中房商学院(樊剑英)房地产企业开发项目各阶段实务处理与税务风险管控

房地产企业项目开发各环节纳税实务与风险防范 樊剑英 中国税务报 中国税网房地产项目组 高级咨询顾问、中国税网 特约研究员、国家税务总局网络培训学院讲师，东奥会计在线讲师， 中国注册税务师、天和经济研究所专家委员会委员、曾任某上市房 地产公司（HK02118）总会计师、多家房地产税务顾问、房地产纳税 筹划专家、先后在中国税务报、海峡财经导报、中国房 地产、现代服务业发表大量财税论文、编著房地产开发企 业纳税实务与风险防范、税收优惠最优方案设计与点评等。 我们的主题 房地产开发企业各阶段如何会计核算和纳税处理？ 房地产开发企业取得土地环节要注意防范哪些税务风险？ 房地产开发企业报批报建施工阶段如何做到合理规划布局？ 房地产开发企业销售环节税务风险如何分析筹划？ 房地产开发企业企业土地增值税清算面临什么样的形势？ 前 言 十八届三中全会确定了充分市场化的政策基调，在房地产行业内，这样的政策 课程大纲 基调将表现为政策制定更加灵活而有针对性。以往如“一线城市发烧，全国打 针吃药”的政策举措将一去不复返。 政策制定的目标是有针对性的调控地区市场。一二线城市由于市场将持续火热， 政策基调应是将在扩大供给的同时，适度抑制需求；而针对三四线城市的持续 疲态，预计地方政府将持续出台有针对性的刺激措施，以保障这些地区的楼市 稳定。 房地产行业企业在 2014 年将受到三个因素的影响， 资本实力、融资能力及成本控制能力，决定了强者恒强、弱者愈弱。 第一讲 房地产公司设立中要想到的会计核算和税务处理 一、 设立房地产公司开发应该考虑的问题 【案例】集团公司拿地后交由子公司开发，涉及纳税风险有哪些？如何回避？ 二、设立房地产公司最低资本金比例有要求吗？ 三、以土地投资子公司如何会计处理？ 四、设立公司后股东借钱怎么办？ 五、异地开发设立子公司还是分公司？区别在哪里？ 【案例】南京 A 房地产开发企业欲投资徐州进行开发 ，面 临问题是，在徐州应该 设立分公司还是设立子公司？ 六、股份投资还是债权投资对于个人有何分别？ 【案例】老王居民自然人投资者投资新正地产公司，预计投入资金 10000 万元， 投资回报率假设 10%，两种方案供您选择，您 选择 哪一种？ A:注册资金 10000 万元 B:注册资金 5000 万元+ 借款 5000 万元。 七、股份投资还是债权投资对于公司有无区别？ 【案例】B 投资公司投资南京公司， 预计投入资金 10000 万元，投资回报率假设 10% 两种方案供您选择，您选择哪一种？ A:注册资金 10000 万元 B:注册资金 5000 万元+ 借款 5000 万元。 八、个人股权转让和公司股权转让有何分别？ 【案例】老王居民自然人投资者投资 A 公司，注册 资金 10000 万元，未分配利润 1000 万元，老王欲转让股 权给 Q 公司。 问题：转让前要不要分配利润呢？ 【案例】B 公司投资者投资 A 公司，注册资金 10000 万元，未分配利润 1000 万元， B 欲转让 股权给 Q 公司。 问题 ：分配前要不要分配利润 呢？ 九、个人以土地房屋评估投资涉及哪些税收问题？ 【案例】中国居民个人周某，2009 年 1 月将其个人在南京购置的办公用房进行评 估后投资到南京 A 公司，取得 A 公司 30%的股权。该房产的原值为 100 万元，评估 价为 500 万元。2013 年 8 月，周某将持有的 该公司股 权全部转让给 B 公司， 转让价 为 800 万元，股权转让合同履行完毕，股 权已作变更登 记，且所得已 经实现。个人所 得税免？不免？ 十、合作开发中可否一方拿地出资参与另一方开发共享利益但不成立单独公司？ 【案例】A 公司拿地报建，因缺少 资金， 联合 B 公司共同开发，双方签订联合开 发协议，不成立法人公司，以 A 公司下属项目部名义开发和销售。 分配模式 1：双方按最后项目利润分配。 分配模式 2：B 公司支付 A 公司 8000 万元后全部利益 归 B 公司所有。 