住房置业担保法律制度研究

住房置业担保法律制度研究篇一：1 房地产基本制度与政策篇二：XX 年房产经纪人制度与政策强化题最新考试题库(完整版) 1、李某与 w 房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为 100。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为 95。其面积误差比为（ ） 。 A.-3 C.-5 【正确答案】：C 【答案解析】：参见教材 P111，面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）合同约定面积100=（95-100） 100=-5。 2、物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定（ ） 。 A.相应的市场价及其浮动幅度，并定期公布 B.相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布 C.相应的成本价及其浮动幅度，并定期公布 D.相应的标定价及其浮动幅度，并定期公布 【正确答案】：B 【答案解析】：参见教材 P217，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。 3、在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的（ ） ，查询机构可以出具无查询结果的书面证明。 A.按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的 B.要求查询的房屋尚未进行权属登记的 C.要求查询的房屋已完成权属登记的 D.要求查询的事项不存在的 E.要求查询的资料不存在的 【正确答案】：ABDE 【答案解析】：参见教材 P145，有下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明：按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的；要求查询的房屋尚未进行权属登记的；要求查询的事项、资料不存在的；对查询当事人的其他要求。 4、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受（ ）的监督管理。 A.当地工商行政主管部门 B.当地计划行政主管部门授权机构 C.当地计划行政主管部门 D.当地建设行政主管部门授权机构 E.当地建设行政主管部门 【正确答案】：DE 5、下列关于担保公司的设立条件，说法错误的是（ ） 。 A.有自己的名称和组织机构 B.有固定的服务场所 C.有不少于 500 万元人民币的实有资本 D.有一定数量的周转住房 【正确答案】：C 【答案解析】：参见教材 P194，设立条件之一应为有不少于 1000 万元人民币的实有资本。所以 C 选项不正确。6、下列属于征收土地特点的是（ ） 。 A.具有一定的强制性 B.要妥善安置被征地单位人员的生产和生活 C.用地单位给予被征地单位经济补偿 D.被征收后的土地所有权发生转移 E.被征收的土地不可以是国有土地 【正确答案】：ABCD 【答案解析】：征收土地具有以下三个明显的特点：1.具有一定的强制性；2.要妥善安置被征地单位人员的生产和生活；3.被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。参见教材 P18。 7、注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为（ ）学时。 【正确答案】：C 【答案解析】：参见教材 P181，注册房地产估价师在每一注册有效期内即 3 年内，接受继续教育的时间为 120学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为 60 学时。8、住房置业担保公司的实有资本以（ ）为主。 A.政府预算资助 B.资产划拨 C.房地产骨干企业认股 D.社会集资 E.个人集资 【正确答案】：ABC 【答案解析】：参见教材 P194，住房置业担保公司的实有资本以政府预算资助.资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。 9、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（ ） 。 A.征收或者征用都是为了公共利益需要 B.征收或者征用都要依法给予补偿 C.征收是国家行为，征用是企业行为 D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变 E.征收是强制性的，征用是非强制性的 【正确答案】：ABD 【答案解析】：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。