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写字楼价格分析 一、 区域内写字楼办公形态及租金状况 本案分属华强北上步园区内。前期此工业区被政府规 划建设成了以电子、通信、电器产品为主的生产园区，当 时该工业区共拥有厂房多栋。随着城市规模的迅速扩 大和旧产业的转型，片区功能也由旧工业区向商业区转化， 制造业纷纷外迁，而原有的厂房进行美化后，在政府的默 许下，转化为商铺从事商业经营。附近的商业，有一定的 规模。商业的类型很多，但档次方面也逐步提升，以销售 中高档商品为主。 正因为如此，现今华强北区域内多数楼都拥有一种特 殊性：一楼两制，楼下是商铺，楼上是写字楼办公室。 而由于停车、管网等基础市政配套都是按前期工业区的配 置，故现无法承载发展后的商业，所以政府部门一直对片 区的功能转化迟迟未定，在保留高新技术产业与做住宅， 还是商贸方面犹豫不决，直到近年，依据政府的规划才最 终将华强北定位于商贸功能。 1、办公形态 华强北区域内的写字楼办公形态主要分以下几类： 厂房 通过旧式工厂厂房的功能向商业用途的转变，部分与 生产制造业有联系的企业公司，以租用厂房作为自身办公 所需。一般租用面积由 50 平方米300 平方米左右，少 部分甚至租用 1000 平米以上。以厂房作为办公用地较为典 型的有：赛格科技园工业区、桑达工业区、华强北工业区， 可见在这些工业区办公的公司都是主要以产品生产作为支 撑的。 商住楼 华强北区域内集中了深圳多家较为大型的电子、服装、 鞋业等用品的商场。分别有：赛格广场、群星购物广场、 女人世界、茂业百货城及铜锣湾百货等。一般租用面积由 40 平方米200 平方米左右。此类办公形态占多数。其 中例如深纺大厦、赛格广场、群星购物广场均是底下为大 型商场，楼上为办公用途的物业。选择此类物业作为办公 用地的公司多数以贸易、流通类为主。 写字楼 由于本次调研区域前期规划为制造、生产工业区，随 着商业的逐步发展，建起少量写字楼，以供许多前来的发 展的中心型公司、企业，他们需要的是一个交通便利，拥 有成熟商业氛围和足以彰显公司形象的办公环境。一般所 需面积由 100 平方米500 平方米左右。因此，该区域有 不少大大小小的公司、企业不满足于租用厂房、商住物业 作为写字楼办公地。依据此类公司、企业的需求，在华强 北区域内的写字楼有：上航大厦、电子科技大厦、四川大 厦、深勘大厦、建艺大厦等。 区域租用写字楼客源：主要来自华强北本区域内部及 周边的各中小型公司、企业与个体经营创业者等。 2、租金状况 通过以上对该区域写字楼状况的分析，可以看出以厂 房、商住楼作为写字楼办公室占较大比例的华强北区域内， 其租金水平远不及中心区及车公庙等写字楼集中的区域。 区域内的写字楼的租金按面积计算，在振兴路与振华路上， 建筑时间较久的商住楼或是厂房，其作为写字楼的租金约 是 3545 元/平方米月。 位于华强北路上的邻街商业旺盛的物业，如现代之窗、 群星购物广场、深纺大厦等租金较高些，去到 6075 元/ 平方米月左右的水平。租金水平越邻近商业集中，人流 量大的区域租金就越高。赛格广场的写字楼从该物业管理 处得知信息知道，以租售为主，租金达到了 85 元/平方 米月以上。 05 年世华写字楼部统计的部分华强北、赛格区域内办 公写字楼租金情况，租金水平基本无较大的起伏，由于 邻深南路一带，周边商业环境氛围浓厚，邻已规划建成的 地铁口，地位特殊，所以作为写字楼价格也相对同类型办 公物业较高。 