江西某市房地产市场调研报告.doc

贵溪市房地产市场调研报告贵溪市房地产市场调研报告二0一0年三月十日目 录第一章、城市宏观分析一、 城市简介5二、 行政区域图6三、 城市历史8四、 城市特色9五、 经济发展形势12六、宏观市场分析总结30第二章、房地产市场分析一、 城市概况32二、 城区发展规划33三、 2009年1月至2010年2月数据分析36四、 贵溪房市场分析总结44第三章、鹰潭市房地产市场概况 一、鹰潭城市发展及规划46 二、鹰潭房地产发展分析53三、鹰潭房地产个案照片58四、鹰潭房地产市场小结61第四章、板块市场及竞争分析一、贵溪楼盘分布图62二、在售楼盘调研表格64三、主要竞争对手分析106第五章、项目产品对比分析一、贵溪房地产产品分析115二、鹰潭房地产产品分析120第六章、消费者调研分析126第七章、项目本体分析一、规划概括136二、项目四至情况137三、周边配套（银行、邮政、电信、学校、菜市场等）141四、项目swot分析141第八章、市场调研结论145第一章、宏观市场分析一、城市简介贵溪市位于江西省东北部，信江中游，南邻福建省光泽县。总面积2480平方千米，其中建成区16.8平方千米。总人口58.3万人，其中非农业人口11.2万人，城区人口15万人。全市辖3个街道、13个镇、7个乡（其中1个民族乡）：花园街道、东门街道、雄石街道、泗沥镇、河潭镇、周坊镇、鸿塘镇、志光镇、流口镇、罗河镇、金屯镇、塘湾镇、文坊镇、冷水镇、龙虎山镇、上清镇、滨江乡、白田乡、雷溪乡、彭湾乡、樟坪畲族乡、耳口乡、余家乡，共有22个居委会、203个行政村。还有8个林（垦殖、园艺）场：塔桥园艺场、河潭垦殖场、西窑林场、双圳林场、耳口林场、冷水林场、三县岭林场、上清林场。其中，龙虎山镇、上清镇、上清林场由龙虎山风景旅游区治理，市政府驻花园街道。地处低山丘陵地带。武夷山脉绵亘于南部，怀玉山蜿蜒于北境。山地、丘陵占土地总面积的71%。信江由东向西流贯中部，有须溪、湖凌溪、惠安溪等支流汇入。年均温18.2，年降水量1839毫米。矿产资源有银、铅、锌、镉、铀、石英石、石灰石、花岗岩、云母、滑石、红色沙岩等。国家铜冶炼基地、全国商品粮基地、江西省重点产材基地、长江防护林基地、国家贮备粮基地。境内有浙赣、皖赣、鹰厦三条铁路，营运里程达156.3千米，设有河潭埠、九夏、贵溪等15个火车站连珠成串。上海至瑞丽高速公路、320国道、206国道过境。信江纵贯鄱阳湖。西南龙虎山属国家级重点风景名胜区，有水岩、仙岩、正一道上清宫遗址，嗣汉天师府、年龄战国崖墓群、明首辅夏言墓葬，象山森林公园、上山修竹山庄、白鹤湖、鬼谷洞、香炉峰、三阳硐府，象山书院、明清建筑群等名胜古迹。是第二次海内革命战役时期赣东北革命根据地之一，现有赣东北红色根据地遗址。二、行政区域图三、城市历史唐乾元元年（758年），割饶、建、衢、抚四州地置信州，贵溪地分属信州弋阳县和饶州余干县。永泰元年（765年），以弋阳西境及余干东南境置贵溪县，为信州所辖。元至元十四年（1277年），改信州为信州路，属江浙行省。至正二十年（1360年），朱元璋部胡大海取信州，改信州为广信府。清顺治四年（1647年），清兵占广信，贵溪属江西省广信府。中华民国元年（1912年），废府州，存道县。民国3年，江西省分四道，贵溪县属豫章道。民国15年，撤道，各县直属省政府。民国18年8月，中国共产党领导的贵溪县苏维埃政府成立，地辖贵溪县信江以北大部分地区。民国21年，全省分为十三个行政区，贵溪划归第五行政区，然贵溪北方仍为苏区。民国22年8月，贵南县苏维埃政府成立，地辖冷水、茶山、洞源、麻地一带。同年冬，贵南苏区失陷。次年冬，贵北苏区失陷。民国24年，全省减为八个行政区，民国28年，又增至十一个行政区，贵溪属第六行政区。民国31年8月，江西省改划为九个行政区，贵溪仍属第六行政区。1949年5月4日，中国人民解放军第二野战军第四兵团解放贵溪。7日，贵溪县人民政府成立，辖属同日成立的贵溪专员公署（设在鹰潭）。8月13日，贵溪专员公署撤销，贵溪县改属上饶专员公署。1949年10月1日，中华人民共和国成立时江西省分为九个专区。1952年调整为六个专区。贵溪县先后均属上饶专区。1983年7月，鹰潭升为省辖市，贵溪县改属鹰潭市。1996年10月贵溪县撤县设市。