密度，缓减城市交通压力； 城区用地规划通过城市主干道及绿色空间的围合、划分，形成“六组团”的空间结构：老城核心组团、城北组团、城西组团、城南新城组团、城东组团、铁东工业组团； 城区公共设施实行总体分散、局部集中的布局模式，在“六组团”空间结构的基础上，形成“两主四副四轴”的公建布置格局。,如皋市总体发展规划,二、如皋城市基本情况调研,官方图片,如皋市2006年2020年城市发展规划,城西组团： 居住、商业,城南新城组团： 行政办公、 商业金融 娱乐休闲 商务办公,城东组团： 居住、商业,铁东工业组团： 工业、仓储、物流,老城核心组团： 商业、金融、文化、旅游、娱乐休闲,城北组团： 工业、物流、居住,如皋市城市经济综合指标,二、如皋城市基本情况调研,如皋城市gdp（2006年2010年）示意图：,如皋市2010年gdp增长速度高达14.3%，远高于国际gdp增速8.4%。如皋市的经济发展正处于稳步上升的阶段。,如皋市城市经济综合指标,二、如皋城市基本情况调研,如皋市周边县市城市经济对比（2010年）,如皋市gdp水平在周边县市中处于前列，且增长速度稳定,如皋市城市经济综合指标,二、如皋城市基本情况调研,如皋市社会消费品零售总额（2006年2010年）,如皋市社会消费品零售总额增长速度18.5%，促使如皋市商业飞速发展,如皋市城市经济综合指标,二、如皋城市基本情况调研,如皋市周边县市2010年社会消费品零售总额对比,如皋市2010年社会消费品零售总额在周边县市中排名靠前，增长速度较快，昭示着如皋经济发展在南通市下辖县市中处于前列状态。,如皋市城市经济综合指标,二、如皋城市基本情况调研,如皋市城镇居民收入 （2006年2010年）,如皋市城镇居民收入水平增长速度12.1%，2006年2010年处于稳步增长阶段。,如皋市城市人口及结构,二、如皋城市基本情况调研,如皋市人口年龄结构,如皋市人口结构主要由1564岁的年龄段人口组成，老龄化约占12%,整体人口组成较为平衡。,如皋市城市人口及结构,二、如皋城市基本情况调研,如皋及周边县市2010年人口对比,如皋市2010年人口远高于周边县市人口，增长速度较为稳定，周边县市多数呈负增长。,如皋市城市基本情况总结,二、如皋城市基本情况调研,如皋市人口数量居南通市首位，人口构成平衡 如皋市经济发展速度居南通市首位，产业发展平衡，专业预测将发展成为全球最大的制造业基地，国内外知名企业纷纷入驻； 如皋市地理位置优越，物流仓储等依托交通的产业发展迅速； 如皋区位、人口、经济（gdp）、消费等方面分析出如皋综合优势,三、如皋城市商业基本情况调研,1 如皋市商圈分布及特点 2 如皋主要商业项目（零售）调研 3 如皋城市商业未来发展规划,如皋市商业网点分布,三、如皋市商业基本情况调研,如皋市商圈分布及特点,如皋市商圈分布符合城市商圈分布的一般规律，也就是随着城市经济的发展， 城市商圈沿中心商圈向整个城市扩散。,如皋市商圈分布及特点,三、如皋市商业基本情况调研,文峰大世界,乐天玛特超市,百岁步行街,友邦国际,如皋市商圈分布及特点,三、如皋市商业基本情况调研,西欧国际广场,国美电器,大润发超市,沃尔玛超市（在建）,如皋市商圈分布及特点,三、如皋市商业基本情况调研,如皋城市中心商圈分布在如皋主要交通干道中山路与海阳路交叉口1公里半径范围内，其中包括：百岁步行街、中山路中段、海阳路中段。其中商业环境主要包括：超市、百货、商业街、餐饮、影院、休闲娱乐等，典型商家有：文峰大世界、文峰超市、乐天玛特超市、苏宁电器、国美电器、幸福蓝海国际影城、肯德基。中心商圈是如皋市的商业、文化中心。是如皋人民日常生活、购物、娱乐休闲的主要场所。 随着如皋城市的发展，商业氛围逐渐浓厚，商业地产开发量增加，一个中心商圈无法满足市场需求，逐渐衍生出：以金茂国际、金鹰大厦为核心的沃尔玛（城西）商圈、以大润发超市为核心的大润发商圈，以市政府、如皋汽车南站为核心的城南（行政、交通枢纽）商圈、城东居住生活商圈。,如皋市城市商圈分布特点,文峰大世界,如皋市主要商业项目（零售）调研,三、如皋市商业基本情况调研,项目名称：文峰大世界 项目位置：中山路 项目类型：购物中心 项目规模：2.4万 所处商圈：中心商圈 消费群体：如皋市辖区 经营档次：中高档 经营状况：该项目为如皋市唯一一个集百货、超市、餐饮、休闲娱乐为一体的综合性商业体，是如皋人们日常生活、购物、休闲场所，经营状况良好。