住宅小区建设项目申请报告

1 目 录 1、 项目申报单位和项目情况简介 . 4 目申报单位情况 . 4 建项目情况 . 4 目背景 . 5 目建设的必要性 . 6 目编制依据 . 7 目编制范围及报告编制原则 . 7 2、 市场需求分析 . 9 场定位 . 9 标市场的发展现状 . 10 城 房地产业的走势预测 . 16 项目市场竞争优势 . 17 场分析结论 . 19 3、 建设规模与建设内容 . 19 设规模 . 19 设内容 . 20 4 、项目建设条件 . 21 目建设条件概述 . 21 设地点区位条件 . 21 2 通环境 . 23 域环境状况 . 24 5 、工程技术方案 . 24 图布置 . 24 建工程 . 28 用配套工程 . 29 程技术方案分析结论 . 33 6、 节能分析 . 33 筑节能 . 33 排水节能 . 34 气节能 . 34 7、 生态环境影响分析 . 34 用的环保标准 . 34 境影响初步分析 . 35 工期环境保护措施 . 35 目建成后环境保护措施 . 36 境影响分析结论及建议 . 37 8、 劳动安全 . 37 计依据 . 37 工期劳动安全 . 37 目建成后劳动安全 . 38 3 9、项目实施进度 . 38 10、投资估算与资金筹措 . 39 定资产投资总额估算 . 39 金筹措及投资计划 . 44 11、财务分析与评价 . 45 成本费用估算 . 45 财务评价 . 45 12、 结论和建议 . 48 论 . 48 议 . 49 4 1、 项目申报单位和项目情况简介 目申报单位情况 公司名称： 江苏稳健房地产开发 有限公司 公司地址： 盐城市都市创业园内 法定代表人： 曹妙生 项目负责人： 朱 根 荣 联系电话：邮 编： 224300 江苏稳健房地产开发 有限公司成立于 2010 年 9 月， 组织机构代码： 69449728册资本 5000 万元人民币，经营范围： 房地产开发经营 。 经 省建设厅核准该公司 房地产开发资质 为 暂定 二 级 。 江苏稳健房地产开发 有限公司 现有职工近 30 名 。公司产权明晰，法人治理结构合理，机构设置完善，现有总经理办公室、财务部、销售部、 客户服务 部等部门。在新的历史条件下，公司将坚持“敬业、务实、精致、完美”的企业理念，为 盐城市 留下最优秀的作品，迎接新的居住文明。 建项目情况 1、项目名称 ： “ 申鑫名城 ” 住宅小区 建设项目。 2、项目建设地址： 新洋经济区开放大道西 侧 ，新洋路北 侧 。 3、 项目总用地面积 ： 99191 平方米 ； 4、建筑占地面积 ： 22028 平方米； 5、 总建筑面积 ： 168624 平方米 ，其中：住宅建筑面积 140643 平方 ， 商业建筑面积25206 平方米， 物管用房、社区管理服务及社区活动用房 建筑面积 2775 平方米 ， 地下储 5 藏室及 车库建筑面积 27255 平方米 , 6、 项目总投资 ： 元 人民币 ； 7、项目地块周邻情况： 项目区东面为 开放大道 ， 南面紧临 新洋路 。 开放 大道为 城市主干道通向市区 。 8、项目进展情况 根据 盐城市 总体发展规划要求， 江苏稳健房地产开发 有限公司 拟在 开放 大道 西 侧 、新洋路北 侧 实施 “ 申鑫名城 ” 住宅小区建设项目。本项目地块通过公开出让竞得项目建设用地开发使用权， 自然人 曹妙生 于 2010 年 7 月 6 日 和 盐城市 签订了国有土地使用权出让合同 ， 江苏稳健房地产开发 有限公司 组建后，公司与 盐城市 国土资源 局 签订了 土地交付合同 。 目前 项目建设场地的拆迁工作已经完成 。 土地交付合同 及变 更 协议 详见附件。 依 据 盐城市 城市总体规划和国土局批文，拟建项目 区 已被规划为 商业 住 宅 用地。本 项目建设的规划方案已 通 过 盐城市 规划部门的审批 ， 盐城市规划 局对该建设用地项目规划了设计要点 。 项目建设用地规划设计要点及 规划红线图详见 国有建设用地使用权出让合同 附件1、 2、 3。 目背景 房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业。 发展 房地产业，对于带动消费、扩大内需、 促进国民经济和社会的发展都具有极为重要的意义 。 