物业工程部前期介入方案.docx

紫泰物业工程部前期介入方案物业管理公司的前期介入，能从业主对工厂的使用、办公和研发的需要考虑，依据其丰富的管理经验，为建筑商和业主提供前期的专业性服务，使新开发的工厂真正成为为业主量身定做的、符合业主心愿的厂区，为厂区的建设质量每一个环节，每一道工序，结构安全状况、人性化使用方便等把关。按有关规范严格巡查每一栋楼，每一项设施设备。重点考虑减少今后物业管理中产生的问题和矛盾，便于维护与管理，降低成本管理费用。从物业管理各项细节出发，熟悉几大系统结构，发现各种缺陷、安全隐患、施工不规范、物业遗漏工程等，发现问题及时向福伊特反映，建议施工方立即整改。同福伊特、监理公司及施工方都保持紧密联系。对项目规划设计图纸进行审阅，机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、公共照明设备、装饰材料、物业的平面布局、功能区域划分进行审查等，提出专业合理化建议及改进方案。提升物业使用的附加值，建立健全各项巡查验收资料档案备查，通过规范的管理制度和扎扎实实的辛勤劳动，一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。一、 工程部前期介入人员配置强电工程师11、大科及以上学历，强电类相关专业毕业，现45岁以下；2、5年以上本专业工作经验，3年以上外企相关工作经优先；3、有3年以上变压器总容量超过10,000KVA的10KVA供配电系统、发电机、UPS等项目的运维及工程管理经验，及与供电部门的沟通协调经验；4、熟悉供配电系统原理及常见故障处理，具备系统分析、节能管理、小型电气工程改造方案制订、设计、预算、施工管理能力。弱电工程师11、大科及以上学历，现45岁以下，自动化、电子、计算机等相关专业；2、5年以上本专业工作经验，3年以上外企相关工作经验；3、有厂务设备自动化设备的运维及工程管理经验，及与供电部门的沟通协调经验；4、有大规模楼盘BA、门禁、消防、监控等系统的设计或运维管理能力。暖通工程师11、大科及以上学历，现45岁以下，制冷或相关专业毕业；2、5年以上本专业工作经验，有3年以上外企相关工作经验优先；3、有3年以上大型冷水机组（2000USRT以上）运维管理经验；4、熟悉空调系统原理及常见故障处理，具备系统分析、小型工程改造方案制订、设计、预算、施工管理能力。土建装饰工程师11、大及以上学历，现45岁以下，土建、装修或机电相关专业毕业；2、5年以上设备设施运维及工程管理工作经验，有3年以上外企相关工作经验优先，有工程项目、造价等管理经验；3、具备小型工程装修或改造方案制订、设计、预算、施工管理等能力。二、前期介入1、管理范围负责管理辖区内如下所有设备设施的审核、验收、接管：暖通空调、供配电系统、高压外线、照明、UPS电源、PDU设备、EPS电源、防雷系统、电能管理系统、精密空调、工厂相关设备、实验室操作间空调风柜、电梯、给排水、园林绿化供水系统、压缩空气系统、工艺冷却水系统、液氮系统、燃气系统、BA、安防（包括闭路监控、周界报警）、弱电（包括电话跳线、网络、综合布线、会议室AV系统、有线电视、停车场管理系统、道闸系统、燃气报警系统、消防广播兼背景音乐系统）、门禁系统、消防系统、卷帘门、水处理、厨房设备、本体建筑（结构、室内外装修）、人防工程、道路、标识、室外设施、家私设施维护等。2、特殊说明：实验室、生产车间、IT机房等场所内，甲方使用部门单独使用的个性化末端实验设备、生产设备、IT设备等确认在此范围内？其他公用设施设备的功能测试、验收工作包含在总包服务范围。三、物业管理公司前期介入的内容 1 项目定位、规划设计、建筑布局、道路交通、人流物流。 2 建筑立面、外墙用材、户型结构、门窗构造。 3 变配电房、高低压线、动力用电、工厂相关设备、公共照明。 