,如皋市主要商业项目（零售）调研,三、如皋市商业基本情况调研,乐天玛特,项目名称：乐天玛特超市 项目位置：中山路 项目类型：超市 项目规模：6000 所处商圈：中心商圈 消费群体：如皋城区 经营档次：中档 经营状况：乐天玛特超市是国际连锁超市，超市所在的西欧国际广场由于经营状况不佳，项目内百货类商业没有正常运转，使得超市经营状况一般，其辅营区经营档次较低，空置率较高。,大润发,三、如皋市商业基本情况调研,如皋市主要商业项目（零售）调研,项目名称：大润发超市 项目位置：海阳路与福寿路交叉口 项目类型：超市 项目规模：24000 所处商圈：城南商圈 消费群体：如皋城区 经营档次：中高档 经营状况：大润发是如皋市目前档次最高的超市，是城区人口日常购物的首选地，经营状况良好，单层面积约12000，一层为百货，经营通讯、化妆品、珠宝服装、鞋类等。人气较旺。,如皋市主要商业项目（零售）调研,三、如皋市商业基本情况调研,国美电器,项目名称：国美电器 项目位置：中山路 项目类型：电器超市 项目规模：12000 所处商圈：中心商圈 消费群体：如皋城区 经营档次：中高档 经营状况：国美电器地处如皋市核心商圈，占据如皋主要商业街的地理优势，经营状况良好，但随着城市商圈的南移，各类新生电器超市如五星电器、苏宁电器的诞生，其竞争压力剧增。,如皋市主要商业项目（零售）调研,三、如皋市商业基本情况调研,苏宁电器（金鹰大厦店）,项目名称：苏宁电器 项目位置：中山路与益寿路交汇处 项目类型：电器超市 项目规模：12000 所处商圈：沃尔玛商圈 消费群体：如皋城区 经营档次：中高档 经营状况：该项目属于如皋市金鹰大厦改造项目，继苏宁电器步行街店入驻如皋的第二家店，从项目的规模和位置来看，项目是如皋市的新生商圈，项目周边有沃尔玛等大型汇聚人气的项目，发展前景可观。,如皋市主要商业项目（零售）调研,三、如皋市商业基本情况调研,友邦国际家居,项目名称：友邦国际家居 项目位置：益寿路 项目类型：主题商城 项目规模：6000 所处商圈：沃尔玛商圈 消费群体：如皋城区 经营档次：中档 经营状况：友邦国际自开业以来商户入驻情况一直不乐观，到目前为止，除了一层的家居经营状况良好外，二层以上基本空置，同时，如皋市家居类主题商城不断崛起，对其经营冲击极大，未来发展堪忧。,如皋市主要商业项目（零售）调研,三、如皋市商业基本情况调研,百岁步行街,项目名称：百岁步行街 项目位置：中山路 项目类型：商业街 项目规模：- 所处商圈：中心商圈 消费群体：如皋城区 经营档次：中低档 经营状况：百岁步行街是如皋市较早发展一批商业街，经营档次多为中低档次的服装、小吃等，规模较小，属于社区底商，随着如皋市新型商业街和购物中心的发展，不行的经营状况不佳，老旧商业街的缺点凸显。,如皋市零售商业项目分布分析,如皋市零售商业主要集中在中山路与海洋路上，少数分布在福寿路与益寿路，主要以超市、百货、电器等形式存在，大型超市有大润发、文峰超市、乐天玛特以及在建的沃尔玛超市，百货较少，有文峰大世界、友邦国际和西欧国际广场，其中西欧国际广场和友邦国际因经营不善，项目内部商户已经基本撤场，仅有一层临街少数商家继续经营。,淮安市商业调研,三、如皋市商业基本情况调研,如皋市主要商业项目（零售）调研,国美电器,乐天玛特,大润发,文峰大世界,苏宁电器（金鹰大厦）,沃尔玛（金贸国际）,友邦国际家居,如皋市商业未来发展规划,三、如皋市商业基本情况调研,如皋市核心商圈：由中心区的海阳路、中山路、安定街、广福路等几条道路交汇段构成 城南商圈：由海阳南路、城南大道、圃园路、解放路、惠政路交汇地段构成。 城西商圈：益寿路以西，解放路以北、秦运河以南、花市路以东的区域； 城东商圈：万寿路以东、解放路以北、新长铁路以西、秦运河以南的区域 城北商圈：秦运河以北、惠民路以南、花市路以东、紫光路以西的区域,如皋市商业未来发展规划分析,三、如皋市商业基本情况调研,如皋市商业未来发展规划,从上述如皋市2006年2020年的城市规划图上，可以看出，如皋市未来城市的商业发展方向是“南进”，东、西部则成为重点的人文居住发展方向，北部则成为整个城市的工业、科技产业的发展方向的科技开发区。 从如皋市的城市发展现状来看，南部是整个城市的行政中心，区域内行政单位林立，如市政府、市人民法院、市公安局等均沿惠政路分布；同时，随着新汽车站（如皋汽车南站）的建设及投入使用，使得整个城市的交通枢纽南移，新的商业中心正在诞生。