征收主要是所有权的改变，是国家从被征用人手中直接取得所有权或其他权利的行为，其结果是权利发生转移；征用是使用权的改变，是在特殊或者紧急状态下的强制使用，一旦特殊或者紧急状态结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。参见教材 P20。 10、新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设（ ）年的暂定期。 A.半 B.一 C.二 D.三【正确答案】：B 【答案解析】：参见教材 P211，新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。 11、房屋买卖代理收费，按成交价格总额的（ ）计收。 51 515 52 525 【正确答案】：D 【答案解析】：参见教材 P164，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的计收。 12、下列关于担保公司的设立条件，说法错误的是（ ） 。 A.有自己的名称和组织机构 B.有固定的服务场所 C.有不少于 500 万元人民币的实有资本 D.有一定数量的周转住房 【正确答案】：C 【答案解析】：参见教材 P194，设立条件之一应为有不少于 1000 万元人民币的实有资本。所以 C 选项不正确。 13、房屋买卖代理收费，按成交价格总额的（ ）计收。 51 515 52 525 【正确答案】：D 【答案解析】：参见教材 P164，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的计收。 14、物业管理的日常运作是物业管理的最主要的工作内容，包括（ ） 。 A.日常的综合服务与管理系统的协调两个基本环节 B.日常的清洁打扫与租赁 C.房屋的拍卖 D.地皮的招标 【正确答案】：A 【答案解析】：参见教材 P207，物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，包括日常的综合服务与管理.系统的协调两个基本环节。 15、 中华人民共和国城乡规划法规定，在（ ）发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。 A.选址意见书 B.建设用地规划许可证 C.建设工程规划许可证 D.乡村建设规划许可证 E.农村生产规划许可证 【正确答案】：ABCD 16、下列关于合理使用征地补偿费问题，表述正确的是（ ） 。A.耕地占用税用于土地开发和农业发展 B.土地复垦费用于农业发展 C.菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理 D.征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支 E.安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费 【正确答案】：ACDE 【答案解析】：参见教材 P22。土地复垦费用于土地的调整和治理。 17、房地产平面图包括（ ） 。 A.房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图 B.房产分幅平面图 C.房产分丘平面图 D.房屋分层分户平面图 E.房产分幅位置图 【正确答案】：BCD 18、住房置业担保公司的实有资本以（ ）为主。 A.政府预算资助 B.资产划拨 C.房地产骨干企业认股 D.社会集资 E.个人集资 【正确答案】：ABC 【答案解析】：参见教材 P194，住房置业担保公司的实有资本以政府预算资助.资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。 19、下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法正确的是（ ） 。 A.房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务 B.建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方 C.建筑业是策划者、组织者和建设任务的发包者；房地产业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务 D.二者是既合作又竞争的关系 【正确答案】：A 【答案解析】：参见教材 P1。房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务。 20、城市详细规划分为（ ） 。 A.远期性详细规划 B.原则性详细规划 C.策略性战略规划 D.控制性详细规划 E.修建性详细规划 【正确答案】：DE 21、房地产估价机构的名称事项发生变更的，房地产估价机构应当在工商行政管理部门办理变更手续后 30 日内，到资质许可机关办理资质证书（ ）手续。 A.延续 B.变更C.注销 D.撤销 【正确答案】：B 【答案解析】：参见教材 P170，房地产估价机构的名称.法定代表人或者执行合伙人.注册资本或者出资额.组织形式.