四、城市特色1、区位优越，交通便利。浙赣、皖赣、鹰厦三条铁路横穿东西，纵贯南北，设有河潭埠、九夏、贵溪等15个火车站连珠成串，境内营运里程达156.3公里。公路四通八达，320、206国道纵横境内，上海至瑞丽高速公路穿境而过，高速挂线一期工程已建成通车，乘车贵溪至南昌1.5小时，达上海5.5小时,到杭州4小时,市、乡、村公路网络相通。全市水运通畅，千里信江直通鄱阳湖。 2、土地肥沃，农业资源丰富。贵溪是全国商品粮基地、南方最大早熟梨基地、江西省重点产材基地、长江防护林基地、国家储备粮基地。全市耕地50万亩、林地263万亩、毛竹31万亩、果业面积10万亩、水面5万亩；森林覆盖率56%。境内气候宜人、雨量充沛、土壤肥沃，农业开发前景十分广阔。3、矿藏资源丰富，品位极高。已探明储量的有金、银、铅、锌、铀、瓷土、石膏、硅石、花岗岩等30余种，其中冷水银矿储量为全国之最，雷溪石膏矿为华东之冠，上祝瓷土矿储量、品位列江西省之最，花岗岩品种繁多，储量达64万立方米。 4、工业发达，经济实力雄厚。驻有中央、省属10多家大中型企业，有中国300强工业企业之一的江西铜业集团公司；有亚洲最大、世界排名第十位、中国现代化程度最高的铜冶炼厂贵溪冶炼厂，阴极铜产量达40万吨，享誉“中国铜都”之称；有装机容量50万千瓦的华东电网主力电厂贵溪电厂，2004年11月已开工建设投资27亿元、装机容量60万千瓦的二期工程；有全国四大磷胺厂之一，年产24万吨复合化肥厂；有银锌储量“华东之最”的银矿及国家大型建筑企业首钢四建，中国有色十五冶等。全市地方工业迅速崛起。按照“五高”要求规划建设了10平方公里贵溪市工业园，已投产企业35家，形成了铜材、光电子、建材、化工、医药食品等五大支柱产业。其中，南方照明公司、竹辉公司被列入国家高新技术产业企业，一批名、优、特、高、精、新产品打入国际市场。 5、城市优美，人居环境适宜。具有工业、交通、商贸、信息、旅游等诸多优势和较强辐射功能，是赣东北地区中心城市。城市基础设施完善，道路循环互通；城市空气清新，主要指标达标；完成了老城区主要街道改造和城南区开发，已初步形成“显山、露水、绿色”的生态城市。 6、风景独特，旅游前景广阔。地处龙虎山、圭峰、三清山、武夷山、五府山等“五山环绕地”，境内有国家级风景区龙虎山、中国道教圣地“嗣汉天师府”、象山森林公园、上山修竹山庄、白鹤湖、鬼谷洞、香炉峰、三阳硐府等自然景观；还有南宋四大书院之一的象山书院、赣东北红色根据地遗址、畲族风情、四大古镇、明清建筑群等人文景观。五、经济发展形势对城市的经济发展形势进行分析，目的是为了对城市的发展前景及市民存在的购买潜力，进行基本的判断和把握，有助于对项目在整个开发周期内，存在的消化前景进行把控；1、全民生产总值（gdp，单位：亿元）国民生产总值是反映宏观经济水平重要指标之一。贵溪市gdp自2001年以来，保持着快速增长的态势，自2006年开始随着基数的增加，增长速度有所放缓，特别是经历2008年金融危机后2009年的增速有所下降，但是仍然超过全国平均水平。截至2009年末，全市累计完成国内生产总值142.88亿元，增长速度达到9.5%。 2、全市年财政收入总额（单位：亿元）财政收入包括税收收入、国有资产收益、国债收入和收费收入以及其他收入等。全市年财政收入的增加，说明当地经济水平的上涨。从上图看出2001年至2005年贵溪全年财政收入增长迅速，但是从2006年开始增速放缓，2009年更是出现环比下降的趋势。主要原因是因为贵溪市经济发展主要依靠江铜集团、贵溪冶炼厂等重型企业，而这些企业受2008年全球金融危机影响比较深，导致全市财政收入下滑。3、地方财政收入（单位：亿元）地方财政收入是扣除国有指地方财政年度收入，包括地方本级收入、中央税收返还和转移支付。地方财政收入才能真正反映当地经济收入水平发展的变化，是影响当地政府城市建设的主要因素。从上图来看，贵溪市地方财政收入全年逐年增长，特别是2007年，增长速度达到了48.7%。在2008年金融危机爆发时，增长速度也达到22.9%，2009年全年地方财政收入更是突破10亿大关，达到12.32亿元。4、固定资产投资额（单位：亿元）固定资产投资在经济增长中，具有供给和需求双重效应，它既能增加生产能力，又对生产构成需求，总体上来说，固定资产投资是经济增长的主要拉动力，而经济增长对房地产业的发展将产生重大影响。 