,四、如皋市专业市场调研,1 如皋市专业市场整体分布情况调研 2 如皋市专业市场项目调研 3 如皋市专业市场综合分析,四、如皋市专业市场调研,如皋市专业市场整体分布,如皋市主要专业市场及分布,四、如皋市专业市场调研,如皋市专业市场整体分布,亿丰商贸城,天平市场,群宇摩配市场,兴隆装饰城,苏浙大市场,上成如皋国际汽车汽配城,嘉信钢材交易市场,南通嘉信钢材交易市场,项目类型：专业市场（钢材市场） 规模：总规模50780.32，包含14栋商铺、两栋综合楼，三个货物堆放区 铺位面积：交易区商铺三层，单层面积约32，端铺面积约40，开间5米，进深约8米，综合楼街铺面积180左右，一二三层连体，4层办公。 开间与进深（m）： 4*8、25*8、8*8，一二三层连体销售 销售时间： 2005年 售价：开盘均价3000元/，,如皋市专业市场项目调研,四、如皋市专业市场调研,南通嘉信钢材交易市场,投资群体来源：生意人和中高收入家庭占大部分、上海投资客 销售模式：硬售+带租约销售 租金水平：街铺0.39元/平米天，内铺0.32元/平米天 出租率：30% 备注：该项目属于如皋市较为老旧的市场，经营时间近7年，由于钢材市场属于较为特殊市场，对于消费市场的要求较大，主要依托建筑工地，机械生产厂家等，如皋的市场无法支撑大规模钢材市场，市场内较多商户选择苏州、无锡等较大规模城市。,如皋市专业市场项目调研,四、如皋市专业市场调研,群宇摩配市场,项目类型：专业市场（摩配市场） 规模： 8000 铺位面积：16、20、24 销售时间： 1997年 租金水平：约5000元/铺 投资群体来源：本地个体户 业态组合：摩托车、三轮车销售，电动车销售，摩托车配件，摩托车、电动车维修 备注：该项目是如皋市最早的市场之一，经营时间约15年，对如皋市的摩托车电动车市场的影响非常大，近期2个月时间内将进行拆迁，开发商目前将市场安置在用钢架搭建的临时场地。,四、如皋市专业市场调研,如皋市专业市场项目调研,金威苏浙大市场,项目名称：金威苏浙大市场 项目类型：专业市场（建材、小商品、副食市场） 规模：25万 铺位面积：一二三层连体，主力铺位面积106，少数101，120以上，单层面积约32， 开间进深：4.3*8.4 销售时间：2005年 售价：均价5000元/ 销售模式：带租约销售和硬售结合 销售率：90%,四、如皋市专业市场调研,如皋市专业市场项目调研,金威苏浙大市场,租金水平：主通道1.83.5万/年，次通道50006000元/年 入驻率：60%左右 投资群体来源：本地个体户为主，少数上海、南通等投资客 备注：项目整体经营情况一般，目前商户入住及业态规划与初期项目整体规划偏差较大，没有达到初期宣传的预期效果，由于项目规模超大，本地商户资源无法满足其经营需求，导致项目内部空置率较高，商铺的租金水平上浮空间有限，投资者的投资回报无法得到预期的保障。,四、如皋市专业市场调研,如皋市专业市场项目调研,兴隆国际城,项目类型：专业市场（装饰建材） 规模：总建筑面积6万，由家居装饰商场、装饰交易市场、商务快捷酒店等组成 铺位面积：4050 开间与进深：6*8 层高：4.2m 销售时间：2004 销售模式： 经营现状：兴隆装饰城是如皋市的老旧市场之一，市场经营时间7年左右，是如皋市装饰材料市场的资深者，市场内目前经营状况良好，但是老旧市场的缺陷体现出来了，没有良好的停车设施，没有统一的市场管理机制等。,四、如皋市专业市场调研,如皋市专业市场项目调研,四、如皋市专业市场调研,如皋市专业市场项目调研,亿丰如皋国际商贸城,项目名称：亿丰建材城 项目类型：专业市场（建材市场） 规模：3.5万 铺位面积：一二三层连体，主力铺位面积106，少数101，120以上，单层面积约32， 销售时间：2006年 售价：2006年4000元/，2011年6000元/ 租金水平：2530元/月 投资群体来源：本地个体户为主，少数上海、南通等投资客 备注：该市场是如皋市的新型市场，市场内整体装修和商户质量都较高，目前经营状况一般，出租率较高，未来发展空间较大。