2010年上半年孝感市房地产市场运行情况

2010 年上半年孝感市房地产市场运行情况 2010 年上半年，我市房地产市场继续保持平稳向好的发展势头，房地产开发项目数量、 施竣工面积同比增长、商品房销售面积同比继续大幅增长。全市和孝感城区商品房销售面 积分别达 121.15 万 m2和 59.04 万 m2，同比分别增长了 89.3%和 114.1%，全市和孝感城区 商品房施工面积分别达 212.37 万 m2和 106.5 万 m2，同比分别增长了 46.9%和 38.2%。 一、2010 年上半年房地产市场的基本情况 1、房地产开发项目数量同比增长 2010 年上半年，全市共有房地产开发项目 130 个（去年同期 125 个），同比增长 4%。 其中，今年新开工项目 26 个，上年结转项目 104 个；在建项目 103 个，已竣工项目 27 个。 孝感城区共有房地产开发项目 74 个（去年同期 64 个），同比增长 15.6%。其中，今年新 开工项目 13 个，上年结转项目 61 个；在建项目 57 个，已竣工项目 17 个。 2、商品房销售面积同比继续大幅增长，孝感城区 6 月份网上签约套数仍保持较好形势 全市商品房销售面积 121.15 万 m2（去年同期 64 万 m2），同比增长 89.3%，其中各县 市的商品房销售面积分别为：汉川市 11.84 万 m2，应城市 9.67 万 m2，安陆市 16.39 万 m2，云梦县 9.71 万 m2，大悟县 8.32 万 m2，孝昌县 6.18 万 m2；孝感城区商品房销售面积 59.04 万 m2（去年同期 27.58 万 m2），同比增长 114.1%。6 月份当月全市商品房销售面积 21.71 万 m2（去年同期 23.55 万 m2），同比减少 7.8%，环比减少 41.1%；孝感城区商品房 销售面积 11.47 万 m2（去年同期 7.09 万 m2），同比增长 61.8%，环比减少 17.6%。 3、全市及孝感城区的商品房施工及竣工面积同比大幅增长 全市商品房施工面积 212.37 万 m2（去年同期 144.53 万 m2），同比增长 46.9%，其中 各县市的商品房施工面积分别为：汉川市 23.39 万 m2，应城市 22.39 万 m2，安陆市 18.31 万 m2，云梦县 17 万 m2，大悟县 12.06 万 m2，孝昌县 12.72 万 m2；孝感城区商品房施工面 积 106.5 万 m2（去年同期 77.09 万 m2）, 同比增长 38.2%。6 月份当月全市商品房施工面 积 164.7 万 m2（去年同期 94.22 万 m2），同比增长 74.8%，环比增长 57.1%；孝感城区商 品房施工面积 77.5 万 m2（去年同期 53.45 万 m2）, 同比增长 45%，环比增长 24.5%。 全市商品房竣工面积 47.71 万 m2（去年同期 50.3 万 m2），同比减少 5.1%，其中各县 市的商品房竣工面积分别为：应城市 4.34 万 m2，安陆市 2.43 万 m2，大悟县 5.04 万 m2， 孝昌县 6.9 万 m2，汉川市和云梦县没有竣工面积；孝感城区商品房竣工面积 29 万 m2（去 年同期 23.64 万 m2），同比增长 22.7%。 4、全市及孝感城区的房地产开发投资同比大幅增长 全市共完成房地产开发投资 19.85 亿元（去年同期 15.55 亿），同比增长 27.7%，其 中各县市的房地产开发投资分别为：汉川市 2.85 万 m2，应城市 1.1 万 m2，安陆市 1.7 万 m2，云梦县 1.01 万 m2，大悟县 0.87 万 m2，孝昌县 0.93 万 m2；孝感城区共完成房地产开 发投资 11.39 亿元（去年同期 8.27 亿），同比增长 37.7%。 5、商品房及商品住房销售价格有涨有跌，基本保持稳定 全市商品房销售的平均价格为 2266 元/m 2（去年同期 2302 元/m 2），同比下降 1.6%。 其中各县市的商品房销售平均价格分别为：汉川市 2206 元/m 2，应城市 2213 元/m 2，安陆 市 1738 元/m 2，云梦县 2141 元/m 2，大悟县 1360 元/m 2，孝昌县 1835 元/m 2；全市商品住宅 销售的平均价格为 2180 元/m 2（去年同期 2021 元/m 2），同比上涨 7.9%。孝感城区商品房 销售的平均价格为 2626 元/m 2（去年同期 2458 元/m 2），同比上涨 6.8%，商品住宅销售的 平均价格为 2539 元/m 2（去年同期 2308 元/m 2），同比上涨 10%。 