从上图来看，虽然环比增长比率有所波动，但是贵溪市固定资产投资总额逐年增长，2009年更是突破100亿元，达到110亿元。5、社会消费品零售总额（单位：亿元） 社会消费品零售总额（social retail goods）指各种经济类型的批发零售贸易业、餐饮业、制造业和其他行业对城乡居民和社会集团的消费品零售额和农民对非农业居民零售额的总和。反映一定时期内人民物质文化生活水平的提高情况，反映社会商品购买力的实现程度。从上图可以看出贵溪市整个社会消费品零售总额发展迅速，说明城乡居民购买力逐步提高。6、年末金融机构存蓄余额（单位：亿元） 年末金融机构存蓄余额是指年终在全市各个金融机构存储金额，代表整个城市的资金流动水平，是来年城市建设投资及经济发展的主要来源。从上图可以看出贵溪市年末金融机构全部存蓄余额的环比增长比率波动比较大，但是余额总值却在不断增长，2009年更是达到127亿元，为2010年的经济发展提供了强有力的支持。7、城乡居民储蓄存款余额（单位：亿元）城乡居民储蓄存款余额指某一时点城乡居民存入银行及农村信用社的储蓄金额，包括城镇居民储蓄存款和农民个人储蓄存款，不包括居民的手存现金和工矿企业、部队、机关、团体等单位存款，是表明当地购买力水平的一个关键指标。上图表明，贵溪市城乡居民存蓄余额稳步增长，城乡居民购买力水平正逐步上升。8、城镇居民全年人均收入（单位：元）城镇居民全年人均收入是指城市及乡镇非农业人口的在岗职工的平均年收入，是衡量当地商品购买力水平的关键指标。从上图来看，虽然从2004年起贵溪市城镇居民全年人均收入环比增长速度有所下降，但是人均收入总额正逐步增长，2009年更是突破20000元，达到21347元。9、人口变化（单位：万人）人口变化决定城市未来发展的动力。从上图来看，贵溪市全市人口从2007年起基本稳定在58.3万人左右，但是市区人口却正在稳步增长，特别是2009年市区人口增长迅速，增长率达到5.03%，突破12万人，总量达到12.13万人，说明城市化的进展正在提速，越来越多的人开始在城区购买商品房。六、宏观分析小结从对贵溪市的相关经济指标进行分析，我们可以得出以下结论1、 贵溪市目前正处于平稳发展阶段，整体宏观经济看好；2、 贵溪市整体经济的发展主要依靠2大资源性企业和1大电厂，受国内及国际经济波动影响比较大，所以整个城市的gdp变动比较大。3、 扣除上述企业的影响，贵溪市地方财政收入逐年稳定增长，固定资产投资也稳步增长，这为政府后期加大城市建设，带动经济发展提供了强有力的财政支持。4、 贵溪市社会消费品零售总额增长迅速，说明城乡居民的消费理念正逐步释放。但是还应该看到的城乡居民年末存款余额较高，居民存蓄率比较高，消费性支出还是比较少，还需要去培育市场，引导居民进行消费及投资。5、 贵溪市城乡居民年均收入稳步增长，2009年更是突破2万元大关，说明城乡居民的购买力比较高，有利于本项目的开发。6、 贵溪市市区人口稳步增长，而且2009年的增长速度明显加快，说明城市化的进展正在加快，越来越多的农村及乡镇人口转入市区，为未来购买商品房的主力军。第二章、房地产市场分析一、城市概况贵溪市地处低山丘陵地带，武夷山脉绵亘于南部，怀玉山蜿蜒于北境，信江贯穿整个城市，市区内有浙赣、皖赣、鹰厦三条铁路，所以整个城市的发展受山体、铁路、江流的限制，只能延着东西方向发展，整个市区并不大，主要以建设路、站前路、信江路、雄石路为主。二、城市发展规划根据贵溪市2008-2020年城市发展规划，贵溪市将按照“科学规划，拉开框架；强化中心，点轴发散；明晰定位，功能优化”的发展思路，加快城市建设，坚持空间开发有所为，有所不为，突出重点打造“一心、两园、三区”的全方位、多层次的空间开发格局，使贵溪成为具有交通、工业、商贸、旅游、信息等诸多优势地位和较强集聚、辐射功能的中国新铜都，城市经济成为“十一五”经济发展的重要增长极。行政中心铜产业工业园城南经济开发区城北控制发展区老城商业区城南精品居住区一心：行政中心以冶金大道、建设大道交汇处为中心，依托城市核心区的中心职能，集中力量重点建设新的行政服务中心，集中市委、政府各个部门，形成集聚规模，将城区打造成集行政、商务、娱乐、文化、办公为一体的多功能行政中心区。