,四、如皋市专业市场调研,如皋市专业市场项目调研,天平市场,项目名称：天平市场 项目类型：专业市场（小商品市场） 规模：3.5万 铺位情况：铺位数量约2000个，一二三层连体，主力铺位单层面积约20、32， 开间进深：4*8、4*5 租金水平：主入口78万/铺、主通道45万/铺，次通道23万/铺，偏僻位置12万/铺 商户来源：本地个体户为主，外地商户较少 备注：该市场是如皋市的老旧市场，对如皋市的影响较大，市场内商户多经营8年以上，目前经营状况良好，但由于老旧，市场内脏乱堵现象严重，预计改造在即。,从开发区域来看：如皋市专业市场开发区域主要集中在城区的西部区域，尤其是城区的西南部聚集； 从开发类型来看：如皋市专业市场开发主要围绕家具类、建材、装饰、小商品等，未来专业市场的开发重点为汽配市场； 从开发量来看：如皋市专业市场单个项目开发规模大，动辄十几万，大则几十万，但总体开发量较小；,如皋市专业市场调研分析总结：,四、如皋市专业市场调研,如皋市专业市场综合分析,从铺位形式来看：如皋市专业市场铺位多为一拖二或一拖三的形式出售，单层铺位开间4米左右，进深8米左右，单个铺位销售面积较大，高楼层铺位可利用度低； 从销售情况来看：如皋市已售专业市场销售情况良好，尤其是苏浙大市场，销售率达90%以上； 从经营状况来看：如皋市在经营专业市场经营状况整体良好，个别专业市场如嘉信钢材交易市场经营状况较差。,如皋市专业市场调研分析总结：,四、如皋市专业市场调研,如皋市专业市场综合分析,五、如皋市商业地产市场调研,1 如皋市在售商业地产项目调研 2 如皋市商业地产开发总体分析 3 如皋市商业地产总体营销水平分析 4 如皋市商业地产产品特征分析 5 如皋市商业地产投资市场分析,金贸国际,项目类型：社区底商 规模： 4万 铺位面积： 70 开间与进深（m）： 4*9 销售时间： 2011年 售价：一层临益寿路3万元/，临规划路1.2万元/；二层内街铺1.6万2.3万元/ 销售率： 一层临街售罄，二层65%，临规划路商铺30%左右 投资群体来源：公务员、个体户、企业主等 销售模式：直接销售 备注：整体规划为超市+酒店+商业街的模式，整体销售、招商情况良好，未来将发展成为一个新的商业中心,如皋市在售商业地产项目调研,五、如皋市商业地产市场调研,都市华庭,项目类型：社区底商 开发商：如皋城建开发有限公司 规模： 1万 铺位面积：一层70150，一、二层联体200400 开间与进深(m)： 7*10、7*12、7*15 销售时间： 2009年 售价：均价1.68万 销售率： 55% 投资群体来源：公务员、个体户、企业主等 销售模式：直接销售,如皋市在售商业项目调研,五、如皋市商业地产市场调研,金威苏浙大市场,项目类型：专业市场 开发商：南通金威置业有限公司 规模： 25万 铺位面积：单层面积35，一二三层连体 开间与进深(m)： 4.3*8.4 销售时间： 2005年 售价：均价5000元/ 销售率： 90% 投资群体来源：公务员、个体户、企业主等 销售模式：硬售,如皋市在售商业项目调研,五、如皋市商业地产市场调研,亿丰商贸城,项目类型：建材市场 开发商：- 规模： 5万 铺位面积：一二层连体，单层面积33左右 开间与进深(m)： 4*8 销售时间： 2006年 售价：均价6000元/ 销售率： 80%以上 投资群体来源：公务员、个体户、企业主等 销售模式：直接销售,如皋市在售商业项目调研,五、如皋市商业地产市场调研,中央景城,项目类型：社区底商 开发商：南通市龙新房地产开发有限公司 规模： 3000 铺位面积：一二层连体，单层面积119左右 开间与进深(m)： 12*10 销售时间： 暂未开盘 售价： 销售率： 投资群体来源： 销售模式：直接销售,如皋市在售商业项目调研,五、如皋市商业地产市场调研,君御豪庭,项目类型：社区底商 开发商：如皋市西欧房地产有限公司 规模： 5000 铺位面积：一二层连体，单层面积60左右 开间与进深(m)： 4*14 销售时间： 暂为开盘 售价： 销售率： 投资群体来源： 销售模式：直接销售,如皋市在售商业项目调研,五、如皋市商业地产市场调研,如皋市商业地产开发总体情况,五、如皋市商业地产市场调研,如皋市商业地产开发总体情况分析,从开发形式来看：如皋市商业地产开发主要有两种形式：专业市场和社区底商； 从开发量来看：如皋市目前社区底商开发量约6万，专业市场开发量约30万（2005年至今），近年来无专业市场开发； 