2017年瑞商联城“乐坊”系列之乐坊·虹1030282923

瑞商联城“乐坊”系列之 乐坊 虹井案例沉淀 20170516 本体解读 C O N T E N T S 目 录 1 2 外部环境分析 项目概况 |业态规划 |动线设计 |运营管理 |分析小结 PART 1 本体解读 PART1 本体解读 项目概况 |业态规划 |动线设计 |运营管理 |分析小结 地理位置： 闵行区虹井路，地铁 10号线龙柏新村站上盖物业 开业时间： 2010年 9月 其他物业类型： 办公（燎申虹桥国际中心）、酒店 (莫泰酒店 ) 建筑面积： 总建筑面积 5.5万，其中 商业面积 2.5万 建筑类型： 盒子 楼层 ： B1-6F（盒子 B1-4F） 建筑外立面： 玻璃幕墙 +石材 档次： 中端 定位： 社区生活广场，集超市、影院、餐饮、零售、休闲娱乐为一体。 Logo： 下一站，乐虹坊 LOHAS 回家，总在乐虹坊 LOHAS的路上，我的 时尚追逐穿过南京路、淮海路，却在乐虹坊 LOHAS停驻脚步；徜徉在回家的 路， 5分钟，就将我的生活妆点圆满，吃穿住用行，时尚的脚步总在我的掌控。 运营模式： 统一运营管理 北楼 7-9层 办公 南楼 7-9层 酒店 B1-6F商业 第一代“乐坊”系列产品，中档、全业态、社区型、家庭主题的小型综合体项目 整体规划：多物业竖向规划；市民活动广场是商业部分亮点 多个物业组合，为本案带来稳定客流 本案由北楼 7-9楼办公和南楼 7-9楼酒店， B1-6F商业部分、市民活动广场和地上停车场组成。其中 办公酒店建筑面积 2.5万平方米，商业部分建筑面积 2.5万平方米。 商业部分割裂 商业部分 B1-4F与 5-6F隔离开来，通过不同的动线到达目标层。 亮点： 市民活动广场约 4500平方米。 PART1 本体解读 项目概况 |业态规划 |动线设计 |运营管理 |分析小结 办公、酒店主入口 市民活动广场 北楼 7-9层办公 南楼 7-9层酒店 停车场 市民活动广场 B1-6F商业 停车场 商业主入口 停车场 空间规划 商场内部空间高度集约利用，空间感差，租金收益提升 1、 商场内部充分利用中庭空间，为商业运营带来更多租金收益的同时，牺牲了公共空间，导致空间体验感较差 B1-1F的中庭空间及 2-4F的 中庭周边都设置了临时搭建的零售小铺， 1F次入口处的 KTV机， 2F中庭搭出一部分来做儿童探险乐园。 PART1 本体解读 项目概况 |业态规划 |动线设计 |运营管理 |分析小结 上蔬永辉超市 阿吉豆 老 妈 米 线 桂 桂 烟草 专 柜 抓 娃 娃 机 热 风 空 铺 ABS 三个阿 婆 奶 茶 铺 秦 明 面 洗手 间 韩 式 料 理 麻 辣 烫 开放式可移动零售散铺 B1 1F 2F 3F 空间高度集约利用 项目外部设置公共活动空间，聚集人流 2、 外部充分利用广场空间，为居民带来公共活动空间，对居民吸引力大 外部广场设置了奶茶铺、市民活动广场大舞台、上蔬永辉超市入 口、自行车停车场以及私家车停车场，另外晚上广场会有一些活动，如广场舞、儿童轮滑等。 PART1 本体解读 项目概况 |业态规划 |动线设计 |运营管理 |分析小结 建筑部分 （办公 /商业 /酒店） 地铁 2号口 市民文化广场标识牌 1 2 3 4 1 5 6 7 奶茶铺、市民活动舞台、闵行平安岗亭、 入口 2 自行车停车场、私家车停车场 为居民提供广场舞以及儿童轮滑活动空间 投篮球场 4 3 5 上蔬永辉超市入口 6 7 自行车停车场、私家车停车场 7 PART1 本体解读 项目概况 |业态规划 |动线设计 |运营管理 |分析小结 业态规划： 业态功能丰富 、品牌连锁化 特色业态 引入大多商场缺乏的生活服务类业态，如照片打印店、钟表维修店、出国服务工作室等，使商场更具有生活气息 3-6F为目的性较强业态 楼层 业态 主要品牌（品牌统计包含可移动零售散铺） B1 以零售 (家居、服饰、饰 品、移动散铺 )，和小吃类 餐饮为主 上蔬永辉、热风、 ABS、来伊份、阿吉豆、 烟草专柜 、三个阿婆、秦明面、麻辣烫、桂桂、老妈米线、韩式料理、奶茶铺 1F 以轻餐饮和快餐、零售为主，中庭有大量零售散铺 屈臣氏、星巴克、麦当劳、巴黎贝甜、 可的便利 、 春秋旅游 、小杨生煎、 民生银行 ATM机、照片打印店、苹果数码 、美承、 快客 、印象玩家、 Me&City、 lily