项目建设中业主方需注意的几个关键环节探讨

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 项目建设中业主方需注意的几个关 键环节探讨 摘要：在建设项目中，业主方 对项目的规划、如何选择监理单位、对 造价的控制以及工程竣工后的结算等等， 在工程项目中起着关键作用，本文在这 里逐一进行探讨，并提出了相应的解决 对策。 中国论文网 /2/view-12834434.htm 关键词：项目建设；业主方；关 键环节 Abstract：In building a project, the owner of the project planning, how to select the supervision units, for cost control and project completion settlement and so on, in the project plays a key role in, -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 here in this article makes further discussion, and proposed the corresponding solution countermeasure. Key words: Project construction; The owner; Key link 中图分类号：F110 文献标识码： A 文章编号： 前言： 在建设项目中，业主方、承建方、 监理方是其三大主体，起着重要作用。 所谓的业主方，是指建设资金的持有人 及工程项目的所有者，业主方要对工程 项目阶段进行全面管理，并且对于工程 项目的建设资金的筹措、工程的合理立 项、工程竣工之后的投资效益等几个方 面要付有相应的责任。而承建方是对建 设项目进行实施，监理方则是对工程进 行验收、监理，因此，业主方与承建方、 监理方有着本质的区别。在目前的情况 下，关于项目的实施有更深入的研究， 而对承建方、监理方更是有相应的规章 制度进行约束，而对于业主方所要承担 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 的职责、目标等各方面的研究不够深入。 本文在这里对业主方需要注意的几个关 键环节进行探讨，以期能够对业主方项 目的管理水平起到促进的作用。 一项目进行之前的策划 可以说，工程项目在进行施工之 前，要对项目先进行前期策划，而项目 的前期策划贯穿于建筑活动的整个过程， 属于建筑活动的基本的组成部分。对项 目进行建设，大部分划分为以下几个阶 段：第一，项目的策划阶段；第二，项 目的设计阶段；第三，项目的建设阶段； 第四，项目结束之后的使用阶段。一直 以来，在整个项目建设中，项目的前期 策划一直得不到相应的重视，于是，在 项目完工之后留下了许多令人遗憾的事 情。对项目进行前期策划，其实是根据 项目制定出设计任务书，对并项目进行 设计。一般而言，对项目进行策划，包 括有以下几方面的内容。 1项目建议书 可以说，项目建议书，是业主方 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 对建议项目进行选择的依据，一般是以 业主方提出委托，委托咨询与设计单位 付起相应的责任，并进行简单的分析、 考察，然后对项目提出构想，并对投资 机会进行评估。主要包括以下内容： （1）建设项目的主要依据；（2）所要 建设的条件以及协作关系；（3）拟建 地点的设想；（3）资金的筹措及对投 资进行估算；（4）安排项目的进度； （5）估算出项目所产生的经济及社会 效益等等。一般来说，项目建议书要先 由上级主管部门进行批准，然后进行立 项，立项之后才能进行项目的可行性研 究。 2对项目进行可行性研究 在项目的前期工作阶段，对项目 进行可行性研究必不可少，并且可行性 研究也是前期工作的重要内容，可行性 研究除了可以对项目的技术是否可行进 行分析，并且在经济上是不是合理进行 科学的认证。一般来说，可行性研究包 括：（1）建设项目所具有的依据、背 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 景；（2）主要设备、工艺技术以及建 设所要依据的标准；（3）协作条件之 间的配合；（4）辅助设施、主要的单 向工程以及配套工程；（5）占地、建 筑面积、对方案进行规划；（6）对城 市进行规划、防洪、抗震等所应该采取 的策略；（7）社会、经济效益；（8） 建设的工期、建设的进度；（9）对资 金进行筹措、投资上的估算等。可以说， 项目的前期准备工作，可行性研究必不 可少，可行性研究对项目的建设以及使 用，进行整个过程的考察及分析，研究 其是不是具有可行性。也可以说，可行 性研究是对以下几个问题进行探讨：第 一，想要做什么；第二，为什么要做； 第三，什么时候开始做；第四，由谁来 进行承担；第五，要建在什么地方，要 什么时候进行建设；第六，要怎么做。 可行性研究设立之后，要申请上级管理 部门进行批准，而可行性研究是不是能 够得以顺利进行，对项目的设计及最终 决策起着关键作用，也是项目实施的直 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 接依据。 （案例分析）某房地产已经获得 了一块住宅建设用地，占地面积达到 21000 平方米，土地出让年限为七十年， 用途为住宅用地，出让金为 3756 万元， 规划的容积率为 2.5，在地块的周围， 医疗、教育、购物以及娱乐等设施齐全， 交通便利。为此，咨询人员进行了深入 市场调查，在代建的地块附件，已经建 成或者正在建的住宅楼盘的价格，从最 低的 3880 元/M2 到最高价格 9880 元 /M2，对于购房户而言，选择的空间比 较大，多数楼盘的价格处于中等价位， 经过对本楼盘进行综合分析，代建的这 块住宅小区在建成后适合中等收入家庭 居住，对于经济能力较弱的家庭而言， 无疑是个好消息，对于价位较高的楼盘， 则适合高收入的白领阶层。