第4章酒店投资项目的投资与收益估算

第 4章酒店投资项目的投资与收益估算 内容提纲第一节 酒店投资项目的投资估算 第二节 酒店投资项目的收益估算 一、 项目投资估算 的定义1. 投资项目的投资估算是在给定的项目建设规模、产品方案和工程技术方案的基础上，对项目建设所需费用（项目投入总资金）的估算。2. 项目投入总资金包括建设投资、建设期利息和流动资金。建设投资由工程费用（建筑工程费、设备购置费、安装工程费）、工程建设其他费用和预备费（基本预备费和涨价预备费）组成。3. 按照费用归集形式，建设投资可按概算法或形成资产法分类。建设投资的估算方法包括简单估算法和投资分类估算法。 二、项目投资的投资构成 建 设项 目 总 投 资组 成可研 阶 段 费 用 组 成 初 设阶 段建设项目估算总投资建设投资固定资产费 用建筑工程 费 第一部分工程 费 用建设项目概算总投资设备购 置 费安装工程 费固定资产其他费 用建 设 管理 费 第二部分工程建 设其他 费 用可行性研究 费研究 试验费勘察 设计费环 境影响 评 价 费劳动 安全 卫 生 评 价 费场 地准 备 及 临时设 施 费引 进 技 术 和引 进设备 其他 费工程保 险费联 合 试 运 转费特殊 设备 安全 监 督 检验费市政公用 设 施建 设 及 绿 化 费无形 资产费 用 建 设 用地 费专 利及 专 有技 术 使用 费其他 资产费 用 递延 资产生 产 准 备 及开 办费预备费 基本 预备费 第三部分预备费价差 预备费建 设 期利息 第四部分专项费 用流 动资 金 (项 目 报 批 总 投 资 和概算 总 投 资 中只列 铺 底流 动资 金 )固定 资产 投 资 方向 调节 税 (暂 停征收 )资 料来源：中国建 设 工程造价管理 协 会，建 设项 目 总 投 资组 成及其他 费 用 规 定 (送 审 稿 )， 2003.12（ 1）固定投资 n 固定投资是指形成酒店固定资产、无形资产和递延资产的投资。n 固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与经营活动有关的设备、工具、器具等。这些资产的建造或购置过程中所发生的全部费用都构成固定资产投资。如投资者以现有固定资产作为投入品，则按评估确认或合同约定价作为投资额；对于以融资租赁方式投入的设备等固定资产，则以租赁合同确定价加上相关运输费、保险费和安装调试费等作为投资额。n 无形资产投资是指投资者以土地使用权、专利权、商标权以及非专利技术和商誉等形式注入的投资。n 递延资产投资是指不能全部计入当期损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用，包括开办费、租入固定资产的改良支出以及摊销期限在一年以上的长期待摊费用等。开办费是企业在项目筹建期间实际发生的各项费用，包括人员工资、差旅费、办公费、培训费、印刷费、注册登记费、调研费、法律咨询费及其他开办费等。但在筹建期间为取得流动资产、无形资产或购进固定资产所发生的费用不作开办费。 （ 2）流动资金投资 n 在项目建设期间，流动资金投资是指项目铺底流动资金。对于酒店企业而言，铺底流动资金是酒店建成初期，为保证酒店进行试运转所必需的流动资金（以支付人工、购货、水、电、电话、膳食等开支），一般按酒店建成后正常运营所需全部流动资金的 30%计算。根据商业银行的规定，新上项目或更新改造项目的投资者必须拥有 30%的自有流动资金，其余部分可申请贷款。n 从酒店财务管理的角度，流动资金是指为维持酒店运营所占用的全部周转资金，在数量上等于流动资产与流动负债之间的差额。流动资产包括各种必要的现金、存款、应收账款、预付账款和存货。流动负债主要是指应付账款。 n 这里所说的流动资产是指为维持一定规模经营活动所需的最低周转资金和存货，流动负债只含正常经营情况下平均的应付账款（不含短期借款）。 （ 3）自有资金和负债资金 n 自有资金是指投资者因项目投资而缴付的出资额，包括资本金（即注册资金）和资本溢价。