悦榕庄度假别墅户型研究.ppt

院落式温泉酒店专题研究 1 产品特征：别墅式温泉酒店，庭院内设置独立泡池，约48平米左右 ，可提供分时度假功能（普通别墅不提供）； 分时度假：销售后返租，提供5%10%的回报，客户每年可选择一定 期限到此度假，免费享受酒店服务，一般约为1530天，须提前半月 通知； 建筑体量：16,000m2； 其中：四联院别墅：20套，四室三厅三卫，每套220平米左右。 联排别墅： 60套，三室三厅三卫，每套180200平米。 院落式温泉酒店：由联院和联排别墅组成，定位于高端商务市场和高收入家庭，经营可采取 销售后返租的形式，并提供分时度假功能。 大堂入口 休闲养生功能打造/院落式温泉酒店 SPA 2 开发商：LRH（Laguna Resorts and Hotels Public Company Limited）拉古娜度假村及酒店公共有限公司 （悦榕控股集团下属单位）； 建筑设计：Architrave（悦榕集团设计公司）； 酒店管理公司：悦榕度假酒店集团； 星级：超五星； 交通：酒店距市中心4公里；距火车站4公里；距飞机 场36公里； 餐饮：中西自助餐、咖啡厅、酒吧； 服务：商务中心、租车、票务、洗衣房、商场、停车 场。 丽江悦榕庄建于2006年，占地600多亩，已开发400多亩。2006年刚开业时推出客房55套，现有纳西式的别墅 客房增至122间（套），标间面积355。 别墅式酒店案例：丽江悦榕庄 3 至上理念：轻松和浪漫，让客人沉浸在欢愉中，离开的时候确保得到“元气”的补充，客房设计让客 人体验到的也别有情趣：宽大、浪漫、新奇、异域、舒适，没有了卧室、客厅、卫生间、休息 区的界线。 注重服务细节：客人不仅可以在任何一个餐厅、酒吧或自己的别墅内用餐，而且如果客人喜欢，服 务生可以在度假村内的任何地方为客人临时摆放餐桌，如室外草坪、游泳池边、水疗馆内等等，让 客人倍感家的随意。 设计强调人与自然的和谐 ：别墅套房开放式的空间格局不仅再现了纳西民居灵活多变的建筑精神， 也将生活空间与天地景色融合为一，从而构筑起人与自然最真切的联系。 丽江悦榕庄在设计上强调人与自然的和谐，以轻松和浪漫和作为酒店的核心理念，注重服务细节， 被誉为中国最贵的度假酒店，其客房租金约为5002800美元租金/天。 别墅式酒店案例：丽江悦榕庄 4 悦榕庄客房类型有： A花园套房； B高级套房； C花园别墅； D豪华花园别墅； E泳池别墅； F豪华泳池别墅； G双卧室联排别墅； H双卧室按摩式别墅 ； I家庭式按摩池别墅； J双卧室泳池别墅； K悦榕庄总统套房。 中心水景 远眺玉龙雪山 阳台近观 悦榕庄客房可分为11大类型，呈梯度布局，满足不同层次的客户需求。 客房一般设施： 无线局域网 ( Wi-fi ) 接入 国际长途直拨电话，具有语音邮 件和自动叫醒功能 空调（和或取暖器），单独控 制的控温器 液晶电视 有线电视按次计费观看 环绕立体声家庭影院系统 无绳电话 浴室电话 室内个人保险箱 设施齐全的厨房 别墅式酒店案例：丽江悦榕庄 5 联排入户大门 联排内庭院 双卧室联排别墅（楼面面积241平米） 双卧室联排别墅户型 别墅式酒店案例：丽江悦榕庄 6 三卧室别墅（楼面面积 384平方米） 双卧室别墅（楼面面积 340平方米） 双卧室别墅及三卧室别墅户型 别墅式酒店案例：丽江悦榕庄 7 内庭院主卧可推拉门 按摩池凉亭 按摩池按摩床 主卧 别墅式酒店案例：丽江悦榕庄 一般别墅（套房）内主要配置 8 庭院内温泉按摩水池玻璃隔断透明浴池 浴池 主卧 豪华型别墅（套房）标配 别墅式酒店案例：丽江悦榕庄 9 花园套房具体 一张king-sized大型双人床 浴缸和淋浴（独立式） 客厅 迷你吧/工作台/卧床 私人花园 一张king-sized大型双人床 浴缸和淋浴（独立式） 客厅 阳台 迷你吧/工作台/卧床 高级套房高级套房 双人床或1张特大双人床 装配了淋浴设施的宽敞的浴室 客厅/书房 迷你酒吧/工作台/沙发床 热泉游泳池/私人风景花园 豪华花园套房泳池别墅豪华泳池别墅 每日早餐/每日室内下午茶 