全市 2010 年 6 月份商品房销售当月均价为 2183 元/m 2，同比上涨 24.7%，环比下降 9.1%；其中住宅当月均价为 2031 元/m 2，同比下降 5%，环比下降 12.3%。孝感城区 2010 年 6 月份商品房销售当月均价为 2532 元/m 2，同比下降 3.8%，环比下降 8.9%；其中住宅当 月均价为 2478 元/m 2，同比下降 3%，环比下降 7.4%。 6、孝感城区商品房供需基本保持平衡 截止到 2010 年 6 月 30 日，孝感城区共核发商品房预售许可证 29 起，准予预售面积 52.87 万 m2，其中住宅面积 49.39 万 m2，加上去年结转未销售完的 6.57 万 m2，市场供应总 量为 59.44 万，而 2010 年前 6 个月孝感城区共销售商品房 59.04 万 m2，其中住宅 57.36 万 m2，供需基本保持平衡。 7、房地产行业税收同比大幅增长 据市地税部门提供的数据：2010 年上半年，孝感市共完成房地产行业税收 22738 万 元（其中契税收入 8095 万元，营业税 12574 万元，企业所得税 2069 万元），比上年同期 增长了 57.3%。孝感城区共完成房地产行业税收 8294 万元（其中契税收入 2582 万元， 营业税 5014 万元，企业所得税 698 万元），比上年同期增长了 100%。 二、2010 年上半年房地产市场运行特点及情况分析 （一）房地产开发企业对孝感未来发展前景看好，新开工面积同比大幅增长 随着孝汉城际铁路的开工建设、东城新区的建设、孝感城市化进程的加速以及孝感融入武 汉城市圈步伐的加快，孝感的区位优势已经越来越明显并且被众多的房地产开发企业所看 重，加上上半年我市继续保持着良好的销售势头，房地产开发企业纷纷看好未来的孝感房 地产市场。今年上半年，全市共新增房地产开发项目 26 个，新开工面积 88.32 万 m2，同 比增长 26.6%,孝感城区新增房地产开发项目 13 个，新开工面积 47.64 万 m2，同比增长 42.4%。 （二）上半年全市及孝感城区商品房销售形势良好 2010 上半年，全市及城区的商品房销售一直保持在较高的水平上，全市共销售商品房 121.15 万 m2，月均销售 20.19 万 m2，孝感城区共销售商品房 5163 套，59.04 万 m2，月均 销售 860 套， 9.84 万 m2，5 月份孝感城区当月商品房销售达到了 1196 套，创下近年来的 销售新高（见图 1）。 图一：2010 年上半年孝感全市及孝感城区商品房销售情况 分析上半年销售面积大幅增长的原因，主要有以下几点：一是上半年国家继续实施积 极的财政政策和适度宽松的货币政策，国际国内整体经济形势继续向好。二是我市积极贯 彻落实中央、省、市关于促进房地产业发展的一系列方针政策，始终坚持对房地产市场进 行正面宣传和引导，通过实施房地产业三年倍增计划，鼓励刚性需求者适时入市购房，引 导开发商采取各种有效措施促销，促进房地产销售。三是不少消费者鉴于人民币升值的压 力和对未来通货膨胀增大的预期，认为房地产的保值增值性能够有效抵御通货膨胀带来的 损失，因此商品房的投资性需求逐渐得到释放，刺激了投资性需求的购房者不断入市，推 动了成交量的上升。四是上半年，全国各大城市房价不断上涨，而孝感的房价始终保持在 一个较为平稳的范围内，许多购房者选择在这个时机购房，也带动了销售量的增加。 （三）政策调控影响逐渐显现，后期走势不容乐观 今年上半年，国家几次出台房地产新政对房地产市场进行调控，但此次调控中央政府 主要是着力于打击短期投资行为和规范房地产市场秩序，遏制一线城市的房价飙升。孝感 作为中小城市，房地产需求主要还是以刚性需求和改善性需求为主，国家的调控政策在短 期内对孝感房地产市场的影响并没有立即出现，但是随着国家对调控政策的进一步加强落 实，以及金融机构二套房房贷政策在孝感的具体实施，政府调控对房地产市场的影响逐渐 显现。全市 2010 年 6 月当月商品房销售面积环比减少 41.1%，当月销售均价环比下降 9.1%。而从孝感城区 5 月至 6 月的周报可以看出，成交量出现明显的下滑，价格也有所下 降（见图 2）,后期的销售形势仍不容乐观。 图 2：孝感城区 5 月6 月每周销售情况 （四）商品房价格分布日趋合理，中低价楼盘成交量有所上升 2010 年上半年，孝感城区的商品住宅共实现网上签约 4833 套，其中，销售价格在 4000 元/ m 2以上的为 214 套，占 4.43%；3000 元/ m 24000 元/ m 2的为 1123 套，占 23.24%，2500 元/ m 23000 元/ m 2的为 1081 套，占 22.37%；2000 元/ m 22500 元/ m 2的 为 1115 套，占 23.07%；1000 元/ m 22000 元/ m 2的为 1178 套，占 24.37%；1000 元/ m 2 以下的为 122 套，占 2.52%。