20140815-都市型产业园资产服务商-业务发展战略

都市型产业园资产 服务商 业务发展战略 本报告是严格保密的。 2 目 录 一、 都市型产业园资产市场规模 1. 都市型产业园资产界定及分类 2. 都市型产业园资产的发展趋势及服务需求 3. 都市型产业园资产的服务市场空间评估 二、 都市型产业园资产商业模式 1. 都市型产业园资产 “ 6+2” 服务链 2. 都市型产业园资产服务链标杆企业案例 三、世联都市型产业园资产服务发展计划 1. 服务链的建立次序及时间计划 2. 三年发展战略 3. 十年发展战略 4 6 7 13 14 55 56 57 本报告是严格保密的。 3 一 . 都市型产业园资产市场规模 本报告是严格保密的。 4 市场规模 都市型产业园资产的界定：城市内离主城区较近的，以高科技产业和现 代服务业为主导产业的产业园区 都市型产业园资产 u充分利用立体车库空间，打造 特色环境标识与园区氛围 ; u每个园区鲤鱼 +绿竹是标配； 每个园区红黑鲤鱼和绿竹是标配，红黑鲤鱼代表阴阳相合，绿 竹代表素雅、隐逸 本报告是严格保密的。 18 服务体系 德必从成立之初就意在跳脱 “ 二房东 ” 角色，并试图为企业搭建服务平 台，构建七大增值服务，并由总部创新服务部对接，但就目前看，体系已搭建完成但 服务并未深入 不负责招聘，仅 定期举办专题讲座 为企业联系银行，一般 企业较难贷到款 风投只给有潜力的企业 贷款； 园区不给企业提供任何优惠政策 企业享受政策来园区行政区域 极少有品牌推广 活动 偶尔举办 CEO间会 议 财务咨询和企业管理咨 询仅负责中间联系 为园区企业提供项目申报 仅为浅层次的基础服务，对外公开承诺服务多难以兑现 本报告是严格保密的。 19 客户构成： 客户构成 德必园区以中小型企业为主，截至 2014年 6月，共服务企业近 1200家 ， 98%为办公，其中创意型企业占比约 70%，以新媒体、网络、广告、设计企业为主 ；目前商家和企业都暂未与德必形成稳定的合作关系 企业数量： 截止 2014年 6月，上 海园区共服务近 1200家企业； 企业及商业配套比例： 办公类企 业约占比 98%； 创意型企业集聚度： 文化创意企 业与非文化创意企业必为 7： 3， 个别园区达到 85%、 95%； 创意型企业构成： 包括新媒体、 网络、多媒体、设计、广告等众多 知名企业。 供应链企业： 目前商家和企业都 暂未与德必形成稳定的合作关系； 部分服务客户： 办公类企业中，创意型企业占比 70%园区企业 98%为办公 各园区办公人数少 +商业配套面积少 +园区自建 食堂，商家进入存在市场风险，较难与形成稳定 的供应链关系 本报告是严格保密的。 20 经营模式 德必主要通过承租老厂房或仓库（国资资产）的方式获得标的物业，在 进行设计、外部改造及内部空间分割后，采取出租或房租换股权的方式提供给创意型 企业，并为其提供产业增值服务 原有业主 （国资背景） 德必 旧厂房 创意园区 目标企业承租并支付租金 长期出租 设计、改造 分割出租 /房租换股权 租金 /股权出让 德必创意园经营模式示意 提供服务 园区成立过程中德必承担的角色 设计： 自己负责部分设计，同时也与设计单位进行合作； 建设改造： 自主改造，改造内容包括交通梳理、电量扩容、停车 系统建设及建筑改造等 ；（ 2009年长宁易园 2万 改造费用 3800万） 招商： 德必组建专业招商团队， 78人驻场，含 经理 1名 +招商 主任 1名 +3-5个招商专员 ；另园区在招商阶段和后期运营阶段保 持与中介的持续合作，佣金报酬为 1个月租金； 运营： 公司组建有自己的物业管理团队，各园区运营阶段派专门 物业管理部门进行对接，运营过程中企业流动性在 20%30%； 服务： 由德必总部创新服务部负责对接； 本报告是严格保密的。 