n 负债资金是指投资者因项目投资而发生的借款，又可分为长期负债（包括长期借款、长期债券发行收入和融资租赁所引起的长期应付款）和流动负债（这里主要指短期借款）。n 如果联系起来看，在酒店投资项目的投资投入阶段，项目的资金来源、投资的构成与投资所形成的资产三者之间存在如图所示的关系。 （ 4） 项目资金来源、投资构成与投资形成资产关系资金的来源 投资的构成 形成的资产自有资金资本金资本溢价负债资金长期负债流动负债固定投资固定资产投资无形资产投资流动资金筹建期间长期负债利息递延资产投资固定资产无形资产递延资产流动资产三、 固定资产投资 ：构成及其 估算方法n 建筑工程费与安装工程费：建筑工程费与安装工程费合称建筑安装工程造价。按照设计的深度，其投资可分估算、概算和预算造价。建筑安装工程造价估算的内容包括直接费、间接费和利润与税收。n 设备购置费：设备购置费为设备原价与设备运杂费之和。进口设备的购置费还应包括设备到岸价、外贸手续费、关税、增值税和国内运费。如果设备价是按离岸价计算的，则还应加上国外运输费和保险费。n 进口设备和货物的增值税可按下式估算：增值税额 =（进口货物完税价格 +关税 +消费税） 增值税率1、固定资产投资的分解工程费用固定资产投资 其他费用预备费用基本预备费涨价预备费建筑工程费设备购置费安装工程费三、 固定资产投资 ：构成及其 估算方法2、固定资产投资的 的估算方法 ： 生产能力指数法 n 生产能力指数法又称指数估算法，是指根据已建成的、性质类似的酒店投资建设项目的投资额和生产经营能力与拟投资新建酒店项目的生产能力估算拟建项目的投资额的方法。n 其原理是，项目投资额与项目生产经营能力相关。一般来说，生产经营能力增加 1倍，则所需投资额也往往会增加，但这个增加比例不会超过 1倍。根据这一原理，可构造如下估算公式：Ic = Ir（ Dc / Dr） n 式中， Ic、 Ir分别为拟建和已建酒店项目的投资额；Dc、 Dr分别为拟建和已建酒店项目的生产经营能力；n为生产能力指数（ 0 n1 ）； 为新老项目建设间隔期内定额、单价、费用变更等综合 调整系数。计算案例例 4.1:已知一家中等规模酒吧的投资额为 8万元，某公司也想投资兴建类似规模的酒吧，工程建设条件类似，试估算拟建酒吧的投资额（生产能力指数 n=1， =1.2) 。 解：因规模类似，故 Dc/Dr =1根据公式，则有：Ic = Ir （ Dc / Dr） n =811.2=9.6 （万元）四、 固定资产投资的 分项 估算1、建筑工程与安装工程费用的估算 项目名称 数量 建筑面积 估计单价 估算金额客房大堂餐厅会议中心后勤功能配套其他合计n 对单体酒店而言，建筑工程主要是指土建工程。一般来说，具体包括客房、大堂、餐厅、会议中心以及后勤功能配套等功能区域的土建工程。其费用估算可在表所列项目的基础上进一步细化后进行。n 单体酒店的安装工程也指装修工程，其费用估算也可在该表所列项目的基础上进一步细化后进行。 四、 固定资产投资的 分项 估算2、设备购置费的估算 n 一般性质的单体酒店必须具备以下设备或系统：公共基础设备系统、客房设备系统、餐饮设备系统、会议设备系统、康乐设备系统和其他辅助设备设施。对于一些具有特殊性质的酒店，如温泉酒店，除上述设备设施外，还应购置相应的温泉泡池或泳池设备或设施。n 其费用的估算可在表 4-3所列项目的基础上进一步细化后进行。 项目名称 型号或规格 数量 估计单价 估算金额公共基础设备系统客房设备系统餐饮设备系统会议设备系统康乐设备系统其他辅助设备设施合计 酒店项目工程投资估算总表 项目编号 项目名称已投费用（万元）待投费用（万元）总费用（万元） 备 注A 土建工程费用 6,630.63 51.00 6,681.63 待投费用中 25万为土建收尾估价， 26万为网球场屋盖费用（按业主方提供的合同价计入）B 安装工程设备 5,365.80 2,022.42 7,388.22 详见 B类分表C 内装饰工程费 6,068.52 4,140.05 10,208.57 西附楼只估算了已投入的费用，待投费用未计入D 