2010年-物业管理基本制度与政策精讲班第3讲讲义

物业管理基本制度与政策精讲班第 3 讲讲义 内容提要 一、内容提要 1、我国物业管理的产生和发展 2、我国改革开放前城镇住房制度的主要特征 3、物业管理在社会经济中的地位和作用 4、我国物业管理制度建设的历史沿革 5、政府在我国物业管理发展中的特殊地位 6、 条例颁布前物业管理制度建设的主要特点 7、 城市新建住宅小区管理办法 8、 条例颁布后物业管理制度建设的主要特点 二、考试目的和考试要求 （一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理的的作用、特征和物业管理条例核心内容的掌握程度，以及 对我国物业管理的产生、发展和制度建设的熟悉程度。 （二）考试基本要求 熟悉：物业管理在社会经济中的地位和作用。 了解：物业管理的产生和发展。我国物业管理制度的建设的历史沿革。 物业管理的起源与发展 一、物业管理的起源与发展 物业管理起源于 19 世纪 60 年代的英国。当时正值资本主义上升时期，在城市化迅猛发展的形势下，大量 农村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成严重的房荒。由于当时房屋管理混乱，居住环境恶劣， 引起大量事端。一位名叫奥克维娅希尔的女士为在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法，引导 并要求租户严格遵守。奥克维娅希尔女士实施规范的物业管理后，住房秩序和居住环境有了明显的改善，社 会其他人士也纷纷效仿，并取得政府的关注。随后英国还成立了非盈利性行业组织皇家特许屋宇经理学会， 以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在世界各地逐渐推行开来。 随着物业管理发展，20 世纪初，美国也成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。行业自治组织 的成立，既标志着物业管理行业的成熟，又有力地推动了物业管理行业的有序发展。此后，物业管理日益被业 主和政府重视，逐渐发展成为一个新型的服务行业。 城镇住房及住房制度改革 二、城镇住房及住房制度改革 我国城镇住房的发展情况 1949 年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策。 建国后的五十多年中，公有住宅的总量经历了一个由小到大、再由大到小的演变过程，即解放初期私房总量 远远大于公房总量，以后城市公有住宅又远远大于私有住宅。改革开放以后，随着住房制度的改革和房地产市 场的发展，私有住宅数量又迅速超过公有住宅。改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展 商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。 我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征： 一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修 包养制度。住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下呼城镇住房制度。其弊 端表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺， 人均住房面积下滑。收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造， 危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。 随着我国改革开放逐步展开，早在 1979 年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的 试点。1994 年，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定 ，全面开展公有住房向居民和职工出售工 作。1998 年，国务院发布了进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 ，取消住房实物分配，开始 实施住房分配货币化。同时，提出经济适用住房建设方针和政策，为中低收入居民购房铺平了道路。国家通过 提高工资、给职工发放住房公积金和住房补贴，鼓励职工到房地产市场购买住房，全面实现了住房商品化秩序。 我国物业管理的产生 三、我国物业管理的产生 1981 年 3 月 10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。该公司隶 属于深圳经济特区房地产公司，建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。使房屋管 理工作从政府行为改变为企业行为，使房屋管理从政府补贴为主到自负盈亏，为特区乃至全国房屋管理工作的 改革提供了成功的经验。 我国物业管理的发展 四、我国物业管理的发展 我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。1993 年，深圳市人大 颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例 ，以地方立法的方式对物 业管理进行制度规范。 建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于 1994 年颁布了城市新建住宅小区管理办法 。由此，确立 了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。 2000 年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。 物业管理在社会经济中的地位与作用 五、物业管理在社会经济中的地位与作用 党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，明确了本世纪头二十年我国经济、政治和文化建设与改革 的主要任务。物业管理作为一个新兴的行业，在实现全面建设小康社会的目标中，更应发挥其重要的作用。 (一) 实施物业管理有利促进经济增长 物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。2002 年，北 京物业管理产生的国内生产总值 70 亿元，上海 785 亿元，深圳 50 亿元，分别占城市国内生产总值的 223、145和 223，随着经济社会的发展，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。 (二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 经济发展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。提高居住质量， 既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要有良好的物业 管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，创造安全舒适的居住环境。 (三)实施物业管理有利于增加就业 物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前，物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下 岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整 中的就业矛盾作出了重要贡献。 (四)实施物业管理有利于维护社区稳定 维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。物业管理是社区服务的重要组成部分。物业管理企业对于维 护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业 管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于 促进社区安定和社区精神文明建设。 (五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展 物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。房地产消费是一个漫长的时期， 这一时期中，不仅房地产价值与物业维修养护好坏有直接关联，而且房地产市场价格也随着物业品牌的优劣而 随时升降。良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或