从开发区域来看：如皋市商业地产开发区域主要在城区内，社区底商主要在配套商业较为发达区域，如海阳路、中山路、益寿路等，而专业市场则主要依靠交通发达区域，如204国道、三三四省道等；,如皋市商业地产开发总体情况,五、如皋市商业地产市场调研,如皋市商业地产开发总体情况分析,亿丰商贸城,金茂国际,中央景城,君御豪庭,都市华庭,苏浙大市场,如皋市商业地产开发总体情况,五、如皋市商业地产市场调研,如皋市商业地产总体营销水平分析,从推广渠道来看：如皋市商业地产推广渠道较为单一：户外、围挡、报纸、户外led媒体等； 从促销手段来看：如皋市商业地产主要采用特殊节假日活动，特价房，购房折扣等手段 从推广资料来看：如皋市商业地产推广资料主要有：单页、户型图等,如皋市商业地产开发总体情况,五、如皋市商业地产市场调研,如皋市商业地产总体营销水平分析,在售项目推广渠道展示,高炮,户外led,户外广告牌,围挡,如皋市商业地产开发总体情况,五、如皋市商业地产市场调研,如皋市商业地产总体营销水平分析,在售项目推广资料展示,如皋市商业地产产品特征,五、如皋市商业地产市场调研,如皋市商业地产产品特征分析,从产品类型来看：如皋市商业地产主要以社区底商为主，多为零售商业街铺；其次为专业市场商铺，则分为专业市场内铺和专业市场配套商业街铺。 从产品面积来看：如皋市社区底商铺位面积多在200（一二层连体）以上，专业市场铺位多在100（连体）内； 从产品单价来看：如皋市商业地产产品底商单价1.5万/3.5万/，专业市场铺位单价5000元/6000元/。（均为一拖二、一拖三的形式销售）,如皋市商业地产产品特征,五、如皋市商业地产市场调研,如皋市商业地产产品特征分析,从产品总值来看：如皋市商业地产主社区底商商铺总值100万400万，专业市场商铺总值50万100万； 从销售模式来看：如皋市社区底商铺位多为硬售，专业市场铺位多为返租销售和硬售相结合； 从销售率来看：如皋市商业地产整体销售情况较为乐观，街铺销售率较高，基本达到90%以上；专业市场内铺销售率较低，整体在60%80%之间。,如皋市商业地产产品特征,五、如皋市商业地产市场调研,如皋市商业地产产品特征分析,如皋市商业地产产品特征,五、如皋市商业地产市场调研,如皋市商业地产产品特征分析,如皋市商业地产产品总值比例饼图,如皋市商业地产产品特征,五、如皋市商业地产市场调研,如皋市商业地产产品特征分析,如皋市商业地产产品总值比例饼图,城市商业地产投资市场分析,五、如皋市商业地产市场调研,投资市场完好度分析,如皋市场上商业项目较少，失败案例较少，唯一的苏浙大市场目前经营情况不佳，市场内经营户丧失信心，但也没有对整个商业地产投资市场造成过大影响。从如皋市在售商业项目来看，整体投资市场较为健康，投资者投资较为理性，投资市场较好！,城市商业地产投资市场分析,五、如皋市商业地产市场调研,投资群体分析,如皋市商业地产投资群体多来自于个体经营户与私人企业主，少数来自公务员及外地投资客、高收入职业群体、企业高管等。,城市商业地产投资市场分析,五、如皋市商业地产市场调研,如皋市商业地产调研总结,开发模式：如皋市商业地产开发以专业市场和社区底商为主，缺乏具有较强商业性质的如城市综合体之类更为先进的商业项目； 开发量：社区底商开发量少，一般一个项目含商业面积在1万以下；专业市场开发总量不大，但单个项目体量较大，一般在5万以上，30万平米以下； 产品特征：如皋商业地产项目单个铺位面积大，基本上以一拖二、一拖三的形式出售，总值高；少数如“金茂国际”单层销售，但单价高，总值也高,城市商业地产投资市场分析,五、如皋市商业地产市场调研,如皋市商业地产调研总结,销售招商模式：总体销售招商模式单一，硬售+返租销售+免租招商，而社区底商多采取硬售的方式，投资回报得不到很好的保障；而专业市场多采取返租销售的方式，虽然投资者的回报有良好的保障，但是缺乏有力的经营管理政策，对经营者缺乏经营信心； 投资市场：偏向于理性投资，投资市场健康完好。,六、同类型汽配市场调研,1 泰州汽配市场调研 2 海门汽配市场调研 3 南通汽配市场调研 4 汽配市场的一般规律总结,六、同类型汽配市场调研,泰州汽配市场调研,泰州汽配市场概况,泰州作为一个经济迅速发展的城市，近年来专业市场开发量较大，偏重于家具、家居建材、装饰等专业市场。