21 招商模式 双管齐下，自建招商团队 +渠道整合模式共同启动招商，策略方面控制 租金比周边同品质物业租金低 5-10%，以确保满租，同时在招商前期控制 30%企业质 量，以形成对后期企业入驻的吸引 组建团队 招商策略制定 组建专业招商团队，约 78人驻场，含 经理 1名 +招商主 任 1名 +3-5个招商专员 确定好初步招商对象，严格控制前期 30%客户质量（要 求好品牌、知名品牌及具有潜力的企业）； 控制租金比周边同品质物业租金低 5-10%，以确保满租 ； 招商实施 自主招商 +整合 渠道招商 自主团队招商； 整合写字楼、商业用房代理顾问机构等渠道资源（上海 类似企业约 1000家）； 注：大宁德必易园从今年 1月开始进入招商阶段，短短 3个多月 时间， 园区入驻率 已经达到 75%。 本报告是严格保密的。 22 人员及组织架构 由文化创意企业服务中心、项目开发中心、营销经营中心、战 略发展中心等六大中心构成，其中营销经营中心负责项目前期，开发中心负责项目的 设计改造，服务中心负责后期运营及企业服务对接 总裁办公室 项目开发中心文化创意企业服务中心 战略发展中心 财务中心营销经营中心 督导审计办公室 公益慈善办公室 总经理 组织行政中心 负责公司行 政与人力事务 负责园区企业 公共服务对接 物业部 创新服务部运营部 采购部 设计管理部 工程部 招商部 市场部 投资部 本报告是严格保密的。 23 赢利模式 德必盈利由租金、物业管理、股权及担保收入等五大块构成，其中租金 和物业管理收入为主要盈利来源，占主营业务收入比约 7成 盈利模式 租金收入 物业管理收入 股权收入 其他服务收入 财务及担保收入 帮助企业向银行申请贷款并提供担保，收取贷款额度的 5% 控制在比周边同品质物业租金低 510% ，租金大概在 34.5元 / .天 为企业提供物业管理服务，物业管理费 13 元 / .月 对成长性企业或具有潜力的优质企业提供免租 或租金优惠，并获取其部分股权， 约 10%20% 包括人才服务、企业管理服务等收入 主要收入来源 ，占主营业务 收入比约 7成 注： 租金收入和物业管理收入占主营业务收入 7成，数据来源于对德必 CEO的访谈 本报告是严格保密的。 24 经营表现 初略估计，德必 2013年传统租金收入达到 6.27亿元，收入占比超过 60%，股权及担保等创新增值服务收入也已占到主营业务收入的 30% 各收入占比 租金收入占绝对比例，约 60% ； 股权、担保等创新增值服务收 入约占总收入的 30% 收费标准（ a） 运营面积 (b) 企业入驻率 (c) 时间 (d) 总计（亿元） a*b*c*d 租金收入 34.5元 / .天取中间值 3.5计算 500000 98% 365天 6.27 物业管理收费 12.715元 / .月取 13计算 500000 98% 12月 0.77 租金收入 +物业管理收入 =7.04亿元 本报告是严格保密的。 25 未来方向 开启德必定制新模式，从客户端获取意向客户需求，根据客户反馈进行 定制化创意园区建设，形成德必定制化标杆项目 客户 设计建议 施工建议 园林建议 功能建议 内部装修建议 德必 设计初稿 施工方案初稿 成果输出 传递给园区 意向客户 定制化园区 转换德必原有由自己设计、改造、出租的模式 提前锁定客户，并根据客户的需求进行定制化创意园区建设， 开启德必定制元年，形成创意园定制标杆项目 本报告是严格保密的。 26 国内运作案例 以上海为例，三个标杆企业的运作 本报告是严格保密的。 