（见图 3）由此可以看出，各个价位的楼盘分布比较均衡。 2000 元/ m 2以下的低价楼盘成交量占到了总成交量的 49.96%，比去年同期增长了 6.92 个 百分点，2500 元/ m 2以下的中、低价楼盘成交量占到了总成交量的 72.33%，比去年同期增 长了 6.7 个百分点。 图三：2010 年上半年孝感城区成交价格分布图 从上半年市场运行情况来看，我市房地产业发展总体形势向好，房地产市场各项主要 指标继续保持着良好发展趋势，但是随着国家对房地产业调控政策影响的不断深入以及一 二线城市受政策影响结果的传导效应，我市未来房地产市场走势存在很大的不确定性，下 一步我们要再接再厉，继续用科学发展观来统领并指导房地产业工作，以实施产业倍增计 划为契机，在保持房价基本稳定的基础上，不断增加普通商品房的有效供给，通过加大舆 论宣传力度，引导消费者树立理性消费观念，引领市场发展。进一步优化市场环境，不断 提高工作效率，将为企业提供优质高效服务制度化，将帮助企业排忧解难常态化，通过各 方面的不断努力，使我市房地产市场继续保持着平稳健康的发展。 三、下一步的工作措施 1、继续用科学发展观统领并指导房地产业工作，努力落实好房地产业三年倍增计划， 进一步促进房地产市场稳定健康发展 坚持以科学发展观为指导，按照今年的两会精神，继续认真贯彻落实国家宏观政策， 加强房地产市场监管。按照今年的两会精神，一是继续大规模实施保障性安居工程；二是 继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通 商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市 场；三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度； 四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上 涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。同时要围绕市委 市政府实施产业倍增计划的精神，努力落实好房地产业的三年倍增计划，以此为抓手，进 一步促进房地产市场稳定健康发展。 2 、在保持房价基本稳定的基础上，积极应对金融信贷政策的变化，继续引导房地产 开发企业采取有效措施促进商品房销售，保持销售面积不断增长的良好局面 继续引导房地产开发企业主动应对市场变化，寻找促进商品房销售的有效途径和办法。 鼓励开发商采取多种形式和手段促销，同时要提醒开发商不要被目前销售形势持续向好的 局面所“迷惑”，为了追求更高的利润而随意提高销售价格，避免把普通住宅消费逐步 “挤出”市场，使得较好的销售形势难以持久。目前，国家对于首套房的利率优惠幅度已 经降低、二套房的首付比例已经提高等信贷政策将会对今后的商品房销售产生影响。 3、进一步加大舆论宣传力度，不断完善房地产信息发布制度，正面引导合理的住房开 发和理性的消费观念，鼓励有刚性需求的购房者理性适时入市 继续完善房地产市场运行和行业发展动态信息发布制度，通过定期和不定期的信息发 布，引导不同收入阶层、不同就业年限阶层形成理性的住房投资和消费观念，鼓励有刚性 需求的购房者理性适时入市，既不盲从，也不要长期持币观望，把握时机，及时入市。要 继续加强与孝感日报社等宣传媒体的合作，在孝感晚报和孝感日报的楼市周刊上 多发表一些正面的宣传引导文章和一些房地产相关的知识性文章，充分发挥新闻媒体的舆 论导向作用，正确引导合理的住房开发和理性的消费观念。 4、增加普通商品住房的有效供给，加快保障性住房建设 住房保障作为重要的民生问题，也是各级政府十件实事的重要内容，要认真落实国家 各项惠民生的相关政策，要扩大廉租住房保障的覆盖面，增加中低价位、中小套型普通商 品住房的有效供给，要落实保障性住房建设资金来源，提高资金使用效率，加快保障性住 房的建设进度，通过检查、通报、现场督办等形式，缩短保障性住房建设周期，加大住房 保障工作的推进力度，全面完成今年的住房保障工作任务。同时根据国家和省关于住房保 障规范化管理的要求，在全市大力推进住房保障规范化管理，提高住房保障工作水平。 5、进一步优化发展环境，提高工作效率，支持企业发展 要不断提高为企业服务的意识，进