二园：主要指铜产业工业园和城南经济开发区铜产业工业园：以核心大企业江铜集团为核心，利用浙赣线、梨温高速公路的重要交通轴线，利用市内外人流、物流、资金流、信息流的聚集与扩散效应，发展各种生产资料市场和商品市场，形成铜产业工业园城南经济开发区：利用320国道、贵溪大桥、鹰潭至贵溪间城际快速干道等交通走廊的重要节点，以铜材加工、电子、化工、建材、医药食品为支柱产业的市属工业产业集群，搭建招商平台，融入江西经济圈，承接沿海东部发达地区产业梯度转移。三区：指城南精品商住区、老城商业区和城北控制发展区城南精品商住区：以贵溪新宾馆为中心向东西两边辐射，充分利用信江沿岸的绿化资源，整合贵溪一中等配套服务措施，集中打造“城南高档生活居住区”。老城商业区：以信江路、雄石路、站前路为核心，以经济大楼为中心，串联安康广场、擂古岭商住广场等商业，加强老城区城中村改造，形成集商业、餐饮、娱乐、休闲、购物等为一体的商业发展区。城北控制发展区：以浙赣、皖赣铁路包围区域为主，以城北汽运中心为核心，根据城市发展情况储备土地，为城北未来形成动力，目前主要发展柏里区域。三、2009年2010年市场成交分析1、2009年1月至2010年2月销售套数（单位：套） 贵溪市房地产在经历2008年的宏观调控下滑后，在2009年4月开始回暖，销售数量快速回升，并在2009年10月份达到最高峰172套，全年成交1290套。2、2009年1月至2010年2月销售面积（单位：） 2009年贵溪市全年商品房销售面积138804平方米，整个市场容量较小，这是项目面对市场销售的最大危胁。3、2009年1月至2010年2月销售金额（单位：万元）4、2009年1月至2010年2月销售均价（单位：元/）从2009年以来的销售均价来看，贵溪销售均价在2472-3391元/，另外整体上看，销售均价基本稳定在2900元/左右。5、2009年1月至2010年2月销售平均单套面积（单位：） 贵溪市全年的销售平均单套销售基本保持在105-110左右。6、贵溪目前各盘销售均价（单位：元/）贵溪目前仅有个别项目均价敢于突破3000元/大关，基本定在2900多元/。7、各项目主力户型总价表（单位：万元）大部分项目都把自己的主力户型总价控制在32.5万之内。8、2009年贵溪房地产销售面积排行排名项目名称销售面积1雅利安贵阁25429.562金色年华21116.593嘉裕花苑20286.674远东国际华城16518.45雄鹰商厦10829.646贵都华城10399.827金邸华府8278.258新都花苑5522.369江滨花苑5202.4010阳光时尚广场4818.932009年销售面积前十楼盘共去化商品房128402.62，占全年总销量的92.5%，仅前三名年销量突破2万平方米，排在首位的雅利安贵阁，全年销售277套共25429.56平方米，占全市全年总销量18.32%。反映了贵溪市商品房市场容量小、楼盘少、去化慢、销售周期长的市场特征。四、房地产市场分析小结： 从对贵溪市的城市发展与房地产市场发展态势进行分析，我们可以得出以下结论1、贵溪市分“一心两园两区”规划，目前主要向东发展行政中心区，并已获社会共知。2、贵溪市房地产市场容量偏小，这是制约当地开发水平向上发展的根本因素。3、贵溪市房地产市场主流承受总价在30万上下，即25-36万之间。第三章、鹰潭市房地产市场概况一、鹰潭城市发展及规划（一） 城市发展定位（1）、依托大交通、大工业、古文化、丰富资源，实施“工业强市、商贸活市、旅游旺市、科技兴市、依法治市”的发展战略。（2）、实施“新型城镇化”战略，促进城市“软件”与“硬件”协调发展。（二） 城市经济发展目标城市主要经济发展目标是：生产总值增长13%，财政收入增长15.3%，其中地方财政收入增长13.2%；全社会固定资产投资增长21%，居民消费价格上涨幅度控制在3%以内，城镇登记失业率控制在4.5%以内。再者就是旅游实施品牌战略，打造鹰潭旅游品牌。（三） 现有城市发展布局鹰潭市现有的城市布局从地里区位上来看主要集中在月湖区，即浙赣线、皖赣线、鹰夏线三大铁路干线的交汇处，形成一个“凹”字形。（1）、工业布局。鹰潭市的工业主要集中在月湖区，月湖区的白露工业小区位于市区的西南端，是鹰潭市实施外向牵动战略的“龙头”，更是月湖区发展区域经济跨世纪的战略工程。