十一、房地产开发可划分哪几大环节？ 思考：公司设立后房地产开发各环节您会关心哪些问题？ （一）取得土地阶段 土地合同和谁签？契税？土地使用税？印花税？ 土地取得方式有哪些？毛地出让、净地出让、以房 换地、 买公司拿地、合并拿地、分 立+合并、直接转让土地、划拨+合作建房 账面成本？计税基础？ （二）前期阶段 办证立项在谁名下？ 设计境内增值税境外要代扣 （三）报批报建费墙改基金农民工工资保障金？能要回来的往来 不能要回来的才是成本 （四）工程建设阶段 成本对象如何确定如何设定会计科目如何确定计税成本甲供材 目标成本动态变化合同台账应付工程款（工程量）实际付工程款（账面 借方）发票预提 （五）销售阶段 营业税土地增值税预征 企业所得税查账、核定 印花税 土地使用税不交 房产税一般基建工地用房不交 出租房产 销售方式自销、代销、促销手段 （六）清算 计税成本调整 可扣除项目金额确定 清算方案很关键谈判 第二讲 房地产开发企业取得土地环节会计与纳税处理 一、土地出让与土地转让有何区别？ 【案例】2002 年小肥羊房地产公司协议受让 A 县土地一宗，缴纳土地出让金 1000 万元，因无力开发，转由灰太狼房地产公司承 继开发。后 续旧城改造费、契税均 由灰太狼公司支付，小肥羊公司将自己缴纳的出让金收据转交灰太狼公司。 该案例存在哪些问题？ 二、联合竞买土地的操作方式和税收分析 三、毛地出让开发商先参加招拍挂获取土地，然后拆迁税收分析 【案例】羊村计划拆迁改造，狼房地产公司招拍挂 2 亿元取得，补偿协议约定现 金补偿 3000 万元，产权调换 住宅 5000 平米（市场价值 2500 万元）。产权调换商业 2000 平米（市场价值 1600 万元）。 问题：拆迁补偿协议缴纳印花税吗？拆迁补偿取得的土地成本如何确定？拆迁 补偿营业税纳税义务发生时间是什么时候？拆迁补偿营业税如何确定计税依据？支 付给个人的拆迁补偿费的票据如何？拆迁补偿如何计算所得税和土地增值税？ 四、受托平整土地并支付拆迁补偿费 【案例】甲房地产企业受当地政府委托，拆除乙企业的地上建筑物并代为支付乙 企业拆迁补偿费 1000 万元。共从当地政府取得收入为 4000 万元，其中，拆除 业务收 入 1500 万元。计算该房地 产企业应当缴纳的营业税。 五、净地出让开发商先代政府拆迁再参加招拍挂获取土地税收分析 【案例】灰太狼房地产公司支付村民拆迁补偿费 4000 万元，政府评审后给以 10%服 务费 4400 万元，房地产公司土地中标后， 约定支付政府土地出让金 2 亿元。如何会 计处理？ 六、转让者转让未拥有土地使用权土地并帮助购买者以出让方式取得土地税收分析 七、购置转让土地税款处理问题 【案例】2012 年灰太狼房地产公司列支自行申报缴纳的购地营业税金及附加，能 否企业所得税税前扣除？以对方的名义来缴纳税款，合同有效吗？ 八、直接转让土地税收问题解析 【案例】A 工业企业转让土地给 B 公司，合同约定所有转让中流转税税款均由 B 公司负担， A 土地转让价款 1000 万元，取得土地支付价款原为 200 万元。 如何计算应纳税款？开具多少发票？ 九、转让已经进入施工阶段的在建工程，可否差额纳税？购买在建工程再转让可否 差额纳税？ 十、购买半拉子工程开发形成产品再转让如何纳税？ 十一、土地置换有何纳税问题？ 【案例】2011 年灰太狼房地产公司取得土地 A 地块 支付 2000 万元，并前期投入 200 万元， 2013 年 5 月份根据城市统一规划，政府要求国土局置换 B 地块。 B 地块 评估总价 6000 万元，A 地 块评估总价 3200 万元。先期以政府名义对 B 地块拆迁平 整支付 1500 万元。灰太狼公司补缴土地出让金：6000-3200-1500-200=1100 万元。如 何会计和纳税处理？ 十二、股权收购目标公司间接取得土地税收分析税收问题分析 【案例】2011 年 10 月，A 公司以 货币资金 1000 万元成立 B 公司，2011 年 12 月 B 公司以 800 万元受让土地， 2013 年 2 月 A 公司作价 1500 万元将 B 公司股权转让 给 C 公司。