住所等事项发生变更的，房地产估价机构应当在工商行政管理部门办理变更手续后 30 日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续，并申请办理本机构注册房地产估价师执业资格单位名称变更手续。 22、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（ ） 。 A.征收或者征用都是为了公共利益需要 B.征收或者征用都要依法给予补偿 C.征收是国家行为，征用是企业行为 D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变 E.征收是强制性的，征用是非强制性的 【正确答案】：ABD 【答案解析】：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。征收主要是所有权的改变，是国家从被征用人手中直接取得所有权或其他权利的行为，其结果是权利发生转移；征用是使用权的改变，是在特殊或者紧急状态下的强制使用，一旦特殊或者紧急状态结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。参见教材 P20。 23、物业服务合同属于我国合同分类中的（ ） 。 A.单务合同 B.委托合同 C.无偿合同 D.非典型合同 【正确答案】：B 【答案解析】：参见教材 P215，物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同。 24、下列有关丘的表述中，不正确的是（ ） 。 A.一个地块属于一个产权单元时称为独立丘 B.房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制 C.组合丘一定大于独立丘 D.房屋权属证书中应注明丘号 【正确答案】：C 【答案解析】：参见教材 P155，组合丘不一定大于独立丘。 25、 （ ）为房地产经纪人执业资格注册的管理机构。A.住房和城乡建设部 B.人力资源和社会保障部 C.省级政府建设主管部门 D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会 【正确答案】：D 【答案解析】：参见教材 P186，中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产经纪人执业资格注册的管理机构。 26、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受（ ）的监督管理。 A.当地工商行政主管部门 篇三：中国信用再担保制度研究中国信用再担保制度研究一、我国信用担保政策环境与实践情况 （一）担保行为的出现。 1979 年和 1983 年，国务院分别批转国家计委和中国人民银行的报告，从此，中国结束国家计划资金统包国有企业固定资产投资和流动资金的历史，开始逐步实施“拨改贷” 。1981 年，五届人大四次会议通过经济合同法 ，其中第 15 条对担保的规定是：经济合同当事人一方要求保证的，可由保证单位担保。保证单位是保证人一方履行合同的关系人。从此，在体制调整和法律保护下，担保作为一种行为开始进入中国的经济生活。但是，此时的担保行为局限于计划经济体制下上级主管部门和关联企业提供的担保。 由于当时国有企业改革尚未到位，特别是政企不分，为了帮助下属企业获得银行贷款或其他融资，企业的上级主管部门不得不承担担保责任，以至出现了重庆的一家大型国有纺织企业破产，法院强制查封市纺织局要求承担担保责任代为偿债的事件。针对上述情况，国务院专门下发文件要求各级政府部门一律不得为企业经营行为进行担保。为此，国有企业特别是大型国有企业技术改造贷款难问题又成为一个突出问题。 （二）担保机构的出现。 为了解决国家行政机构不能为企业经营活动提供担保问题，帮助企业获得技术改造贷款和日常经营活动必需的流动资金贷款，1993 年前后，在重庆、上海、北京等地出现了专门为企业提供流动资金贷款担保服务的独立担保机构，1994 年初，财政部与原国家经贸委联合组建了专门为国有企业技术改造提供贷款担保服务的中国经济技术担保公司。 1993 年，八届人大三次会议通过经济合同法修正案，修改后的第 15 条对担保的规定是：经济合同当事人一方要求保证的，可由保证人担保。被保证的当事人不履行合同的，由保证人履行或者承担连带责任。1995 年，八届人大常委会第十四次会议通过担保法 ，对担保的规定是：在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方 式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。从此，包括独立担保机构在内的各类担保行为有了专门的法律保护。但是， 担保法又规定：担保合同是主合同的从合同；同时又规定：担保合同另有约定的，按照约定。 截至 1998 年底，全国登记注册为不同形式的担保机构约有近十家，其主要担保服务范围有国有企业的技术改造贷款担保，个体私人企业和乡镇企业等中小企业贷款担保等。此时的担保行为已成为平等主体地位下的市场交易活动的保证措施，并且，担保行为开始成为法律允许的独立担保机构从事的一种主营业务。 （三）担保产业的形成。 