白鹭小区作为市重点工程它具有其特殊优势： 处在市委市政府提出的发展320国道（上海-昆明）两侧的“经济带”内； 毗邻320国道与260国道（连云港汕头）的交汇处，距省会近； 坐落在鹰潭市提出的城市规划区内； 紧邻鹰潭铁路货运南站、铁路客运站、汽车站、信江联运港口码头，交通极其便利；目前该工业区有二十几家企业安家落户，形成了以粮油加工、食品加工、建材、化工、轻工等主要工业行业的新型工业城。贵溪市的工业企业主要分布在市冶金大道、柏里大道、西大街，以及320国道的两侧；如江铜集团、南方照明、贵电等大企业都分布于此。余江县则主要分布在余江火车站附近。（2）、商业布局。经过近30年的发展，鹰潭零售商业形态已经初步形成，从传统的国营百货、便利店、临街散铺向专业市场、大卖场超市和现代流行百货的转变；其商业主要分布在胜利路和环城路两侧。沃尔玛已落户鹰潭。（3）、生活布局。鹰潭市的居民的生活小区很大一部分是伴随在商业集中地带或工业区的附近，分布较散乱；如市五洲路、天洁东路、梅园大道、梅枫路等道路两侧，住宅小区相对密集。（四） 未来城市发展规划（1）、2010年前，按照“围绕中心、推动两翼、突出重点、带动周边”的构想，将鹰潭建设成皖、浙、赣边际区域中心城市；将东翼的贵溪市建成以有色冶炼和化工工业为主体的次中心城市；将两翼的余江县城建成富有地方特色风格的卫星城市：将南边的龙虎山风景区建成举世闻名的风景名胜区，带动沿铁路、国道和信江周边小城镇建设，推动鹰潭市地城市化进程。（2）、以建设花园式城市为目标，严格执行城市总体规划，完善老区、繁荣新区、启动高桥区。树立城市经营理念，最大限度地筹集建设资金，搞好龙虎山大道、沿江大道、五洲路、污水处理厂、体育中心、文化休闲广场、液化石油气混气工程等市政基础设施建设，加强城市环境卫生的综合整治，实施好人行道硬化、车行道维修、行道数种植、路灯改造、临街建筑物“穿衣戴帽”等“四位一体”改造工程，拉开城市框架，完善城市基础设施，使城区面貌有一个质的飞跃。（3）、把小城镇建设作为经济发展的“增长源”来抓，加快上清镇、龙虎山镇、文坊镇、志光镇等8个重点示范镇建设步伐。到“十五”期末，每个城镇所在地人口达1.82万人以上，二、三产业比重7080%，农民人均纯收入达到3000以上.根据 2006-2010年鹰潭市城市近期规划，把主城区分2大部分，为8块区域。一、整治改造区：是指旧城区改造建设，主要分为旧城东区、旧城西区、南站城区；二、重点发展区：是指城市发展区域，即一般理解为新城区，主要包括高桥区、工业园区、梅园新区、宝山片区、夏埠城区；三、2010年规划总城市人口：26万。 从规划图上显示，城市发展总体向老城区四周发展，城市发展战略为以：“西南方向为主，东北方向为辅”。火车东站经济文化中心市汽车站未来之居住中心工业园区政治中心320国道工业园管委会体育馆鹰潭师专楼盘汇集于此，居住中心雏形已初现。具体楼盘有：1、雅典城；2、三林家苑；3、佳诚美丽园；4、嘉鹰水岸华府；5、奥林山水；6、嘉鹰湖畔居；7、阳光世家；8、瑞和国际；9、星嘉苑；10、旺府世家；11、创景白露湾；12、紫荆花园；13、阳光巴黎等。二、鹰潭房地产发展分析（一） 鹰潭市房地产发展政策导向土地政策：鹰潭市人民政府关于印发进一步深化城市土地使用制度改革意见的通知为加强政府对土地市场的宏观调控，盘活存量土地资产，充分利用市场机制配置土地资源，发挥土地资产在经济建设和社会发展中作用，防止国有资产流失，增加财政收入，促进我市经济和城市建设持续快速发展， 土地紧缩性政策，对房地产业能起到一定的作用！（二） 鹰潭市房地产发展现状目前鹰潭市的楼盘相对集中在新规划区的高桥区和梅园新区，旧城区已经几乎很少楼盘，部分特色产权式销售楼盘：如长安商务酒店。1、近几年刚刚开发的，地处高桥区的一些楼盘，品质比较高、规模相对比较大，如嘉鹰湖畔居、奥林山水、阳光巴黎、创景白露湾、瑞和国际等；主要特征是：有一定的规模和规划理念，小区有一定的景观，产品内容丰富，部分楼盘都含多层、电梯房、别墅等，相对一段时间内，成为鹰潭市高桥区的主流产品。客户主要依托工业园为基础和县乡镇的精英人士。均价控制在2600-2800元/平方米左右。2、梅园新区依靠鹰潭市政治中心的特点，依附信江母亲河优势，以滨江明珠、滨江广场为代表的鹰潭市高端楼盘象征。