ton、 SWANKY眼睛店、果汁满满、 DQ、争鲜、布景、拿渡、和府捞面、甜蜜蜜、食其家、 COCO、化妆品专柜、半糖公社、 MARC&CHRISTY、宝玲珑、快乐玛丽、宏福来、 ARC&CHRISTY、骆驼、布兰婷、 O&L CALSS、花花壹佰、 钟表维修 2F 以重餐饮和部分零售为主，中庭走廊有部分零售散铺 亚马逊探险乐园、颇辣火锅、臻味、金湘隆、藏、雪冰、亚马逊、 Joy s wish、佳缘琴行、千秋膳房、名仕理发、独门冲、麦当劳、永利、萨莉亚 3F 儿童亲子 乐高、 拜尔齿科 、安悦 SPA、可音可、哈哈少儿、爱婴室、凯瑞宝贝、思源教育、丫丫陶艺、欧顿英语、乐乐派、菩提儿童摄影、 baby house、小世界娃娃机、 VR异空间、甜典、飞车时代、童装馆、智趣天地、大圣玩具 4F 休闲娱乐 酒吞、 惠桥久恒出国服务工作室 、热舞、完美世界（原 17.5） 5F/6F 休闲娱乐 万象国际 KTV、 U9撞球俱乐部、派纳酒吧 PART1 本体解读 项目概况 |业态规划 |动线设计 |运营管理 |分析小结 业态面积配比： 以餐饮、零售和儿童亲子业态为主，餐饮和儿童亲子业态占比突出。 移动零售散铺比例较大。 业态 面积 比例 餐饮 5386 40.09% 零售 3028 22.02% 移动性零售散铺 738 5.49% 生活配套 669 5.50% 儿童亲子 2613 19.45% 休闲娱乐 1001 7.45% 40.09% 22.02% 5.49% 5.50% 19.45% 7.45% 餐饮 零售 移动性零售散铺 生活配套 儿童亲子 休闲娱乐 业态面积配比 说明： 5-6F娱乐业态与商场内部业态联系不大，故面积不计 PART1 本体解读 项目概况 |业态规划 |动线设计 |运营管理 |分析小结 1F 商场主入口 商场次入口 双开口店铺共 11 个，可通往外部 空间 下行扶梯 1部， 联通 1F-4F 上行电梯 1部，联 通 1F-4F（不联通 4F的酒吞店） 货梯 1部，联 通 B1-4F 电梯 2部，停靠 1F、 4F酒吞、 5F万 象国际、 6F 上蔬永辉超 市入口 垂直电梯 2 部，停靠 1F、 5F、 6F 双开口店铺 通往地铁 上下共 2部扶梯， 仅联通 B1-1F 由 1F市民活动 广场楼梯通道 可进入 B1 死铺 水平动线 垂直动线 垂直电梯 2 部，联通 1F- 4F 建议 垂直电梯 2 部，联通 1F- 4F 建议联通 4F PART1 本体解读 项目概况 |业态规划 |动线设计 |运营管理 |分析小结 2F 3F 4F 安全通道 安全通道 安全通道 安全通道 空铺 空铺 死铺 死铺 空铺 死铺 水平动线 垂直动线 建议 建议此处设置 酒吞的入口 PART1 本体解读 项目概况 |业态规划 |动线设计 |运营管理 |分析小结 水平动线 对空间利用、客流引入较有效，但牺牲了空间体验感 优点： 水平主次动线的设置使空间得到最大限度的利用，店铺多，租金提升就多；楼层越高水平动线 越简单，符合客群流动特点； 1F商场南北部店铺设置双开口便于停车客群导入；商场次入口正对东部 办公楼主入口，便于引入办公人群；西部次动线上店铺以生活服务及生活类零售业态为主 缺点： 空间拥挤，体验感差； B1与商场联系性较弱，仅依靠永辉超市，难以留住客群； 4F酒吞餐饮店 无法通过商场内部动线联通。 建议： 3F挨着中庭的店铺去掉，开阔 3楼视野； 4F酒吞餐饮店建议在东北部设置入口。 垂直动线 高层目的性业态单设电梯，隔离了商业部分 B1-4F与 5-6F 优点： 4-6F目的性业态单独设置垂直电梯，延长商场营业时间；南北两侧上下行扶梯分离，带动客 流。 缺点： 内部垂直电梯规划不合理，影响商场次入口的视线；外部垂直电梯规划不合理，使高层目的性 业态人流导入困难 建议商场内部垂直电梯往北部移动，打开入口视野，并带动次入口店铺活跃 度； 动线设计整体较为合理，对人流的导入、空间的利用、业态规划、租金效益都起到良好的作用 PART1 本体解读 项目概况 |业态规划 |动线设计 |运营管理 |分析小结 对运营商来讲 ， 租金收益提升了；对客户来讲 ， 整体体验感差 优点： 统一运营管理 ， 商场的主流运营模式 ， 降低了运营风险 ， 可以统一形象 ， 业主可获得稳定收益；不同业态运营时间错开 ， 延长了商场 的营运时间；导视系统较清晰 劣势： 商场内外部形象差 ， 影响体验感 广告牌设置影响了商场整体形象 ， 甚至凸显不出商场名字；地上停车设置在市民活动广场 ， 自行 车私家车混停 ， 影响入口形象；商场内部散铺多 ， 店铺自身形象不够注重；商场清洁工作时间不合理等等 PART1 本体解读 项目概况 |业态规划 |动线设计 |运营管理 |分析小结 整体较合理，对人流的导入、空间 的利用、业态规划、租金效益都起 到良好的作用； 项目动线设计 空间集约利用，空间感差；市民活 动广场是亮点；餐饮和亲子业态占 比突出，零售散铺比例较大。 