27 概况 上海锦和商业经营管理股份有限公司成立于 2007年，致力于为城市既有物业 提供设计、改造、招商运营等全价值链一站式服务，截至目前累计管理运营 18个项目 （创意产业园 15个），总投入运营物业面积 30多万 ，企业入驻率达 95% 成立时间： 2007年 定位： 中国领先的商用物业全价值链集成服务商 宗旨及理念： 致力于为城市既有物业（ 旧建筑、商 业建筑、产业园区 ）提供改造、运营管理等全价值 链一站式服务，使资产得到稳定持续的增值 园区布局： 自有运营承租项目 15个，参股运营项目 2个，受托运营项目 1个；旗下子公司运营项目，主 要集中在上海（ 13个，多位于中心区域），其次为 苏州（ 1个）、杭州（ 1个）等长三角重要城市； 运营情况： 总投入运营面积 30.7万 ，其中子公司 已投入运营的物业面积约 27万 ，参股项目投入运 营面积 1.9万 ，受托运营面积 1.8万 ，各项目企业 入驻率 95%以上； 中国领先的商用物业 全价值链集成服务商 闸闸 北北 徐徐 汇汇 黄黄 浦浦 自有运营 15个项目中，上海 13个，杭州、苏州各 1个，上海项目主要集中在黄浦、徐汇、闸北等区 域 本报告是严格保密的。 28 业务领域 锦和业务领域涉及五大内容，包括商业物业的策划定位、整体改造、招 商运营、物业管理及公共服务平台构建等，既能保证自有项目的成功开发运营，又有 利于实现业务模式的输出 提供商用物业市场调研 物业价值分析 项目定位 运营推广方案服务 通过对环境、市场、消费 者、产品自身全方位调研分 析对物业进行重新定位，重 新规划商业形态，改造商业 建筑，最大化地发掘物业的 潜在价值 政策咨询 经营配套服务 小额信贷服务 企业沟通平台构建 产业项目申请协助 天使投资产业孵化 其他增值服务和管理支持 运营管理服务 物业管理服务 设施设备管理服务 提供全价值链一站 式服务解决方案， 实现城市既有物业 价值重构 本报告是严格保密的。 29 产品线 目前成熟产品线为越界系列（ 2013年被评为上海市著名商标），共有 12 个项目，但项目间在面积、主题、功能、企业类型等方面都存在较大差异；所有项目 中，创意园规模最大，知名度最高 越界系列项目 所属板块 建筑面积 （ m2） 配套商业 标准层高 企业类型 越界 创意园 田林 90000 3.5米 综合 越界 苏河汇 长风 10000 - 3.9米 创意 越界 智造局一期 打浦桥 23000 3米 IT服务、研发设计、广告 传媒 越界 智造局二期 打浦桥 12000 - 3.9米 动漫创作、电子商务、设 计类等 越界 500视觉园 打浦桥 6000 - 3.5米 影视后期、广告、建筑设 计等 越界 X2创意空 间 打浦桥 14000 - 3米 数字娱乐、创意设计 越界 永嘉庭 徐家汇 8000 3米 时尚消费、设计咨询 （越界被评为上海著名商标，系列产品共有 12个） 智造局一期智造局一期永嘉庭永嘉庭创意园创意园 视觉园视觉园 本报告是严格保密的。 30 客户构成 截至 2013年底，园区共服务企业 1000多家，创意型企业集聚度达 75% ，以设计、广告及电子商务类企业为主 企业数量： 截至 2013年底，锦和商业共服 务企业 1000多家；其中创意型企业集聚度 达 75%； 商业配套： 以银行及餐饮为主； 企业类型： 设计、广告、电子商务为主 注： 2013年前十大客户，主要来自设计、影视传 媒及商业类企业等，其贡献收入占锦和商业主营收 入的 14% 锦和商业前 10大客户列表（按收入贡献排名） 创意型企业 占比 75% 本报告是严格保密的。 31 组织架构 公司成立股东大会，由董事会负责公司运作，下设 13大部门，包括设 计管理部、采购部、工程部、物业部、招商部、运营部、投资部等 负责项目的整体、各建筑物 的设计工作 为项目工程的成本控制、材 料选择给予技术支持 园区公共服务 平台的建设 负责各项目的 续租及换租工作 跟踪公司发展战略执 行情况 发掘潜在项目机会 完成新项目的商务谈 判工作 完成各类工 程项目的实 施、验收、 交付等工作 本报告是严格保密的。 