目前，从中央到省、市、县各级政府都高度重视 房地产业 的发展，并纳入 “ 十一五 ” 发展规划中，同时出台了一系列的战略措施和 相关配套政策。江苏省 盐城市 在 “ 十一五 ” 发展规划中 和城市建设规划中 ，明确提出要大力 加强城市基础设施建设和房地产业全面 、健康 、协调发展，房地产业要为 作出新贡献。 6 盐城市是江苏省省辖市中面积最大的市 ， 市辖区面积为 1779 平方公里，人。全市地势平坦，河渠纵横，交通发达，物产富饶，素有“鱼米之乡”的美称。盐城处于江苏沿海的中心位置，拥有优良的深水港。并且，作为距离上海很近的城市，在苏通大桥开通后，盐城进入了上海 2 小时经济圈，再加上杭州湾大桥的建立，盐城与上海以及浙江的关系更加紧密，市政府提出“做上海的后花园”正是着眼于盐城的巨大发展潜力和优良的生态环境。 目建设的必要性 1、 满足消费者的需要 满足消费者的需要，是市场经济 的目标。随着人们生活节奏的加快，在同等价格情况下， 能够买到称心如意的商品是消费者的追求，特别是象住宅这样的高档商品；同时一般消费者由于对各 类住宅的结构、质量指标 和价格等信息了解不够充分，往往造成消费行为的犹疑谨慎。 “ 万成 尚景 ”项目 的建 设 ，以其 住宅的 丰富性和价格的可选择性， 可吸引消费者的眼球， 满足不同消费者的需求。 2、 符合 盐城 经济发展的 要 求 近年来， 盐城 经济发展迅猛，随着新城区建设步伐的加快和规划开发区面积的不断扩大，目前已形成了机械、纺织、食品、化工、新型材料等门类比较齐全的工业体系，工业主体经 济地位已牢固确立，实现了从工业化初期向工业化中期的历史性飞跃。本建设项目和 盐城 的其它房地产建设项目，必将带动 盐城 其它产业的迅猛发展， 实现与第二产业发展良性互动的局面。 3、有利于推动城市现代化建设进程。 目前， 盐城市 的城市建设速度较快，市区城市功能显著增强，市区的面貌发生可喜的变化。公用事业的发展在城市总体规划指导下，逐步步入了科学化、规范化的良性发展轨道。但是与现代化城市化的要求仍然有相当差距，城市建设的任务依然相当 7 繁重。通过本项目的实施，进一步加大商品房的开发力度，建设一批环境优美、功能齐全、 配套设施完备的现代化小区，无疑将会推动城市现代化建设的进程。 4、有利于增强企业的综合实力 江苏稳健房地产开发 有限公司 是 盐城 房地产开发队伍中的一支新兴中坚力量。企业要在激烈的市场竞争中，站稳脚跟，保持后劲，取得发展，必须苦练内功，夯实基础，并审时度势，抢占商机，开拓市场。开发实施“ 申鑫名城 ” 住宅小区 建设项目，正顺应了企业发展的要求。本项目的开发，将大大增强 江苏稳健房地产开发 有限公司 的知名度，并取得良好的经济效益，有利于进一步增强企业的综合实力。 本项目起点较高、定位超前，并按照 盐城市 政府 “ 十一五 ” 规划的要求建设，与 盐城市 建设城市的宏伟目标相呼应。 江苏稳健房地产开发 有限公司 将以全新的管理理念，利用现代科技手段提供的综合性平台， 进一步 提高现代服务业水平， 本项目建设将成为 盐城 住宅建设小区的又一个典范 。 目编制依据 1、国家发改委产业结构调整指导目录（ 2005 年本） ； 2、 盐城市 城市总体规划； 3、项目所在地规划用地红线图； 4、 “ 申鑫名城 ” 住宅小区建设项目平面规划设计要点； 6、 盐城市 国有土地使用权 出让合同 ； 7、 江苏稳健房地产开发 有限公司 提供的相关资料； 目 编制 范 围及报告编制原则 项目申请报告的编制范围如下： 本报告主要对 江苏稳健房地产开发 有限公司 拟建项目 “ 申鑫名城 ” 住宅小区 的建 8 设条件、投资必要性、工程建设方案 、 投资估算、 资源利用、 生态环境影响 诸方面 进行分析。研究范围包括： 1、项目建设背景及必要性； 2、市场需求分析； 3、项目 建设规模与功能设计； 4、 工程建设方案； 5、 生态环境影响分析、资源利用和能源耗用分析； 6、 投资估算及经济评价 。 制原则 项目申请报告的编制原则是： 1、必须体现国家宏观经济政策和可持续发展的要求，坚 持“ 客 观、公正、科学、可靠 ” 的原则，真实全面地反映项目的有利和不利因素，为国家有关部门核准项目提供可靠的依据。 2、项目申请报告是建设前期工作的重要内容，是投资建设决策的重要依据和基础。