公司商业地产中心三年规划纲要

公司商业地产中心三年规划纲要 一、关于商业地产 商 业 地 产 ,顾 名 思 义 , 作 为 商 业 用 途 的 地 产 .以 区 别 于 以 居 住 功 能 为 主 的 住 宅 房 地 产 、 以 工 业 生 产 功 能 为 主 的 工 业 地 产 等 。 商 业 地 产 广 义 上 通 常 指 用 于 各 种 零 售 、 批 发 、 餐 饮 、 娱 乐 、 健 身 、 休 闲 等 经 营 用 途 的 房 地 产 形 式 ， 从 经 营 模 式 、 功 能 和 用 途 上 区 别 于 普 通 住 宅 、 公 寓 、 别 墅 等 房 地 产 形 式 。 以 办 公 为 主 要 用 途 的 地 产 ， 属 商 业 地 产 范 畴 ， 也 可 以 单 列 。 国 外 用 的 比 较 多 的 词 汇 是 零 售 地 产 的 概 念 ， 泛 指 用 于 零 售 业 的 地 产 形 式 ， 是 狭 义 的 商 业 地 产 。 商 业 地 产 的 形 式 多 样 ， 主 要 包 括 购 物 中 心 、 大 卖 场 、 商 业 街 、 shopping mall、 主 题 商 场 、 专 业 市 场 、 批 发 市 场 、 折 扣 店 、 工 厂 直 销 店 、 酒 店 旅 馆 (旅 游 地 产 )、 娱 乐 类 商 业 地 产 （ 如 电 影 院 ） 、 写 字 楼 和 住 宅 的 底 层 商 铺 等 与 住 宅 类 有 很 大 区 别 的 建 筑 产 品 。 商 业 地 产 规 模 也 有 大 有 小 。 规 模 大 的 商 业 房 地 产 如 shopping mall 项 目 ， 可 以 达 到 几 十 万 、 上 百 万 平 方 米 ， 规 模 小 的 商 业 房 地 产 项 目 仅 几 百 平 方 米 ， 甚 至 更 小 。 对 于 规 模 庞 大 的 商 业 地 产 ， 其 经 营 多 采 用 开 发 商 整 体 开 发 、 主 要 以 收 取 租 金 为 投 资 回 报 的 模 式 ； 商 业 地 产 项 目 ， 可 以 打 包 上 市 ， 形 成 商 业 房 地 产 金 融 ； 对 于 规 模 较 小 的 商 业 地 产 而 言 ， 大 多 数 项 目 依 然 采 取 租 金 回 收 的 方 式 ， 国 内 目 前 很 多 商 业 地 产 中 住 宅 、 公 寓 、 写 字 楼 等 项 目 的 底 层 和 各 类 商 业 街 、 商 品 市 场 则 采 用 商 铺 出 售 ， 零 散 经 营 的 模 式 ， 这 个 模 式 2 存 在 后 期 经 营 管 理 较 难 的 问 题 。 另外，当前综合性跨业态的商业（地产）中心越来越多，管理 和经营的难度越来越大，招商、经营、管理的水平对商业地产的经 济效益会起到决定性的作用。商业地产管理的标准和要求是所有房 产项目中最高的，从项目设计、规划、招商到管理，是一套完整的 行业管理集合，其间无不灌输了整体、集中和专业的理念。商业地 产的营建规模与复杂程度比传统商场及百货公司要高许多，且招商 的业种、业态差异极大，因此其管理模式与管理要点有许多不尽相 同的地方。 随着全世界商业微利时代的到来，中国的商业地产正处在一个 全新的发展和变动时期，寻求商业地产与商业运营的最佳结合点， 规避商业地产投资与运营的双重风险便成为当前商业地产能否成功 运作的最关键性问题。 针对我们公司来说，商业地产运营有两个大的不同发展方向： 一是为了盘活集团公司已有的某产权建筑，使该建筑大幅增值，以 此项商业地产（建筑）运营成功后高价出售为最终目的；二是以为 集团公司增加一项新的经济增长点为目标，整体、系统的开拓商业 地产业务。 附商业地产业态分布图： 3 商 业 业 态 分 布 状 况 0.45% 0.45% 1.79% 18.83%19.73% 1.35% 1.79% 1.79% 3.14% 4.48% 2.24% 2.24% 4.04% 1.79% 35.87% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 百 货 小 商 品 市 场 娱 乐 餐 饮 服 装 服 饰 便 利 店 茶 店 网 吧 银 行 医 疗 保 健 类 婚 纱 摄 影 家 居 美 容 美 发 图 书 音 像 其 他 二、集团公司商业地产中心解析 1、成立： 集团公司在全国有多处房地产项目，有雄厚的资金和多年的房 地产运营管理经验，并且有成熟的物业管理公司，这些都为商业地 产中心的成立提供了优越的条件。 商业地产中心可选择利用集团公司的现有物业资源进行商业地 产项目运作，省去了前期的房地产开发所需的时间与资金成本，而 集团公司现有的物业管理经验也可应用于商业地产的运营管理中， 这些都是我集团公司商业地产中心成立之初无可替代的优势，同时 也为其发展奠定了坚实的基础。 当然，商业地产中心目前对于我集团公司来说，是一个从无到 有的创业性阶段，有一个摸索的过程，这也是商业地产中心发展必 然要经历的时期。 2、发展： 4 每一个商业地产项目的运作都有一定的模式，从而有着固定的 周期，而这个周期是可控的。