房地产项目投资分析报告.doc

XXXX房地产项目投资分析报告第一章 项目概况1.1项目概况1.1.1项目名称：XX小区住宅小区1.1.2项目建设用地、规划情况1.2建设用地荆门市XX房地产有限公司于2013年8月22日通过挂牌出让取得了位于天鹅路南侧、天鹅池北侧11000的土地使用权，土地用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让。1.3规划为使项目建设用地符合荆门市规划用地条件，荆门市XX房地产有限公司对整个地块进行了统一规划。按照2013年9月 17日荆门市城乡规划局下达的“规划设计条件通知书”（荆规条字2013-027）的要求，已委托深圳市建筑设计研究总院有限公司武汉分院进行了规划方案的设计，荆门市城乡规划局组织市城市规划专家咨询委员会有关专家对该项目规划方案进行了评审并形成了评审意见，一致认为其方案能满足技术规范要求，已于2013年10月8日审批通过该规划方案。1.4项目建设规模XX小区住宅小区项目规划总净用地面积110001，总建筑面积215000，其中：住宅建筑面积203000，商业面积12000，总户数1845户，总停车位2056个。1.5投资估算与资金筹措XX小区住宅小区一期建设项目总投资57,424.15万元。项目估算投资资金28700万元，其中：单位自筹10200万元，银行贷款18500万元，其他资金来源5000万元。37XXXX房地产项目投资分析报告第二章 项目开发市场分析2.1 国家、省、市房地产开发政策（1）中华人民共和国城市房地产管理法；（2）城市房地产开发经营管理条例；（3）国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知；(4）建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见国办发200637号；（5）国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知国办发200650号；（6）促进房地产业健康发展措施（简称“国六条”）2006年5月17日；（7）关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建住房2006165号；（8）关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知建住房2006166号；（9）2008年2013年荆门市中心城区住房建设规划(荆发改投2008168号；（10）荆门市经济适用住房建筑管理办法(荆政发199873号)（11）荆门市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的通知荆政发200433号。2.2房地产开发市场分析2013年，针对部分城市房地产市场过热的问题，国家出台了一系列调控政策，利用土地、金融、税收、限购等经济手段加强市场调控，一定程度上抑制了投资性和投机性需求，部分城市房价过快上涨的势头受到一定遏制。受政策调控的影响，我市房地产市场出现一定程度调整。但就总体而言，我市房地产市场运行情况良好，新增供应量及成交量均出现较大增长，成交价格稳中有升，房地产市场保持平稳较快发展。2.2.1市场运行(1)房地产开发投资高位运行,增长势头强劲2013年1-11月份全市共完成房地产开发投资57.80亿元，比上年同期增长20.40%；住宅施工面积799.19万平方米，增长26.80%；住宅新开工面积288.29万平方米，增长9.30%；土地购置面积148.63万平方米；住宅竣工面积121万平方米，增长72.60%；住宅销售面积84.19万平方米，同比下降39.50%；住宅待售面积62.86万平方米，同比增长239.80%；数据表明，随着国民经济快速回暖影响，近来我市房地产开发投资持续增长，2013年仍旧保持高位运行，增涨势头强劲；但随着国家房地产调控政策的进一步加强，住宅销售情况明显下降。（2）土地供应总量下降，地价涨幅明显2013年，荆门市全年供应土地公454宗，面积632.62公顷，土地收益16.05亿元。2011年全市共网挂32宗地，其中成交27宗，成交总面积1199.3亩，成交总金额58348万元。2013年全市共网挂147宗地，其中成交115宗，成交总面积241.44公顷，成交总金额13.4645亿元。随着房地产市场的快速发展,土地市场呈现供应量递减、价格攀升的态势。2.2.2市场特征目前，我市房地产市场运行中显现出一些新的特征，主要表现在三个方面：（1）产业结构调整压力增大随着各项宏观调控政策的密集出台，特别是已经出台的二套房贷款新政以及停止房地产开发项目贷款，造成市场预期发生一定程度的变化，投资和投机需求得到一定程度的抑制，交易量虽继续上升，但上升幅度有所减缓。