32 人员 公司总员工 358人，因物业管理人员需长期驻场各园区，人数最多，占比近 7 成，招商运营人员灵活度较高，当前项目招商完毕即可转向其他项目，占比仅 1成，受 物业管理人员因素影响，公司 30岁以上员工占比约 8成，专科及以下学历占比 81% 职能 人数 占总员工比例 物业管理人员 243 67.88% 招商运营人员 37 10.34% 财务人员 20 5.59% 工程人员 21 5.87% 管理人员 37 10.34% 总计 358 100.00% 年龄 人数 占比 30岁以下 74 20.67% 3140 101 28.21% 4150 111 31.01% 51以上 72 20.11% 总计 358 100.00% 教育程度 人数 占比 本科及以上学历 66 18.44% 专科学历 91 25.42% 专科以下学历 201 56.15% 总计 358 100.00% 总员工数 358人，物业管理人员占 68%，招商及工程人员占比分别为 10%、 5.8% 受物业管理人员影响， 30岁以上中年人为占 80% 受物业管理人员影响， 专科以下学历 56% 通常每个园区需物业管理人员约 815人（根据项目规模而定），需长期驻场； 招商人员灵活度较高，通常在项目启动时，组建临时招商团队，约 7人，含 1招商经理 +1招商主任 +35专员； 本报告是严格保密的。 33 盈利模式 锦和商业盈利由物业租赁、物业管理、营销策划及招商服务等四大块构 成，其中物业租赁及物业管理为其最主要的盈利来源 改造物业租赁 物业管理 营销策划 招商服务 盈利模式 其他服务 改造后物业的出租，收取租金， 根据项目不同，租金在 4.58元 / .天 园区及楼宇物业的管理及运营 ，收取物业管理费 15元 / .月 受托运营模式下，为非自营物业提供营销策划 服务， 根据项目情况确定 策划金额 受托运营模式下，为非自营物业提供招商服 务，一次性收取 2个月 租金 小额信贷服务等其他增值服务 主要盈利来源 主要经营模式： 即承租经营，即以 租赁 方式取得既有建筑（群）经营权，并将该建筑 （群）整体进行重新市场 定位和设计 ，通过 改建 配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以 及完善内外部装修，实现建筑（群）价值的提升，并进行后期的 招商和运营 ； 主要盈利来源： 租金收入和物业管理收入 本报告是严格保密的。 34 经营表现 2013年锦和商业主营业务收入 3.37亿元（其中租金收入占 75%），净 利润 0.9亿元，近 3年平均利润率约为 30%， 15大自主运营园区中，越界创意园收入贡 献最大（总建面最大，商业面积也最多），达 43% 2013年租金收入占主营业务 收入约 75% 2013年主营业务收入 3.37亿元，净利润 0.9亿元 3年平均净利润率 29.6% 公司 主营业务收入 由 租金收入 和物业管理及其他服务收入两大块构成，物业服务及其他收入主要为提供 物 业管理、营销策划、招商服务 获得的收入； 在所有承租园区中， 越界创意园收入贡献最大 ， 2013年其主营业务收入为 1.45亿元， 占总收入的 43% 本报告是严格保密的。 35 未来方向 加快扩张步伐，筹集资金实现更多项目的承租及并购，以保证公司的持 续盈利和成长，同时通过业务能力的输出，实现内涵式增长 发展方向 规模扩张 通过自身积累、银行融资、发行证券等方式筹集 资金，并通过整体承租、权益并购等方式加快外 延式扩张，高速复制公司业务模式，进一步发挥 规模效应 策划、改造、招商等业务能力的输出业务能力输出 注：未来面临项目租赁到期（项目最短租期 5年，最长 20年 ，中位数为 15年），必须通过继续承租或并购的方式获得 新园区的经营权，才能维持公司的持续盈利和成长 注：目前业务能力输出方式获取的收入占比较少，通过增值 服务的对外输出，实现公司业务的内涵式增长 本报告是严格保密的。 