体验“亲密时刻”别墅装饰 在悦榕SPA酒店以20%的 折扣享受90分钟的按 摩疗程 设备/设施： 双人床或1张特大双人床 装配了淋浴设施的宽敞的浴室 客厅 /书房 迷你酒吧/工作台/沙发床 热泉游泳池 私人风景花园 1张特大双人床 装配了浴缸和淋浴设施的宽敞的浴室 客厅 书房 迷你酒吧 工作台 沙发床 热泉游泳池 私人风景花园 每日早餐 每日室内下午茶 体验“亲密时刻”别墅装饰 在悦榕SPA酒店以20%的 折扣享受90分钟 的按摩疗程 设备/设施： 双人床或1张特大双人床 装配了浴缸和淋浴设施的宽敞的浴室 客厅/书房 迷你酒吧/工作台/沙发床 热泉游泳池/私人风景花园 不同标准套房标配 别墅式酒店案例：丽江悦榕庄 10 豪华花园套房具体泳池别墅豪华泳池别墅 两间卧房（均为双人床） 宽敞的客厅 宽敞浴室（两间），含浴缸、厕所、淋浴 书房 迷你吧 工作台 餐具室，可供准备简单食物 两间卧房：一间备有双人床（一张），另 一间为单人床（两张） 客厅 宽敞浴室（两间），含浴缸、厕所、淋浴 书房 迷你吧/工作台/卧床 传统木亭/温热按摩池/厨房（设备齐全） 三间卧房：其中一间备有king-sized大型 双人床，其余两间为双床房 客厅/书房 宽敞浴室（两间），含浴缸、厕所、淋浴 迷你吧/工作台/卧床 传统木亭/温热按摩池 厨房（设备齐全） 两间卧房：其中一间有1张特大双人床，另一 间配备2张单人床 客厅/书房 两间装配了浴缸和淋浴设施的宽敞的浴室 迷你酒吧/工作台/沙发床 传统木式凉亭/热泉游泳池/热泉按摩池 私人车道入口 私人风景花园 总统别墅再现了丝路的传奇历史和古纳西王国首府的辉煌，为 贵宾提供皇家礼遇。经私人车道进入别墅花园，您就开启了通 往豪华寓所的大门。 悦榕庄这座最高级的寓所拥有一间通风的主卧房、客房、客厅 、餐厅、书房以及两间浴室。浴池是配备了本地石材制造的， 户外还建有热泉和按摩池。 别墅户外有一处宽敞的凉亭，是环视欣赏四周美丽风景和寻找 内心平和宁静的理想地方。与古代帝王不同的是，现代设施的 便利就在您触手可及之处。 双房式泳池别墅总统别墅 不同标准套房标配 别墅式酒店案例：丽江悦榕庄 11 客房价格一览，以下客房价格均不含早餐，早餐须加收158RMB/人。 别墅式酒店案例：丽江悦榕庄 房型 前台门市价 2009.4-11 2009.12-2010.4 A 悦榕庄花园套房 ￥3830 ￥1900 ￥1380 B 悦榕庄高级套房 ￥4320 ￥2000 ￥1500 C 悦榕庄花园别墅 ￥5280 ￥2900 ￥2700 D 悦榕庄豪华花园别墅 ￥6180 ￥3000 ￥2800 E 悦榕庄泳池别墅 ￥7180 ￥3900 ￥3600 F 悦榕庄豪华泳池别墅 ￥8800 ￥4000 ￥3700 G 悦榕庄双卧室联排别墅 ￥9680 ￥4520 ￥4380 H 悦榕庄双卧室按摩式别墅 ￥14550 ￥6100 ￥5800 I 悦榕庄家庭式按摩池别墅 ￥18040 ￥10900 ￥10700 J 悦榕庄双卧室泳池别墅 ￥17600 ￥11680 ￥11680 K 悦榕庄总统套房 ￥26400 ￥15000 ￥15000 12 1、投资方式 悦榕庄投资者享有特殊的投资机会： 作为业主，可以选择获得连续6年的6%的固定收入（目前6年期满业主必须续约），或者分享房间的实际收入。 此外，业主及其家人和朋友还能够每年在这里免费入住多达60天。其他时间别墅物业均作为酒店党的一部分。 2、其他认可和优待 悦榕庄的业主还可以在所有悦榕和悦椿获得更多折扣和特权： 房屋费率节约30%； SPA项目节约20%； 餐饮节约20%； 洗衣和干洗节约15%； 促销商品和包装费节约15%； 悦榕阁、悦椿阁商品节约15%； 优先预订； 可推迟到下午6点退房结账（具体情况受可用性和非高峰阶段的限制）。 在Laguna Phuket高尔夫俱乐部和Laguna Bintan高尔夫俱乐部可享受如下优待： 果岭费节约25%； 餐饮节约20%。 