观望气氛开始显现，房地产开发面临调整和发展的双重压力。目前，市场还处于比较敏感时期，影响因素较多，发展趋势存在着很多不确定性。同时，房地产业是国民经济的重要民生产业，其涉及面之广，关联度之高，带动力之强，对经济增长的贡献之大不可忽视。而且，房地产市场与金融市场关联紧密，开发企业和购房者对金融信贷的依存度较高，因此，一旦房地产市场出现大的波动，其带来的金融风险不可小视，将对经济的持续发展带来较大影响。当前要特别注意加强对市场预期的正确引导，加强对市场变化的监控分析，密切关注成交量阶段性波动可能引发的房价变化趋势，防止出现大起大落。（2）房价上涨压力增大目前，我市房价涨幅较为合理，是国家宏观调控政策效应和市政府集中调控的综合体现。但基于目前我市在全省经济发展中的地位，特别是市政府提出打造“生态宜居城市”总体目标的重大机遇面前，我市国民经济基本面向好，工业化、城镇化、市场化进程加快，居民收入水平较快增长，城镇家庭趋于小型化，改善型需求快速释放、进城务工人员购房需求等驱动房价上涨的内在动力没有发生明显变化；同时，土地成本持续上扬，拆迁安置成本不断提高，住宅科技含量和品质不断提升，原材料价格和劳动力成本不断上扬等带动房价上涨的外在压力不断加大；此外，资金流动性明显加强，通货膨胀预期开始显现，物价普遍上涨，利率变动预期明显，股市资金回流等宏观经济不确定性因素依然存在；这些都将使我市商品住房价格将在一个相对较长的时间内保持较大的上涨压力。（3）供应结构调整步伐较慢我市住房供应结构性调整步伐较慢，中小户型、中低价位普通住房比重依然较低。从住房销售情况来看，90-120平方米左右户型比较热销，而130平方米大户型销售较困难，有的小区甚至出现滞销状况。另外，从近几年住房套型供应量来看，90-120平方米以下套型供应量不足60%，远不能满足市场实际需要，导致目前中心城区仍然还有近110万平方米商品房待销，市场供需压力较大，供应结构仍待调整改善。2.2.3房地产开发展望（1）房地产开发投资将保持平稳增涨从2013年开始，国家一系列房地产宏观调控政策来看，为了打击投资、投机行为，遏制高房价，鼓励自住型和改善型需求，使房地产行业走向健康平稳发展的轨道方面已经取得了一定的成绩，对市场中的投资投机者产生一定影响。基于我市房地产市场是以自住型和改善型刚性需求为主的情况，预计今年我市的房地产开发投资将继续保持平稳增长态势。（2）房地产价格上行趋稳2013年房地产价格上涨明显，主要是受房地产开发成本持续上涨的影响，特别是土地成本和融资成本的上涨，导致商品房价格将整体上行，但上涨幅度有限。一是2013年国家决定继续实行适度宽松的货币政策，稳定与恢复了市场信心，有力促进市场发展与活跃，同时新“国十条”和住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房201353号）文件也明确提出了遏制高房价，打击投资、投机行为、规范房地产市场的目标，保障市场供应与对投机行为的打压的调整政策，将促进房地产价格趋于稳定。二是受2009年国家宽松经济政策影响，我市商品房销售面积虽有较大幅度增加，但中心城区仍有超过90万平方米的商品房需要消化，加上房地产开发投资的持续增长，将保证我市商品房市场的充足供应，商品房市场将出现供略大于求的状况。三是住房保障建设的全面推进，导致中低价位商品住房、经济适用住房、廉租住房等保障性住房比例增大，不但调整优化了住房供应与消费结构，也将在很大程度上稳定价格。2013年1-11月份全市共完成房地产开发投资57.80亿元，比上年同期增长20.40%；住宅施工面积799.19万平方米，增长26.80%；住宅新开工面积288.29万平方米，增长9.30%；土地购置面积148.63万平方米；住宅竣工面积121万平方米，增长72.60%；住宅销售面积84.19万平方米，同比下降39.50%；住宅待售面积62.86万平方米，同比增长239.80%。综合各方面因素，预计2011年全年我市房地产仍将持续走高，但涨幅不会太大。（3）住房供应结构更趋合理虽然目前我市住房供应结构仍然存在着“两重两轻”（重购买轻租赁，重商品房轻保障房）的问题，但随着住房保障政策的日趋完善以及市民住房消费观念的转变，住房供应结构调整将得到很大改善，城镇居民住房困难问题也有望在“十二五”期间得到很大改观。2011年，我市将建设廉租住房1220套，经济适用住房1500套，公共租赁住房4000套，改造各类棚户区9827套。长远来看，我市住房供应将逐步呈现“低收入群体租体公共租赁住房、中等收入群体购买经济适用住房、中高收入群体购买商品住房”的良性格局，供应结构更趋合理。（4）市场主体面临洗牌在国家从紧的财政政策调整下，房地产开发企业及一些中介营销公司可能会面临大规模的洗牌。在银行放贷越来越严的情况下，市场销售资金的回笼速度将是一个问题，同时，由于购买二套房、多套房政策的从紧，导致改善性需求和投资性需求减少，开发企业在销售难度上也会有所增加。