万科物业服务-实用经验手册.doc

蜂巢物业论坛/深圳万科物业服务实用经验手册品质管理部 2010年12月目 录一、客户服务部分 P7181.1便民手册、折页1.2结婚服务1.3为业主外出提供便民伞1.4人性化的装修知会1.5客户焦点问题小组1.6文明宣传进信箱1.7制作产品使用说明书1.8建立客户上门拜访制度1.9模拟验收专业工具的引进及使用1.10客服宝典1.11销售厅、样板房来访客户提供温热毛巾服务1.12入住送礼（装修光碟）1.13提升未入住客户满意度1.14协同平台“提效小秘书” 1.15制作小小便签纸、传递万科物业情1.16大堂出入口配备多接头的手机充电器1.17以召开装修负责人大会的形式进行装修管理宣传1.18职能部门微笑达人评选1.19实行二十四小时客服制度1.20物业服务中心成立“搬运队1.21社区小管家，阳光好少年1.22管理费通过邮件和短信息发送给业主1.23滚珠灯“高空抛物”宣传效果好1.24装修服务保证免之客户服务1.25装修管理精益流程之义务监理1.26 VIP会议室的紧急联系人信息牌1.27电梯内长时间无法通风，造成轿厢内产生异味1.28如何作好业主服务需求征询问卷调查1.29物业服务费用收取的创新方案二、设备设施部分 P18452.1高层楼道灯开关控制方式改造2.2曲线图软件绘制电力运行负荷曲线2.3大堂门电插锁锁不上问题改进2.4智能除湿装置2.5照明节电器的推广2.6管道压力检测/停泵装置2.7矩阵主机、硬盘录像机的改造方法2.8电梯监控图像抗干扰方法2.9消防卷帘门到位保护装置2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进2.11雨水井盖铺设假草坪2.12简单的设备机房防潮方法2.13污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸2.14增设“废气引导管”2.15小区路灯杆的除锈、改造2.16室外裸露电源开关加装锁盒2.17栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置2.18供配电系统温度检测2.19水箱（池）报警系统2.20设备铭牌、资料数码存档2.21停电信息查询、知会措施2.22防烟门、天台门、设备机房按类别安装通锁2.23自制自动恒温电烙铁2.24万用修补剂“魔塑钢”2.25蹲厕疏通技巧2.26消防管油漆翻新施工材料选用的创新提案2.27门禁电源连接消防报警联动柜2.28防尾随设备（三辊闸、翼闸）2.29增加电流表刻度指针警示功能2.30 LED灯代替电梯雷射灯2.31仕诺特节水型龙头的应用2.32精装房开荒工具有机玻璃片2.33制作绿化清洁小耙子2.34自制新型水位控制器2.35无负压供水系统2.36泳池智能监控管理联动系统2.37配电设备年检接地线制作2.38机房进水报警简易装置2.39电梯限速器泥油清理器2.40减速坡改进方法2.41化粪池井盖下加装防护网2.42维修进行中的标识牌升级2.43电子屏广告宣传栏2.44开关、插座节能环保宣传小措施2.45大堂墙边、角有机玻璃包边2.46隐蔽的移动信号放大器2.47排水湾的妙用2.48铸铁（钢管）水管穿墙处防锈方法2.49安全泄压阀2.50监控设备前端防雷装置2.51销售样板防消防防范措施2.52写字楼洗手间小便自动冲水感应器用电解决方案2.53便民服务,设立便民服务箱2.54低成本方案解决车库地面起砂问题2.55车库污水沟巧设污水过滤网2.56消防通道安装门禁潜在安全隐患解决方案2.57水箱高水位溢流的报警锁控解决方案2.58红外T型支架技术创新方案2.59玻璃角边增加护角2.60电梯维修保养护栏增加“翻页提示”功能2.61门禁机械式出门按钮改成感应式开关2.62设备管网阀门螺杆套管加装堵帽2.63消防栓箱增加保险插销2.64巡逻安全员配简单工具2.65水景防护2.66清洁污水排放及垃圾桶放置二合一2.67独栋别墅区域安装“U”型拉力刮刀及形成安全岛方案2.68个人专用警示牌的应用2.69小区室外石材地面易滑的处理技巧2.70控制设备异常情况警示系统2.71解决玻璃胶等发霉发黑的新型产品2.72金属门把手防静电措施三、安全管理部分 P45533.1部门内部安全各班组工作互控监督制度3.2安全出入口增加拾音器，规范岗位BI礼仪3.3固定车位加装防盗车位锁3.4监控中心向现场岗位发布各类安全防范温馨提示3.5夜间实施“安全搜寻棒”的提案3.6关于停车场出入岗亭设置“废弃发票收集箱”的提案3.7关于在停车场入口加装车位电子显示屏的提案3.8装修公司的管理3.9在中心安装定时提醒闹钟3.10道路采用花箱分割3.11车场岗服务位置固定标识3.12高空作业提示单3.13实行外来钟点工及备案人员门岗签到制度3.14小区违章车辆实行一式两联红白色温馨提示3.15安全团队人才梯队建设方案3.16项目工地分时段实行双岗3.17“海浪”式安全检查模式3.18禁止噪音装修提示便贴四、环境绿化部分 