经营方式：为快速回收现金流，丽江悦榕庄在经营上采取了销售与持有结合的方式，客户购买悦榕庄别墅后 签订返租协议（前6年必须签满），享有6%的年回报（或实际房间收入）及多达60天的分时度假，此外还享 有悦榕庄部分服务的优惠。 13 商业配套部分改动 14 商业配套部分主要以满足旅游度假所需的精品购物和休闲娱乐及社区生活所需的配套为主，塑造休闲娱乐 购物天地。 项目功能细化比例面积（平米） 满足旅游所需的 精品购物、休闲 娱乐功能 精品购物：养生、美容、时尚等为 主要内容，结合部分地方特色。 30%约3500 休闲娱乐：KTV、茶坊、酒吧、咖 啡吧 50%约6000 纪念品/特产：以地方特产、手工 艺品、中国古书画等为主题的旅游 纪念品 10%约1200 满足社区生活必 须的配套 超市5%约500 家政服务5%约500 建筑体量：1.2万方 功能策划：满足旅游所需的购物、休闲娱乐功能及社区生活所必须的配套功 能，采用半围合型集中布局，营造度假休闲气氛。 开发策略：可依温泉酒店及社区内需要，逐步开发，后期视项目自身需求酌 情增加或减少商业面积，灵活调整商业业态。 商业配套经济指标 B1 B2 A1 A2 A3 商业配套 社区生活配套/商业 15 商业部分建筑风格与温泉酒店统一，采用为半围合型内街形式，建筑风格与温泉酒店统一，约2-3 层，开间约4米，进深约10米，预留上下水，后期待商业经营成熟时可出售。 社区生活配套/商业 16 纪念品特产：地方特产、手工艺品、书画艺术、旅游纪念品等 社区生活配套/商业 17 休闲娱乐：如KTV、茶坊、咖啡吧、酒吧等，满足旅游度假所需的休闲功能。 社区生活配套/商业 18 解决社区生活必须的配套如餐饮美食、超市、家政服务等。 社区生活配套/商业 19 价格策略 “低开高走，低价入市，奠基市场，伺机上扬” n不打无准备之仗，也不会走机会主义的冒险主义路线。通过稳扎稳打，尽量避免 项目的运作风险，先期以相对较低价格切入市场，彰显出产品的高性价比，后阶 段通过工程进度及客户口碑增加而逐步推高； n建议启动区分期推出，每期价格稳步递增，递增幅度将结合工程进度、市场涨幅 和通涨因素进行综合考虑。 中期 小高层：5500元/M2左右 别墅：8500元/M2左右 前期 后期 小高层：6000元/M2左右 别墅： 10000元/M2左右 小高层：6500元/M2左右 别墅： 11000元/M2左右 20 如何通过低开高走实现项目整体销售均价？ n不均衡产品战略：前期主推联排别墅，采取稳健价格策略，以占领市场为主；后期待前期产品基本 树立项目形象，客户对项目资源价值和品质基本认可后，推出高品质双拼，高姿态入市，以高价确 立其市场地位，实现项目整体销售均价。 n饥饿营销：少量多批，伺机提价，逐步上扬，通过多次开盘，严格控制推盘量，灵活提价实现项目 销售价值的最大化。具体执行时可通过“典藏版”、“限量版”、“珍藏版”、“定制版”结合“ 双花园墅”、“中央景观区”、“亲水墅”等概念，如“XX席中央景观区珍藏版花园墅隆重登场献 映”，强调其稀缺性，达成逐步提价的目的。 21 P123页总体功能规划 P160页生态养生住宅主要经济数据 22 小高层 花园洋房 小独栋、双拼 联排双拼 温泉酒店 功能占地面积物业类型容积率建筑面积总计 公寓330000 小高层1.5270000 390000 花园洋房0.8120000 别墅1130000 双拼、联排0.6558000 648000 小独栋、双拼0.4590000 温泉酒店110000 商业 0.56 12000 61200 院落式温泉酒店16000 温泉主题酒店20000 室外温泉- 国际会议中心2000 企业会所10000 道家养生园1200 总计15700000.71 1099200 0 依据2500亩进行整体规划，占地157万（去掉粮仓、河流占地共计约10万方），综合容积率0.71，总建面约 110万，公寓约占35%，别墅约占59%，其余为温泉酒店及配套等，约占6%。 总体功能规划 23 功能地块占地面积物业类型容积率建筑面积总计 公寓 B180000小高层1.5120000 39