主要特征：小区景观比较好，多层主要以三房两厅、面积120130平米的户型为主，产品以高层、小高层、多层组合。整体均价在3000元/平米左右，特别是高层面积相对比较大在140平方米以上。梅园新区楼盘分布鹰潭市现有的楼盘来看，具有以下特点：1、开发区位相对比较集中，项目多，开发量比较大，市场竞争比较强，产品同质化明显，价格差异不大；目前鹰潭市现有的（在售）房地产项目开发项目主要集中在高桥区和梅园新区；特别是高桥区有十多个楼盘。2、开发理念略高于贵溪a、项目的整体规划落后，楼盘配套不全。文化活动场所比较少；有些比较大的楼盘应增加引进高档幼儿园，购物中心，休闲会所等，提升人居品质。b、户型设计：户型设计品种不全，设计面积都在120-130平方米的三房，100-110的小三房还没有出现。户型布局不合理；以三房的户型为主，缺乏小户型产品。还有同区域楼盘同质化强。c、服务体系：现在专业物业管理公司已经有了，但其中大部分楼盘都由开发商自己成立物管公司进行管理，管理水平不高。d、建筑风格：大部分建筑风格都为现代简约。（三） 鹰潭市房地产竞争分析（1）鹰潭市房地产经过2005-2009年的发展过程：宣传推广、营销手段有所提升，通过房地产人才的不断交流，现在鹰潭的营销已经向南昌等省会城市靠拢；并且达到一定的水平。包括省会城市代理公司的介入，大大提升了当地的营销水平。（四） 鹰潭市房地产购买群体分析2005年，鹰潭市市区常住人口人均面积已经达到23.85平方米,高于全国平均水平,说明鹰潭市住房水平已经很高,从2005年开始,销售量一般。从2008-2009年楼盘销售的客户群分析上：主要是由在外务工的乡镇人员为主力军加快了鹰潭市城市化进程。从鹰潭市的城市规划发展蓝图上分析，今后几年，鹰潭市的楼盘销售还是要靠城市化人群的导入来提升房地产的销售。（五） 鹰潭市房地产发展趋势（1）、总体发展方向。坚持市政提出的总体规划，完善老区，繁荣新区，启动高桥区的发展战略，筹集资金，搞好龙虎山大道基础设施建设。即以新长途汽车站为中心，以天洁东路为轴线，以龙虎山大道为纵线，向东南方向发展；此区域势必将是今后房地产业发展的“阳光地带”。（2）、房价仍将持续上升。据当地人分析，鹰潭近期的房价上升很大程度上有赖于外出经商的鹰潭人逐渐增多，而他们外出赚钱后多回鹰潭购房。目前城区人口约20余万，其中外来人口占28%，而本地外出经商的人口亦接近28%，这一现象从客观上促进了鹰潭房价的提升；另一方面，从外出经商的人仍回乡购房，又反映了小城区人心中固有的“叶落归根”“衣锦还乡”的思想根深蒂固。（3）、物流中转站，促进房地产发展。由于鹰潭市是我国内陆腹地通往东南沿海地区和西部地区的要冲，且浙赣、鹰夏、皖赣三条铁路干线在鹰潭纵横交汇，上海至昆明的320国道、连云港至汕头的206国道和上海至云南瑞丽的311高速公路横贯全境；作为放射性城市，鹰潭市的物流业和现代运输业将得到高速发展，鹰潭市所处的中转位置将越显重要，更多的商贾将集聚于此，最终促进了鹰潭市房地产业的发展。（4）、购房优惠政策的出台，将在很大程度上刺激鹰潭市房地产业的发展。营销手段改变和银行市场竞争，对城镇化建设和房地产业的发展将起到很大的作用，农民理念的改变将集聚城市，参与购房计划，加快城市化进程。三、鹰潭房地产个案照片 鹰潭房地产市场小结：1、鹰潭市房地产整体开发水平明显高过贵溪，无论是项目规划建设还是营销均不在同一档次之上。2、高桥区楼盘整体均价仅有2600元/左右，对贵溪市场是一个较大的危胁。3、由于贵溪鹰潭两地距离十分近，车程仅10分钟左右。而“地级市”与“县级市”的概念差距，将会分流不少贵溪置业者。 第四章、片区市场及竞争个案分析一、贵溪楼盘分布图二、在售楼盘调研表格1、城南片区城南片区依托其北临信江的天然地理优势、信江沿岸的市政绿化带以及贵溪一中的优势教育配套资源等，区域定位为城市精品商住区域。区域内在售楼盘有“远东国际华城”、“金邸华府”、“龙腾山庄”。目前区域多层均价为2900元/，高层均价为2650元/。区域整体销售率为50%。