因此，对于开发企业自有资金的要求将会提高，对于销售企业终端营销能力的要求也会大幅提高。在这样的大环境下，会导致一批资金及技术实力不强，或区域性太集中的企业出局，而对于一些资金和技术实力强大，区域布局合理的企业则是一个机会。（5）投机投资性需求得到遏制国家的调控政策着眼于市场的中长期发展。一方面，土地增值税清算政策的出台，表达政府调控楼市的决心并未因国际环境的变化而动摇，且对于市场中投资投机性需求的威慑也将不容小视。另一方面房产税开征目前虽然只在上海、重庆试点，全面展开尽管还存在一些问题和阻碍，但明确已纳入国家层面，令讨论多年的住房保有环节征税成为可能，全面开征已有大势所趋。其重要意义在于中长期抑制房地产投机、投资需求从而稳定房价。而各地限购令相继出台，对于房地产市场也将产生重大影响，市场需求将逐步转移到以刚性需求为主，基于这样的背景，房地产市场将会开始结构性调整，投机投资性需求得到有效遏制。XXXX房地产项目投资分析报告第三章 项目建设场地选址3.1 地理位置荆门市位于湖北省的中部，地理坐标为东经11151-11329北纬3032-10536。中心城区东距武汉市约265km，南距荆州市80km，西距宜昌市116km，北距襄樊市125km。拟建的XX小区住宅小区一期项目用地位于荆门市天鹅路南侧、天鹅池北侧。该规划区呈三角形，区域内地势起伏较大，城市道路沿线地势较低。3.2 外部交通项目处于荆门市城区中心区域边沿，紧临天鹅路,周边交通发达，区位优势十分明显。3.3周边环境本项目地处荆门市城区以西，交通便捷，北侧的天鹅路与老城区紧密相联。在城市总体规划“一心四区”的整体空间布局的指导思想下，荆门市近年来加快了新城区的建设步伐。随着城市基础设施的逐步完善，未来本项目与新城区的综合服务中心之间的联系会更加紧密，区位优势更加显著。周边分布有天鹅小区、天鹅广场、天鹅湖等城市配套设施和建成住宅小区。3.4建设场地3.4.1场地地形、地貌荆门地貌，东、西、北三面高，中、南部低，呈向南敞开，形成低山坳谷、丘岗冲沟和平原湖区兼具地势。荆门中心城区地处秦岭南支荆山山脉余脉东南端，是由低山区型向丘陵平原型过渡的地段。地势西北高，东南低，坡降较大，最高峰胜景山海拔高程560.3m，东南郊最低洼地面高程58.3m。南城区为低丘地区，属侵蚀剥蚀丘陵区，地面起伏不大。拟建的XX小区住宅小区一期项目用地位于荆门市天鹅路南侧、天鹅池北侧。该规划区呈三角形，区域内地势起伏较大，城市道路沿线地势较低。3.4.水文、气候荆门市位于湖北省中部，属亚热带温暖季风型气候，四季分明，气候温暖，日照充足，雨量充沛，无霜期长。年平均气温16左右，冬季极端气温1.9-6，有降雪和冰冻现象，从一九五五年以来，冬季极端气温可达-14.7；7-8月天气炎热，月平均气温26-30；境内雨量充沛，年降雨量为980.1-1274.4mm，蒸发量为1345-1538mm，降雨量在季节分配上变化较大，多集中于6-8月份，约占50%，而冬季只占4%左右，这种降雨量的季节性变化，对地下水及泉水涌水量之变化起控制作用。3.5地质灾害危险性分析3.5.1地质地震根据荆门市规划勘探研究院提供的相邻地区岩土工程勘察报告结果：拟建建筑场地类别为类，场地土类型为中软中硬场地土，属抗震有利地段。该区地震设防按VI度设防。本地区位处江汉盆地边缘，属新华夏系第二沉淀带荆门断坳。据资料，本地区地震活动频繁，但多为非破坏性有感或无感地震，地震基本强度为6度，属非强震区。3.5.2地层岩性根据野外地质调查及工程勘察资料，项目区地表地层以第四系残坡各粉质粘土、碎石土为主，局部分布人工填土，在两面侧山顶及斜坡出露二叠系茅口组灰岩。自上而下简述如下：第四系残坡积粉质粘土：黄、褐黄色、棕红色，干稍湿，可塑，土体结构密实较松散，具膨胀性。广泛分布于项目区山坡地表，一般厚1-3m。填土：经褐色为主，主要由粘性土组成，夹少量碎石，松散。零星分布于项目区冲沟内工程建筑地表，一般厚1-2m。二叠系茅口组：深灰、灰、浅灰色白云岩、斑块灰岩、灰岩及深灰色含燧石结核灰岩夹少量白云岩。位于第四系残坡积层下部，在两侧山顶及斜坡出露。3.5.3地质构造及区域地壳稳定性本项目区属新华夏构造系，地处与江汉断坳有成生联系的荆门断坳之西边缘。场区东部紧临有荆门南漳大断裂通过，该断裂生成于燕山期，切割了前晚第三纪地层，走向NNW，倾角58-73，长度约150Km，具有继承性多期活动特点，尚未发现错断第四系覆盖影响，项目区可能存在的一些小规模断裂破碎带，但在此次专为本项目进行的地质评估工作中未能发现。本处为一单斜构造，岩层产状20015。偶见构造张裂隙发育，裂隙被粘土充填，临近场区在钻控揭露深度地基内未发现构造破碎带或断裂。据地震资料表明，本区地壳处于较弱的活动性构造应力场中，频繁的微弱地震是本区地震特点。据中国地震动参数区划图，本项目区处于弱震区，地震基本烈度为VI度。