北京某写字楼物业发展建议

房地产 E网 SWOT应对战略 S 景观资源、容积率低景观资源、容积率低 交通资源、交通资源、 CBD一级辐射区一级辐射区 W 产品高度体量有限产品高度体量有限 区域商务氛围不浓区域商务氛围不浓 核心商务圈扩展、核心商务圈扩展、 经济利好、经济利好、 新增客户群体新增客户群体 二手市场冲击、二手市场冲击、 市场风险市场风险 O T 发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会 l 以项目价值最大化为开发总战略 l 细分市场，强化核心客户群营销 l 借助 CBD概念提升项目整体价值 l 挖掘项目产品、景观稀有特质 利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势 l 强调片区未来发展前景 l 定向、定点营销 发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁 l 通过树立项目形象，突围片区 l 占位优先，适时推出 l 充分切入市场，精准定位 减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁 l 差异化产品提升项目价值 l 优化设计，提高竞争力 l 整合资源，提高附加值 l 把握入市时机，降低未知风险 房地产 E网 物业发展建议 Part 04 房地产 E网 规划篇 房地产 E网 有效利用低容积率，打造两栋联体楼 ,相对分离， 空间独立，造型丰富 两栋顶部相连，浑然一体，富于标识性 利用空中露台有效相联，增加休闲绿化空间 整体通透灵动，有效增加景观面 立面呈倒梯形，增加中高层单位实用率 人群可有效分流，尊贵大气 方案一：双塔联体写字楼 规划建议 N 苏州 “东方之门 ”的双塔建筑 房地产 E网 景观连廊（顶部连廊、空中连廊）的多样化运用 房地产 E网 写字楼薄体板式布局，昭示面最大化 景观面最大化 开辟前广场，易于聚集人流及地面停车 方案二：时尚薄板写字楼 规划建议 N 房地产 E网 宽体设计，大气、独特 弧形立面设计，时尚动感，造型具有较强 的标志感和现代感 充分照顾东、西向景观面 方案三：流线型写字楼 规划建议 N 房地产 E网 外立面建议 纯白建筑，北欧风情，简约时尚，区别于硬朗深沉的商务形象。 北京建外 soho 建议一：北欧风格 纯白外立面 华盛顿 “ 纯白楼 ” 深圳 TCL办公楼 房地产 E网 外立面建议 建议二：后现代主义风格，色彩材质与周边建筑协调 l 与缇香名苑、水榭花都、规划局等建筑充分协调，保持 区域建筑风格的一致。 l 建议商业裙楼采用干挂石材为主以节省成本；写字楼采 用玻璃幕墙、少量干挂石材以提升档次形象。 l 建议采用暗蓝色玻璃幕墙。 房地产 E网 外立面细部建议 立面增加 构架细节 ，丰富物业形态，增加景观休闲空 间，并可有效阻隔部分西晒。 深圳联想大厦 房地产 E网 个性化外立面建议 立面采用个性化造型，独特而具昭示性 房地产 E网 魔方空间魔方空间 我们的产品 实用率高，空间舒适的产品特征 极具创意的产品组合 多样化的选择空间，满足不同层次的客户需要 灵动丰富的空间，激发创意人群的工作欲望 史无前例的魔方空间，无可复制的经典 房地产 E网 魔方空间 概念 （剖面） 总高 94.6 M 6.6 M 6.6 M 6.6 M 3.3*6 M 3.3*5 M 4.5*5 M 5.5 M 4.5 M 6.0 M 4.5 M 3.6 M 结构不转换 3层 商铺 5层 STUDIO 5层 LOFT 6层魔幻组合 1层 挑高 1 1层 挑高 2 1层 挑高 3 2层 车库（ -1兼商铺） （ -2可双层） 魔幻组合剖面 房地产 E网 产品定位 产品类型 产品特色 所处楼层建 议 基本单位面积 