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关于土地增值税征收工作的调研报告 随着房地产市场的越来越火爆，以土地增值税为主的 房地产税收将逐渐成为我市地税部门的支柱税源和新的税 收增长点，房地产业经过近几年的蓬勃发展，土地价格一 路攀升，商品房价格屡创新高，其中不乏囤房者、投机者、 炒作者。随着“国五条”的出台，国家将不断加大对房地 产市场的调控力度，相信不远的将来会有新的更详细的针 对房地产市场的税收政策出台。土地增值税的开征，其目 的就是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土 地增值收益，维护国家权益。由于该税种既有增值税的特 点，又具有所得税的性质，计税过程比较烦琐，使得税务 人员难以掌握，纳税人不易接受，且房地产产品开发与转 让周期较长，增加了土地增值税征管难度，造成税款流失 的可能性，房地产业的迅猛发展与土地增值税征管相对滞 后的矛盾日益突出。 一、当前土地增值税工作中存在的问题 征纳双方纳税意识不强。由于土地增值税征管工作是 一项政策性非常强的工作，在地税部门的征收税种中，土 地增值税可能是税务人员最头疼的一个税种，无论税务人 员还是纳税人对该税种所涉及的税收政策、计算方法都比 较生疏，这种现状对土地增值税的征收和缴纳带来很多的 不利因素；同时，由于房地产转让形式多样化，计税过程 比较烦琐，征纳双方均存在不同的畏难情绪；缺乏规范的 征管措施。在土地增值税的征收、管理、申报、交纳、清 算、稽查等环节上，缺乏规范的征管办法作指导，工作存 在盲目性。 税务人员的业务素质还有待进一步提高。土地增值税 的计算过程，扣除标准、加诸计除等操作实务，对于一部 分税务干部来说还比较生疏，尤其是土地增值税费用扣除 的计算基数，有的房地产开发企业把开发过程中的非直接 成本、比如管理费用、销售费用等与开发成本混为一体； 有的房地产开发企业将不同开发项目的成本费用不能准确 归集，与开发项目不能准确对应；如果业务不熟练，很难 把这部分费用从开发成本中剔除出来，这样无形中虚增了 开发成本，也增大了开发费用加计扣除基数，造成收入减 少、达到少缴税款的目的。 税务机关与政府职能部门缺乏协调配合。税收征管法 对于国土、房管、城建等部门与税务机关的配合与信息通 报共享等虽有规定，但无刚性处罚措施，国有土地有偿转 让、房产及地上附着物随土地一起转让，在纳税人没有开 据税务机关监制发票的情况下，土地管理部门和房产管理 部门直接办理国有土地使用权的转移手续和房产产权转移 手续，其后果导致纳税人不缴或少缴税款，造成税务机关 对此类纳税人的事后管理、检查难度加大。无法从源头上 真正堵住征管漏洞，把握税收主动权。 政策规定还有待明确。土地增值税暂行条例实施细 则第八条规定：土地增值税以纳税人房地产开发成本核 算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。很显然房 地产项目最基本的核算单位就是一个房地产开发项目，而 不是开发过程中的单个或几个开发产品。在计算土地增值 税时以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位，先统 一核算其建造成本与扣除标准，再计算土地增值额与土地 增值税。而国税发 187 号房地产开发企业土地增值税有 关问题的通知规定：土地增值税以国家有关部门审批的 房地产项目为单位进行计算，对于分期开发的项目，以分 期项目为单位进行清算；开发项目中同时包含普通住宅和 非普通住宅的，应分别计算增值额。这一规定又将房地产 开发的基本核算项目按照开发产品的性质进行分类计算土 地增值税。两个政策的规定，造成基层单位在清算土地增 值税时口径不一，其结果是造成纳税人税负不公。 二、加强土地增值税征管工作的建议 改进税收征管手段。一方面加强对房地产开发企业纳 税人的登记、申报管理，实行全程跟踪管理，经常分析有 关税源，发现问题及时检查，防止因税务机关内部管理脱 节而发生偷逃税行为；另一方面加大对房地产开发项目成 本、收入的审核和管理力度，重点审核开发成本、土地成 本的真实性和准确性，防止利用假合同、假信息虚增开发 成本。同时，税务部门还要加强对房地产企业销售环节的 监控，加强对房地产票据、视同销售的管理，掌握房地产 开发企业的收入情况，防止少申报土地增值税收入现象的 发生。 加强与房地产管理的相关政府职能部门的配合，建立 涉税信息共享制度，实现税收的源泉控管。房地产开发经 营的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务 机关应加强与土地管理、城建、房管、工商等部门的联系， 及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立信息传递档 案，全程跟踪，获取企业收入、成本等涉税信息。实现信 息共享，从源头掌握税收主动权。 加大土地增值税业务培训，提高税务人员清算水平。 要加大对税务干部的培训。学习税收政策；学习相关的征 管办法；通过考试验收促进全员的学习积极性。学习土地 增值税清算过程中开发成本的计算范围，开发费用的扣除 基数，房地产销售收入的计算依据等，防止企业少计收入 或加大扣除基数情况的发生。同时加大对企业财务人员的 培训，重点是土地增值税的计算、交纳、记账等基础性知 识的培训，加强对企业土地增值税的宣传力度，使纳税人 进一步了解征收土地增值税的意义、计税方法、申报程序， 争取纳税人的广泛理解和支持，营造良好的社会环境。 (四)运用纳税评估技术，做好土地增值税专项评估工 作。鉴于房地产开发具有经营周期长、经营方式灵活、成 本项目繁多和土地增值税计算过程复杂、涉税金额巨大等 特点，且日常税收监控难以对土地增值税申报的真实性和 及时性作出准确判断。因此，应进一步加强对房地产开发 企业土地增值税专项评估，建立土地增值税评估专业人才 队伍，选配综合素质较高的评估人员，以提高评估水准， 确保土地增值税纳税评估工作落到实处。 建立土地增值税征管考核机制，强化征管质量。建立 和实施土地增值税征管考核机制，落实目标责任制，是提 高土地增值税征管质量的保证。针对土地增值税业务复杂、 管理人员素质参差不齐、整体素质亟待提高的