项目申请报告必须满足国家有关法律、法规、产业政策和相关部门对于编制项目申请报告的内容和深度规定的要求。 3、贯彻 “ 经营可靠、技术先进、节省投资、安全环保 ” 的指导思想，认真研究项目建设条件，通过多方案比较，提出供业主选择的 建设 方案，为业主选择适宜的 工程 方案提供依据。 4、贯彻执行国家对环保、劳动安全、 节能、 卫生、消防等方面的有关规定 和标准，做到 “ 三同时 ” 。 5、在满足 用户 要求的前提下，结合本项目的技术条件提出优化建筑结构设计等措 9 施，降低土建工程造价的初步设想。 6、尽量利用社会协作条件和公司管理优势，减少项目建设过程中的重复建设，最大限度地降低成本，提高经济效益。 2、 市场需求 分析 场定位 1、建设 项目 定位： 建设部 165 号文件精神规定：“自 2006 年 6 月 1 日起，各城市（含县城）年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重， 必须 达 到 70以上 ”。根据上述要求， 本项目建设 将 转变单纯 的“求大求豪华”的观念，确立理性务实的开发思路，加强户型组合、户内空间、结构造型等方面的设计，努力 构筑一个 设计先进、 功能 齐全、设施 完善 、 管理先进的综合性 住宅示范小区 。 2、销售市场定位：通过对 盐城市 城乡居民及周边地区居民 购房意愿等多项指标的分析以及本项目建设的地理位置的 综合细分，从中提炼出 “ 申鑫名城 ” 建设项目 的主要客户群： （ 1）中高收入客群 企业主导者：企业主导者包括本地民企老板，企业负责人。这一人群，客观的说，应该在金字塔分布中，略高于项目的目标客户群，他们的购买能力巨大，同时对小区的 10 综合素质要求较高 。 企业中高层管理者：一般是企业中管理的核心执行层，也就是普遍意义上的“职业经理”人群，在大城市其所涵盖的行业也较广，人群规模较大，但对于 射阳 县而言，该部分人群数量较小，成为本案的主力客群可能性较小。 行政机关人员：这一人群的特点是教育程度相对较高，对事物有较强的分析判断能力，购物决策偏于理性，属于“思考型”，有较高的审美情趣。该类人员的购房存在着明显的区域性，大部分集中在工作单位附近，而本项目正处于新城区 行政中心 附近，将成为本案的主力客群。 乡村富裕代表购买人群：该部分人群在外地经商或打工，积累较多的闲置 资金，而射阳 县 作为苏北经济 发展较快的县，对 回乡置业投资为目的购房者有一定的吸引力，本案可以项目投资升值优势吸引部分购房者。 （ 2）中档收入和中低档收入者 主要有个体经营者、企事业单位员工、在外打工者及当地无房居民。该部分的人群由于历史或经济原因，家庭结构也带有明显的时代特色，在其自身成长的家庭中，以多子女的大家庭为主；而在其自己建立的家庭中，以三口的小家庭为主。 （ 3）目标区域： 主要为 射阳 县城 周边 企业和 万成 集团内部职工 及乡镇地区 的城乡居民。 标市场的发展现状 国房地产业的发展及周期性规律 房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业。由于投资周期长、风险大、关联产业多、相对滞后等因素的制约，房地产业又有其特殊性。房地产历来是政治风云、国家政策的测量器，政策波动、政治 11 动荡、世界格局的变化都会对其产生影响；它又是国民经济的晴雨表，经济高涨，房地产会发展迅猛；经济受阻或下滑，房地产也会发展迟缓。自 1979 年中国房地产业形成至今，其发展过程大致经历了两个阶段、五个周期。 1、 1979 年 1985 年起步周期 这是我国房地产业发展的第一个阶段的第一个周 期。房地产业的周期一般为 4 6年，周期内也有峰头 回落 波谷 高涨几种现象。这个周期中最高点是 1983 年，最低点是 1985 年。出现 1983 年的“峰头”现象，与当时先后出台的一系列政策法规有关。1982 年，宪法正式明确规定城市的土地归国有，城市土地的国有化，解决了城市土地各种所有制并存的局面，为统一土地归口管理和实行城市土地的优化配置提供了条件。从这一年开始，政府先后制定和颁布了房地产开发经营及其服务等一系列法律、法规 400多个，初步形成了从中央到地方的房地产法律体系，为房地产业的发展提供了法律、政策依据、这 标志着作为新兴的房地产业的真正起步。 