房企谋突破

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房企谋突破 国务院于今年 3 月 1 日出台新国 五条后，各地闻风而动。上海、北京、 深圳等城市先后发布了地方版的细则内 容。 中国论文网 /5/view-4260016.htm “新国五条细则及各地方版的细 则的出台，更趋向于为今后以税费调节 为主的长效性调控机制逐渐形成和出台 提供时间窗口。 ”潘媛分析认为， “从中长 期来看，以新型城镇化为载体的内需释 放，固定资产投资，尤其是房地产投资， 有继续发挥应有作用的需要，稳中求进 的经济指导方针更容不得房地产调控矫 枉过正。这是导致政府调控留存空间的 内在原因。 ” -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 政策继续实施对房地产行业不放 松的宏观调控，继续打压地产市场。种 种不利因素导致房地产行业原有的住宅 地产发展计划略显窘态，而商业、旅游 和养老地产正为房企提供新的发展契机， 私募房地产投资基金已展开掘金尝试。 “房企应摆脱单纯的房地产开发 模式，结合自身能力，审视市场定位， 成为城市综合运营商和细分市场领导者。 ”罗兰贝格咨询公司在一份最新的研究 报告中提出。 房企融资新渠道 房地产市场调控依旧严格，新开 工项目融资渠道变窄，开发商回笼资金 压力增大，而房地产信托产品几近停发， 银行也调高对房企的信贷风险，这些都 加剧了房企社会融资的难度。近些年， 私募房地产投资基金在国内发展迅速， 作为一种融资途径开始深受房企的青睐， 其投资方式呈现多样化发展。 清科研究中心数据显示，2012 年 中国私募房地产投资基金共发生 80 起 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 投资案例。在披露投资方式的案例中， 股权与债权结合的投资方式为房地产基 金的首选。 股权投资是一种权益性投资，注 重被投资企业未来发展前景和资本增值， 且参与企业经营管理和重大决策，投资 风险相对较大，投资期长，借助退出机 制出售持股获利。房地产基金在实施股 权投资时通常要对房企项目进行市场调 研分析、土地竞标观察和未来前景估值 等，期间委托成本高，市场风险难以把 握，退出难度较大，直接影响投资回报 率。此外，在期限短收益率高的各类债 权投资方式前，房地产基金如何得到 LP（有限合伙人）对股权投资的认同， 也是其进行股权投资的一大难点。私募 房地产基金通过股权投资参与房企项目 运作，共担盈亏，为房地产市场注入长 期发展资金，股权投资作为一种战略投 资，将是私募房地产基金未来发展趋势。 清科研究中心注意到，近年私募房地产 基金股权投资比例上升，未来会逐渐淡 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 化“明股暗债 ”的阴影，以明晰的股权投 资方式完善房地产市场的可持续发展。 警惕商业地产泡沫 商业地产是以经营商业活动为主 题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐 场所、休闲场所和其他消费场所的一个 综合商业经营市场。据仲量联行统计， 中国新兴城市 50 强城镇人口达 2.6 亿， 辐射人口 3.7 亿。预计到 2020 年，甲级 办公楼存量将新增 3，000 万平方米， 现代零售物业将超过 1 亿平方米，广阔 的发展空间推动商业地产迅猛增长。国 内房企对商业地产开发的典型模式多采 用“租售结合 ”，将一层出租，其余出售， 这种经营模式符合目前房企发展现状。 房地产限购政策的出台一定程度上抑制 了炒作住宅房价的现象，迫使部分投资 者转向商业地产，而地方政府也积极地 推崇商业地产的开发，这就加快了商业 地产的发展，2012 年全国商业地产新增 供应量较上年上涨 22%。 商业地产未来发展前景可观，私 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 募房地产投资基金已尝试介入。据清科 研究中心不完全统计，2012 年在商业地 产领域私募房地产投资基金共有 14 起 投资案例，涉及金额 7.44 亿美元。当前， 房企对商业地产的开发多数是转移住宅 地产投资风险，不排除部分为投机性投 资。清科研究中心认为，商业地产回报 期长，占用资金量大，新增商业地产迅 猛增加，容易导致市场定位不清、空置 率上升、多数项目缺乏配套的管理和人 才，盈利模式是否奏效有待时间检验。 此外部分开发商怀揣投机心理，易产生 商业地产泡沫。 养老地产尚缺发展模式 养老地产是介于住宅地产、商业 地产和养老服务之间，以专门服务老年 市场为主题而打造的一类高端住宅场所， 它对配套设施和居住环境要求更高，集 合了护理、医疗、餐饮和康复等功能为 一体的综合型地产。2013 年北京率先开 启养老地产“ 元年” ，将养老用地纳入北 京市国有建设用地范畴，这与当前社会 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 老龄化速度加快和房地产行业转型紧密 相关。养老地产为房企带来前景广阔的 投资机会，私募房地产基金可以布局有 清晰发展思路的项目，着眼长期的投资 回报。日本医护型养老院以小规模多功 能服务设施深受老年群体的欢迎，台湾 老年公寓满足老年人多样化需求的基础 上创新经营方式，美国 CCRC 社区通过 自费方式选取不同的养老套餐，这三类 是国际上运营成功的养老地产范例。国 内养老地产尚未发展成形，目前多以敬 老院为主，这是政府公办、私人经营的 养老机构，另有家庭住宅养老小区和综 合养老社区，这类由房地产公司开发， 不提供专业的养老服务，但配备部分老 年活动场所和娱乐休闲项目。 面对庞大的老年市场，养老地产 发展前景不可忽视。然而，养老地产在 国内仍处于起步阶段，已经实施的项目 较少，想要做好养老地产并，还需要整 合多行业间资源优势。投资期长，回报 低，更重要是发展模式不清晰。清科研 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 究中心建议，私募房地产基金可以借鉴 国外成功的投资案例，探索适合在国内 环境下运作养老地产的盈利途径，协助 房企做大、做强养老地产市场。 旅游地产防虚热 2012 年房地产行业仍处于“寒潮” 之中，但旅游地产呈现快速发展。据多 家机构统计报告显示，年内旅游地产的 投资额突破万亿关口，涉及的旅游项目 达到 3000 多个，甚至出现华谊兄弟、 新华联、华东电器和盛大网络等企业跨 行业投资旅游地产，以谋求新的投资机 会。 旅游地产是依托于旅游资源的优 势，集休闲、度假、养生和观光为一体 的新型地产开发项目。目前，旅游地产 的投资模式大致分为依托自然资源的 “寄生”模式、人为建造的娱乐休闲模式 和陈述历史人文为核心的城市主题模式， 第一种模式借助自然资源的优势，通过 发展旅游来促进地产项目的开发，后续 地产开发反哺旅游，实现旅游和地产的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 优势结合，新加坡克拉码头是典型的成 功范例；第二种模式经由开发商建立大 型娱乐和休闲场所，营造出一种愉悦和 放松的气氛，以 PGA 国家度假村的高 尔夫球场项目为核心代表；第三种模式 仅在受历史和文化熏陶的特点地区，重 塑历史文化景象，满足人民的憧憬和向 往，代表项目以古镇开发、风俗节庆演 出和旅游城市再规划等，日本豪华登堡 主题乐园为运作典范。 迎合当前旅游行业和地产行业的 发展趋势，旅游地产得到蓬勃式迈进， 而私募房地产基金也迎来掘金机会。 2012 年，私募房地产基金已开始对国内 旅游地产投资，但尚处于初期阶段，成 功运作仍需丰富经验，盈利模式需要明 确。国内市场上不乏一些旅游地产通过 粉饰包装，借助“ 旅游”