36 国内运作案例 以上海为例，三个标杆企业的运作 本报告是严格保密的。 37 概况 上海弘基企业股份有限公司是从事商业不动产连锁运营的服务型股份制集团 公司，为开发商、品牌商业及机构投资者提供全程商业地产运营管理服务，全方位打 造商业不动产服务产业链 n成立时间： 1997年 n注册资本： 9423万 n旗下子公司：弘基商业、三益投资、弘策咨询 n成功运营项目：老码头、老闸桥、海上海 n产品系列：创邑系列、广场系列、天地系列、商业 街系列 n业务类型：商业不动产投资、策划、定位、改造、 招商、运营、销售和管理等综合服务 2004年弘基涉足文化创意产业园，通过与政府合作， 长期租赁政府闲置不动产并将项目进行改造， 以 “ 文 化 +创意 +休闲设施 ” 的功能体系建立文化创意产业 园区，开发 “ 创邑 ” 产品线在上海全市进行复制 ，迄 今为止，已成功运营包含创邑 老码头、创邑 河、创 邑 源、创邑 金沙谷等 7个文化创意产业园项目 本报告是严格保密的。 38 发展历程 弘基 1997年诞生于上海，至今已发展十七年， 2006年开始涉足文化创 意产业园项目，成功开发并运营以老码头为代表的 “ 创邑 ” 系列 n 1997年成立于上海 n 1999年徐汇弘基休闲广场 n 2001年弘基假日休闲广场 n 2003年宝山弘基文化休闲广场 n 2005年南汇弘基商业广场 n 2006年创邑 河项目，首次涉足创意文化产业园项目 n 2007年宁波、昆山、崂山东路商业广场相继开业 n 2007年创邑 金沙谷项目，创意文化产业园项目 n 2008年弘基白马休闲广场、弘基城建休闲广场、福建路商业街 n 2008年老码头、创邑 幸福里项目成功开业及运营，老码头成为上海创意产业园标杆项目 n 2009年创邑 YOUNG文化产业园项目 n 2011年老码头二期，无锡文化历史街区项目 发 展 历 程 本报告是严格保密的。 39 策划咨询代理 主营业务 四大业务构成 商业运营管理 建筑设计 商业承租改造服务简介： 接受业主方委托，输出弘基 公司商业品牌和商业经营管理服务。业 主方可按弘基要求提供基础物业，弘基 则负责运营管理，包括运营期的推广策 划、技术服务、动态招商、商家服务等 服务类别 ：项目技术改造、制定商业租 赁计划、租赁实施、制定推广计划、推 广实施 操作案例： 弘基商业广场系列、创邑园 区系列、弘基天地系列、弘基商业街等 服务简介： 为已完成招商或成熟的商业 项目提供运营管理服务，以维持正常经 营及租金收取为目标，为商业物业价值 提升提供增值服务 服务类别 ：收取租金、日常物业管理、 商家动态调整、协调推广活动 操作案例： 海上海 弘基休闲广场、长 城 弘基天地、铜川弘基商业广场 服务简介： 涵盖规划设计、建筑设计、 室内设计、环境设计等前期设计， 服务类别 ：大型购物中心、城市办公综 合体、办公、大型商业广场（街）、创 意园区及旧城改造、酒店及酒店式公寓 操作案例： 海上海 弘基休闲广场、长 城 弘基天地、铜川弘基商业广场 服务简介： 定位先行，整合各类资源 为客户提供全程系列策划推广专案（ 营销代理）；通过相关研究确定项目 商业主题，同时，论证操作可行性（ 策划咨询） 服务类别 ：市场推广策划、销售策略 （营销代理类）； 项目策划定位报 告 、投资测算、可行性分析报告 操作案例： 上海滨江晶典（营销代理 类）；弘基商业广场系列、创邑园区 系列、弘基天地系列（策划咨询） 本报告是严格保密的。 40 1.