土地交易环节税收政策汇总.doc

涉地税收政策汇总一、取得土地环节1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。丹江口市地区耕地占用税的执行标注为25元/M2。(占用基本农田的，提高50%执行)2、契税。按成交价格的4%缴纳。3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。二、转让土地环节1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5税率计算缴纳。2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%；在县城、建制镇的为5%；不在上述地区的为1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收标准为2%。3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。税率为：增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30。增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40。增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。4、印花税。土地使用证，每本贴花5 元；土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额0.5缴纳。三、土地使用环节（一）自用1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。（二）出租1、城镇土地使用税。2、营业税。按租金收入的5%缴纳。3、城建税、教育费附加、地方教育附加。（三）投资1、营业税。以土地使用权投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。以土地使用权投资入股，收取固定利润的，应区别以下情况征收营业税：土地的使用权没有发生转移，属于将场地等转让他人使用的业务，其收取的固定利润，应按“服务业”税目中“租赁业”税目征收营业税；不动产所有权或土地使用权发生了转移，其收取的固定利润，按“转让无形资产”征收营业税。2城建税、教育费附加、地方教育附加。3土地增值税。对于以土地作价入股进行投资或联营的，需要按章缴纳土地增值税。常见问题解答1、企业的土地使用权被政府征收，政府给企业一定补偿，是否需要缴纳营业税、土地增值税、企业所得税？答：（1）营业税。纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（国税发1993149号）规定，不征收营业税。（2）土地增值税。根据土地增值税暂行条例相关规定，企业因土地使用权被政府征收而取得的补偿款，免征土地增值税。（3）企业所得税。根据企业所得税法及其实施条例规定，企业因土地使用权被政府征收而取得的补偿款，应并入纳税所得额缴纳企业所得税。2、出让国有土地使用权的契税计税价格如何确定？答：根据财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知财税2004134号，出让国有土地使用权的契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。（二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（三）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。（四）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。3、企业取得的土地使