P53604.1利用物理防治法防治白粉虱4.2制作绿化滴灌,保证绿化效果及节约用水4.3种植大树时加钉木板减少树皮损伤提案4.4清洁工具改良创新4.5有效的防蛇方法4.6关于节约绿化浇水提案4.7草地及小路两旁加装竹篱笆（砌砖）4.8大理石面除锈操作的创新提案4.9清洁工具放置方式4.10小区绿化排水沟改造4.11消杀改良4.12公共区域环境装饰4.13犬只尿液“绝缘地”4.14双面玻璃清洁器4.15提升保洁工作效率的实用保洁工具腰包4.16家政服务记录本4.17种植乔木浇水极为有效的方法4.18夜间集中清扫作业，日间巡回保洁维护模式4.19保持人过地净的创新措施五、内部管理部分 P60615.1部门应知应会5.2制作部门先进/优秀人员群英榜5.3关键影响因素模型的建立5.4技术人员交互式培训制度一、客户服务部分11便民手册、折页项 目便民手册、折页附图问题描述客户对小区周边信息了解不多，造成生活的不便。解决措施收集项目周边与客户生活相关的信息制作便民手册或折页，发放给客户，为客户日常生活提供便利。成 效感受温馨、方便业主。1.2、结婚服务项 目便民手册、折页客户对小区周边信息了解不多，造成生活的不便。解决措施收集项目周边与客户生活相关的信息制作便民手册或折页，发放给客户，为客户日常生活提供便利。成 效感受温馨、方便业主。项 目结婚服务附图问题描述小区经常有住户结婚，由于亲友较少及邻居往来不多参与的人员有限感觉比较平淡。一般在自家门上贴一张喜字就完事，不够热闹和隆重。解决措施营造喜庆氛围，在小区大门口、单元门口张贴喜字；从婚车停放位置到楼栋单元口，铺设红地毯，让新人走上红地毯，走进楼栋新房；制作“囍”字车辆IC卡；社区电子屏滚动播出新婚祝语；赠送鲜花或新婚对娃、赠送新婚贺卡；男安全员骑车引领婚车，女安全员戴白手套为新人拉门。成 效关注客户感受，创造温馨氛围。项目便民伞服务附图问题描述有时业主外出时,走到出口才发现外面骄阳似火或正滴滴答答的下着雨,因赶时间等原因,不愿返身回家拿，就这样顶着烈日或小雨出行。解决措施小区出入口摆放雨伞，并在伞上方便且显眼位置挂写有温馨关怀语句的钥匙扣，在业主出行有需要时主动提供，不论烈日或雨天，都能让业主感受到服务中心的关心。成 效方便、贴心服务。1.3.外出便民伞 服务1.4人性化的装修知会项 目人性化的装修知会附图问题描述当该单元有新的装修开工时，对该单元其他业主造成噪音干扰，因该单元的业主不知到新业主开始装修施工造成干扰，引发不满、矛盾。无图解决措施物业服务中心制作了人性化的装修知会，对正在和新装修的住户，在该楼层或一楼大堂张贴该装修知会，方便业主及时了解附近住户的装修信息。成 效及时传递信息，增进理解。1.5客户焦点问题小组项 目客户焦点问题小组附图问题描述开发的新项目存在许多涉及与客户有关的重点和难点问题；其中部分引起客户关注的焦点问题不能得到及时有效地解决。解决措施服务中心及时召开沟通会，集思广益，发现日常工作当中存在的与客户有关的焦点问题安排专人统计焦点问题，并形成专题报告，责任到人，及时跟进并通报问题的处理情况定期向项目部、返修组发送客户焦点问题，组织召开沟通会。成效解决客户焦点问题，提高满意度。1.6物业宣传进信箱项 目物业宣传进信箱附图问题描述部分业主早出晚归，与服务中心接触时间不多，对服务中心的服务工作无法亲身体验到。解决措施在每月收费通知单背面将服务中心本月的工作以图文并茂的形式进行宣传，同时，也可适当的增加文明宣传，确保住户宣传的及时性及广泛性。成效增进了解,提升服务费的收缴率1.7制作产品使用说明书项 目制作产品使用说明书附图问题描述日常维修管理中，很多客户因操作不当导致五金配件、厨具、木门等损坏，造成业主生活不便。解决措施向各产品供应商收集产品使用说明书，并同通俗易懂的语言将产品说明书翻译出来，免费赠送给业主，让业主都能了解产品的使用技巧和保养方法。成效方便客户，客户满意。1.8建立客户上门拜访制度项 目客户上门拜访制度附图问题描述客户报修后缺乏关怀，日子长了客户感觉得不到尊重。解决措施部门内部建立客户上门拜访机制，制定月度拜访计划，并且责任落实到人。重点关注曾经报修过问题的客户，逐户登门访谈，查看维修后的使用情况，联络客户感情。成效客户满意、认同。