2005-2010厦门房价走势分析报告

2005-2010 厦门商品房价格走势分析报告 2011XMUMBA 3 班第一小组成员： 蔡靖靖 17920111150606 陈心忠 17920111150652 丁继喜 17920111150674 洪腾远 17920111150712 黄 怡 17920111150736 李月影 17920111150776 詹素珍 17920111151016 摘要：本报告根据微观经济学中一些基本原理，如供需基本原理，市场 价格形成机制等，同时结合厦门本地房地产市场的具体情况，对 2005 年至 2010 年期间房地产整体价格及成交量走势做出一个简要的分析。 关键词：商品房 供求关系 平均价格 通货膨胀 政府调控 一 2005 年以前的厦门商品房市场概述 2002 年前厦门土地公开市场的主力军，一直都是以明发、宝龙、源昌和鑫新景 地等为代表的民营房地产企业。从 2002 年下半年开始，厦门的国有资本开始大规 模进入房地产市场，如特房、古龙、建发等争相加入战局，到 2003 年与 2004 年 国企与民企基本平分江山。 大型国有企业和名牌房企（包括后面 05 年开始国内知 名房企山东鲁能，万科，世贸等）进入厦门房地产市场后依托这资金和技术的优势， 使得厦门房地产市场的格局和质量得以优化， 但同时进一步提升了厦门房价平均水 平。 在此期间， 厦门商品房均价从 2002 年的 3215.39， 到 03 年涨到 3692.39 并在 04 年进一步上涨到 4388.13， 与此同时， 国内一线城市诸如上海北京等城市房价 开始犹如脱缰之马，飞速上涨， 从此也拉开了政府调控，消费者与房地产商博弈的 序幕。 二2005-2010 年厦门商品房走势及分析 厦门市 2005-2010 商品房成交情况 面积（万 m2) 金额（亿元） 均价（元/m2) 涨幅(%) 2005 年 235.38 119.14 5061.79 15% 2006 年 304.98 204.92 6719.13 33% 2007 年 302.19 283.77 9456.63 41% 2008 年 104.25 101.35 9821.88 4% 2009 年 413.31 364.96 8830.09 -10% 2010 年 216.97 245.20 11301.17 28% 2011 年 (上半年数据) 123.00 169.45 13776.42 22% 备注；计算 05 年同比均价涨幅，04 年均价以 4388.13 计 表一：2005-2010 厦门商品房成交情况表（附 2011 年上半年数据） 厦 门 2005-2010商 品 房 成 交 面 积 趋 势 图 235.38 304.98 302.19 104.25 413.31 216.97 246.00 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 (预 测 ) 面 积 （ 万 m2) 表二：2005-2010 厦门商品房成交面积趋势图（附 2011 年预测数据，以上半年数据两倍计） 厦 门 2005-2010商 品 房 成 交 均 价 趋 势 图 5061.79 6719.13 9456.63 9821.88 11301.17 8830.09 13776.42 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 上 半 年 均 价 （ 元 /m2) 表三：厦门 2005-2010 厦门商品房成交均价趋势图（附 2011 年上半年成交均价） 如上页所示，表一为 05 年-10 年厦门商品房成交情况表，表二为房价走势图， 管理经济学作业 3/5 表三成交量走势图（我们可以理解有效需求 Qd） 。 根据经济学供求原理，Qd=f(P,Pr,Pa,I,F,T), 在假设除价格之外的其它因素不 变前提下， 有效需求随着价格的变化而变化（因房地产行业是个相对周期较长得产 业， 其供给正常会有两三年甚至更长的滞后期，所以供给相对于价格变动会有较大 的滞后性， 不另作分析） ，这从以上两表可以明显看出： 房价自 05 年至 07 年处于 快速上涨阶段， 同时成交量缓慢上升（这主要因为这两年多国内经济形势发展很快， 需求受到收入和通货膨胀预期影响比较大） ， 而到了 07 年到达比较高的价位后成交 量开始逐步下滑， 直至 09 年房价平均价格开始下跌，此时成交量快速放大，并在 价格抵达最低点是成交量抵达最高点， 而最后再 09 年下半年随着房价的快速回升， 成交量再一次开始下跌， 并持续维持在一个较低的水平。 同时在表中也可以看得出市场价格形成机制， 在 05-07 年经济形势大好有效逐 步上升过程中，市场价格自然随着水涨船高， 而在经过了 08 年房地产行业与消费 者的博弈失败之后，随着需求的不断降低，房产商不得不调整价格促进需求的回升， 但而在 09 年有效需求迅速回升之后， 市场价格快速反应随机报复性反弹。