策划咨询 商业整体定位、业态定位、营销推广等策划报告费 2.建筑设计 设计费 3.承租改造 租金和物业管理费 4.运营管理 运营管理费，一般为项目年租金的 10-20%（其中涉及招商的 ，招商佣金一般为 1-2个月租金） 5.销售代理 代理服务费 以承租服务获取租金差价（主要产品为 创邑 园区）和运营管理服务费 （涵盖承租管理之外的所有业务项目）作为主要盈利模式 盈利模式 提供策划咨询、建筑设计、承租改造、运营管理、销售代理等服务，并 在各环节收取服务费 业务之下的收费模式 企业业务的收入构成 租金收入在企业的各项收入构 成中占到 80%，如左图所示 租金收入： 80% 其 它 收 入 包含：咨 询费、设 计费、运 营管理费 、代理服 务费、物 业管理费 等 本报告是严格保密的。 41 组织架构 集团下设三大子公司 集团下设三大子公司，其中： （ 1） 弘基商业 负责公司商业 服务管理这一主营业务，包括 承租服务和运营管理服务 （ 2） 弘策咨询 负责销售服务 这一重要业务，包括策划代理 和品牌拓展业务 （ 3） 三益中国 负责设计业务 板块，主要是住宅和商业地产 的设计 各业务之间形成组合服务模式 ，提升弘基公司市场综合竞争 力 本报告是严格保密的。 42 产品线 四大产品系列，其中创邑系是公司重点业务方向，发展服务办公 创邑系列 广场系列 天地系列 商业街系列 文化创意产业园。 创邑，创 意、创造、创新的城域。没 有边界与止境。 艺术、文化 、设计、科技，将一切可能 ，在此孵化、 融合，融通 创邑 老码头、创邑 国际、邑 幸福湾、 创邑 YOUNG、创邑 河、创邑 源、创邑 金沙谷，共计 7个 大规模社区商业。 为每个商 业圈量身打造 的弘基系列商 业广场。从外形到业态、从 构成比例到主题推广，都渗 透弘基的商业智慧 海上海 弘基生活广场、弘基 宝山文化广 场、南汇商业广场、诚建休闲广场、白 马生活广场、昆山财富广场、宁波休闲 广场、四川北路假日广场、徐家汇休闲 广场 休闲商业项目。 以人为本， 将多彩的生活娱乐 和工作融 合在一起 弘基商业广场（在建）、舜元 弘基天地 、凯 弘基天地、长城 弘基天地 文化特色商业。 把即将湮灭 于历史浪潮中的老街发掘出 来 ，规划业态、重整格局， 赋予其新的活力。传承中华 文化，延伸商业价值提升消 费品位 老闸桥 福建中路商业街、弘基 崂山路 商业街 产品内涵 代表项目 本报告是严格保密的。 43 创邑系 2005年品牌初创，由旧厂房改造而来，规模在 4000-28000 ，集中于 创意办公、娱乐、餐饮业态，产业定位鲜明，每平日租金收入： 3-5元 / 天，各项 目物管费均在 15-25元 / 每月 项目名称 规模 （ ） 改造 时间（ 年） 业态 租金（元 / 天） 定位 创邑 河 4800 2005 创意办公 4.9 原址为上海市第五棉纺厂，改造后产业定位以 多媒体产 业、环境艺术设计 等为主题的创意园区 创 邑 老 码 头 老码 头 1 期 2277 1 2007 餐饮、娱乐、创 意文化办公 4.68 原址南外滩遗留的码头和油脂厂，定位为上海新时尚休 闲地标，是 集创意产业、时尚消费、休闲餐饮、商务会 所于一体的综合创意园区老码头 2 期 1500 0 餐饮、娱乐、精 品酒店、文化创 意办公 4.22 创邑 国际 1370 1 2007 服务配套、创意 办公 4.14 原址为上海华源长富药业（集团）公司生产车间等，改 造后为愚园路沿线 国际企业总部聚集区 的样板示范区 创邑 幸福 湾 2800 0 2008 餐饮、娱乐、企 业办公 3 原址为上汽幸福摩托车厂，改造后的产业定位是 钢铁服 务业和港口服务业 产业基地 创邑 YOUNG 1700 0 2008 餐饮、配套服务 、创意办公 3.4 原址为杨浦区的旧厂房，改造后为 大学生 /青年创业基地 创邑 金沙 谷 2300 0 2006 创意办公 3.8 原址为上海离合器总厂，定位以 服装设计展示、现代物 流 为主题的创意园区 创邑 源 4000 2005 创意办公 3.59 原址为上海大明橡胶制品厂，改造后以 多媒体设计和广 告传媒类 为主题的创意园区 注：各项目物业管理费均在 15-25元 / 月 本报告是严格保密的。 