1985 年的波谷是房地产业的一个自然现象，因为在房地产整个运作过程中有资金筹备、市场调研、户型设计、建筑施工等众多环节，这些环节的相互衔接有一个时段，反映到整体上来，表现就如同人的呼吸一样，“呼”的时候就“高”，“吸”的时候就“低”。 2、 1985 年 1991 年复苏周期 我国房地业发展的第一个阶段的第二个周期。这个周期内 1986 年为最高点， 1991年为最低点。这一周期的房地产的走势依然受国际、国内世界格局和政治动荡的影响较大。东欧巨变、苏联解体以及国内政治事件的发生，不可 能不影响到房地产的发展。所以这一周期的走势依然不强，到了 1989 年以后的 1991 年甚至跌到了十年间的最低点。 3、 1991 年 1996 年第一个高速发展周期 12 从 1991 年开始，我国房地产业进入第二个阶段的第一个周期。连续年一个整周期都没有下跌，这在中国房地产发展史上是从来没有经历过的，其原因也是多方面的：90 年代初，邓小平南巡讲话和党的十四大作出关于建立社会主义市场经济体制的重大决策后，房地产业进入了高速发展的时期，产业结构体制、运行机制和政策框架初步形成，房地产业以“新兴产业”（国务院关于发展房地产业若 干问题的通知中的提法）的姿态出现，并已经按照产业分工履行着社会职责，为我国社会和经济的发展作出了贡献。进入 90 年代以来，我国经济连年高速增长，增幅都达 7以上。房地产业的关联度高，支撑点也多，高速增长的经济速度带动了与房地产有关行业的发展，而政府出台的一系列政策也同时支撑了房地产业的提升。 1992 年是我国房地产业高速发展中最值得称道的一年，具体表现在：一是房地产开发量高速增长。年房地产开发投资额 732 亿元，比 1991年增长 117；开发面积 公顷，增长 175；施工商品房 平方米，增长 57。二是房地产交易活跃，房地产商品化程度有较大幅度提高。三是房地产开发企业实现的利润和纳税额较 1991 年增长 四是城市住宅竣工面积达 平方米，创出了历史最高水平。 4、 1996 年 2001 年调整周期 这是中国房地产业发展的第二个阶段的第二个周期。在 1992 至 1993 年上半年房地产业高速发展的同时，也出现一些违背市场经济规律的现象。诸如盲目大量批地，造成土地资源浪费和大量农田的流失；炒卖房地产牟取暴利的存在，诱发资金不适当地流向房地产，助长了金融秩序的混乱；房地产开发规模过大，加剧了“瓶颈 ”行业的紧张，拉动着建筑材料等生产资料价格的上涨，从而引发房地产市场价格不合理的上升等等，使房地产业的发展带有“泡沫”性质的虚假繁荣。 1993 年 6 月，国家及时对房地产行业实行宏观调控，重点是调控开发规模，调整投资结构，规范市场行为，调节收益分配， 13 清理整理房地产开发企业。据统计，最高时期全国共有房地产企业 22287 家，平均资产不足 1000 万元，具有一级资质的只有 二级资质占 由此可见我国房地产的整体素质亟待提高。我国房地产业从 1992 年高速发展，到 1997 年跌入低谷，再进入 1998 年、 1999 年低水平波动，已有 7 年时间。随着市场机制的逐步建立、竞争环境的日益改善，我国房地产业发展运行质量不断提高。 5、 2001 年以后第二个高速发展周期 2001 年以后中国房地产进入了第三个阶段第一个周期，并步入了“相对成熟”的发展阶段。通过以上分析可以得知，每一个“波谷”之后就会有一个“高涨”期，这种“高涨”又会随着当时的政治、经济、国际、国内、宏观、微观等因素而有所变化；有时表现得“疲软”后劲不足（ 1985 1986 年），有时表现得“坚挺”持续上扬（ 1991 1996年）。 2001 年以后房地产走势经过几年的 相对平稳的发展时期后，应该是一个高涨期，而这个高涨期由于受拉力、撑力、还有自身的“浮力”三种合力的作用，又会表现的十分“坚挺”，持续的时间可能比第一次高速发展周期还要长。所谓的“拉力”主要表现在：中国经济近几年一直保持着 7以上的高速增长；城镇居民人均收入， 2000 年已达到 6280 元；城市化进程加快，到 2010 年城镇人口将自然增长 5000 万人，农村涌入城市人口 人，城镇人口总数将达到 人，如达到人均居住面积 12 平方米，共需新增加住房 平方米。