1.9模拟验收专业工具的引进及使用项 目模拟验收专业工具的引进及使用附图问题描述在项目交付时有客户对我们的验收标准提出质疑，并要求当场重新验收，保修部无专业的验收工具，只有传统的卷尺、测距仪等简单的验收工具，无法满足客户需求。解决措施通过市场调研及比对，采购一批红外线水平仪、靠尺等专业的工程验收工具，提高模拟验收各项指标数据的准确性。成效客户信任1.10客服宝典项 目客户宝典附图问题描述物业服务中心客户服务宝贵经验和服务创新，及外部交流的先进经验没有推广的平台，缺少服务经验积累。解决措施通过客服宝典，对服务创新和亮点服务，以及在其他公司交流学习的服务经验，通过图文并茂的方式总结和提炼，并发送全体，便于有选择的采纳，提高整体客户满意度。成效活学活用，提升服务水平。1.11销售温热毛巾服务项 目温热毛巾服务附图问题描述在天气炎热的时候，客户来项目参观,往往会有所不适。解决措施在样板房、销售厅增设消毒柜、毛巾，及时为客户提供热毛巾服务，使客户有惊喜感受。成效客户满意、惊喜。1.12入住送礼（装修光碟）项 目入住送礼（装修光碟）附图问题描述业主装修结束后房屋的电器、室内装饰都处于保修期；由于单位众多，业主往往因不慎而缺失联系方式，给维护带来不便。解决措施在装修过程中，装修管理员在监控过程中，及时收集相应单位联系信息，建立业主个性化资料；装修进入隐闭工程(管线、防水施工等)施工阶段，对施工现场以图片记录并存入业主个性化资料中；在业主装修结束后，物业服务中心将以上收集的信息连同装修图纸刻录成光盘赠送给业主，以方便业主后期使用。成效方便客户，利于沟通。1.13未入住客户的满意度提升措施项 目未入住客户的满意度提升措施附图问题描述客户未入住、感受不到物业服务。解决措施为客户提供无偿的增值服务（后花园草坪修剪）结合项目实际情况策划、举办社区文化活动（游泳比赛、钓鱼比赛、自行车 比赛）；老年人、小朋友喜欢的户外活动。成效营造氛围、提升满意度1.14“提效小秘书”服务项 目“提效小秘书”服务附图问题描述职能部门和业务部门间需要沟通的业务工作会发生延误解决措施在协同平台建设“提效小秘书”栏目，进行信息提醒，体现公司邮件形式要求各部门在规定时间内反馈的工作，栏目直观的体现需反馈的事务名称和时间节点，部门通过浏览任务了解详细的要求。成效提升工作效率1.15制作小小便签纸、传递万科物业情项 目制作小小便签纸、传递万科物业情附图问题描述在工作中经常有客户向岗位咨询、问路时需要记录地址、号码等其他重要事项，岗位提供给客户的便签纸基本为空白纸张，单调空泛。无图解决措施统一印刷有公司标识的便签纸需要达到一定数量才能印刷，可能会造成资源浪费。简便可行的是服务中心自行打印有公司LOGO名称的便签纸，背面打印公共紧急联络电话。成效方便客户1.16“充电器”服务项 目“充电器”服务附图问题描述随着信息的重要性越来越受到重视，手机如今已经成为外出办事随身必备之物，工作中经常会遇到客户反映手机没电需要找个地方充电的需求解决措施在出入口配备多功能的手机充电器或者万能充。成效方便客户，提升满意度。1.17装修负责人的装修管理宣传项 目装修负责人的装修管理宣传附图问题描述装修负责人在与业主接触之初就开始给业主进行违章搭建的设计，以促使自己接到更多的业务，同时在每一笔业务中赚取更多的利润。装修负责人在日常装修管理中与服务中心打游击，采取各种方式违章搭建。装修负责人对装修工人管理不严，对小区产生安全隐患及客户投诉。装修负责人对小区装修管理的要求了解不彻底，对违章搭建抱有幻想。解决措施召开装修负责人大会，向所有装修负责人详细讲解公司装修管理的要求及规范。请政府部门工作人员参加会议，并现场向装修负责人强调违章搭建可能造成的严重后果，强调政府部门将坚决拆除违章搭建的决心。服务中心从管理的角度强调若违反装修管理可能导致的后果，强调服务中心愿意为所有配合服务中心工作的装修负责人合法、合理赚钱提供一切便利。与装修负责人签订装修负责人承诺书，获得其书面的承诺，并严格落实实施。成效有效防范装修违章1.18职能部门微笑达人评选项 目职能部门微笑达人评选附图问题描述职能部门在日常工作中，服务意识有所降低，未能给一线同事做最佳表率。解决措施在职能部门前台设置“微笑达人”评比信箱，在公司范围发送邮件，号召一线部门对职能部门同事的服务表现和微笑动作进行投票。为减少投票的随意性，对每一票都要有真实的服务故事支撑。成效提升职能部门服务意识1.19二十四小时客户服务项 目二十四小时客户服务附图问题描述业主下班后到服务中心前台办理相关业务，正好是服务中心前台的非上班时间。解决措施安全班班组长利用业余时间到服务中心学习相关的前台业务，前台工作人员下班后，当班的班组长能够办理相关的业务。