a、远东国际华城案名（注册）远东国际华城地址贵溪市320国道北侧销售电话3780999工程进度二期在建开发商贵溪市远东房地产开发有限公司代理(整合推广)无承建单位物业管理上饶哥弟物业有限公司规划用途商业住宅交房日期2011年底占地面积36074建筑层数6、17建筑面积85495容积率2.37规划布局多层、高层可售户数77已售户数351销售率82%面积范围110-180单价范围2800-2980元/平均单价2900元/销售折扣98、99首付3成位置图环境评估内部环境会所、游泳池、周界防范系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、电子巡更系统、背景音乐系统、星级景观绿化、星级宾馆。周边配套城南汽站、铜业技工学校、贵溪市第一中学、商贸广场。规划许诺二期于2010年5月开盘建材设备一、外墙：高级外墙漆；二、内墙：水泥抹面；三、地面：水泥地面；四、窗：铝合金窗配中空隔间玻璃；五、门：进户门为高级防盗门，内门不设；六、水电：水电进户，一户一表。房型分析部分房源临江，景观优美。但为了打造小区合围式景观，部分楼栋为东西朝向。房型面积配比2/2/2: 80-86 5%3/2/2: 105-131 60%4/2/2: 130-132 20%复式 15% 面积分析面积选择较多，基本均为大户型，价格分析产品均为多层，价格适中。付款方式按揭、一次性付款销售分析朝向东西、南北销售人员接待过程：1.主动问好2.介绍楼盘整体情况3.询问户型、介绍户型4.计算房价5.留下电话楼层7、18面积80-132总价23-48万接待中心精装修、但光线很暗销售道具沙盘、户型模型sp卖点多层、园林景观客源分析1.来贵溪做生意的江浙人士2.贵溪当地个体户项目照片b、金邸华府案名（注册）金邸华府地址信江东侧销售电话3782888工程进度在建开发商贵溪市恒泽房地产开发有限公司代理(整合推广)无承建单位物业管理规划用途商业、居住交房日期2011年初占地面积48272建筑层数13、15建筑面积154470容积率3.2规划布局高层、小高层可售户数252已售户数81销售率24%面积范围122-127单价范围2550-2980元/平均单价2765元/销售折扣98、99首付3成位置图环境评估内部环境周边配套城南汽站、铜业技工学校、贵溪市第一中学、商贸广场。规划许诺建材设备一、外墙：瓷砖二、内墙：水泥抹面；三、地面：水泥地面；四、窗：铝合金窗配中空隔间玻璃；五、门：进户门为高级防盗门，内门不设；六、水电：水电进户，一户一表。房型分析目前一期所推房源均为三房，可选择范围不大房型面积配比3/2/2: 122-127 100% 面积分析面积选择不多，基本均为大户型，价格分析产品均为高层，价格适中。付款方式按揭、一次性付款销售分析朝向南北销售人员接待过程：1.主动问好2.介绍楼盘整体情况3.询问户型、介绍户型4.计算房价5.留下电话楼层13、15面积122-127总价31-38万接待中心简装修销售道具沙盘、户型模型sp卖点临江、园林景观客源分析1.公务员2.贵溪当地个体户项目照片c、龙腾山庄案名（注册）龙腾山庄地址流口镇政府西侧销售电话3310999工程进度在建开发商江西辉鹰房地产开发有限公司代理(整合推广)无承建单位物业管理规划用途商住交房日期2010年底占地面积104356建筑层数别墅建筑面积62613容积率0.6规划布局别墅可售户数220已售户数122销售率35%面积范围306-344单价范围2200-2600元/平均单价2400元/销售折扣98、99首付3成位置图环境评估内部环境配电室、垃圾站、监控室、社区活动设施（含球场、健身房等）周边配套城南汽站、铜业技工学校、贵溪市第一中学、商贸广场。规划许诺年底交房建材设备一、外墙：涂料二、内墙：水泥抹面；三、地面：水泥地面；四、窗：铝合金窗配中空隔间玻璃；五、门：进户门为高级防盗门，内门不设；六、水电：水电进户，一户一表。房型分析房型数量较少房型面积配比306-344 100% 面积分析面积不多，可选择范围不大价格分析产品均为高层，价格适中。付款方式按揭、一次性付款销售分析朝向南北销售人员接待过程：1.主动问好2.介绍楼盘整体情况3.询问户型、介绍户型4.计算房价5.留下电话楼层4面积306-344总价67-90万接待中心精装修销售道具沙盘、户型模型sp卖点贵溪唯一别墅盘客源分析1.当地大企业主项目照片2、行政新区该区域集中着贵溪50%以上的楼盘，随着政府职能单位大多搬迁于此，市民对该区域已经达到了相当高的认可度。