挑高 1(大开间单位 ) 6.6 M 挑高、实用、方正 （两层高，计算一层面积） 高层 约 200-400 挑高 2/挑高 3 3.3-6.6 M 标准办公空间 + 挑高办公空间 （局部两层高，计一层面积 ） 中高层 约 100-300 魔幻组合 3.3-6.6 M 复式、挑高 （一半两层高，计一层面积 ） 中高层 约 100-200 Studio（小型工作室） 3.3 M 灵活、可拼合 中低层 约 50-60 LOFT(复式 ) 4.5 M 个性、共享空间 中低层 约 75-100 房地产 E网 产品建议 1、挑高、挑高 1(大开间单位大开间单位 )设公共卫生间设公共卫生间 +vip卫生间。卫生间。 2、挑高、挑高 2/挑高挑高 3应具备标准空间与双层开放空间结合的可能性。应具备标准空间与双层开放空间结合的可能性。 3、魔幻组合、魔幻组合 三层共用一个电梯厅、一个公共走廊，实用率超高；一半有三层共用一个电梯厅、一个公共走廊，实用率超高；一半有 两层高空间，大气开阔。两层高空间，大气开阔。 4、 studio(小型工作室小型工作室 )结构处理上应考虑多单元拼接（上下拼、左右 拼），具备报市国土规划局送审通过的可能性；每户设独立卫生间及分体式 独立空调；不设厨房及烟道； 5、 LOFT(复式复式 )通过偷面积增加卖点，内部内设自用楼梯，两层间应注重 空间的交流；设独立卫生间及分体式独立空调； 布局要求 房地产 E网 产品建议 Studio单位样板图例 复式 LOFT效果示意图 4.5m 房地产 E网 美式弹性单位效果示意图 （ 大框架、少墙、少柱；平面相邻单位 可以自由打通，让业主 DIY） 产品建议 挑高 2办公空间剖面示意 开放式办公空间 标准层办公空间 3.3m 3.3m 两层高，计 算一层面积 核 心 筒 房地产 E网 产品建议 3.3m 3.3m 魔幻组合办公空间剖面示意 3.3m 挑高 3办公空间剖面示意 开放式办公空间 标准层办公空间 3.3m 3.3m 核 心 筒 两层高，计 算一层面积 房地产 E网 生态论 从 5A到 5O 5A 智能化智能化 OA（办公智能化） BA（楼宇自动化） CA（通讯传输智能化） FA（消防智能化） SA（安保智能化） 5O 生态化生态化 oxygen（氧气） office park （花园办公） open（开放而自由） own（独立私家电梯 /空调） opportunity(发展前景 ) 智能、便捷、高效 生态、自由、前景 智能化已成为写字楼的必备条件，智能化生态 化的产品将成为本项目的核心竞争力之一！ 房地产 E网 生态论 绿色建筑的要素 节能选址 节水 景观环境的 利用和协调 材料的 有效利用 居住者的 健康和舒适 房地产 E网 生态论 绿色建筑的要素 绿色建筑， 保护居住者的健康；激发员工的创造力；更有效 的使用能源、节约后期运营费用；及减少对环境的综合影响 房地产 E网 生态措施一：空中花园巧妙分布 设置原则： 四层一个系列，设置空中花园、半空中花园（中空 ）、步出式花园， 最大程度保证每层享受生态空间。 剖面示意图 各平面示意图 房地产 E网 生态措施一：室内空中花园 房地产 E网 l 关键词：情趣、灵动 生态措施一：空中花园细部雕琢 房地产 E网 在隔绝外界噪音的情况下也能呼吸到 室外空气； 系统通过智能化控制系统自动调节引 入新风量优化空调能耗； 全热交换系列新风系统还可以通过高 效热回收达到节能效果 生态措施二：中央新风系统 l 关键词：生态、有氧、节能 房地产 E网 中空 LOWE 玻璃 是将两片以上的 平板玻璃用铝制空心边框框住，用胶 结或焊接密封，中间形成自由空间， 并充入惰性气体（氮气），具有隔热 、隔音、防霜、防结露等优良性能。 能使传热系数降低 60，而遮阳系数 却上升 50 。 