3.5.4工程地质条件根据区内出露地层工程地质特征，大致可将其划公两个工程岩组：1第四系残坡积粉质粘土、填土松散岩组黄、褐黄色、棕红色，干一稍湿，可塑，土体结构较松散，具膨胀性，厚1-3m，不均匀分布。据岩土工程勘察报告，其承装力低,具高压缩性。2二叠系茅口组中风化中厚层状坚硬灰岩岩组深灰、灰、浅灰色白云岩、斑块灰岩、灰岩及深灰色含燧石结核灰岩夹少量白云岩。岩层产状20015。偶见构造张裂隙发育，粘土充填。溶蚀较发育，呈孔洞状，直径3-2m。据岩土工程勘察报告，岩质坚硬。3.6结论项目场区所处的微地貌单元较简单，地质构造单元较为单一，本处以强度高、厚度大、分布连续稳定的灰岩为基底，岩溶不发育；在勘探深度范围内，未发现断裂、构造破碎带、溶洞等；场区内及其附近无滑坡体、无泥石流等不良地质作用和地质灾害。据此分析及类比，拟建场地稳定，适宜本工程建设。XXXX房地产项目投资分析报告第四章 项目总体规划4.1工程概况拟建的XX小区住宅小区一期项目用地位于荆门市天鹅路南侧、天鹅池北侧。该规划区呈三角形，区域内地势起伏较大，城市道路沿线地势较低。4.2规划指导思想、设计原则和规划目标4.2.1 指导思想（1）贯彻“以人为本”的设计思想，把提高城市环境质量作为本次规划设计的根本出发点，将营造一个大气、绿色、舒适、便捷、安全、温馨且富有特色的和谐住宅小区作为最终目标。（2）充分协调经济、环境、实用、技术、美观等方面的相互关系，发挥创造力，深入细致的考虑建筑群体的空间关系。（3）充分分析地块的各项条件，扬长避短，创建更好的人居环境。（4）充分强调公开环境的均质共享，增强居住区的人性化设置。4.2.2 规划设计原则体现开放式而非封闭式的社区生活模式：总体规划遵循“私密空间半公共空间公共空间城市公共空间”的规划原量。社区的公共部分面向小区居民充分开放，为人们提供休闲、沟通的场所；而且社区的一部分配套设施可以服务于周边区域的居民，使社区成为区域的中心之一；4.2.3规划设计目标通过对该小区项目的规划建设，打造一处城市有机更新的典范，为城市打造一处集居住、游憩等功能为一体的新型居住小区，充分挖掘城市环境特质、城市文化魅力，营建新的城市活力增长点，带动掇刀城区的发展。4.3总体规划布局4.3.1现状分析由于用地条件所限，规划时需要解决的问题主要有以下几个内容：（1）力求在城市建设有突出特色的高档生活园区。（2）尽可能争取有利朝向，使房间南北通透或朝向东南或西南，同时活跃立面气氛。（3）考虑到当地居民的居住习惯，住宅建筑应为南北向布置，且力争户户朝南，从而形成优势和卖点。（4）住宅区建设应注重以科技为先导，推广新观念、新材料、新技术的应用，加强市政基础设施的合理化规划，注重物业管理与安全保卫。（5）体量的布置上，采用西边高的布置方式可以避免日照阴影对其他建筑的不利影响。（6）满足大寒天日照2小时的设计要求。4.3.2整体布局及场地设计（1）平面布局综合考虑对周边宜家小区住宅楼的日照影响，在该规划地块内采取沿与天鹅路平行的轴线，布置两栋住宅楼，东边一栋22层，西边一栋22层。以适应湖北地区的夏季主导风向，并利于建筑的通风。同时，在用地的南部布置架空花园，并退出广场，以利于人流的集散。小区道路沿建筑外边环行，周边尽可能多的布置绿化带。为方便业主出入及管理，本地块主要出入口设在地块北侧，为人车混行，次入口设在地块东北侧，仅为消防备用通道。（2）住宅设计住宅户型和套型多样，面积在80140平方米之间，可供不同住户的选择。住宅以南北朝向为主，自然采光通风良好。采用现代的建筑形式，色彩搭配高雅宜人色调为主，营造出了居住区幽静宜人的建筑氛围。4.3.3景观设计1、整个小区形式定位为现代简欧风格。靠近天鹅路的小区入口为一广场景观，绿化与景观设计吸取中西园林的优点，运用西方园林造园手法，通过有规律的造形造势，把小区环境气氛烘托出来。2、植被配植强调植物的多样性，力图四季都有景，通过观赏乔木与灌木的结合，形成景观绿地；再通过遮荫乔木与地被植物及生态停车草坪的结合，构成具有特色的小区绿化环境。小区拟结合不同的花卉和低灌木来造景，并以“健康小径”将之串联，兼顾了不同年龄住户的户外活动需要，努力营造融合、安全、舒适的公共环境。4.3.4规划设计过程（1）规划构思依据用地地形及现有景观资源特征以及建筑产品的不同，确定以下原则；住宅群体布置上避免建筑物间的相互遮挡，满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求；充分考虑对小区内部景观的利用，争取做到户户有景，户户有良好的朝向；邻里单元的建筑在统一的总体风格中寻求形式的变化多样，以空间开合、高低错落、形态对比等形成丰富的空间层次；社区以中心绿地、庭院绿化、树木花草等形成多层次的环境设计；重点处理小区主要出入口的位置，解决好各种流线；生活后勤服务、临时访客、消防疏散等之间的关系，做到人车分流。