汽车类专业市场有两个： 姜堰锦天汽配港、泰州国际汽车城， 其中姜堰锦天汽配港经营两年左右，市场内商户数量较少，入住率仅30%左右，人流量也较少，经营状况不佳；泰州国际车城，开业时间较锦天晚，但整个市场商户入驻量大，目前正处于稳步发展阶段,泰州国际汽车城,六、同类型汽配市场调研,泰州汽配市场调研,汽车销售区,汽配交易区,市场内主通道,泰州国际汽车城,泰州汽配市场调研,六、同类型汽配市场调研,项目名称：泰州国际汽车城 项目位置：泰州市泰高路309号 项目规模：123778 项目定位：泰州乃至苏中“一条龙”“一站式”汽车产业平台 市场业态组成：汽车销售、汽配、汽车电器、润滑油、车饰、汽修、汽车美容、轮胎等 入住率：85%以上 辐射范围：泰州市及其下辖县市 经营状况：项目经营两年时间左右，目前经营状况一般，据商户反应市场内人流量较少，但市场前景较好，是泰州市业态最全的汽配市场，其二手车市场及汽车销售市场将会给整个市场带来良好的形象及人流量。,泰州国际汽车城,泰州汽配市场调研,六、同类型汽配市场调研,泰州国际汽车城业态比例,泰州国际汽车城,泰州汽配市场调研,六、同类型汽配市场调研,泰州国际汽车城交易模式构成,姜堰锦天汽配港,六、同类型汽配市场调研,泰州汽配市场调研,临街汽车销售区,市场内部,汽配交易区,姜堰锦天汽配港,六、同类型汽配市场调研,泰州市汽配市场调研,项目名称：锦天汽配港 项目位置：姜堰市328国道旁 项目规模：21万 市场业态组成：汽车销售、汽配、汽车电器、润滑油、车饰、汽修、汽车美容、轮胎等 入住率：30%左右 招商政策：免租（25年不等） 辐射范围：姜堰市 经营状况：项目经营两年时间左右，目前经营状况较差，商户入驻量较少，人流量少，但其销售率高达75%，据了解，商户经营信心较低，亟需打开市场。,姜堰锦天汽配港,六、同类型汽配市场调研,泰州市汽配市场调研,锦天汽配港业态比例,姜堰锦天汽配港,六、同类型汽配市场调研,泰州市汽配市场调研,锦天汽配港交易模式构成,海门汽配市场概况,六、同类型汽配市场调研,海门汽配市场调研,海门市汽配市场主要是近两年内发展起来的，在形成正规市场之前，汽配市场仅仅是自发形成的，不城规模，目前海门市三和汽车广场对海门市的汽车市场及汽配市场进行整合，形成了一个现代化、规模化的市场。 其次，海门还有一个正在开发的市场：海门国际车城，但是从该项目目前的商户入驻情况和建筑规划现状来看，缺乏一个专业的汽配市场所需的条件，难以和目前经营状况渐入佳境的三和汽车广场相提并论。,六、同类型汽配市场调研,海门汽配市场调研,海门三和汽车广场,海门三和汽车广场简述,海门三和汽车广场是海门市唯一一家集汽车销售、汽车配件、汽车美容、二手车交易、汽车物流为一体的汽车广场。 三和汽车广场整体定位为苏中苏北最大的汽车销售平台： 规模最大、功能最全、档次最高、服务最优、集约化、现代化、智能化、信息化程度最高的休闲式汽车主题公园,海门汽配美容城,六、同类型汽配市场调研,海门汽配市场调研,项目名称：三和汽车广场 项目位置：海门市人民西路1700号 项目规模：5万 市场业态组成：汽车销售、汽配、汽车电器、润滑油、车饰、汽修、汽车美容、轮胎等 售价：7280元/ 销售率：75% 销售政策：返租销售（一次性返租3.5年每年3万） 入住率：85%左右 招商政策：免租2年 辐射范围：海门市 经营状况：项目于1011年5月30日正式开业，入住率仅85%，,海门汽配美容城,六、同类型汽配市场调研,海门汽配市场调研,海门汽配美容城业态比例,海门汽配美容城,六、同类型汽配市场调研,海门汽配市场调研,海门汽配美容城交易模式构成,六、同类型汽配市场调研,南通市汽配市场调研,南通市汽配市场概况,南通市汽配类市场主要集中在港闸区城港路与越江路交叉片区，所有市场均较为老旧，但经营状况良好，目前主要有 永兴国际车城和苏北摩汽配交易市场（在拆迁），永兴国际车城发展稳定，是南通市最大的汽车类市场，市场内商户入住率100%，覆盖区域涵盖南通下辖所有县市，集汽车销售、汽配、汽修、汽车美容、轮胎、润滑油、车饰等于一体,六、同类型汽配市场调研,南通市汽配市场调研,南通永兴国际车城,项目名称：南通永兴国际车城 项目位置：南通市港闸区城港路 项目规模：10万 市场业态组成：汽车销售、二手车交易、汽配、汽车电器、润滑油、车饰、汽修、汽车美容、轮胎等 市场内主力铺位：主通道铺位一二层连体，单层面积130，内铺一二三层连体，单层面积33 售价：主通道180万/铺左右，内铺5055万/铺 销售率：85% 销售政策：硬售,六、同类型汽配市场调研,南通市汽配市场调研,南通永兴汽车城,开业时间：2005年 辐射范围：南通市及下辖县市 租金水平：主通道8万元/铺左右，内铺2万元/铺左右 入住率：100% 招商政策： 经营状况：该市场于2005年经营至今约7年时间，市场内集合了本地、外地商户上千家，整个市场经营状况良好，但是由于过于老旧，市场内出现停车、通行等障碍。