区域内在售楼盘有“金色年华”、“嘉裕花苑”、“御水苑”、“金水湾”、“雅利安贵阁”、“茗芗佳苑”等六个楼盘。高层/小高层均价：2940元/。多层均价3110元/。（此均价不含雅利安贵阁，该盘除复式结构外，已全部售罄。）区域总销售率为78%。a、金色年华案名（注册）金色年华地址建设大道南侧销售电话3717999工程进度在建开发商贵溪市金诚房地产开发公司代理(整合推广)无承建单位物业管理上饶哥弟物业有限公司规划用途商住交房日期2010年底占地面积13906建筑层数7、17、21建筑面积31933容积率2.3规划布局三栋21层高层、7层多层建筑两栋、17层建筑一栋、三层商铺一栋可售户数220已售户数582销售率55%面积范围90-141单价范围2500-3500元/平均单价2980元/销售折扣96首付3成位置图环境评估内部环境世界名牌电梯，小区24小时红外线监控，二次高压供水，小区设有休闲绿地，喷水景观，地上地下停车场。周边配套离火车站，三小，二中，教育局，新人民医院，国土局，建设局，金苹果幼儿园等仅有几分钟路程。规划许诺年底交房建材设备一、外墙：涂料二、内墙：水泥抹面；三、地面：水泥地面；四、窗：铝合金窗配中空隔间玻璃；五、水电：水电进户，一户一表。房型分析房型数量较多房型面积配比2/2/2 90.8 15%2/2/2 113 15%3/2/2 107 20%3/2/2 110 20%3/2/2 117 15%4/2/2 141 15% 面积分析各种面积，可选择范围大价格分析产品形式多样化。价格适中。付款方式按揭、一次性付款销售分析朝向南北销售人员接待过程：1.主动问好2.介绍楼盘整体情况3.询问户型、介绍户型4.计算房价5.留下电话楼层7、17、21面积90-141总价22-50万接待中心精装修销售道具沙盘、户型模型sp卖点位于行政新区客源分析1.公务员2.当地个体户项目照片b、嘉裕花苑案名（注册）嘉裕花苑地址贵溪市建设路销售电话7058111工程进度在建开发商贵溪市建丰房地产开发公司代理(整合推广)无承建单位物业管理贵溪市致远物业管理公司规划用途商住交房日期2010年底占地面积12486.67建筑层数18建筑面积50196容积率0.6规划布局5栋18层高层可售户数52已售户数388销售率98%面积范围105-138单价范围2500-3300元/平均单价2900元/销售折扣96首付3成位置图环境评估内部环境小区装饰音乐音箱周边配套离火车站，三小，二中，教育局，新人民医院，国土局，建设局，金苹果幼儿园等仅有几分钟路程。规划许诺年底交房建材设备一、外墙：涂料二、内墙：水泥抹面；三、地面：水泥地面；四、窗：铝合金窗配中空隔间玻璃；五、门：进户门为高级防盗门；六、水电：水电进户，一户一表。房型分析均为三房房源，客户群体较为单一房型面积配比3/2/2 105 10%3/2/2 111 10%3/2/2 131 30% 3/2/2 135 30%3/2/2 138 20%面积分析面积不多，可选择范围不大价格分析产品均为高层，价格适中。付款方式按揭、一次性付款销售分析朝向南北销售人员接待过程：1.主动问好2.介绍楼盘整体情况3.询问户型、介绍户型4.计算房价5.留下电话楼层18面积105-138总价26-45万接待中心普通装修销售道具沙盘、户型模型sp卖点贵溪行政新区客源分析1.公务员2.普通个体户3.国企职工项目照片c、御水苑案名（注册）御水苑地址贵溪市烧箕山（原粮食局养殖场）销售电程进度在建开发商贵溪市建祥房地产开发有限公司代理(整合推广)无承建单位物业管理贵溪建祥物业公司规划用途商住交房日期2011年初占地面积11757建筑层数18建筑面积15284容积率1.2规划布局8栋7层多层可售户数42已售户数124销售率74%面积范围90-128单价范围3100-3300元/平均单价3200元/销售折扣96首付3成位置图环境评估内部环境周边配套离火车站，三小，二中，教育局，新人民医院，国土局，建设局，金苹果幼儿园等仅有几分钟路程。规划许诺明年初交房建材设备一、外墙：涂料二、内墙：水泥抹面；三、地面：水泥地面；四、水电：水电进户，一户一表。房型分析均为三房房源，客户群体较为单一房型面积配比3/2/2 90 10%3/2/2 104 50%3/2/2 114 20% 3/2/2 128 10%复式 10%面积分析有部