（2）寻求合理的土地利用强度与居住区空间形态之间的平衡：高层住宅的比例及其所对应的不同空间布局方式。布局上，以争取全部住宅南北向的设计原则为起点，把交通流线、体量空间、景观效果做为重点考虑的三个因素。小区的总体规划服从于形成丰富多彩的社区活动、营造舒适宜人的居住环境这个根本目标。（3）寻求适宜的居住环境与住宅布局制约因素之间的合理平衡。（4）寻求产品潜在价值与对应景观资源之间的平衡，商业布置在用地的沿街面，在小区人行主入口处沿天鹅路展开布置。XXXX房地产项目投资分析报告第五章 环境评价影响5.1项目基本情况XX小区住宅小区一期项目规划总用地面积24,186.00，净用地面积21,901.20，总建筑面积55,702.41，其中：计容建筑面积39,422.16（包括住宅建筑面积38,349.73，商业面积1,005.94、配套用房面积66.49）；不计容建筑面积为16,280.25（包括地下车库面积13,158.11、架空层面积2,622.14、社区管理用房面积500.00）。一期建筑类型为5栋11层住宅楼和3栋4层住宅。总户数270户，总停车位270个。5.2环境影响评价依据（1）中华人民共和国环境影响评价法（2003年9月1日）；（2）中华人民共和国清洁生产促进法(2002年6月29日)；（3）中华人民共和国大气污染防治法(2000年4月29日)；（4）中华人民共和国环境噪声污染防治法（1996年10月26日）；（5）中华人民共和国水污染防治法（2008年6月1日）；（6）中华人民共和国固体废物污染环境防治法（1995年10月30日）；（7）中华人民共和国国务院令第253号建设项目环境保护管理条例；（8）环境影响评价公众参与暂行办法（2006年2月14日）；（9）产业结构调整指导目录(2011年本)；（10）国家环保部令第2号建设项目环境保护分类管理名录；（11）荆政办发200086号市人民政府办公室转发市环保局关于荆门市地表水环境功能区类别的通知；（12）荆政办函199832号市人民政府办公室关于调整我市中心城区环境噪声功能区划的批复；（13）荆政办函199839号市人民政府办公室关于划分环境空气质量功能区的批复；（14）荆政办发200889号荆门市人民政府关于实施中心城区旧住宅区整治改造工作的意见；（15）荆门市城市总体规划修编(2005-2020年)(2008年修改) 。5.3各环境要素质量现状5.3.1大气环境现状环境空气质量现状：根据荆门市荆政办(1998)39号文的有关规定，XX小区住宅小区一期所在地区环境空气功能区划分为二类区，其环境空气质量应满足GB30951996环境空气质量标准中的二级标准要求。其环境空气保护目标为东边。5.3.2环境噪声现状依据荆政办函（1998）32号文的有关规定，该项目所在区域声环境功能区划为2类区。其环境噪声应满足GB30962008声环境质量标准中2类标准要求。5.3.3地表水环境质量现状XX小区住宅小区一期生活废水的纳污水体为竹皮河，竹皮河沿途接纳城市污水和部分工业废水。依据荆政办发（2000）86号文的有关规定，竹皮河按环境功能区划分为IV类水域，其水质应满足GB38382002地表水环境质量标准IV类水域标准。 主要保护对象、性质、方位、标准 表6-1保护目标性质规模方位保护要求浏湾居民区敏感点约20户SGB3095-1996,二级GB3096-2008,2类私房敏感点约30户E漳河管理局居民区敏感点约50户W加油站加油站小型E小型石油库及汽车加油站设计规范杨树港地表水体S声环境厂界外1米满足GB3096-2008声环境质量标准2，4a类5.4环境影响预测与分析5.4.1施工期间环境影响分析施工期产生的污染物主要有四种：粉（扬）尘、废水、噪声（振动）和建筑垃圾，其中施工噪声和粉（扬）尘主施工期的主要污染因子。（1）声环境影响分析声源：施工期的噪声主要来源于挖掘机、推土机、装载机、升降机、电锯、电锤、切割机等设备噪声。其中基础施工声源为7090dB(A)，主体施工声源为7095dB(A)，装修施工声源为80105dB(A)。预测：依据HJ/T2.4-2009环境影响评价技术导则声环境中无指向性点声源几何发散衰减基本公式计算出基础施工、主体施工、装修施工各阶段的噪声源对建设场地周围环境的影响。通过测算，施工机械在场界5-15m范围施工时，场界噪声范围为38.583dB(A),达不到建筑施工场界噪声限值要求。当施工机械在距场界50m时，场界噪声基本上能满足建筑施工场界噪声限值要求。所以该项目高噪声设备必须距离场界50m以上。当施工机械在场界施工时，对浏河社区居民点贡献值为2283dB(A)、对果园新城住宅楼贡献值为1651dB(A)、对果园路私房、水产路私房贡献值为32.567.5dB(A)，与现状值叠加均有不同程度的超标。影响分析：根据施工场地所处的地理位置，施工期各种施工设备噪声将会对周围环境产生一定影响，其中受影响较大的是项目场址东面的浏河社区居民。