44 租金及物业费 根据现有 7个创邑项目，核算承租改造业务的总收入为 21098万 元 /年，其中租金收入 18019万元 /年，物业费收入 3079万元 /年 项目名称 规模 （ ） 租金 （元 / 天） 物业管理费 （元 / 月） 创邑 河 4800 4.9 15-25 （取均值 20计算） 创 邑 老码 头 老码头 1期 22771 4.68 老码头 2期 15000 4.22 创邑 国际 13701 4.14 创邑 幸福湾 28000 3 创邑 YOUNG 17000 3.4 创邑 金沙谷 23000 3.8 创邑 源 4000 3.59 合计 128272 18019 万元 /年 3079万元 /年 本报告是严格保密的。 45 盈利模式 与政府就闲置的国有资产签订 10-20年的租约，弘基自行设计改造并招 商，承担项目改造费用，最终获取租金和物业管理费 政府 弘基 弘基与政府就闲置的老旧厂房签订为期 10-20年的租约 上海大明橡胶制品厂上海离合器总厂 上海第五棉纺厂 创邑 金沙谷 创邑 源 创邑 河 创邑 幸福湾 弘基对租赁的老旧 厂房进行重新定位 和改造，继而招商 运营，使其焕发新 的产业活力 部分项目改造成本 项目名称 建筑面积 改造费用 创邑 金沙谷 2.3万方 4000万 创邑 幸福湾 3.5万方 8400万 通过 “ 整包分租 ” 的方式，弘基获取改 造后项目的租金和物管费两项收入 本报告是严格保密的。 46 招商及合作资源 采取自建招商团队和委托外部招商机构两种方式进行招商，其 中企业招商和商业招商因弘基自身业务和业态特性而在各自依托的招商团队和合作资源 上不同 园区企业招商 园区商业招商 招商团队 合作资源 企业自建团队 +外部招商机构 企业自身商业项目众多，积累大量商业 资源，仅靠 企业已有招商团队 就行 创意类企业通常规模较小，一定时间内 的可复制性略差；同时园区主题也有差 异，因此， 尚没有形成固定的园区合作 企业 一方面弘基已积累大量商户资源，另一 方面，创邑各园区对配套商业的需求具 有同质性，其本身的复制性高，因此， 是有一些固定的合作商户 典型的合作商家资源： 公司有近 5000家的商家数据，其中约 19%商 家与公司保持较为密切的合作 本报告是严格保密的。 47 国外运作案例 英国曼彻斯特产业园 本报告是严格保密的。 48 概况 曼彻斯特科技园于 1984年开园，以知识、创意及科技产业为主，目前已形成 四大园中园；园区凭借其良好的区位和教育资源优势、卓越的公共环境、周到的设施 服务和体贴的政策支持，吸引入驻企业达 153家，是目前英国最领先、最具声望的科 技园之一 区位： 位于英国曼彻斯特南部， 距离市中心仅 5分钟路 程，距离机场以及高速公路网仅 15分钟路程。园区毗邻 曼彻斯特大学和中央医疗中心 开园时间： 1984 年 总建筑面积： 约 193788 平方米 可出租面积： 24400 平方米 入驻公司数量： 153家企业（ 36%的企业涉及信息科技 ， 26%的企业涉及生物医药业务），员工 1015人 园区构成： Manchester science park、 Technopark, One Central Park、 innovation park 产业定位： 以知识、创意、高科技为发展动力的各类产 业，包括生物医药、商业服务、 IT 科技、工业技术、技 术咨询、环境科学、公共服务等 商业支持服务 ： 租客交流活动、免费公共关系服务、业 务拓展帮助、学术后备等 One Central Mancheste r Science Park Techno Innovation park 曼彻斯特大学 目标： 通过与当地政府、学术机构齐心协力 合作，来帮助、鼓励并支持成长中的知识型 高科技公司的发展，为其提供信息咨询和商 业支持服务，并在互动中获益，来增强整个 曼彻斯特地区的经济效益、创造力和技术竞 争力。 