l 关键词：隔音、隔热、防紫外线、节能 生态措施三：隔音玻璃 房地产 E网 l 直接 将 80%的太阳辐射热量挡于室外 ，降低空调负荷，节约能量。 l 配备光、温感元件及电动执行机构，实现 全自动控制 。 生态措施四：外遮阳设施 汉唐大厦的外遮阳设施 房地产 E网 l 生态大厅， 种植四季常青植物花卉，创造有氧空间 l 层高不低于 7米 ，并设采光天棚增加通透性 l 从整体出发，注意不同材料质感形成的 综合视觉效果 l 地面选用耐磨、具有舒适感和有一定装饰效果的 大理石 公共空间一：四季大堂 房地产 E网 公共空间二：电梯及电梯厅 l 电梯厅 设置液晶显示 ，同步传递全球新闻 l 建议选用 中高档品牌电梯 ，如：上海三菱、通力、奥的斯、富士通等 l 电梯内饰 ：音乐背景、空调系统、按钮错误修正功能、采用双排发光 按钮、考虑残疾人使用便利性 房地产 E网 公共空间三：洗手间 l 注重环境的营造、高档的享受， 最好能做到自然采光。 房地产 E网 银座国际（阳光高尔夫）的借鉴 明厅、明廊、通透（通风采光上创新）明厅、明廊、通透（通风采光上创新） 改变核心筒位置 ，将通风、采光最大限度引进写字楼。 明亮的电梯厅和走道 ，通透自然，绿色、生态、休闲。 景观标志的 “绿波 ”、生态下沉广场、三层屋顶花园等， 处处绿意盎然 ，空气清新。 拥有商务配套会所、商务会所、健康会所， 配套完善。 标准层平面图 空中花园 房地产 E网 银座国际（阳光高尔夫）的借鉴： “ 三明 ” 设计 电梯厅消防楼梯公共走道 公共走道、消防楼梯、电梯厅均做到 “ 通风采光 ” 健康生态，并能有效节省后期运营成本 房地产 E网 公共配套建议 会议室 健康会所 房地产 E网 适应各种客户不同的工作需要！ 空调建议 建议一 :分体式空调 办公部分采用分体式空调，或户式小型中央空调，设自然换气装置。 电梯厅与公共走廊设置的空调，应可根据自然气候的变化（如冬季、 夜晚等），选择自然通风或空调送风。 建议二 :分户式水冷空调 集中了大型中央空调集中散热和分户控制的优点，每户有独立水冷控 制。可自由调节温度、开放时间，避免室内空间过冷或过热、加班时没有 空调的局面，提高舒适度。 以往普通型写字楼比较常用的全封闭风冷空调系统，虽然出风比较均 一，但在空间分割上缺少弹性，只能在大面积空间内使用，如果是小面积 空间，就很容易造成出风不均衡。 房地产 E网 增值举措：观光电梯 l时尚商务，上下之间感受 无敌景观 lIC卡智能设置 ，仅为少数用户私享，彰显尊贵 房地产 E网 停车位建议 写字楼停车位指标分析 【 依据 】 深圳市城市规划标准与准则（ 2004.4.1施行） 用途 分类 单位 （ 1）标准 （ 2）特例或中心区补充标准 （ 3）上下客货泊位 办 公 行政办公楼 车位 /100 建面 （ 1） 0.42.0 （ 2）公共交通发达的中心区内取 0.40.8 （ 3）每 2000平米建面设 1个装卸货泊位、一 个小型车辆港湾式停车位。 其他办公楼 车位 /100 建面 （ 1） 0.31.0 （ 2）公共交通发达的中心区内取 0.30.5 （ 3）每 2000 建面设 1个装卸货泊位、一个 小型车辆港湾式停车位。 建议本项目 写字楼部分停车位系数 =1.0（即写字楼部分车位不少于 300个 ） 不足部分由增加地面停车位或与土地房产交易大厦连通地下停车场来解决。 房地产 E网 停车位建议 商业停车位指标分析 （ 【 依据 】 深圳市城市规划标准与准则（ 2004.4.1施行） ） 用途 分类 单位 （ 1）标准 （ 2）特例或中心区补充标准 （ 3）上下客货泊位 商业 商业区 车位 /100 建面 （ 1）小于或等于 2000 部分取 2.0,超过 2000 以上部分取 0.4 1.5。 （ 2）公共交通发达的中心区内取 0.40.6 （ 3）每 1000 建