当高噪声施工机械在距场界15 m以上的位置作业时，项目对果园路私房、水产路私房场界贡献值为32.567.5dB(A)，距场界100 m以上的位置作业时，对浏河社区居民场界贡献值为2257dB(A)，高噪声设备的贡献较大，与现状值叠加后一不定期的超标。对周围环境影响较大。控制措施：本项目施工场地距东面、南面和西面居民楼最短距离分别为5米30米，各种建筑施工机械噪声对周围影响较大，因此需加强施工过程中的噪声防治。为防止施工期噪声对上述环境的影响，在施工期各阶段要采取以下措施：(a)场地平整应安排在白天施工，减少推土机等噪声对周围住户的影响。(b)在施工阶段采用商品砼，不仅可减少扬尘，而且还避免搅拌机噪声污染。（2）粉（扬）尘环境影响分析产生因素：运输机械的进出、作业面（点）、各种粉状材料的装卸及使用、装修打磨等产生的粉尘和二次扬尘。施工粉（扬）尘控制措施：施工场地每天定期洒水，防止浮尘，在大风日应加大酒水量及洒水次数；施工场地内运输通道及时清扫、冲洗，以减少汽车行使扬尘；运输车辆进入施工场地应低速行驶，以减少尘量；施工渣土外运车辆应覆盖，严禁沿途遗洒；对于粉状材料做到文明装卸、专人管理，不得露天堆放；的有来往施工场地的多尘物料均应用帆布覆盖。（3）废水施工废水及施工人员的生活污水是施工期废水的主要来源。施工废水中PH约为69，悬浮物浓度约为300500mg/L。预计施工人员的生活污水排放量为12m3/d，污染物排放浓度约为SS150 mg/L、BOD5150 mg/L、CODcr250mg/L，施工废水和施工人员的生活污水经简易沉淀后，排入城市下水管网。（4）施工期将产生一定量的建筑垃圾。将按城建部门的有关规定统一集中清运到指定的地点处置，对周围环境产生的影响较小。（5）项目区用地的竖向规划设计以维持生态、满足防洪要求、尽量减少土方工程量为前提，以最大限度地满足用地开发建设的需要为目标进行规划设计。综合以上分析可知，施工期各阶段由于污染点多面广，污染物的排放具有流动、无规律等特性，从而决定了施工过程对环境影响的广泛性和复杂性。但是，对周围敏感点而言产生的噪声和粉尘通过采取防治措施后能减轻污染影响。施工期环境只是短期影响，随着工程竣工影响基本消除，有利影响随即发生。5.4.2运营期环境空气影响分析（1）空气环境影响分析住宅小区的厨房油烟设计为双烟道集中排放，厨房油烟不会干扰周围的住户，因此小区的油烟气对住宅环境影响较小。地下车库机动车尾气中主要大气污染物有总烃、，地下车库Nox 、CO全天的排放量为0.816kg/d、93.44 kg/d，排出的污染物经地下车库通风诱导系统排放口集中排放，每小时换气6次，车库废气排风口应设23个，拟设于主建筑物排风通道。排出的污染物对附近居民影响较小。（2）地表水环境影响分析主要污染物及产生量项目建成后在营运期新增年生活废水排放量4.52万吨，废水中主要污染物是SS、CODcr、BOD5、NH3-N等，污染物的浓度分别为SS300 mg/L、CODcr400mg/L、 BOD5200 mg/L、NH3N25 mg/L；污染物的产生量为：SS31.89t/a、CODcr 42.52 t/a、BOD521.26 t/a、NH3-N2.66 t/a。防治措施及处理效果生活污水经国标化粪池处理后达到三级排放标准后进入市政污水管网，市政污水管网污水经夏家湾污水处理厂处理后达到一级标准后排入竹皮河，污染物最终排放浓度为SS20 mg/L、CODcr55mg/L、 BOD520 mg/L、NH3N15 mg/L；污染物的产生量为：SS2.13t/a、CODcr 5.85 t/a、BOD52.13 t/a、NH3-N1.60 t/a。（3）声环境影响分析项目在营运期噪声主要来自各住户的厨房排风扇、空调机等设备噪声及人群聚集产生的社会噪声源。住宅楼在营运期噪声主要来自各住户的厨房的排风扇、各层楼的空调机等设备噪声一般在6070 dB(A)。防治措施：建设单位要针对噪声影响的程度和类别采取相关的降噪防噪措施，如种植树木、建立绿化屏障，使噪声值进一步衰减，以减轻对小区居民的影响程度，使住宅小区内的声环境基本能满足居住环境功能区的噪声标准要求。（4）固体废物影响分析生活垃圾是拟建项目在营运期产生的主要固体废物，产生量为127 t/a。建设方将采取垃圾袋装化，并设置垃圾桶集中后由环卫部门统一处理。固废对周围环境影响较小。5.5污染防治措施5.5.1施工期产生的污染及污染防治措施5.5.1.1施工期产生的污染水土流失：由于施工期基础开挖，植被破坏，土层裸露，不可避免地会出现水土流失现象；应采取植被恢复等措施加以控制；施工期的噪声会对周围居民产生较大的影响；施工期二次扬尘对小区空气环境影响较大，主要导致区内TSP上升；施工期运输车辆噪声、物料运输对所在地环境空气、二次扬尘、环境卫生状况均有较大影响；施工废水、生活污水量少，施工工艺废水经过沉砂处理后对竹皮河水质影响较小。