外装饰工程费 949.72 63.38 1,013.10 详见 C类分表E 设计、报建费及其它工程费 973.28 401.27 1,374.55 室外、人防、设计、勘检、监理、报建、车库管理系统等费用F 零星采购费 865.20 370.90 1,236.10 按业主方提供的合同总价的 70%计入已投入费用， 30%计入待投入费用G 土地费 4,572.90 188.10 4,761.00 酒店用地按 41.8亩， 45万元 /亩，估算；别墅按36栋， 80万元 /栋的市场价估算H 财务费用 3,022.31 3,022.31 应计入资产价值I 开办费 952.00 2,000.00 2,952.00 已投费用按共计 280人， 2000元 /人，共 17个月估。J 不可预见费 599.64 200.34 799.98 按（ A+B+C+D+E)的 3%估算共计费用 30,000.00 9,437.46 39,437.45 A+B+C+D+E+F+G+H+I+J五、 流动资金的估算 方法n 扩大指标估算法是一种简化的流动资金估算方法，一般可参照同类企业流动资金占销售收入、经营成本的比例进行估算。如服务业企业的流动资金可按年销售收入的 10%-15%估算。n 虽然扩大指标估算法简便易行，但准确度不高，一般适用于项目建议书阶段对流动资金的估算。 1、扩大指标估算法 n 对流动资金构成的各项流动资产和流动负债分别进行估算。在可行性研究中，为简化起见，仅对存货、现金、应收账款和应付账款四项内容进行估算。 n 流动资金估算的具体步骤，首先计算存货、现金、应收账款和应付账款的年周转次数，然后再分项估算占用资金额。 2、分项详细估算法 内容提纲第一节 酒店投资项目的投资估算 第二节 酒店投资项目的收益估算 一、 企业在生产经营期的收入和利润的核算 销售收入 总的成本费用管理费用财务费用销售税金及附加销售费用销售成本销售利润 营业外净支出 其他投资 净收益 利润总额总成本费用 所得税 税后利润现行财务会计制度按成本项目进行成本费用核算，即由若干相对独立的成本中心或费用中心分别核算生产成本（为简化起见，在进行项目评估分析时，假定当期生产的产品被全部销售，其销售成本就等于生产成本）、销售费用和管理费用。同一投入要素分别在不同的成本费用项目中加以记录和核算。这种核算方法简化了核算过程，便于成本核算的管理；但是，其缺点是看不清各种投入要素的费用比例。 二、 投资 项目的成本费用 与销售收入和利润关系 销售收入销售税金及附加增值税、消费税、营业税、资源税城市维护建设税及教育费附加总成本费用折旧费、摊销费利息支出外购原料、燃料、动力费工资及福利费修理费其他费用经营成本利润总额盈余公积、公益金应付利润未分配利润所得税税后利润三、 项目投资分析中的经营成本 n 项目投资分析中的经营成本可以定义为：在项目总成本费用中剔除折旧费、摊销费和利息支出后留存的经营性实际支出。其计算公式为：C=CsCdCtCr n 式中： C为投资项目的经营成本； Cs为投资项目的总成本费用； Cd为项目折旧费； Ct为项目摊销费； Cr为项目的利息支出。n 在总成本费用中，折旧费和摊销费不是一种经常性实际支出，而是以前一次性投资支出的分摊。在按年计算成本费用、利润和所得税时，应该将其作为成本费用的一个部分。但从项目整个投资周期来看，固定投资（固定资产、无形资产和递延资产）都已作为一次性支出，因而不能再把折旧和摊销看成支出，否则就会出现重复计算。n 利息支出也不是一种实际支出，在进行投资项目经营成本计算时，同样要将其剔除。因为，现行财务会计制度实行的是税后还贷，借款本金要用税后利润和折旧归还；而经营期利息可计入财务费用。因此，在考察项目全部投资时，利息也是投资收益的一个部分而不能再将其作为支出。 