成效方便客户、提升满意度1.20“搬运”服务项 目“搬运”服务附图问题描述高层电梯轿厢较小，业主搬家过程中经常会遇到床垫、沙发、大型家具搬不上去。解决措施服务中心成立搬运队，在业主搬家时候为业主提供服务，给业主留下了良好的第一印象。成效为客户解决实际困难，受到业主好评。1.21社区小管家活动项 目社区小管家活动附图问题描述小区养犬等不文明现象时有发生。经常有中小学生到服务中心要求参加社区实践活动，出具社会实践证明。解决措施由服务中心在暑期出具“社区小管家，阳光好少年”的招募通知，招募“小管家”协助物业服务中心对小区内不文明现象进行劝告、制止，参加活动达到一定次数后，可由服务中心出具暑期社会实践证明。成效有效制止社区不文明行为发生。1.22客服热线和投诉邮箱项 目客服热线和投诉邮箱附图问题描述服务中心不能及时有效地了解客户所反馈的问题点及状况，从而无法监控问题点的具体落实情况及实施效果解决措施服务中心公布统一的投诉热线和客服投诉邮箱，并设立分级投诉窗口。对客户投诉的问题点及时反馈给相关责任人落实整改，确认完成时间，进行结果及效果确认，并对处理情况进行回访每周进行回访，聆听客户心声，并跟进反馈问题，加快问题的解决速度并监督完成质量。成效加强沟通，及时解决客户关注问题1.23邮件和短信群发服务项 目邮件和短信群发服务附图问题描述海边度假小区，管理费收缴率一直不高无图大多数的业主没有居住在小区，服务中心和业主的沟通没有很好的开展。解决措施设定固定格式的短信和电子邮件，通过网络发送管理费清单给业主。成效信息传递及时，效果好。1.24“高空抛物”宣传项 目“高空抛物”宣传附图问题描述小区经常出现高空抛物、不文明养犬情况；不文明宣传活动做了很多次，效果不够明显。解决措施利用小区空地或草地，安装用滚珠灯做的字“高空抛物危机生命”或“请文明养犬，关爱好邻居”等，随着路灯一起亮，夜光下从楼上阳台或房间向下看非常亮眼，可以起到非常好的宣传效果。成效营造良好社区氛围1.25装修保证金业主免之客户服务项 目装修保证金业主免之客户服务附图问题描述保证金的目的是为了保证装修没有质量问题，及对公共设施损害的赔偿保证，业主退还时多有不便，引起业主强烈不满。解决措施经分析评估，决定取消对业主收取装修保证金，避免因收取保证金而影响客户满意度。成效方便客户1.26“装修义务监理”服务项 目“装修监理”服务附图问题描述业主认为服务中心管理限制太多，总是这禁止那不行的，服务体现的较少。解决措施对现有装修管理流程进行梳理，突破装修管理的局限，提供义务式监理，替没有时间的业主发现问题，促使解决问题。并建立每户装修电子档，以备日后家政维修提供依据，让业主一开始接触物业就能感受到贴心的服务。成效提升装修工程质量，客户放心。1.27 VIP会议室的紧急联系人信息牌项 目VIP会议室的紧急联系人信息牌附图问题描述视频会议室，往往客户需求会比较多，但会务员和技术员不能一直固定在会议室内服务。无图解决措施会务员和技术员的照片和电话打印，制作成VIP会议室的紧急联系人信息牌。成效节约人工，方便联系。1.28去除电梯轿厢异味方法项 目去除电梯轿厢异味方法附图问题描述每一年的霉雨季节，服务中心都会收到住户们对于电梯轿厢内留有发霉和异味的投诉；电梯使用频率较低，导致通风不畅，易产生异味；养犬户喜欢带着宠物一起乘坐电梯，轿厢内存有宠物身上的特殊味道；尝试过对通风系统进行改造，但最终效果并不明显。解决措施购买盒装空气清新剂放置在轿厢进风口，通过风扇将香味覆盖住轿厢内的异味成效方便、实用、经济1.29提高业主服务需求征询问卷调查回收率举措项 目提高业主服务需求征询问卷调查回收率举措附图问题描述新项目收集业主服务意见征询安排于入伙当天收集，由于入伙当天业主较多及业主未抽出更多的时间配合物业服务中心服务意见调查，导致未及时、全面地收集到业主服务需求及意见，未能为业主提供更好的服务需求。无图解决措施与客关中心沟通，在发送入伙通知书时随同物业服务中心拟定的业主服务需求意见征询表寄送予业主；在业主服务需求意见征询表中提示业主办理入伙当天，把此表交予办理入伙现场工作人员；每天入伙下班前收集业主服务需求意见征询表入伙完毕后，统计分析业主服务需求，做到在业主入住前就为其制定相应服务措施，以便达到“量身定制”效果。成效时有效收集客户信息1.30采用POS机收取物业服务费项 目采用POS机收取物业服务费附图问题描述未能为客户提供高效、便捷、简单的缴费服务未能控制大额收费的现金风险。解决措施引用无线POS机收费，为住户提供上门服务成效提升收缴率二、设备设施部分2.1高层楼道灯开关控制方式改造项 目附图问题描述高层原楼道灯是使用按钮开关控制，不便使用且开启后，需手动关闭。即浪费人力又耗电。无图解决措施楼道灯开关设计为按钮开关控制。