,六、同类型汽配市场调研,南通市汽配市场调研,南通永兴汽车城,永兴汽车城业态比例,六、同类型汽配市场调研,南通市汽配市场调研,南通永兴汽车城,永兴汽车城交易模式构成,六、同类型汽配市场调研,汽配市场的一般规律总结,汽配市场的一般规律总结,南通市辖区汽配市场一般规律： 经营业态：汽车销售、二手车交易、汽车配件、汽车装饰美容、汽车电器、汽保工具、轮胎、润滑油等 经营规模：地级市市场规模10万左右，县级城市规模5万左右 市场布局：市场外围（临街）多为汽车销售，档次较高市场则分布汽车4s店，市场内部则多为汽车配件、汽车电器等，主通道或入口处多经营汽车维修、汽车装饰美容等 商户来源：地级市市场商户组成部分较为复杂，本外地商户各占一半，县级城市市场商户则以本地商户为主； 市场经营模式：新兴市场多以返租销售+免租招商的模式,七、汽配类商户资源调研,1 商户资源访谈 2 商户访谈总结,七、汽配类商户资源调研,商户访谈主要内容,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,七、汽配类商户资源调研,商户访谈实录,在所调研的商户中，占比重较大的业态有五金机电、汽车配件、整车销售等五大类，这五大品类的经营商户数占据了当地市场绝大部分的经营份额。,商户经营业态品类统计,七、汽配类商户资源调研,商户访谈总结,通过对50家商户的访谈，表示经营状况良好的有28家，占总访谈数的56%；而反映经营状况一般的有21家，占总访谈数的42%，表示经营状况较差的只有1家，约占总访谈数的2%；总体而言，本市场目前的整体经营状况较乐观。 汽车配件类、整车销售、汽车维修、汽车美容、五金机电类商户主要辐射如皋下辖各乡镇，普遍反映经营状况较好。,商户经营状况,七、汽配类商户资源调研,商户访谈总结,在访谈的50家商户中，直营店占8%，经销商占16%，代理商占10%，个体户占66%，可推测本地市场商户绝大部分属于个体户。分各个经营品类来看： 汽车配件类商户90%以上属于个体户； 整车销售类商户57%属于直营店，29%属于经销商，14%属于代理商；汽车美容、维修类商户基本都属于个体户； 五金机电类商户67%属于个体户。33%属于经销商。,商户性质,七、汽配类商户资源调研,商户访谈总结,上游进货来源地,通过对市场内50家商户的访谈了解到，大部分商户一般都在南通市内各区厂家进货；汽车配件，其它汽车用品类商家向南通市内各乡镇的汽车维修店供货，五金机电类商家主要向市内各生产厂家供货，汽车美容、维修类商户主要服务本地客户。,目前市场下游辐射范围,七、汽配类商户资源调研,商户访谈总结,其中，较强进驻意向商家中，汽车配件类个体户占50%，五金机电类个体户占40%，整车销售专营店占10%。,招商访谈总结,七、汽配类商户资源调研,商户访谈总结,需求面积：要求开间要大，建议面积多集中在40和60以上的范围。 商户对项目的关注点：大部分商家关注项目的租金与售价，对项目较感兴趣的商家（7家）比较关注开业时间，进驻意向商家关注免租期相关优惠政策。 进驻意向商家业态组成：共有10家商户的进驻意向较强，包含整车销售类1家，汽车配件类5家及五金机电类4家，汽车配件及五金机电类商家进驻意向较强，在进驻意向商户中占据90%。,招商访谈总结,七、汽配类商户资源调研,商户访谈总结,商户建议,较长免租期，给予租金优惠 规范经营，业态规划合理 需政府行为引导，放宽商户政策 提供稳定统一的供货渠道 提高售后服务水平，物流配送完善,七、汽配类商户资源调研,商户访谈总结,五金机电类商家访谈总结,调研的商户中： 个体户占67%； 经销商占33%。,据商户反应： 经营情况较好的商户占67%； 经营一般的占33%。,商户的意向度方面，其中： 33%的此类商户的进驻意向较强； 约29%的商户不考虑进驻。