一个项目，从选址开始，到立项，而 后招商/装修，经过培育，方能达到成熟即项目得到稳定的持续 增长的回报。当一个商业地产项目运作成功后，整个商业地产中心 的人员也得到了实战的锻炼，形成了一支具有较强战斗力的团队， 商业地产中心即初具规模，有了长远发展的基础。 同时，商业地产的成功经验是可以复制的，客户资源也可互通 甚至重复利用，一个项目一旦运作成功，以后其他项目的运作就可 以把以前的客户群吸引到新的项目上，因为我们的客户群也有在全 国各地拓展自己业务的需求，这样就形成了和他们持久的合作，对 我们，则达到了事半功倍的效果。如此反复，商业地产中心就可步 上一个良性循环的轨道、使商业地产中心整体得到加速度的上升和 发展。国内很多著名的大企业如深圳铜锣湾集团、国美、苏宁、红 星美凯龙、东方家园、金海马等都是以这样的模式在短短几年内实 现了飞跃式的发展，形成了当前的规模。 综上所述，在一个商业地产项目运作成功后，至少可以形成三 个有利于商业地产中心快速发展的基础： （1） 资金基础 首个商业地产项目一旦运作成功，就会产生稳 定而持续增长的收入，这样就为商业地产中心的发展壮大 提供了资金动力。 （2） 团队基础 经过一个商业地产项目的成功运作，必然会 锻炼出一个强大的项目团队，使商业地产中心的后续发展 5 具备历经实战考验的人才基础。 （3） 客户基础 一个商业地产项目的成功运营管理，也会使 商业地产中心维系一群忠实的客户（商户），他们同时也 有在全国各地拓展自己业务的需求，进而形成彼此长期战 略合作的基础。 3、成熟 经过几个项目的成功运作，商业地产中心即可从一直依托集团 公司成长逐渐转变成拥有持续增长收入的部门，届时这些稳定的、 持续增长的收入或可回报公司，也可用于商业地产中心的不断发展 壮大。 经过约三年时间的发展 ，商业地产中心即可成为集团公司旗 下独立创收的产业部门，此时，商业地产中心或者和集团公司的投 资中心合作，也可自行在全省乃至全国寻找合适的项目进行运作， 使集团公司的商业地产业务更上一层楼。 于此同时，商业地产中心还可利用这三年的发展时间，为公司 创造一个全国性的或者至少是行业内的有较高影响力的专业品牌！ 三、商业地产中心三年规划与实施步骤 商业地产中心应当紧紧抓住当前集团公司现有的优厚资源以及 集团公司将商业地产作为重点发展的有利形势。 商业地产的成功关键是能否整合各方面的资源，为运作提供 平台。而我集团本身已经具备了这个平台，如前所述，集团公司现 有大量物业资源，雄厚的资金，丰富的物业管理经验，同时，集团 6 公司又将商业地产作为战略发展的重点立项，可以说，商业地产中 心是应运而生，占尽了天时、地利、人和，商业地产中心必将有光 明的发展前景。 1、2008 年2009 年，计划在一年内加快公司商业地产的发 展步伐，运作起一个成功的项目。比如，以在雅图开设家居建材卖 场为项目切入点，按笔者的以往经验，在完成项目的装修、招商、 推广等后，只要在 2009 年底以前可以开业，即使招商只完成百分之 五十（其余招商可在 2010 年完成），那么就可以在 2010 年底前收 回项目全部投资（未计永电和消防的资金和时间）。相信在完成所 有招商，或至 2011 年以后，仅雅图一个项目就可以每年给公司带来 一千万元以上的纯收入！ 2、2010 年2011 年，利用这两年的时间，在继续管理、推 广、经营好雅图项目的同时，还可以至少完成一到两个类似雅图规 模的项目。而现有的南国花园，建发广场，山东东营的物业等也可 以纳入商业地产中心的业务之中，进一步盘活它们，使上述物业大 幅增值。 3、在全力完成上述三年目标的基础上，商业地产中心就可以 根据公司的长远发展规划结合自己已经做成功的项目，或者和集团 公司的投资中心合作，或者自行在全省乃至全国各地考察、寻找合 适的商业地产项目克隆已经成功的经验，开创出一个庞大的商业连 锁帝国！ 四、创立商业地产中心的条件和需要注意的问题 7 1、首先是要组建一支强大的项目团队。强大不是人多，而是要 有能力且高效。商业地产运作的核心是通过策划、设计、招商使该 项目升值，在整个项目运作过程中，应当以专业的态度和技术进行， 因此，商业地产中心应当成立一支有策划、设计和招商经验等项目 专长的团队。 2、以雅图开设家居建材卖场为目标，该团队约需要 10-20 人 （可以临时组建，招商人员在项目开始时约需要 8-10 人，招商成功 后维持 2-3 人即可，他们以后可以视个人能力充实到商场的管理当 中；设计，监理等技术人员 5-6 人即可，其中设计人员以后也可以 充实到项目的管理当中作商场的推广宣传工作，其他技术人员可以 作商场日常的装修改造、水电维护等工作）； 3、最重要的还是项目的运作资金，金额将视项目的市场定位、 规模来决定。 4、特别需要注意的是：商业地产中心的第一个项目一定要 “首战必胜”，这不仅仅是使商业地产中心有一个基础，还对鼓舞 公司上下的士气、团结队伍，巩固客户群甚至对于整个商业地产中 心的维持均具核心意义。所以，必须在前期的选址、立项、策划、 装修、招商等每一个环节慎之又慎，考虑