将原按钮开关控制的灯分为三路，其中两路改为人体感应开关，提高了业主出入的方便性；另外较大功率的一路改为触摸延时关闭开关，在感觉灯光不足的情况下，可手工开启，并且自动延时关闭，省去了手动关闭的麻烦，从而有效的降低了耗电量。成效方便业主，节约成本。2.2绘制电力运行负荷曲线项 目绘制电力运行负荷曲线附图问题描述用电高峰期只能通过质量记录查看相关数据，无法通过图表直观显示电力运行负荷情况。解决措施利用C语言程序编写和设计曲线图软件，手工录入一天2次抄表数据自动求平均值，完成数据录入后自行生成曲线图并保存图片即可输出曲线图，简单、明了。成效利用监控、方便工作2.3大堂门电插锁改进措施项 目大堂门电插锁改进措施附图问题描述电插锁使用时间较长会出现锁舌对不到锁孔的现象（大堂门向里推拉，时间长了出现锁舌偏离锁孔），带来很多安全隐患。解决措施在门内侧增加一块门挡，使门向里自动关闭时不会冲过锁孔；把推拉标识对调，把地弹簧的力稍微调大一点即可。成效节能、减少维修工作量。2.4智能除湿装置项 目智能除湿装置附图问题描述接触器、断路器、开关箱等设备受潮气影响，故障频繁或使用寿命弱化，特别是设备接线端子受潮后很容易生锈，造成设备故障。无图解决措施在配电箱、柜安装电加热除湿器，当除湿器的湿气探测装置探测到配电箱、柜的湿气大于设定值时，启动电加热器，将湿气蒸发掉。湿度小于设定值时，自动停止加热。这样就能始终保持配电箱、柜的干燥环境，由此，使设备器件得到良好的保护，延长接触器、断路器、开关箱等使用寿命。成效减少设备故障风险，延长设备使用寿命。2.5照明节电器的推广项 目照明节电器的推广附图问题描述小区公共照明的费用支出较高，约占总成本的10%，如能节约电费，将运营成本降低。无图解决措施公共照明中，常开的灯具位于地下车库，半开的灯具为小区路灯，灯具的类型主要以日光灯、节能灯为主，都是感性负载，功率因数较低，照明节电器通过提高功率因数、使灯具在合适电压下工作来达到节电目的。对于安装地点有一定要求，要求线路集中、功率较大、以日光灯等感性负载为主，能有效节电。成效节能2.6管道压力检测/停泵装置项 目管道压力检测/停泵装置附图问题描述消防水泵误启动造成管网压力过高损坏管网和漏水，当采用限制压力的方法测试后，可将管网压力限制在设定的值以下。解决措施为防止消防水泵误启动造成管网压力过高损坏管网并造成漏水影响其他设备的正常使用，在水泵出口管网处安装压力表检测装置，当管网压力超过安全压力时自动停泵，从而保护管网及其他设备。成效减少风险2.8电梯监控图像抗干扰方法项 目电梯监控图像抗干扰方法附图问题描述由于电梯运行干扰，监控易存在“雪花”状干扰现象，电梯静止时图像效果良好，在运行时图像被严重干扰。无图解决措施将电梯随行电缆和井道中的监控双层视频线外层屏蔽网接地，可解决了电梯监控“雪花”状干扰故障，图像效果在电梯运行时达到了良好状态，满足了监控及录像要求（使用加强的电梯专用双PVC双屏蔽电缆也可以解决上述问题，但成本较高）。成效节约成本、满足使用要求。 2.9消防卷帘门到位保护装置项 目消防卷帘门到位保护装置附图问题描述在卷帘门开到位、关到位的位置上限位开关容易老化，造成限位失控卷帘门损坏。解决措施为防止消防卷帘门到位后出现失灵的故障，在卷帘门开到位、关到位的位置上安装限位门磁，起到限位保护的作用。成效低成本，效果好3.2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进项 目污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进附图问题描述污（集）水井、水池和水箱水泵由浮球控制，浮球长时间在水中浸泡容易进水导致触点接触不良和老化，容易出现进水导致触点接触不良，更换频度大、维护成本和故障率高，影响水泵正常使用。解决措施将目前浮球控制的水泵启动改成磁力开关控制启动，利用原闲置/或没有用的水池大浮球作为磁力开关的浮力载体，推动磁体上下运动，在到达设定高水位报警点时报警。此改进简单，费用低廉（磁力开关不到10元/个），使用寿命长，基本不用更换。成效可靠、节能2.11雨水井盖铺设假草坪项 目雨水井盖铺设假草坪附图问题描述由于雨水井盖颜色与小区整体的绿色搭配不协调，破坏绿化的整体观感。解决措施在小区的雨水井盖上铺设假草皮，与周边绿化环境协调一致，可以起到绿化和美化小区的用作。成效美观2.12设备机房防潮方法项 目设备机房防潮方法附图问题描述深圳天气潮湿，设备机房一般采用排风机使机房内空气流动防潮，此方法收效甚微，且产生风机设备损耗及电能损耗。地下室设备因潮湿绝缘下降容易出现运行故障。解决措施在设备配电柜（控制柜）中放置石灰石（石灰粉）防潮，效果较好且可循坏使用，经济性高。