1998 年以来，为缓解经济活动中的融资难、贷款难特别是担保难问题，中国人民银行开始推动贷款担保，财政部推动融资担保，原国家经贸委推动中小企业担保，建设部推动住房置业担保并分别下发了一系列政策性文件。在政府部门的大力推动下，各类担保机构在分担银行信贷风险，缓解企业和个人贷款难、融资难方面的作用日益显现。 在 XX 年国务院办公厅 59 号文件、XX 年国务院 18 号文件和 XX 年颁布的中小企业促进法等法律和政策的促进下，中国务类担保机构得到了快速发展。据中国人民银行统计调查，截至 XX 年底，我国共建立各类担保机构 848家，可运用的担保资金总额为 242 亿元，其中注册资金为184 亿元，共为 28717 家企业提，供了 51983 笔贷款担保服务，累计担保金额亿元。另据建设部统计，截至 XX 年底，全国各地共有住房置业担保机构七十多家，为近三十万个家庭住房贷款提供了担保，担保金额 236 亿元。 至此，经过 10 年的担保实践，中国已由十几个担保机构发展成为拥有近千家各类担保机构的一个新兴的担保产业，并成为中国社会经济发展和金融稳定不可或缺的重要力量与制度保障；中国的信用担保产业初步形成“一体、两翼、三层”的信用担保体系（一体是指政策性信用担保为主体，两翼是指民间投资的商业担保与互助担(来自: 小 龙 文档网:住房置业担保法律制度研究)保，三层是指依托城市的各类担保和在省域担保，仅缺全国再担保机构） 。特别是中小企业促进法等法律的出台，从国家法律层面为独立担保机构确定了法律地位。 （四）担保体系的完善。各类担保机构的快速成长特别是省、市、县信用担保体系的逐步完善，为地方经济发展，特别是在缓解私营企业、乡镇企业等中小企业和城乡居民住房贷款难等方面发挥了重要作用；但是，由于缺乏全国性再担保机构，不仅单个担保机构的担保能力严重受限，而且也造成担保机构与协作银行处于不平等的合作关系，所以，在各地担保实践中，许多担保机构不仅放大倍数低于 2，而且还要承担 100的连带保证责任。出现上述情况的原因，一是担保机构自身信用能力缺乏保证，二是银行无法控制担保机构的实际担保能力（因为一个担保机构实际为多个银行的客户提供担保） ，感到自身的担保贷款可能形成实际上的空悬。为此，不仅许多担保机构呼吁要求尽快建立全国再担保机构，而且，许多学者和政府主管部门也积极推动工作。 为此，在 XX 年 9 月已经开始起步的探讨组建政策性国家中小企业再担保机构的基础上，根据中国加入 WTO 之后的新形势和中央政府加快自身机构改革与转变职能的要求，将工作思路调整为组建民间投资的市场化、股份制、综合性的全国性信用再担保机构。XX 年 8 月，原国家经贸委负责全国信用担保体系设计和组织实施的部门负责人，也是原全国信用与担保课题研究的负责人， “下海”到中国最大的全国性信用管理公司工作，并担负起联合全国性行业协会、信用管理机构和各类担保机构，共同发起筹备组建民间投资的市场化、股份制、综合性的全国性信用再担保机构中国信用再担保股份有限公司的任务。XX 年 6月，在有关部委和行业协会的支持下，中国诚信信用管理有限公司与中国最具成长性的担保机构、技术支持机构共同发起了中国信用再担保股份公司的筹备组建工作。 二、中国信用担保理论研究的三个阶段和中国再担保制度的提出 （一）理论研究的最大收获。 在第一、第二阶段课题研究和各界有志于信用担保事业的人士的研究与实践下，中国信用担保体系的理论框架基本形成。这些课题研究和理论探讨取得了如下收获： 1.形成和完善了以“一体两翼三层”为主要特征的中国信用担保体系的理论和政策框架。2.在理论与实践基础上出台的中小企业促进法赋予了独立担保机构的法律地位，填补了担保法没有解决的中国担保业的法律空白。 3.理论与政策指导下的中国信用担保实践，1998 年以前，以中国投资担保公司为代表的全国仅有的几个担保公司，发展到 XX 年底；以中小企业担保和住房置业担保为代表的全国上千个担保机构，实现了中国担保由担保机构向担保产业的转化。 4.在借鉴国外经验和立足中国实际基础上形成的再担保制度和信用担保体系，特别是大规模的基层担保机构的实践，奠定了中国在世界担保业中的地位。 5.逐步形成的信用担保体系在亚洲金融危机之后的中国，实质上发挥了银行贷款保险、投资责任保险、履约责任保险等重要作用，在一定程度上成为中国金融风险的工种控制机制。 （二）理论研究的三个阶段。 经历了重点探索单一担保问题、综合解决信用环境问题、全面完善信用担保体系问题等三个阶段。目前，蓬勃兴起的社会信用建设问题，实际上是研究担保问题中产生的一个具有完善市场经济体系和重塑社会关系的重要的“副产品” 。 1.起步阶段（1992XX 年）：重点探索单一担保问题。结合资金效益、优化资本结构等工作，研究拨改贷之后不同规模企业的融资渠道和方式问题，开始关注单，企业的担保问题，并对东北、西南地区进行了案例调查。1四 8 年提出建立信用担保体系和全国再担保制度问题，1999 年 6 月印发关于建立中小企业信用担保体系试点的指导意见 （540 号） ，XX 年 8 月国务院办公厅 59 号要求加快建立信用担保体系并肯定了一体两翼三层的工作思路，允许探索组建国家信用再担保机构。 2.扩展阶段（XX-XX 年）：综合解决信用环境问题。结合信用担保、社区发展