B 公司资产主要表 现为土地。 问：股权转让过程中印花税、企业所得税怎么处理？A 公司、B 公司、C 公司交 不交土地增值税。该谁来交？ 十三、合并方式取得土地税收分析税收问题分析 十四、分立方式取得土地税收分析税收问题分析 【案例】灰太郎房地产公司开发 A 小区和写字楼、商铺、酒店。2012 年小区出售 完毕，剩余酒店。房地产公司贷款受限。酒店分立出来，以备将来出售或自持使用。 问题是分立要交哪些税？有哪些程序必须办理？ 十五、土地返还一律冲减成本？ 十六、替政府干活是否白干？ 问题：房地产开发企业按“以地补路” 的方式取得土地，但是该单位支付修路款 时，取得的是政府部门财政收据，支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的 金额？ 十七、城中村改造选择哪种模式税务处理？ 第三讲 房地产前期及施工阶段会计及纳税处理 一、搞不清的立项 【案例】新正公司 2008 年通过出让方式取得一宗土地使用权，经建设规划部门 批准，建设商住楼项目。由于新正公司没有房地 产开 发资质，决定与方欣房地 产公司 合作开发，双方签订了委托开 发、 销售协议。协议约 定该开发项目的所有成本、费用 均由新正公司支付，开发产 品委托方欣房地产公司销售，销售合同由方欣房地产公 司与买方签订，但是销售不 动产发票由新正公司开具，新正公司以该楼盘销售收入 的 3%支付方欣房地产公司开发、销售手续费。如何会计处理？如何纳税处理？ 二、房地产企业以本企业为主体联合其他企业单位合作或合资开发房地产，且未成 立独立法人公司的怎样会计和税务处理？ 学员问题：甲、乙均为房地产开发企业。甲公司以 1.8 亿元取得了某地块的开发 经营权，因 资金问题，与乙公司协商合作开发该地块 。合作 协议约定，由甲公司牵头 成立一分公司（无法人资格），并授权分公司全权开发、建设、 经营某地块；项目资本 金 2.5 亿元，甲方 40%，乙方 60%。甲所取得的土地作价 2.5 亿元，其中的 1 亿元用 于出资，乙方将应出资部分 1.5 亿元支付给甲公司（抵偿甲公司原欠乙公司债务）， 分公司实行独立核算，甲乙利 润共享、 风险共担。请问 ：1、甲公司对前期取得土地所 发生的成本，如何进行账务处 理？是计入其他应收款还是开发成本、长期股权投资？ 2、甲公司需要交纳哪些税？甲公司对 1.5 亿元应怎么进行税务处理？2、乙公司涉 及哪些税收事项？3、在这 种合作方式下，如何 进行前期筹划？ 三、房地产企业合作开发会计和税务如何处理？合作开发应具备什么必要条件？合 作开发税务如何处理？合作开发主体如何确定？ 四、伪合作开发形式有哪些？法院认定土地转让税法该怎么认定？ 【案例】一家投资公司 A，与另一家公司 B 签订共建一大厦协议书，B 公司有划 拨土地一块，A 公司负责提供建 设资金 3 亿元，大厦以 B 公司名义立项，建成后产 权 B 公司所有，A 公司获 得总建筑面积的 70%的 30 年经营权。双方如何税务和会 计处理？ 五、房地产开发涉及的成本费用科目有哪些？ 六、项目前期开工要做好哪些预算？ 七、规划设计费支付如何处理？ 【案例】A 房地产企业 2013 年 8 月与美国 B 技术服 务公司签订技术服务合同， A 房地产企业认为美国 B 技术服务公司不会在中国境内构成常 设机构，与其签订 了 100 万元的不含税合同，估算支出 105.26 万元100（1-5%），其中营业税支出 5.26 万元。但是 B 技术服 务公司出于自身考虑在付 汇阶段拒绝提供居民身份证明， A 房地产企业无法办理税务证明，则实际支出增加了多少？ 八、建筑物拆除该如何做账？ 学员提问：我们 A 房地产企业拍下地后，找 别人 B 公司来拆地上房屋，为什么 是 B 给 我们钱 200 万元，而不是我 们 A 给 B 钱呢？财务如何入账？ 