成效经济、实用2.13污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸项 目污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸附图问题描述污水井和雨水井在蚊虫滋生时节经常会有蚊虫飞出，对水井管道进行消杀时也会有蚊虫和蟑螂从井盖跑出来，影响卫生环境。解决措施在污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸，封住蚊虫和蟑螂的出口，同时将防蚊虫闸做成斜面的，不影响地面雨水等排入下水道。成效有效防止蚊虫蟑螂爬出，管道消杀时可一网打尽。2.14增设“废气引导管”项 目“废气引导管”附图问题描述高层楼宇污水排放较为集中时，光靠存水弯的水是无法封闭管道内的臭气的，臭气会以气泡的形式流露出来。解决措施排污主立管旁增加一条排气管与排污管相连，以解决废气排放，进而解决地漏返臭难题（注意废气排放的方向，不能过于靠近住户，甚至被风吹进住户家）。成效简单、实用2.15小区路灯杆的除锈、改造项 目小区路灯杆的除锈、改造附图问题描述由于路灯底座周边是草皮，而草丛中水份较多，不易挥发，时间长久，杆底部锈蚀严重，存在严重的安全隐患解决措施将路灯底座周围用水泥硬化，微微脱出路面积水不能淹没的位置即可。成效防水、牢固2.16室外裸露电源开关加装锁盒项 目室外裸露电源开关加装锁盒附图问题描述室外电源箱内开关操作把柄有部分是裸露，开关的位置较低，所以大人和小孩都可以轻易的将开关拉下来，又没有相应的保护措施。无图解决措施将现有的所有电源位置较低的开关，加装一个锁盒，防止人员将正在运行的设备关掉，防止意外的事情发生。成效有效果防止开关电源，减少安全隐患。2.17栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置项 目栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置附图问题描述新建小区停车场安装的都是防止行人通过的栅栏式道闸，但栅栏式道闸有一缺点就是无法安装防止栅栏意外动作导致砸车的压力波保护装置。解决措施根据车场栅栏杆道闸的实际工作情况, 为防止道闸地感误动作导致栅栏杆落下砸到车辆，在道闸旁边的车道上安装一对主动红外探测器，将红外信号串接在带压力波装置的光电开光与道闸控制盒上。成效安全、可靠，能有效规避砸车风险。2.18供配电系统温度检测项 目供配电系统温度检测附图问题描述用电负荷大的配电设备容易发热，对过热的设备，设备维护人员只是凭手摸来感觉温度，或者是用红外测温仪进行检测。而要经常用红外测温仪检测设备温度不太现实。解决措施采用示温贴片，直接粘贴在设备上，示温贴片有“60、70、80”三个温度探测点，达到那个温度点，那个点就由白变黑，提示检查人员关注该设备。效果：有效检测设备温度，预防性设备管理的重要措施。成效方便、实用2.19水箱（池）报警系统项 目水箱（池）报警系统附图问题描述现在的水箱报警系统使用的触发器件均采用浮球控制，但浮球长时间浸泡在水中容易进水，造成触点接触不良，影响报警。同时试验报警触发信号也不方便。解决措施不用浮球触发报警，改造方法：从水箱水位计处引一根出水点，在出水点处加装一透明软管，使透明软管的水位与水箱水位同步。在软管里面放一带有磁铁的浮标，该浮标将跟随水箱水位的变化而上下浮动。在设定的高、低报警水位处安装一磁控开关，在浮标上下浮动到达高、低报警水位处就触发磁控开关，磁控开关就将信号传回中心报警。同时在软管下部安装进水和出水阀门，通过开、关进、出水阀门，就可方便的测试报警系统。该报警系统触发器件由于不和水接触，使用寿命理论上可无限长，并且稳定性很高。成效可靠实用，节约成本，预防性设备管理的重要措施。2.20设备铭牌、资料数码存档项 目设备铭牌、资料数码存档附图问题描述设备在维修时，经常遇到铭牌资料不清楚，无法找到产地、型号、具体参数，造成配件购买困难，维修不便，特别是在水下、地下的设备，由于设备的铭牌磨损，丢失等原因，造成设备资料不全，维修困难。解决措施在新项目前期介入或入伙时，对所有的设备，用数码相机拍下相关的铭牌资料进行存档，需要时能及时查询。成效方便保存，建立档案库可永久保存。2.21停电信息查询、知会措施项 目停电信息查询、知会措施附图问题描述供电局为保障正常的供电安全，根据各变电所的供电负载情况，定期会对一些供电线路开关进行停电检修。无图对于停电检修涉及供电线路的停电信息，虽然供电局一般都会在报纸、网站等媒体进行公布，但停电涉及的用户往往都很难准确掌握自身供电线路的停电信息。