5.5.1.2施工期污染控制、治理措施加强施工管理，合理安排工期，及时进行边坡支护，建挡土墙、排水沟，路面及时硬化，以控制水土流失；区内施工废水需经沉砂处理后方可有组织排放；必须注意高噪声设备的摆放位置，采取相应的降噪措施，控制夜间施工作业；应当严格执行建设施工场界噪声标准要求，严禁高噪声设备夜间施工，避免出现噪声扰民事件；如确因施工工艺要求连续施工、必须夜间施工时，应当提前与周围敏感点居民协商，并向当地环保部门申报，获准后方可实施；必须对产尘量大的作业点设置喷水加湿装置及施工围栏，以控制施工扬尘；应合理组织施工交通路线，冲洗场地车辆轮胎，减少轮胎带泥；施工期间生产废水经过沉砂池处理后才可排放，并及时清掏污泥，污泥与弃土一起清运处置；施工人员的生活污水通过管道收集后进入化粪池间以沉淀后排入城市污水管网，污泥应定期清理、粪便定期清掏、卫生填埋处理。水土流失治理措施：（1）主体建筑施工阶段：施工期间将在低洼地段规划一个临时的土石方堆放区域，并堆场边设置一个防止、控制淤泥的装置。由施工管理者定期（特别是雨后）检查挡淤泥设备的运行状况，并随时予以清理和维护；在建设主体建筑物的同时建设雨水及污水管道。（2）住宅区道路建设阶段：使用固定的挡淤泥设备，在入口处设置防止、控制进出的装备。栽种草坪和树木，恢复地表植被。（3）工程竣工后：定期检查沉砂池设备和排水沟入口，以避免土壤侵蚀，并营造一个好的环境。（4）表层土、腐殖土用于绿化，预先堆放在绿化空地；并用塑料布、彩条布遮挡，防止雨水冲刷。5.5.2营运期环境影响评价 5.5.2.1废气污染防治措施废气的污染主要是厨房的油烟废气排放。(1)、油烟废气治理措施小区的厨房油烟设计为双烟道集中排放，厨房油烟不会直接干扰周围的住户，因此油烟气对住宅环境影响较小。5.5.2.2废水污染防治措施该小区投入使用后，废水主要来自居民及区内配套公建的日常生活性废水。生活废水由化粪池简易沉淀后进入小区内生活污水处理装置进行处理，处理达标后排入市政污水管网厂，最终通过夏家湾污水处理厂处理后排入竹皮河。5.5.2.3固废物污染防治措施在施工期要及时清掏沉砂池，污泥随弃方一起进行处理；弃土应在小区内寻找需要抬升地势的位置存放，并修筑排水沟和挡土墙，防止雨季周围地表径流进入堆放场地，造成二次污染；建筑垃圾及时进行集中清运，开挖土石方用于小区花坛回填土。项目建成后，及时采取植被补救措施，防止水土流失。拟建项目建设完成后，区内垃圾量将达795 t/a，为解决项目内的生活垃圾问题，采用住户袋装，设置多个垃圾箱并按可回收和不可回收两类对生活垃圾进行收集，垃圾由小区物管每日定期集中分类清运、送市环卫部门集中处理；生活污水处理产生的污泥清淘后卫生填埋处理。5.5.2.4噪声污染防治措施本项目噪声主要来自小区空调、暖通等设施、小区内进出的车辆以及外环境交通噪声的影响。(1)空调、暖通等设备噪声防治措施a.从声源上控制，选择低噪声和符合国家噪声标准的设备。b.设备安装位置要得当，避免放置在邻近居民住宅的一侧。c.有振动和噪声的设备加隔振和消声装置。(2)交通噪声防治措施a.设置约20米绿化隔离带，在小区周边建一定宽度的绿化带，并依地势对小区内部进行合理的绿化布局，既起到了吸声、降噪的作用，又能阻挡扬尘，美化环境。经有关资料表明，利用绿林带作为交通防噪措施所达到的降低噪声级平均值为，正确选择树种和种植方式是提高防噪声效果的重要环节，应选择叶茂枝密，树冠低垂、粗壮，生长迅速，减噪力强的品种，如雪松、杨树、珊瑚树桂花、水杉、龙柏等。种植方式应作到密集栽种，树冠下的空间植满浓密灌木，树的高度不小于7-8m，灌木的高度不小于1.5-2m，栽植间距为0.5-3m。b. 临天鹅路的住房采用双层窗。采用单层窗的室内噪声仅比室外低10-15分贝，如采用双层窗（厚度为150毫米），室内噪声可降低20-25分贝。改进窗的隔声措施如增加玻璃及空气层厚度或采用真空层还可进一步降低室内噪声。c.房间内合理布置。临马路住宅房间的合理布置也是十分重要的。朝向道路一面的房间，应设计为厨房、卫生间、走廊、楼梯等，噪声影响较小的房间则作为居住室。5.6总量控制及环保投资根据国家对污染物总量控制的要求，本项目主要污染物为生活污水和小区产生的油烟、汽车车库排放的尾气，根据达标排放的基本要求，建议本项目的污染物总量控制指标为：CODCr2.13t/a；烟尘0.09t/a；SO20.2t/a；NOX0.7 t/a；本项目的总投资为9882.54万元，以上各项环保投资为80万元，占工程项目总投资的0.80%。5.7场址可行性分析住宅小区用地为居住用地，符合城市的总体规划及区域规划，其选址是合理的；项目建设符合荆门市土地利用规划和城市建设规划。5.8公众参与本项目公众参与采用事前在中国荆门网站上公示、在建设场址周围张贴公告、社会调查和征询的方式，通过公示公告、访谈和问卷调查，向公众介绍本项目的基本情况，并收集公众的意见。