所谓的“撑力”具体表现在： 2008 年奥运会 在中国的举办，将进一步扩大我国的内需，加大房地产业的开发量。随着中国加入 外有实力的房地产开发大企业的介入，必将刺激我国房地产业迈向更高的台阶。在金融方面我国一直实行的是“低利率”政策，支持个人购房抵押贷款为重点的政策，尽管目前银根紧缩，但支持个人贷款买房的政策长期不会改变。所谓的“浮力”，是指房地产业内部经过二十几年的风雨历程，逐步从不规范到规范，从不成熟到成熟。中国房地产业职 14 责逐渐细分化，管理逐渐科学化，产业逐渐整合化（房地产业和教育产业、体育产业、旅游产业、 业的整合是一种发展趋势），开发 逐渐现代化。房地产业这种整体素质的提高，必然会对自身的发展产生一种巨大的“浮力”。 从以上房地产周期的分析中，从三种“合力”的判断上，我们完全有理由相信：在未来的七八年间，中国的房地产业的发展正进入到一个新的健康发展周期，具有一定的发展空间，同时房地产业的开发质量将会极大提高，在带给消费者更好楼盘的同时，也必定会带动其他产业跃上一个新的台阶。 前房地产市场状况及发展趋势 分析我国房地产业的发展规律和周期，不难看出， 保持房地产业持续增长的动力之源 主要是： 1、 国民经济的持续快速增长。近几年来，我 国国民经济增长率持续超过 7%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农 村 人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面 “ 激活 ” 了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。 2、 体制与机制的市场化。长期以来，我国主 要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我 15 国房地产业几年来持续火爆的载体。 3、 与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。 20 世纪 80 年代以来在市场经济体制下就业的 劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充分利用住房按揭贷款来实现 “ 居者有其屋 ” 。据统计， 70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过 6000 亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。 尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处于非 “ 泡沫 ” 的良性增长过程 。 但是，市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是 存在着问题 的 。 目前 我国 房地产市场存在 的 主要问题是： 1、 房地产投资规模过大 ； 2、 商品房价格上涨过快， 2004 年以来，中国内地房价不断上扬， 2005 年一季度又同比上升 目前在经济发达的上海市、杭州市等城市住宅均价超过了每平方米一万元； 3、 商品房结构不合理 ； 4、 房地产市场秩序比较混乱。 正确认识当前房地产市场形势，及时解决出现的突出问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要意义。为此， 建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部门联合出台了 关于做好稳定住房价格工作意见的通知 （ 该意见被称为 “ 八条铁规 ” ） ，同时 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 。各地、各部门通过认真 贯彻落实 以上通知精神，房地产市场调控政策 16 措施在 2006 年、 2007 年取得了明显的成效，主要表现在： 住房价格涨幅趋缓 ； 城镇房屋拆迁规模得到有效控制 ；高档房投资受到抑制；各地开始把廉租房建设制度纳入城市总体规划 等 。 