供电局每次公布计划停电检修时间一般都在一周以上，涉及的停电范围较大，停电线路较多，用户往往很难注意到停电信息中自身的供电线路供电局对于计划停电检修也会进行时间更改、推移或项目取消，用户一般都很难及时、准确掌握自身供电线路的停电信息，对顾客造成比较大的影响。解决措施向供电局开通自动接收停电信息的业务，申请办法为：写明所属大厦/小区的供电线路（XX站XX线）、供电范围、直线联系电话（或手机）、直线传真机号码，盖上公章，回传到深圳供电分公司（FAX：25593491）即可。此项业务开通后，所属大厦/小区的供电线路需进行计划停电检修时，会自动收到供电局的计划停电信息。成效有效预防停电事故造成的影响2.22防烟门、天台门、设备机房按类别安装通锁项 目防烟门、天台门、设备机房按类别安装通锁附图问题描述每个楼层防烟门、天台、电梯机房各有一串钥匙，所有防烟门、天台、电梯机房钥匙不能通用，就防烟门钥匙有上千把，给钥匙管理带来困难，同时不方便日后维护和巡查。无图解决措施建立以后新项目将防烟门、天台门、按专业分的机房（如电梯机房、供配电机房等）改为通锁，一把钥匙可开所有天台门，方便、快捷。将电梯机房门锁改为通锁，一把钥匙可开所有电梯机房门，给排水、供配电机房门等安装为通锁。成效实用、方便。2.23自制自动恒温电烙铁项 目自制自动恒温电烙铁附图问题描述普通电烙铁在电子维修时无自动恒温功能,使用时长期加热易造成烙铁头氧化,缩短使用寿命、消耗电能，同时因温度过高易造成元件损坏。无图解决措施在普通电烙铁内安装一只干簧管（带常闭触点），通过一只普通整流二级管与干簧管并联后串入烙铁电源回路，在干簧管的常开触点接入一只发光二级管用于保温指示，自制一烙铁架，并在架上烙铁搁置的干簧管位安装一磁铁石。在维修电子设备时烙铁离开烙铁架时干簧管常闭触点接通，烙铁全功率加热，此时可进行元器件焊接，当电烙铁搁置于架上时干簧管常闭触点自动断开整流二级管工作，此时烙铁半功率加热保温，同时保温指示灯点亮。成效实用、方便、节能2.24万用修补剂“魔塑钢”项 目万用修补剂“魔塑钢”附图问题描述业主家中洗菜盆周边漏水，常用维修方法打玻璃胶，玻璃胶的凝固最佳粘接力是7天,每次维修完,业主都要用水,而且玻璃胶遇水易变黑.保持的时间都不长，而且时间一长玻璃胶变黑。解决措施使用魔塑钢就能解决问题,因魔塑钢固化时间为一小时,不变色（铸铁、钢材质管道漏水、沙眼等都可以用此修补）。成效操作方便、牢固、实用2.25蹲厕疏通技巧项 目蹲厕疏通技巧附图问题描述蹲厕经常被丢一次性水杯堵塞,疏通起来特别难,不小心蹲厕被有打破的危险；水杯口刚好比下水管口大一个圈,每次水杯都堵在管口,疏通时,弹簧就在水杯里打转。无图解决措施把弹簧前端打磨成针一样尖,疏通时弹簧就能把水杯扎破,再拉出水杯。成效小成本解决大问题2.26消防管油漆翻新施工材料选用的创新项 目消防管油漆翻新施工材料选用的创新附图问题描述小区消防管脱漆严重，影响现场品质；消防管油漆每年需翻新一次，工程量大，维护人力成本高消防管为镀锌材质，表面光滑，不利于油漆附着前期选用油漆质量不好解决措施采用海虹牌环氧脂底漆（E13140-51320）进行涂刷。成效色泽可以保持4-5年不变，成本节约效果明显2.27门禁电源连接消防报警联动柜项 目门禁电源连接消防报警联动柜附图问题描述项目门禁系统电源均为单独设置，火灾状态下无法联动开启，存在违反消防相关法律规定无图门禁电源单独设置，消防联动柜无法控制，导致火灾发生需人工手动开启。解决措施在消防报警主机信号输出端（消防联动柜）增设一继电器、模块，将门禁电源输入端接至此，由消防联动柜直接控制（规避了法律风险，法律规定天台门、单元门、防火门均不能上锁。火灾等紧急情况下，项目门禁系统如天台门、单元门、防火门将打开。改造费用基本为零，消防联动柜内一般会留有备用继电器或信号模块，用上即可。成效规避管理风险2.28防尾随及报警装置项 目防尾随及报警装置附图问题描述防尾随三辊闸，高度为82厘米，无障碍通道的栅栏高度96厘米，部分外来人员、住户为图省事跨栏翻越三辊闸和无障碍通道。跨越时间很短，岗位未能及时发现和制止。解决措施在三辊闸上方1.5米处位置，安装一对红外报警对射，连接到门禁系统，当顾客正常刷卡通过时，设置为五秒钟内红外不报警，当顾客通过后，系统恢复布防状态，当有人非法通过栅栏和三辊闸横杆时，触动红外布防，引起警铃报警，提醒现场岗位。成效有效发现跨越栏杆现象，方便安全管理3.2.29增加电流表刻度指针警示功能项 目增加电流表刻度指针警示功能附图问题描述电流表指针刻度不易识别，非配电设备专业人员难以知晓其意义，不易发现隐患（电流表指针刻度不易识别，不方便非配电专业的值班人员抄表、及时发现异常情况）。