4 供水系统、排水系统、污水处理、消火水栓。 5 弱电系统、网络布线、电讯电视、宽带入网、三表抄计、可视对讲、监控报警、BA、电子巡更、一卡通等。 6 园林景观、雕塑小品、喷灌系统、照明灯具。 7 配套设施、商业网点、管理用房、公共厕所、垃圾房、停车场等。物业管理前期介入的内容很多，但必须重点关注安防设备的布局、选材、安装、调试，因为其直接影响今后的安全管理；再就是要注意与运行成本有关的内容，其关系到福伊特驱动公司今后的效益。四、物业管理公司前期介入的方法 1. 物业管理公司以业主今后入住的标准审视项目的规划设计、材料选用、设备功能、施工建设，参与讨论并提出建设性意见，以达到满足业主诸多生活需求的目的。 2. 熟悉了解土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况，特别是隐蔽工程部分，避免或减少给日后维修使用带来困难和不便，及时发现问题，提出改善性意见。 3. 监督公用设备设施的建设、安装和调试，发现问题及时与福伊特、承建商、工程监理联络沟通，尽量避免工程质量问题的出现。 4. 深入了解物业的各方面情况，掌握物业各系统的参数和资料，以便今后物业管理公司制定相应的管理模式和规章制度，使物业管理工作得以有序进行。 5. 熟悉并了解整个物业及配套细节，特别是消防设施、监控设备，以便接管后遇到特殊紧急事件时能立即找到关键部位，采取应急措施，维护公共安全。 6、前期介入检查缺陷分类，将所有缺陷分类统计分类汇总定期汇报福伊特公司并督促施工方及时整改A类问题1.涉及人身健康安全 1.涉及变配电变压器、开关柜、电容柜等设使用功能及安全性方面的问题；2.涉及柴油发电机使用功能及安全性方面的问题；3.涉及空调主机、锅炉、冷却塔、蓄冰池、板交、水箱等设备使用功能及安全性方面的问题；4.涉及电梯使用安全类的问题；5.涉及消防、监控、门禁、BA等控制系统主机使用功能方面问题；6.涉及重要中心主机房的漏水问题；7.涉及玻璃幕墙结构安装的安全类问题。2.消防安全 3.主系统问题、结构问题等；4.直接影响设备运行5.未来因运行无法整改或较难实施整改B类问题1.影响客户正常业务运营工作 1.各类循环泵、变频泵、排污泵、补水泵、隔油池；2.楼层空调箱、排烟风机、正压风机等。2.影响到动力设施主系统运行 C类问题1.潜在设备故障影响到客户 各类末端电气控制柜、排风机、诱导风机、分体空调、摄像机、终端模块等。2.一般维修 6. 物业管理公司从今后厂区管理角度审视项目，提出建议，避免施工造成物业管理运作上的困难和麻烦，便于今后管理操作和设备维修；建立一个安全有序的厂区管理服务体系，营造高效环境条件和高品质的人文氛围。五、人员费用序号岗位数量（人月）2016.9.12013.9.30综合人工费用(元/月人）月总费用1强电工程师121717217172弱电工程师121717217173暖通工程师121717217174土建装饰工程师11941919419六、物业管理公司前期介入与福伊特驱动配合 物业管理公司的前期介入工作，关键在于与福伊特的配合。我们应依据和福伊特签订的物业服务前期合同，主动参与、积极配合。要将过去管理和服务中的经验和教训告知相关人员，要以前瞻性和预见性去感知可能会发生的问题，积极主动地采取措施，将问题处理在萌芽状态。重大问题一定要书面函告福伊特，方能引起其重视，同时也能规避物业管理责任。福伊特能否采纳物业管理公司的建议一般取决于以下几方面：一是会不会增加其成本 ; 二是难度大不大 ; 三是对设计风格和外立面的影响。基于各方面的因素考虑，福伊特不会对物业管理公司的建议全面采纳，但是协调得越好，采纳得越多。同时，物业管理公司前期介入时应注意几点：对福伊特的建议一定要专业，否则没人听 ; 分析产生问题的原因、危害和影响，要准确、有依据、以理服人 ; 提