房地产变局背后

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房地产变局背后 今年以来一直排在前几位的词汇 就是城镇化。从宏观经济来看，经过宏 观政策的及时调整，接连几个季度基本 稳定在合理的区间范围内。政策下一步 的重点更多会转向一些偏中长期的结构 性改革和调整，其中城镇化布局是最受 关注的一个课题。 中国论文网 /5/view-4525750.htm 单独看城镇化问题或单独看产业 发展、单独看房地产似乎是互不相关的 几个课题，但是在梳理发达国家走过的 道路时，我们发现其实在经济发展的不 同阶段，起推动作用的主导产业是不一 样的，主导产业背后的技术支持体系也 是不一样的，与之相匹配的房地产业态 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 也是不一样的。应该把这几个因素整合 起来进行把握和判断。 以欧美国家城市建设所走过的道 路来看，商业城市的早期是建设运河， 工业城市的早期主要是铁路的繁荣。工 业城市完善后，铁路基本形成了网络， 电车的繁荣拓展到了郊区，高速公路的 发展带动了汽车业的繁荣和城市群的发 展，所以不能就城镇化谈城镇化，而要 把它放到更宽广的视野上才具有洞察力。 不同时期的文献都在谈城市群， 但是城市群覆盖的范围是有变化的。文 献上提出城市群的概念，其实最开始是 在汽车时代，那时汽车 100 公里要开一 两个小时。随着高铁时代的到来，现在 城市群的范围拓展到了 300 公里甚至更 远。既有技术和产业因素，也有相应的 房地产业态和价值链的变化，这些力量 对房地产行业的影响更为深远。 劳动力结构变化 在工业化和城市化的加速阶段， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 以深圳为例，大量中低端劳动力涌入， 大量加工制造业涌现。而随着中低端产 业大量地向中西部转移，深圳的房地产 业态必然与过去不一样，去年深圳人口 首次出现了负增长。所以提示房地产业 界，要把这个行业放到城镇化，放到产 业的不同阶段来把握和考察。 盖房子是给人住的，所以劳动力 怎样流动是影响这个行业最根本的一个 驱动力。从经济演变的历史来看，劳动 力在三大主要行业之间的配置直接影响 了不同地区的业态：即农业、制造业、 非贸易服务业和贸易服务业。近几十年 来，农业人口占总人口的比重一直在下 降。制造业在工业化时期经历过一个上 升期，在达到峰值时期后出现了回落。 非贸易服务业开始是比较低的，在工业 化后期也就是制造业转型升级时期会有 一个持续上升期，上升到高位水平。而 贸易服务业在开始的起点比较低，然后 出现稳步上升。 从这个背景去看房地产领域，也 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 就是在不同时期，房地产需求随着劳动 力在不同业态之间的重新分布是不一样 的，因此不能把过去的经验简单照搬到 未来的新型城镇化阶段。 以人口流动为例，今年上半年第 三产业首次超过第二产业成为中国经济 增长的第一大支柱，这在不同地区的分 化差异更大。这一趋势会影响房地产的 业态。在这三大产业的劳动力配置中， 美国提供了参照的案例。美国的农业劳 动力占总劳动力的 0.1%，GDP 占 1%； 制造业劳动力占 20%，GDP 占 22%； 服务业劳动力占 79%，GDP 占 77%。 不少有远见的企业家到美国房地产试水， 投资后会有深刻的体会：产业结构不一 样，导致了房地产业态价值链的不同。 与中国在制造业占主导时期相比差异很 大。 美国很重要的经验之一就是资本 对农业的投入。城镇化和农业现代化是 相结合的，因为农业现代化和资本的投 入，会不断释放出农业劳动力，为城镇 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 化提供了大量人力资源，为城市的发展 提供了动力。 中国未来的产业发展线索之一， 就是人口从农业流向工业、从工业流向 服务业，不断再配置。这个配置的过程 就影响到房地产的价值链和业态。 从统计意义上看，中国农业人口 占 35%，很多人认为高估了，因为有一 部分是农民工。农业贡献的 GDP 只有 10%，而制造业劳动力占比 30%，贡献 了 47%的 GDP，服务业劳动力占比 36%， GDP 占比 43%。 劳动力配置出现了急速变化，适 应于制造业主导时期的房地产业态不一 定适用或肯定不适用于服务业主导的劳 动力配置业态。而且不同城市的配比差 异也很大：一线城市农业劳动力占比 1%， 跟美国差不多；第二产业占 37%，第三 产业占 63%；二线城市的第一、第二、 第三产业劳动力分别占 4%、49%、47%；而三线城市还是改革 开放初期的比例水平。现在要有多业态、 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 跨地区的经验，意味着不同地区的产业 结构和劳动力配比结构是不同的，因此 需求差异很大。 休闲时间增加 城镇化的发展催生大量的服务和 休闲需求。全球范围内劳动力平均工作 时间在持续不断下降。发达国家每年的 平均工作小时数也在不断下降。从发达 国家的经验看，人口规模和休闲时间的 不断增加是服务业发展非常重要的驱动 力。 很多工业技术推动了城市人口规 模的迅速增长和劳动力的解放，20 世纪 很多服务业的崛起，导致了工作时间进 一步减少，休闲时间多了，新行业不断 涌现。比如电影，去年以来让很多文化 界人士感到意外的是，很多电影随便就 卖到几个亿。我也去院线问过客户经理， 他们的解释比较接地气：大家认为买 10 元钱的盗版碟看不清楚，而随着收入上 升、休闲时间增多和电影院增多，花 50 元钱在电影院里看不觉得贵，接受了这 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 个价位，也讲究环境和音响，电影院销 售就很好。 这些分析很有意思。再做大数据 的分析，最近争议很大的电影小时代 ，很多人去看是因为争议很大，我就是 这样。销售方分析，这部电影的主流观 众是三四线城市平均年龄 20 到 21 岁的 女性，她们向往这样的生活。这也表明 电影院在向三四线城市延伸，为居民提 供了文化休闲的可能性。 空间价值调整 第三个就是空间线索，直接影响 到房地产业态。空间线索的含义就是产 业和人口的大量集聚，产生了分工的细 化，导致了规模经济效率的提高。 中国电子产业为什么有竞争力？ 因为在珠三角地区一小时车程范围内， 不用库存，直接找上下游产业都有。但 是，产业和人口的集聚推高了土地成本、 生活成本，就会把一部分承受不了高成 本的企业推到城市的外围。这个空间价 值调整的过程也是房地产业态发展变化 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 的重要推动力。 美国最典型的一个数据就是 80% 的高科技制造业集中在 100 个最大的城 市里，所以能够集聚和承担这些成本。 将成长性的产业集中到城市中心，而一 些中小型制造业因为成本上升会被推到 近郊，与这个配置相应的房地产价值链 也是不一样的。 房地产住宅市场全面上升的时代 在接近尾声，无论怎么辩解，房地产特 别挣钱的时代在接近尾声。稀里糊涂挣 钱，表现在哪里？买了地，还没开发， 结果在这个过程中，土地涨了一大截， 土地上涨贡献的利润占了 50%、 60%、 70%。类似面包师，赚