总体支持本项目建设的人数达到100%，无人表示反对。绝大多数人认为本项目建设将会改善区域环境质量和景观。但绝大多数人关心项目建设施工期和建设期的噪声、废气和废水的污染。5.9环境影响评价结论通过对XX小区住宅小区一期项目的施工期和运营期所形成的废气、废水、固废及噪声等方面的污染进行的分析论证表明：本项目的建设本身在对各污染因素采取相关防治措施的前提下，不会对相关区域环境造成明显的污染及不良影响，各污染物排放能够满足相关功能区的环境质量要求。项目建设符合荆门市土地利用规划和城市建设规划，从环保的角度考虑，本项目是可行的。XXXX房地产项目投资分析报告第六章 投资估算与资金筹措6.1投资估算依据（1）2006年湖北建筑安装工程费用定额及荆门市建材、人工、机械等费用价格标准；（2）2008年全国统一市政工程定额湖北统一基价表；（3）2008年湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表(2008) 土建；（4）荆门市物价局颁布的建设项目收费文件汇编；（5）荆门市建设工程造价管理站发布的季度建筑材料市场价格信息。（6）建设单位管理费根据财政部2002394号文规定计算；工程建设监理费根据国家发展改革委员会发改价格2007670号文件规定计算；招标代理服务费及其他费用根据国家发展计划委员会计价格20021980号文件规定计算，勘察、设计费根据工程勘察设计计价格200210号文件规定计算；可行性研究费根据计价格19991283号文规定计算；环境影响评价费根据计价格2002125号文件规定计算。（7）基本预备费按工程费用及其他费用之和的5.0%计算。6.2建设项目投资估算XX小区住宅小区一期建设项目总投资57,424.15万元。项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）占总投资比例1地 价18,480.0032.2%2前期工程费1,540.002.7%3建安工程28,490.0049.6%4不可预见费1,501.502.6%5管理费900.901.6%6其他费用670.781.2%8财务费用2,234.653.9%7销售费用3,606.326.3%9合 计57,424.15100.0%6.3资金筹措项目估算投资资金28700万元，其中：单位自筹10200万元，银行贷款18500万元，其他资金来源5000万元。详见附件1。6.3投资计划详见附件2。XXXX房地产项目投资分析报告第七章 财务评价7.1财务评价基础数据的选取本申请报告通过对项目建设地周边已建商品房市场价格调查并参考2013年12月荆门市房地产商品局交易价格的基础上，着重考虑了其它一些重要的市场因素，如需求强度、顾客认知与心理感受等，并采取获取合理利润为定价要素。7.2成本估算项目开发总成本估算表容积率=2.2计入容积率建筑面积(m2)220000序号项目名称计算程式单价（元/m2）金额(万元）备注一土地成本84018,480.00二前期工程费2.1勘察测量费20440.002.2规划设计费30660.002.3临时供水供电10220.002.4场地平整及道路10220.00前期工程小计2.12.4701,540三建筑安装工程费3.1基础工程费901,980.003.2土建工程费75016,500.003.3安装工程费45510,0103.3.1水电安装1002,200.003.3.2电梯工程801,760.003.3.3空调工程-3.3.4消防工程601,320.003.3.5通讯工程15330.003.3.6室外配套1603,520.003.3.7煤气管道20440.003.3.8对讲系统15330.003.3.9公用天线5110.003.4地下室建安工程小计3.13.51,29528,490.00四不可预见费681,501.50五管理费用41900.90六其他费用6.1工程监理费15330.006.2市交通管理局0.122.646.3市道桥管理局0.378.146.4市建设局(散装水泥)-6.5墙改基金5110.006.6白蚁防治10220.00其他费用小计6.16.730670.78七合计(二)(六)1,50533,103.18八总开发成本(一)+(七)2,34551,583.187.3项目销售收入项目销售回款计划表项目内容销售建筑面积(m2）销售价格（元/m2）总价（万元）备注住宅203000.005,300107,590.00商业12000.0015,00018,000.00合计215000.00125,590.00住宅销售率95%商铺销售率100%销售收入120,210.50计算期（季度）销售比例回款比例回款金额合计住宅商业住宅商业住宅商业123455.00%3.33%3,586.333,586.3367.50%6.67%7,172.677,172.6777.50%10.00