本报告是严格保密的。 49 发展历程 经历 30年的发展，园区资产池逐渐得到扩充（由初期一栋大厦发展为 四大园区），并吸引大量知名企业的入驻，财务状况及声誉也因此日渐提升，并在 2007年被授予最佳园区称号 本报告是严格保密的。 50 运作模式 园区与合作方共同投资建设办公场所，并由园区管理方负责之后的招商 （出租为主，少量出售）、运营管理及企业服务等工作 合作投资建设 园区 企业招商 园区运营管理 合作投资建设企业： BASF Performance Products PLC（世界领先的化工企业） Netwest(英国最大的商业银行，苏格兰皇家银行子公司 ) Pochins PLC(英国领先的房地产开发公司 ), ITV Services Ltd（数字电视广播公司） 入驻园区企业： Liquid Bronze，多领域、多技术平台进行软件开发的企业 IT Farm，为中小型公司提供云计算服务的高科技公司 ANS Group专注提供硬件及软件，客户跨越公共服务与私营等领域 Ravensoft，拥有遍布全球客户网络，专注于扩平台手机应用开发 运营管理内容： 物业管理服务 针对整个科技园的公共服务（公共关系服务、企业交流服务等） 各园中园个性化服务（免费前台服务、会议室预定服务等） 本报告是严格保密的。 51 公共服务支持 园区管理机构针对园内所有企业及员工提供的公共服务支持达 8 项之多，涵盖企业的网络及通讯服务、公关及商业支持服务、国内外业务拓展服务等 ，以及员工的社交、培训及医疗服务等 服务支持 社交活动 免费公共关系 高速网络服务 网络通讯 学术后备 商业网络资源 国际资源网络 医药服务 免费定期 组织： 企业家交 流活动 企业家研 讨会 员工娱乐 及交友活 动等 撰写新闻稿 处理媒体关 系 宣传推广服 务 专家咨询服 务 等 高带宽的网 络连接 灵活的网络 套餐服务 IT咨询服务 建立网络和 电话基础设 备 提供良好整 合的电话服 务优惠套餐 与学校建立合 作，并为企业 提供 校园招聘 科研项目申 请 新员工培训 实习安排 图书馆会员 资格 体育设施会 员资格 依托商会及 投资机构资 源，为企业 提供 融资支持 业务拓展 商业建议 上市咨询 最新政策咨 询等 园区与海外 城市和地区 的签订互惠 协议，为园 区企业开拓 新的市场并 分享经验 国际洽谈会 国际展览会 产品展销会 国外考察等 为园区企业 提供基础医疗 服务 ，包括 体检 职业病检测 普通伤病治 疗等 本报告是严格保密的。 52 园中园服务支持 除科技园提供的公共服务外，各园中园针对企业需求特性，制 定出个性化的增值服务和办公空间 规模 企业数量 主导产业 分割面积 服务支持 science park 总 7栋 约 20000平米 128家 生物医药 、 IT 10 550平 米 保险柜 出租 杂物间出租服务 会议室 出租 服务 临近 大学设施使用 资格 餐饮 、咖啡服务 technopark 总 3栋约 1800平米 8家 技术咨询 、商业服 务 71 631平 米 灵活租约 服务 会议室 预订服务 one cetral park 总 2栋 约 1100平米 10家 IT、教育等 孵化型企 业 30 80平 米 前台接待 服务 餐饮