农贸超市工程可行性研究报告.docx

农贸超市工程可行性研究报告 *镇开发区 第一章 项目概况 1、建设项目名称：古田县*镇开发区农贸超市市场 2、项目承办单位：*镇*村 3、项目负责人：陈阿培 4、建设地址：*镇下安章开发区 内容：建设规模为占地 5 亩建筑面积为 4000 平方米的 集农产品、小商品为一体的农贸超市。 建一条 500 米，宽 12 米水泥路； 建一座 4000 平方米，底层为农贸市场、二层为小商品、 服装、鞋、帽市场。 5、项目进展情况： 项目所需水泥、砂石料等建材已经购备。已经具备了 供水、供电、通讯设施等基础条件。 6、项目功能： 农贸超市是以超市为载体和平台，按照优质农产品的 要求和标准进行生产、加工、储运和包装，以品牌的形式 进入现代超市连锁销售的一种现代农业经营模式。它是农 产品销售的一种先进业态，是农业产业化的一种最新形式， 也是现代农业发展的重要方式。研究超市农业发展的趋势 和方向，提出发展的思路和对策，对经济欠发达地区尤其 是传统农业地区现代农业的发展具有重大的理论意义和现 实意义。 第二章 项目建设的理由和必要性 1、行业发展的现状及必要性 泥泞不堪的地面，夹杂着腥臭的气息，高声叫卖的摊 贩曾几何时，传统的农贸市场，在人们的心目中成了 脏乱差的代名词。农改超，即建设农贸超市，将逐步改变 这种低层次的商业态势。就在近一两年，蔬菜、鲜肉、水 产等菜篮子商品纷纷进入古田县一些超市。整洁的包装、 品牌化的农产品、加上大商场的购物环境，令消费者大开 眼界原来买菜也可以这么优雅！农贸市场逐步取代了 马路菜摊，其丰富的商品、灵活的经营，使农贸市场成为 居民购买菜篮子商品的主要场所。随着经济的发展和人们 生活质量的提高，消费者开始对市场提出了更高的要求： 结算最好一条龙，东西要百分百让人放心，环境可否更好 一些，净菜可否上市 而就管理而言，原有的农贸市场摊位多，进货渠道广 而杂，规范化管理难度很大，因而，对农贸市场进行改革 势在必行。据了解，目前在发达国家，80的肉菜等新鲜 菜篮子商品均来自超市。超市以其干净卫生的购物环境、 安全放心的商品品质及配送渠道，正被越来越多的市民所 认可。因此我们应该看到，农改超是大势所趋。目前农产 品的营销业态正悄然进行着变革，一些品牌蔬菜已开始进 入超市，与传统农贸市场争夺客源。同时，批发型的农贸 市场上出现了不少配送网点。一些农贸市场内设立的放心 肉、品牌蔬菜专柜，越来越受到人们的青睐。这些其实都 是市场需求对农贸市场改革发出的信号。 *镇全镇总面积为 202 平方公里，辖 36 个行政村、 130 个自村，总人口 4.3 万人，是古田东部的山区农业大镇、 交通重镇、商贸重镇，为彼邻乡镇村货物集散地。*镇原 有旧街区的农贸市场建于上世纪八十年代末，面积小、规 模小，而且离下安章开发区比较远，已经不适应现在的市 场需求。所以有必要在下安章人口集中的开发区建设一个 农贸超市，便利开发区及周边村庄人民的生活条件需要。 *镇开展农改超，有其经济基础和社会基础，消费者对消 费环境及菜篮子商品的要求不断提高；迫切需要一个全新 的农贸超市的出现以全方位的迎合农民的需求，提高农民 的生活质量。 2、项目的前景分析 随着城市改造的纵深发展，以往沿街菜市的简陋情形 以及脏乱差的环境都将得到改变，因此，从今年开始，农 贸市场用地可作为商业用地的一种全新形式进入了拍卖市 场。沿街菜市场升级换代后，无论从环境、市场配置还是 市场管理来说都大大上了一个台阶，因此，它不仅仅受到 消费者的青睐，对于投资者、经营者也是极大地吸引。据 了解，该市场一楼近 4000 平方米的标准摊位租金在 700- 800 元之间，二楼的标准摊位租金在 450-600 元之间，在位 置口岸较好的区域租金高达 1000-1500 元左右，业内人士 认为，投资者偏爱成熟的市场；另外，这些农贸市场，抓 住了机遇，改造也很成功，再加上这些市场本身人流量大， 商家经营有利可图。因此，招商应该不是问题。 在这块地 上开发的农贸市场是有产权的，开发商可以卖产权，也可 用于经营，出让经营权，因此经营上较为灵活。 第三章 项目建设条件 1、自然条件及交通地理位置 *镇地处古田县中部偏东，翠屏湖东岸和吉巷、泮洋 合称为“小东”，全镇总面积 202 平方公里，辖 36 个行政 村，130 个自然村，总人口 4.3 万人，镇区是古宁线、福汾 线、古屏线交叉点，是古田的东部山区农业大镇、商贸重 镇，因海外华侨多，且盛白木耳、柿、桃等而享有闽东第 一侨乡、银耳之乡、柿子之乡的美誉。*镇农贸市场位于 *镇区下安章，市场共有面积 4000 平方米，是我镇唯一一 个综合性质的新型农贸超市。 2、人力、资源条件：按照*镇农贸超市的总体规划要 求，农贸市场建在下安章开发区，项目所需水泥、钢材、 砂石料运输方便，已具备了供电、供水、通讯设施等基础 施工条件。 