因此，根据 楼盘的自身特点，其销售均价在 5880 元/M2 左右。当然，在进行销售运作时， 具体可以视情况而定，在适当的时候可 以进行调整。具体参见以下表格（表一） -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 ： 3.对任务书进行设计 建设项目要进行设计，则要以业 主方的设计任务书作为依据，因此，设 计任务书的编制至关重要，要从逻辑、 科学、建成之后的使用功能等几个方面 进行很好地思考、掂量。在对设计任务 书进行编制之前，可以聘请专门咨询公 司，委托其对建筑进行科学策划。因为 可行性研究比较侧重研究项目投资的经 济损益，而建筑策划又是对项目投资立 项之后的项目的规模、性质、空间内容 以及使用功能等几个方面进行研究，并 且为建筑师在进行设计的时候，提出了 科学的依据，因此，要对任务书进行很 好的编制。一般来说，编制的内容包括 以下几点：第一，建设依据；第二，建 设总体规模；第三，设计所牵扯到的基 本条件；第四，建设标准；第五，周边 以及立面上的环境设计；第六，提供相 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 应的文件要求；第七，其他事宜等。当 专家对设计任务书进行验证并通过之后， 可以把任务书作为建设项目设计的一个 依据。 二对监理单位进行选择 要对监理单位进行选择，一般是 采用邀请招标或者公开招标的方式来进 行。对监理单位进行选择，一定要对监 理单位的知识结构、能力、经历、经验 等进行考察，并进行择优选择，要以能 力为主要选择条件，而不能以价格的高 低作为依据。在一般情况下，对监理单 位进行选择时，要注意以下几个问题： 1.选择能力强的监理单位。可以 说，监理服务属于一种智能上的投入， 监理任务能否得到顺利完成，是不是能 取得好的监理效果，其监理过程中所采 用的方法及程序显得至关重要，不仅如 此，要使监理工作能够顺利进行，还要 对监理工作人员的经验、专长、创新及 判断等能力进行选择。因此，业主方在 对监理进行选择时，首先要看对方是否 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 有很强的能力，而不能以价格的高低来 进行判断。从选择监理单位的能力出发， 在进行评标的时候，一般是把财务建议 书与技术建议书进行分开评审，首先要 考虑能力的问题，再考虑价格上的问题， 当然，能够以合理的价格选择能力强的 监理工程师当然属于首选，一般说来， 监理价格的基本表格如表 2 所示。特别 对于总监理工程师的选择，一定要围绕 基本收费价格，再进行慎重对比，然后 进行认真考察，再进行最终的确定。 表 2 工程监理服务基本收费 表 注：计费额大于 1000000 万元的， 以计费额乘以 1.039的收费率计算收 费基价。其他未包含的其收费由双方协 商议定。 2.对参与投标的监理单位进行邀 请。一般来说，所邀请的参与投标的监 理单位不适合过多，可以根据监理单位 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 的信誉、能力以及专业的特长，再结合 项目自身的特点进行选择，一般确定三、 四家进行参与足矣。由于监理招标是对 业主提供管理、监督以及咨询，因此要 考虑监理单位的技能、知识以及经验。 由于各个监理公司的投标书都有不同的 创造性或者独特的见解，而且每份标书 都会出现其优点与缺点，因此，只有通 过多方对比，再从优进行选择。应该清 楚地意识到，每一份标书都不可能做到 完美无瑕，所以，邀请太多监理单位参 与投标，不仅浪费招标的时间，更浪费 财力。 3.监理招标与施工招标程序的不 同之处。监理单位进行招标，是业主方 为了选择最有能力的监理公司，对其进 行监理服务以及提供咨询，而施工招标 却是选择有实力的承包商对工程进行施 工，并且能够获得具有竞争性的合同价 格。因此，监理招标与施工招标所要选 择的目的性不一样，在程序上自然也就 存在区别。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 4.对已经结束监理的项目进行相 应的考察。通过对此项内容的考察，从 业主方方面搜集相关意见，此类意见对 于对监理能力的评判可以提供有力的依 据。 三对项目的过程进行管理，能 够进行价格上的控制。主要分为以下两 点： 1.加强项目上的预控。 要设置造价目标，要随着基本项 目的不断深入而进行分阶段进行设置， 并且在每个阶段进行预控。从投资上的 估算，到设计上的概算，再到施工图的 预算、招标投标的价格等等，都要进行 预控，让前者对后者进行控制，当前者 比后者大或者等于后者时，后者应该对 前者进行补充。 2要把好变更经济签证单。在 项目进行的过程中，可以实行图纸变更 会的签制，相互制约、相互监督，集思 广益。当项目要进行变更时，首先可以 由施工方提出申请，然后由监理进行审 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 核，监理提出自己的意见之后，再报由 甲方进行审定。甲方要经过多方研究， 当觉得有必要进行变更时，再下发变更 令给设计单位。在这个过程中，要禁止 设计方和施工方进行勾结，用以小变大 的方式使造价进行增加。对于每项需要 变更的项目，当施工方提出时，首先要 对变更的原因进行说明，并且要计算出 变更之后造价的增减，避免腐败事件的 发生。 四项目结束后的结算 项目在竣工之后要进行结算，因 此项目的竣工结算属于项目管理中的重 要内容，同时也是对工程造价进行最终 确定的唯一依据，因此，业主方在对结 算进行审核时，一定要进行认真审核。 五