四、 项目投资的收益 构成 n 当考察自有资金的投资收益时，因利息归债权人所有，并要从全部投资收益中扣除借款本金的偿还，所以，这时的项目投资收益销售收入 经营成本 销售税金及附加 所得税 借款利息支出和本金偿还n 或项目投资收益税后利润折旧费摊销费 借款本金偿还 1、 项目全部投资的收益n 从项目整个投资周期看，项目经营期可以看作是全部投资的收益的大小，即项目投资收益销售收入 经营成本 销售税金及附加 所得税n 或项目投资收益税后利润折旧费摊销费利息支出2、 项目自有投资的收益五、 全部投资的现金流量表1、现金流入 n 现金流入由销售收入、回收固定资产余值和回收流动资金等三项内容构成。n 产品销售收入是项目建成后对外销售产品或提供劳务所取得的收入。在计算时，一般是假定生产出来的产品全部售出，也就是销售量等于生产量。n 回收固定资产余值一般是在项目计算期的最后一年进行，其中固定资产余值回收额应按照给出的固定资产折旧方法计算。n 回收流动资金也是在项目计算期的最后一年。要注意流动资金回收额为项目的全部流动资金。全部投资的现金流量表是站在项目全部投资角度，对项目各年的现金流量所进行的系统的表格式的反映。它把用于投资的债权人贷款也看成现金流出，而把利息和借款的偿还看作为投资的回收（即现金的流入）。 五、 全部投资的现金流量表 （续 1） 2、现金流出 n 现金流出由固定投资、流动资金投资、经营成本、销售税金及附加、所得税等五部分内容构成。n 固定投资包括固定资产投资、预备费、建设期间利息以及投资方向调节税等四个内容。在固定资产投资的计算中，要注意建设期利息的计算。一般来讲，对于分年均衡发放的总贷款，其利息计算原则是当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息。n 流动资金投资额来自投资计划与资金筹措表的有关项目。在编制现金流量表时要注意的是流动资金投入年份，一般是在项目投产第一年开始投入流动资金。n 经营成本是指总成本费用中扣除折旧费、摊销费和贷款利息以后的余额。计算经营成本时要注意的是，在经营成本中不包括利息支出。这是因为在全部投资现金流量表中，是以全部投资作为计算基础的，因此利息支出就不再作为现金流出。n 销售税金及附加、所得税的计算均按有关规定进行，其中所得税额是在项目营运当年的应纳税所得额不为零的情况下，根据应纳税所得额 所得税税率的公式计算出来的。五、 全部投资的现金流量表 （续 2） 3、净现金流量 n 项目计算期各年的净现金流量为各年现金流入量减去对应年份现金流出量，而累计净现金流量为本年及以前各年净现金流量之和。 n 全部投资的现金流量表的一个示例：五、 全部投资的现金流量表 （续 3） 序号 项 目 建 设 期 营业 期 合计0 1 2 3 4 n1 现 金流入1.1 销 售收入1.2 回收固定 资产 余 值1.3 回收流 动资 金2 现 金流出2.1 固定投 资2.2 流 动资 金2.3 经营 成本2.4 销 售税金及附加2.5 所得税3 净现 金流量（ 1 2）注意，表中的年份指的是该年年末。 “ 0” 指第 1年年初。 六、 自有资金投资的现金流量表序号 项 目 建 设 期 营业 期 合计0 1 2 3 4 n1 现 金流入1.1 销 售收入1.2 回收固定 资产 余 值1.3 回收流 动资 金2 现 金流出2.1 自有 资 金投 资2.2 经营 成本2.3 销 售税金及附加2.4 所得税2.5 借款本金 偿还2.6 借款利息支付3 净现 金流量（ 1 2）七、 损益与利润分配估算表 n 在投资项目的计算期内，投资者可用于回收投资的收益不仅仅只有税后利润。但税后利润却又是反映企业每年财务绩效的重要指标，如果企业年年亏损或者利润达不到一定数量标准，那么，项目投资者可能连投入的本金也会收不回来。 n 此外，由于利润是计算所得税的基础，因而项目利润的计算也是投资项目应缴所得税的估算以及利润分配的估算的基础。因此，在进行投资项目的收益估算时，往往也要对项目投资损益与利润分配进行估算，并编制相应的损益与利润分配估算表。实际上，现金流量表中所得税一项的具体数据就是来自于该表的分析。 七、 损益与利润分配估算表 （续） 序号 项 目 营业 期 合计1 2 3 4 n1 销 售收入2 销 售税金及附加