项目业态规划 统一运营管理模式，降低了运营 风险，但实际运营需提升，特别 在形象和空间体验感方面需提升 项目运营管理 中档、全业态、社区型、家庭 主题的小型综合体项目 项目定位判断 PART 2 外部环境 区位 |交通 |商业环境 |客群 |分析小结 PART2 外部环境 区位 |交通 |商业环境 |客群 |分析小结 外环内，延安高架旁，新兴国际化社区内，受成熟居住区以及高端成熟居住区包围挤压分流 项目位于闵行区虹桥经济开发区龙柏新村 ， 位于外环内 ， 延安高 架旁 ， 北临龙溪路别墅区 ， 南林七宝板块成熟居住区 ， 西临虹桥 机场 ， 东邻金虹桥板块高端成熟居住区 龙柏新村： 新兴国际化社区 ， 上世纪 90年代初作为动迁基地而 发展起来 ， 区域少数民族多 （ 朝鲜族人多 ） ， 少数民族饮食店 多 ， 目前发展非常成熟 。 龙溪路别墅区： 2000年建设的成熟别墅区聚集区 。 七宝商圈成熟居住区： 历史文化气氛浓厚 ， 居住区成熟 ， 区域 内仅有七宝万科广场一个大型商业项目 。 金虹桥板块高端成熟居住区： 虹桥经济技术开发区核心区域 ， 发展非常成熟 ， 区域聚集大量高端居住区和别墅区 。 龙柏新村 （ 2平方公里多 ） 机场 七宝板块成熟居住区 龙溪路成熟别墅区 金虹桥板块高 端成熟居住区 虹桥经济技术开 发区西边界线 PART2 外部环境 区位 |交通 |商业环境 |客群 |分析小结 道路交通 临区域最重要的两条干道 虹井路： 区域主干道 ， 双向四车道 吴中路： 龙柏新村边界道路 ， 区域主干道 ， 双向六车道 ， 距离项目 500M 四至： 北临住宅 ， 南临在建大型综合体 ， 西临住宅和商务楼 ， 东临商务楼 地铁交通 地铁 “ 白金线路 ” 10号线地铁上盖项目 地铁 10号线： 龙柏新村站 （ 地铁上盖项目 ） 、 紫藤路站 （ 1KM） 本案位于区域主干道上，又是上海“白金线路”地铁 10号线地铁上盖项目，交通优势明显 龙柏新村边界道路， 区域主干道，双向 六车道 区域主干道，双向 四车道 “白金线路” PART2 外部环境 区位 |交通 |商业环境 |客群 |分析小结 区域商业以中高端为主，日韩特色主题商业扎堆，缺乏家庭主题式商业 项目 类型 档次 主题特色 代表业态 运营现状 金汇 四季广场 盒子 高端 日港台休闲 娱乐 七笑日式高级料理、 TaTa Coffee、 香港茶餐厅、极地健身俱乐部， 思妍丽女子美容，佳思多台湾超 市 在营近几家 大餐饮 金石广场 街区 中端 餐饮 星座休闲养生会馆、元世祖涮羊 肉、银子铁板烧、赏味 仅入口处几家商铺在营 井亭天地生 活广场 盒子 中端 韩国主题 1004超市、雪冰、碳烤肉、多乐 之日 万象城 大型综合体 高端 极致奢华 LV、 PRADA、 Ole超市、滑冰场 _ 爱琴海购物 公园 大型综合体 中高端 文化艺术、 人文生态 Michael Kors、 Tory Burch、 Tokyu Hands、冰雪世界 _ 说明： 1、 区域内分布着黄骅路、紫藤路和吴中路三条沿街商业，基本都是韩国料理街， 店员也都以韩籍人士为主。 2、金汇广场经营状况差，现开店铺不足 30%， 3、据有关资料显示，区域内商业整体较高端，满足社区居民的一些基本生活需 求商业外溢。 金汇广场 金石广场 虹泉路商圈 紫藤路 虹泉路 金汇四季广场 井亭天地 生活广场 黄骅路 PART2 外部环境 区位 |交通 |商业环境 |客群 |分析小结 本案是目前龙柏的标志性商业，人流聚集明显，多为社区客群，商务客作为补充客群 顶新商务广场 先锋大厦 燎申虹桥国际中心 虹桥晶座 瑞都大厦 金石广场 宝纳大厦 帝宝国际大厦 万象城 首乌丽亚商务楼 社区居民和商务客占比分别为 77%和 23% 据不完全统计 ， 项目