3、社会经济发展状况： XX 年，*镇工农业总产值 2.78 亿元，比上年同期增 长 7.6 %,其中工业总产值 1.38 亿元，增长 15.6%，农业总 产值 1.4 亿元，增长 4.29%，其中规模工业企业 2 家，农民 人均纯收入 3672 元，全镇财政收入 465.86 万元。 4、建设的软环境：为促进*镇农贸市场的可持续发展, *镇农贸市场将进一步加大基础设施建设,因为农贸超市的 建设是提高*镇居民生活质量的关键,故党委,政府非常重 视农贸超市的建设,政府部承诺,给予项目配套优惠措施,既 土地使用优惠政策,以扶持超市的建设。并成立项目建设领 导小组,协助开发商处理建设过程遇到的各种问题。 第四章 项目方案设计 1、方案设计:根据初步测量规划,*镇农贸超市包括一 层农贸市场，二层为小商品、服装、鞋帽市场,每层按作用 合理规划为具体一个个符合实际需求的摊位。 2、主要技术指标： 建一条 500 米，宽 12 米水泥路； 建一座 4000 平方米，底层为农贸市场、二层为小商品、 服装、鞋、帽市场。 3、结构设计： 农贸超市内土方开挖及土方运送 农贸超市内水,电,通讯设施,气管道铺设 地基及主建筑 辅助用房 设备的安装 第五章 组织结构和劳动定员 1、组织结构： 项目立项后,镇政府将专门成立建设领导小组,负责招 商引资及项目招投标和工程监督,项目动工后领导小组办公 室将与建筑承包商一起合作,监督工程施工质量及工程进度,全 面协调施工中遇到的各种问题。 2、劳动定员和人员聘用：工程施工上,将严格按照设 计要求,聘请相当资质的建筑单位前来施工,严把质量关,控 制工程进度,保证工程达标.综合大楼建成后,将聘请资深的 物业公司,对农贸超市的卫生日常使用实行管理。 第六章 建设工期 开发区农贸市场先期准备工作为 3 个月，计划施工期 1 年 6 个月争取 XX 年底完成交付使用。 第七章 投资估算与资金筹措 1、估算依据： 项目估算依据省建委颁发的有关福建省建筑工程预算 定额工料表规定进行。 省建委建筑工程部发布各地市主要材料最高限价。 主要材料按当地市场平均价格估算。 2、投资估算： 征山荒地 5 亩赔偿林、木果等 30 万元。 其中：杉木松木 补偿金额为 5 万桃、李树、柿、柚子 等各种水果树木按国家规定的标准补偿金额为 25 万元。 建 500 米宽 12 米长水泥路一条，开挖路基 7000 多平 方米，16CM 片石调整层，12CM 调整层，以及 22CM 厚水泥 砼路面 6000M2，合计人民币 46 万元，浆砌路边小洞以及水 盖板，沥清路面及其它各项费用大约 4 万元。 建一座二层 4000 平方米农贸市场造价大约 480 万元， 具体项目为以下几项平整场地 3000 万平方米，以及挖填 土方 XXM3，合计金额 20 万元。地基按照设计要求和地质 勘查的土质报告，需开挖运大量的土石方，根据省建委颁 发的有关福建省建筑工程预算定额工料表规定，大概造价 约为 40 万元。主体工程为钢筋框架结构，材料价格按当 地市场平均价估算，造价大约 800 元/平方米，计 320 万元。 装饰为简单装修按市场的普通标准适合市场的需求每平 方造价 200 元/平方米，计 80 万元。水、电设施、消防 设施等按图纸设计的要求估算为 20 万元。 其他配套设施如摊位、柜台、灯光等等大约需要 50 万 元。 征地费用：青苗补偿费；附着物补偿费；土地 补偿费；安置补偿费；拆迁临时搭盖补偿费等。以上 各项均按照国家规定的征地拆迁补偿标准进行估算，大约 补偿金额为 200 万元。 共计总投资 810 万元。 3、资金筹措：作为*镇区的农贸超市工程总投资，项 目建设资金的筹措采取如下办法：1、主要以股份制投资为 主。2、村、镇、政府出一点。3、向上级有关部门和有关 单位申请补助一点。 第八章 财务分析 1、社会效益： 农贸超市将便利开发区及周边村庄人民的生活条件需 要。*镇开展农改超，有其经济基础和社会基础，消费者 对消费环境及菜篮子商品的要求不断提高；迫切需要一个 全新的农贸超市的出现以全方位的迎合农民的需求，提高 农民的生活质量。 2、经济效益： 收益：该市场一楼近 4000 平方米的标准摊位租金在 700-800 元之间，二楼的标准摊位租金在 450-600 元之间， 在位置口岸较好的区域租金高达 1000-1500 元左右，从农 贸市场的发售情况来看，均价拟定为 700 元/平方米，在项 目全部出租的情况下，每年收入为 280 万元。 成本：工程征地费 200 万元，建安工程费约为 580 万 元，果树等赔偿 30 万元。项目开发成本为 810 万元。 效益：每年回收资金 280 万元，扣除开发成本 830 万 元，及