九、签订施工合同不含甲供材如何处理？ 【案例】税务机关在对于 A 房地产公司 2012 年完工的 B 项目土地增值税进行清 算时，查 出大量货物销售发 票。税 务人员认为，建筑施工工程应取得建筑业发票，非 建筑业发票一律不予扣除，且取得不符合规定的发票，还应予以处罚， 这种说法对吗？ 【案例】北京大宝建筑公司与加菲猫房地产公司签订工程施工合同，劳务部分价 款 2000 万元，甲供材 1000 万元，合同 总价签订多少合适？ 十、营改增后要什么发票？ 十一、立项后税务机关如何备案及如何确定核算对象及清算单位？ 十二、如何配合预算部门、工程部门预测单位建安成本/配套支出/装修支出？ 十三、如何配合销售部门确定预期销售价格？ 【案例】南京建华房地产公司开发的商品住宅总建筑面积 20000 平方米，其中地 下室建筑面积 2000 平方米，地下车库面积 3000 平方米，建造成本 4000 元/建筑面 积平方米，地下室定价 2000 元/平方米，地下车库为促销全部赠送。问：最低售价该 是多少？ 十四、土地增值税与普通住宅定价的关系及如何回避无效价格区间 十五、房地产开发成本对象应核算的具体内容包括什么？各成本项目应该具体核算 哪些内容？ 十六、如何预测算土地增值税？ 十七、如何知道项目利润是多少？ 十八、如何做好项目合同管理与结算？ 总结：房地产计税成本的核算的八步程序 第四讲 房地产开发产品销售如何会计和税务处理 一、商品房销售流程前期策划与营销取得预售许可证后开盘预售签订 销售合同与收款商品房交付通知业主办理入住手续确认身份现场 验房并交钥匙办理房屋权属登记及房产证 二、房地产（税法)确认收入的条件 国税发2009 31 号第六条 规定:企业通过正式签订“ 房地产销售合同”或“房地产 预售合同”所取得的收入，应确认为销售收入的实现 ， 三、房地产收入类别划分 涉及的会计科目 1、未完工开发产品预售预收账款（会计）销售收入（税法）会 计税法差异 2、完工开发产品现售收入处理一致但是所得税处理由于计税成 本要结算形成差异 3、视同销售收入会计未确认 4、预租和租金收入会计税法确认不一致形成差异 四、未完工开发产品收入的核算 五、完工开发产品收入的核算 【案例】方欣房地产公司 2011 年度完工交付 B 项目预收收入 10 000 万元，其中 上年收入 4 000 万元；完工未交付 C 项目预收收入 6 500 万元，其中上年收入 2 500 万元；在建 D 项目预收收入 3 500 万元。2011 年 12 月，TS 房地产结转 B 项目销售 收入 10 000 万元，销售成本 7 500 万元,C 项目已知 实际计税成本为 4 550 万元。该 企业各项目预计计税毛利率均为 15%，税金暂只计算营业税，不考虑期间费用，如 何计算应纳企业所得税？ 六、视同销售收入 【案例】2008 年 9 月，某房地产开发公司将一套公允价值为 160 万元、成本为 120 万元的商品房对外投资与人合伙成立一家快捷酒店，企业账务处理： 借：长期投资股权投资 120 万 贷：开发产品 120 万 该企业的投资业务在税务上应如何进行处理？ 四、预租及租金收入 （一）预售收入纳所得税么？预租收入纳所得税么？ （二）预租收入是否缴纳营业税？ 问题：跨年度收取租金所得税如何确认？某企业 2010 年 5 月租赁房屋给 B 企 业，租赁 期 3 年（2010 年 7 月2013 年 6 月），每年租金 100 万元，分 别于 2010 年 7 月，2011 年 7 月，2012 年 7 月分三年收取。 问该企 业分三年逐年收取租金，是否可 按国税函201079 号规定操作？如果企业在 2010 年 7 月一次性收取 2010 年 7 月 至 2011 年 6 月的租金 100 万，问：2010 年当年度租金收入该确认 50 万还是 100 万？ 五、销售开发产品赠送空调汽车如何会计和税务处理？ （一）卖房赠空调交增值税吗？ （二）卖房赠空调交营业税吗？ （三）卖房赠空调所得税视