,七、汽配类商户资源调研,五金机电类商户访谈总结,五金机电类商家对二期看法总结,地段方面：靠近汽车站及省道，位置对开发此类市场有利； 市场层面：如皋的人口数有限，无法支撑大规模市场需求，本地此类商户数偏少，预计项目后期招商将从外地引进； 商户经营方面：当地商户一般经营时间较长，进货，供货来源稳定，如果进驻本项目，短时间内无法适应； 当地商户进驻意向度方面：本地此类商户以自家经营居多，预计开分店的意愿会较低。,七、汽配类商户资源调研,五金机电类商户访谈总结,五金机电类商家访谈建议总结,商铺开间要大，不宜过深； 商铺面积要求60以上； 严格的业态规划，合理布局； 给予免租优惠，较长的免租期； 本地此类商户较少，建议挖掘本地周边各镇区商户资源。,七、汽配类商户资源调研,五金机电类商户访谈总结,八、同类市场案例借鉴,1 太原建南汽车配件城 2 太原宏图汽配城 3 潍坊北王国际汽配城,八、同类市场案例借鉴,太原建南汽车配件城,项目名称：建南汽车配件市场 项目位置：太原市建设南路447号 项目规模：27000 商户数量：500家左右 入住率：100% 经营业态：轿车配件，中重型车配件，客车配件，汽车用品，汽保设备，轮胎，润滑油，汽修美容等 辐射范围：该项目主要辐射山西及周边省市，如河北、内蒙、陕西等 经营状况：该市场是太原市较早成型的市场之一，市场占有率较高，经营状况良好，由于靠近建南汽车站，区位相对较好，交通优势明显。,太原建南汽车配件城,太原建南汽车配件城业态组成,八、同类市场案例借鉴,太原建南汽车配件城,八、同类市场案例借鉴,建南汽车配件城经营状况分析,建南汽车配件城49家商户访谈结果分析：,通过访谈的49家商户情况发现，该市场整体经营状况良好，其中轿车配件、大车配件、以及全系列配件的经营状况较为突出。,太原建南汽车配件城,八、同类市场案例借鉴,商户性质分析,建南汽车配件城市场内的商户构成主要有：厂家设点直销、代理商、经销商。访谈的49家商户如下表所示：,太原宏图汽配城,项目名称：宏图汽配城 项目位置：太原市建设南路与狄村北街交汇处 项目规模：7200 商户数量：146家 使用率：100% 辐射范围：太原市及周边县市 租金水平：1元/天 经营业态：轿车配件，中重型车配件，客车配件，汽车用品，润滑油，轮胎等。 经营状况：商家反应经营状况良好，市场内人气较旺，但市场属于老旧市场，市场内缺陷如脏乱堵等现象。,八、同类市场案例借鉴,太原宏图汽配城,太原宏图汽配城业态组成,八、同类市场案例借鉴,太原宏图汽配城,八、同类市场案例借鉴,经营状况分析,随机抽取了15家商户进行访谈，访谈结果如下表：,据访谈结果显示：该市场内整体经营情况较好，其中汽修、汽车美容、轿车配件类商户经营情况佳，汽车用品类商户经营状况欠佳，主要原因是该类商户以批发为主，由于市场硬件原因导致经营不佳。,潍坊北王国际汽配城,项目名称：中国北王国际汽配城 项目位置：潍坊市潍州路与宝通街交汇处 项目规模：80000 商户数量：约700家 招商政策：免租5年 租金水平：2.4元/平米天 入住率：70%左右 经营业态：汽配、汽车电器、轮胎、润滑油、汽车美容、汽车维修、品牌汽车售后维修 经营状况：该项目辐射潍坊市及下辖县市，是潍坊市最大的汽配市场，交通发达，物流配送便利，目前经营状况良好,八、同类市场案例借鉴,潍坊北王国际汽配城,山东潍坊北王汽配城业态组成,八、同类市场案例借鉴,潍坊北王国际汽配城,八、同类市场案例借鉴,经营状况分析,对北王汽配城市场内随机抽取了35家商户进行访谈，访谈结果如下：,据访谈结果显示：该市场主要辐射潍坊市周边县市，以批发为主，整体经营情况较好，其中汽车维修、汽车美容、油品类、轮胎类商户经营较好，配件类商户经营一般，汽车电器、汽保工具类商户经营较差。,九、项目定位及一期业态布局建议,1 区域内现状及规划 2 项目定位 3 项目整体规划及业态布局建议,九、项目定位及一期业态布局建议,区域内现状及规划,区域内现状,项目所在区域是如皋市的西南角，区域内道路拓宽、延伸等市政施工正在或已经完成； 新汽车站建成并逐渐投入使用，使得区域内人流、车流更加旺盛，逐渐发展成为如皋市的交通枢纽。 距离以市政府为主的市行政中心距离项目所在区域2公里范围，与如皋城南商圈无隙连接； 政府规划的专业市场、物流配送中心区域。,九、项目定位及一期业态布局建议,区域内现状及规划,项目在区域内的位置,本项目外围是政府规划的27个品牌汽车4s店：上海大众、通用别克、通用雪佛兰、东风悦达起亚、一汽丰田、北京现代、一汽奥迪等。 区域内规划道路通达项目内部，形成项目与区域无隙衔接的