解决措施根据实际用电负荷设定正常的电流区域值，打印张贴在电流表附近，在电流表正常工作区域粘贴蓝色荧光纸，在电流表的刻度指针上粘贴上红色的荧光纸，红色指针越线（蓝色荧光纸）即说明电流异常，不管值班抄表人员是否专业，都能即时发现电流异常现象，进而寻求资源，解决故障。成效方便巡查，预防性设备管理重要举措。2.30 LED灯代替电梯雷射灯项 目LED灯代替电梯镭射灯附图问题描述传统镭射灯每个大约为35W或55W。每个桥箱内至少安装4个，所以每个轿箱照明功率在100W以上。需要消耗很大的电能；寻找一种新型美观的节能灯，在不影响电梯的照度及美观的情况下更换镭射灯，从而降低能耗的损耗。无图解决措施现在市面上推出很多不同型号的LED灯，外型与雷射灯一样，照度与原35W雷射灯一样。而每个功率只有6W(或更小)。拟使用该LED灯更换原雷射灯。成效节约成本，LED灯寿命长2.31仕诺特节水型龙头的应用项 目仕诺特节水型龙头的应用附图问题描述水资源越来越紧张,水费是公司很大一笔的开支。传统水龙头比较浪费水。无图解决措施仕诺特节水型龙头节水效果良好，经在公司测试约节水60%，经评估与仕特诺科技发展有限公司合作，选定为公司合作供方，由各项目自行购买更换。成效节能2.32精装房开荒工具有机玻璃片项 目精装房开荒工具有机玻璃片附图问题描述精装修房施工残留在木制品、其它成品的涂料、油漆等物质在开荒时需清理，开荒时因工具使用不当（现场开荒时使用的工具多为硬度较高的金属制工具，操作不当易造成成品的损伤），易造成对木制品及成品的损伤。无图解决措施选用硬度较低的有机玻璃板结合现场不同部位开荒的需求，制作成形状大小各异的工具，专门用于处理精装房成品表面附着的涂料、油漆等物质，效率高且不存在损伤成品。成效效果好2.33制作绿化清洁小耙子项 目制作绿化清洁小耙子附图问题描述绿化带灌木内枯枝叶较多，难清理，影响现场环境感观，易滋生蚊虫。解决措施制作绿化清洁小耙子，提高日常工作效率，同时避免对灌木的破坏。成效方便、实用。2.34自制新型水位控制器项 目自制新型水位控制器附图问题描述为方便排水，项目地下车库分布着众多集水井，高低水位控制系统均采用电动浮球控制长期泡在水中电动控制浮球工作不甚稳定，信号传输线老化严重，更换频繁电动浮球价格昂贵，日常维护、使用极不经济。解决措施利用二极管、电阻等价格低廉的电子原器件自制新型水位控制器（每套费用约50元），代替传统的电动浮球。自制新型水位控制器使用寿命长，方便维护，人工维护、材料成本优势明显。成效使用、维护方便，节约成本。2.35无负压供水系统项 目无负压供水系统附图问题描述原变频水泵供水方式耗能较大无图寻找新型低耗节能供水系统来代替，利用市政供水管网压力与变频器相结合减小电耗。解决措施增加一套XJ40-80-7.5 高效节能供水装置（共两台泵且互为备用），与原进水管网连接，与原有变频供水设备互为备用系统，原有变频系统也可以同时控制新增设备。成效节能2.36泳池智能监控管理联动系统项 目泳池智能监控管理联动系统附图问题描述泳池使用安全性要求高，需要加装红外、监控系统。传统的泳池加装红外系统的开关需要人工手动操作，浪费人力，存在一定弊端和风险，不能实现系统智能启用。解决措施在红外系统中加装一部电子钟控，按泳池使用要求设定时间，保证在泳池开放期间红外不启用。在泳池关闭期间红外自动布防，一旦被闯入，红外即时报警。管红外工作于否，摄像机始终正常工作，实现系统报警联动。成效方便、实用、节省人工2.37配电设备年检接地线制作项 目配电设备年检接地线制作附图问题描述传统的配电设备年检用的接地线是25平方的铜编织软线，存在弊端： 无图一般是缠绕在端子上，不固定外表裸漏，不安全；用螺丝固定的话相对耗时编织线使用时间久了容易折驺，粗细不均对存放环境要求高，容易返潮价格相对较高，使用寿命有限，不经济等等。解决措施用25平方的电缆，带PNV胶皮，两头焊接铜夹子，使用时直接用夹子夹在对应的螺母上，安全、固定、拆卸方便，方便存放。成效使用时间长、保存方便。2.38机房进水报警简易装置项 目机房进水报警简易装置附图问题描述无集水井或高水位报警装置的机房一般无进水报警装置，暴雨、水管暴烈、本体渗漏等突发进水不易被发现，从而造成设备系统瘫痪、顾客投诉，甚至严重的设备财产损失无图安装机房进水报警简易装置能充分弥补人力现场巡查的不足，一旦探测到水情装置能迅速传递报警信号，避免由于受浸水原因造成设备损坏不安装此设备，人力很难在第一时间知晓水情，不利于在水情初起时采取措施，事后补救损失难免。解决措施选取机房内最低点（选择最低点是因为水流容易聚集）制作此报警装置；报警信号引至监控中心，也可