这体现 出在房地产行业，由于房地产开发商与购房者之间信息严重不对成，房地产商对于 市场供求关系和价格体系的敏感度和反应速度远高于消费者，这个现象在其他行业 也经常如此。 以上根据微观经济学供求关系和价格形成机制对房价走势做的一些分析， 但实 际上价量关系中除了价格外其它因素对于供需影响也非常重大， 在有些时候甚至成 为关键因素，以下还是根据时间过程，对影响房价走势和成交量的其它的一些因素 做些简单的分析： 在 05-07 年过程中，国内外经济形势整体不错， 尤其是国内经济形势大好，国 家经济增长和国民收入（因素 I，收入的提升）得到比较大的提高， 而同时通货膨 胀开始进入快车道，也使得市民对于资产的保值增值越来越为关注，持续上涨的房 价吸引了不少普通市民和投资者的注意力，无论是本地有能力的市民，还是周边城 市如泉州漳州龙岩甚至是温州炒房团等对于厦门房价都有一个比较好的预期（因素 Pe，预期价格） ，另外厦门作为全国沿海有名的花园城市也吸引着不少的周边和各地 居民购房迁入（因素 F，消费者喜好） ，05 年 1 月到 11 月份的统计表明，厦门房产 销售外地居民购买占到 45%左右，这个趋势一直得到保持直到 08 年金融危机爆发。 这些因素综合导致厦门房价从 05 年的五千多涨到 07 年的近万，但过高脱离当地购 买力的房价也导致交易量开始逐步萎缩（所谓的有价无市，开发商和消费者开始博 弈） 。 08 年上半年开始，由美国开始引发的国际金融危机开始影响到中国，市场信心 开始动摇， 首先影响的是股市期货等金融市场， 进而下半年全面影响到实体经济， 外向型的加工服务行业开始展现倒闭潮，消费者收入和信心受到很大影响， 使得房 产成交量急剧下降， 而从 07 年下半年就已经萎缩的成交量和近一年以来大多数房 地产开发商惜售的行为导致大部分开发商资金有断链的危险（个别很好预期到了金 融危机的公司，比如万科， 走在了行业的前头已经提前一步降价销售回笼资金， 所以影响较小） ，于是在部分资金比较紧缺的开发商带动下， 整体房地产市场价格 开始下降。数据显示 09 年平均价格比 08 年下降了 10%， 但实际上这受 09 年低价 时期岛内成交比较大影响， 若是按岛外岛内分开比较，大概相对于 08 年上半年高 位岛内外会有 30-40%的降幅， 比如岛内书香佳缘水晶森林从 08 年初的的 13000 左 右降到了年底的 7000-8000， 而岛外的乐活小镇大学康城从 7000-8000 降到 4000- 5000，部分岛外楼盘甚至跌破 4000。 08 年下半年开始影响到整个国家金融和实体经济的金融危机，使得国家开始各 方面全方位的经济刺激和调控，以促进各行业维持活力，其中 4W 亿的一揽子投资 计划的实施对各行业都有这一定的促进（其中政府推动的各种保障房机制对于商品 房市场以后的发展将会有一定的影响，但那时尚未体现） ， 而针对一直作为支柱行 业的房地产市场，为鼓励房地产消费而推出的首付两成， 利率 7 折优惠吸引了很多 有一定经济实力刚需消费者，在岛内外各楼盘价格降到这些消费者的心理价位之后， 刚需开始逐步入市， 形成了一个在低价位消费行为的井喷， 所以在诸多利好下 09 年厦门楼市销售面积达到 08 年的 4 倍。 2009 年下半年开始全球经济形势开始慢慢复苏，国内经济在国家主导的大规模 投资，外向型经济慢慢回升内需慢慢恢复情况下开始好转，到 2010 年上半年，整体 经济形势已经大为好转， 同时国内通货膨胀因国外资源类大宗商品产品价格的上涨、 国内劳工成本的上升及国内基础生产物资价格上涨而持续保持高位，而股市在经过 09 年一次快速回升后， 又重新陷入低迷调整， 于是黄金和房产又重新成为市民资 产保值的主要选择， 而利益导向的房地产公司在回笼部分资金解决资金断链问题 后又开始逐步涨价，使得房产价格又开始快速反弹，到 2010 年中期甚至已经超过了 之前价格水平。从 2010 年 1 月份开始，国家开始对房地产市场进行调控，各项措施 不断出台，银行陆续提高首付比并逐步取消原来利率优惠政策，甚至到了 2011 年， 全国各地保障房廉租房公租房如火如荼建设中（今年要求 1000W 套，五年内要求建 设 3000W 套） ，各地限购措施不断出台， 银行利息不断上调，但对于目前高企的房 地产价格似乎效果并不明显，房地产市场又重新进入类似 07 年时价高量低的新博弈 时期，房价走势愈发复杂迷离。 管理经济学作业 5/5 三 总结及展望 纵观自 05 年以来这些年房价走势，是一个波澜起伏跌宕的过程，但无论如何变 化，总归是各种因素影响到最后价格和需求之间的影响关系和博弈过程。 2011 年以来， 欧美多国陷入主权债务危机，全球金融危机大有卷土重来趋势， 同时国内加工制造等实体经济受银根紧缩融资成本过高，人工物资涨价等因素影响 举步维艰， 各地民间信贷风险逐渐显露，此刻的房地产行业形势感觉比当初 08 年 金融危机时刻更为复杂更为危险，房价走势更加难以预测。而这种情况下，当年万 科所坚持的少囤地，提高资金周转率保证一定的现金流以降低和抗衡风险的模式应 为广大房地产开发商学习。 此外，我