类型 项目 租金水平 厂房 南方大厦 40 元/平方米月 华强北工业区 4550 元/平方米月 赛格科技园工业区 5560 元/平方米月 桑达工业区 47 元/平方米月 商住楼 群星购物广场 5570 元/平方米月 华联发大厦 6570 元/平方米月 深纺大厦 5565 元/平方米月 飞亚达大厦 60 元/平方米月 航苑大厦 40 元/平方米月 现代之窗 5575 元/平方米月 新欣大厦 45 元/平方米月 赛格广场 8095 元/平方米月 写字楼 上航大厦 6070 元/平方米月 电子科技大厦 6575 元/平方米月 四川大厦 5560 元/平方米月 深勘大厦 3540 元/平方米月 建艺大厦 50 元/平方米月 (世华写字楼部提供) 租金水平点评：本项目附近虽然其地理位置不是是华 强北区域的商业中心，但由于旧式工业区商业化的发展， 消费力得到了提高，所以商业经营的种类繁多，也逐步建 立起了一定的档次。主要面对的客户群体都是一些消费能 力较高的人群。随着华强北的规划改造进一步实施，本区 域内办公气候将有待发展。区域根据不同物业档次的商住 楼异常的多及许多租金较为廉价的厂房改造物业的存在， 不难估计将可能冲击写字楼市场。这点从租金水平可以看 出。 二、 区域内写字楼销售状况 华强北目前尚处于规划改造初期，在售写字楼项目仅 有中航地产开发的鼎诚国际，尚无其他同类可比写字楼物 业。而就中航鼎诚国际的写字楼定位、价格等目前已于近 期公布，考虑其与本案之间的相互联系，因此此次在售写 字楼分析，重点则从目前华强北片区内的写字楼办公物业 出售市场的实际情况出发，以市场数据为依据。 从写字楼销售价格来看，鼎诚国际项目目前的均价在 14000 元/平方米，作为新推出力图打造华强北新地标，配 套完善的写字楼项目，此价位仍然拥有上升的空间。目前 此项目的销售价格在华强北区域内是最高的，由于区域改 造的时间问题，部分中低档厂房、商住楼转变了物业功能 后，在作为写字楼出售方面，售价将相对较低，但因两者 的配套、服务、档次各方面并无可比性，相信即使出现此 种情况，也不会对新的写字楼项目造成压力。 以下为世华写字楼部提供的 XX 年统计华强北、赛格区 域内，写字楼出售情况 XX 年后建成楼盘的均价约在 10000 元/平方米以上，建成时间较长的楼盘其销售价格因其前期 设计配套、服务、档次的不同而相应降低。 项目 均价 鼎诚国际 14000 元/平方米 现代之窗 900010000 元/平方米 赛格广场 900011000 元/平方米 群星购物广场 800010000 元/平方米 电子科技大厦 100001XX 元/平方米 深纺大厦 60007000 元/平方米 深勘大厦 50006000 元/平方米 石化大厦 6000 元/平方米左右 由上表可见，依然呈现商业成熟，人流量大的商 住楼其作为写字楼出售，售价方面将高于厂房功能改变后 的物业。而建成时间较长的楼盘因其设计的缺陷以及楼体 残旧程度的不同而形成各异的价格。由 4000 元/平方 米7000 元/平方米的价格区间。 作为华强北内写字楼物业的出租与出售，片区市场流 通价为：租金价格区间在 6570 元/平方米月；销售价 格区间在 100001XX 元/平方米。通过调研，这个区间也 是众多企业、公司较为接受的，特别是中小的发展型公司 比较容易接受的总价范围。 三、 从片区写字楼物业市场情况预测本案售价 l 价格来源于市场，实现于市场。 l 结合项目自身，从市场的角度来测算本案作为写字 楼可以达到的均价，并对其进行科学论证。 考虑到本案所处在特殊位置，作为写字楼物业的开发， 此位置与现在售的鼎诚国际相比，虽交通便利，但是周边 的旧式厂房与相关配套的限制，本案将较难达到其销售均 价。 故本案销售价格可定为片区的平均售价 100001XX 元 /平方米。 而此销售价格的物业，对比中心区写字楼物业仍然占 有明显优势。这也将吸引大部分现驻华强北的公司、企业， 促使其在本区域范围内寻求办公地点。 片区租金水平测算： 1) 片区租金水平在 6570 元/平方米之间，可取其周 边写字楼市场价格因素中其最高值。 2) 考虑到写字楼物业的保值性，以投资房地产物业年 回报率为 8的贯例为标准进行计算； 3) 不考虑其他使用成本及