展望 2008 年的政策走向，国家在稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然是政策出台的核心目标。今后我国房地产市场的发展趋势是： 建立符合我国国情的住房建设和消费模式是必须长期坚持的方针。我国人口众多，土地、能源、资源都很紧张，人均占有量极低，而城镇化快速发展和人民生活改善带来了较大的住房需求，这就决定了我国不能占用大量土地 ， 消耗大量钢材、淡水和能源 来 建设住宅，消费模式不能维持现状。必须考虑大多数群众实际居住水平和改善住房需求的支付能力 ； 必须制止部分企业追逐自身商业利益，恶意炒作哄抬房价的行为 。 要建立合理的住房建设模式，通过精心设计和产业化生产，提供 “ 面积不大功能全，造价不高品质优，占地不多环境美 ” 的住宅，注重旧房的有机更新和节能改造 。我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段，群众居住条件的改善是一个长期的过程，需要多方努力。要立足当前，着眼长远，优先满足群众的基本住房需求，引导居民梯度改善居住条件。要引导合理的住房消费，通过不断完善金融税收政策，支持合理消费，遏制不顾资源环境的盲目消费。积极发展二手房市场和租赁市场，引导居民适度、梯次消费。就是对先富起来的人群，也要发扬中华民族勤俭节约的传统，倡导合理消费，承担起社会责任。要建立合理的价格形成机制，根据资源稀缺状况、区域和城市经济社会发展水平、居民家庭资产状况和实际收入水平等，采取综合措 施，调节市场供求关系，形成适合本地区（城市）居民改善住房条件的合理价格，使住房销售价格和租金水平与多数家庭的支付能力基本适应。 城 房地产业的走势预测 随着政府宏观调控能力的控制，国家对经济欠发达地区推行了一系列的措施，对盐城市 的经济发展提供了良好的机遇，在 盐城市 委、 市 政府的正确领导下， 盐城市 的社 17 会经济呈现出蓬勃发展的势头，这对房地产业 的快速发展提供了良好的商机。 项目市场竞争优势 1、优越的地理环境 本项目选址于 盐城市 繁华地段 内， 东面为虹亚新城，南面紧临幸福大道，北面紧临解放路。 达阳 路 北首为城南菜场及电信大楼，解放路连接老城区东西主干道，达 阳路兼容商业街 。 从局部看是 射阳 县城的发展重点区域，是 射阳 第三产业的规划集聚点， 也是优质教育资源的所在地； 从全局看射阳 也是国家在苏北地区重点发展的 沿海 城市，有着南靠上海、浙江，北联山东，东临黄海的良好的地理环境，是经济的战略要地。 2、良好的交通条件 ，为人们出行、 旅游 、经商等提供了极大的便利。 （ 2）铁路： 拟 将建设的连盐铁路通过境内 、北与陇海线相接，南与沪宁、宣杭线相连， 射阳 设有客运站 、货运站和机务段 。 （ 3）空港： 盐城 民航站，已成为直航国外的国际机场，现已开通直达韩国首尔的国际航班及到达北京、广州等国内航班。 （ 4）公路： 县城距盐城机场 40 公里，距新长铁路盐城站 50 公里。县内等级公路网络健全。沿海高速公路纵贯射阳全境，苏通大桥通车使射阳融入上海 3 个小时经济辐射圈。 （ 5）内河航运资源丰富 射阳河 、新洋港 具有 500 吨以上的通航能力，并直通京杭大运河，连接国内各大内河航运码头。 （ 6）旅游资源丰富 射阳县地处苏北平原中部，东临黄海，背靠 204 国道和新长铁路，沿海 高速公路穿越境内，拥有国家二类对外开放口岸射阳 港，海岸线长 103 公里，滩涂面积 109 万亩，每年还以近万亩的速度向黄海推进，有着 “黄金海岸 ”的美誉，射阳还是 “丹顶鹤的故乡 ”，是我国东部沿海极具发展潜力的河海生态旅游城市。 射阳县旅游资源丰富，特色明显。首先，海涂旅游资源种类繁多。射阳濒临黄海，总面积 2795 平方公里，有滩涂湿地、河口湿地等多种湿地类型。在辽阔壮观、一望无垠的滩涂风光带上，滋生着品种各异的海产品和滩涂动植物资源，近海鱼类 35 种，海 18 堤内外各类植物 110 多种，滩涂鸟类 200 多种，一、二类保护动物 79 种，是丹顶鹤等世界珍稀动物的主要栖息地。国 家级珍禽自然保护区更是闻名遐迩，区内仅国家级一类保护动物就达 13 种。其次，射阳河风景区自然景色优美。射阳河风景区位于射阳河下游、海通镇境内，总面积约 3 万亩，包括支鱼大坝向南北延伸和射阳河闸向西延伸段，其中水域面积 5000 亩，河面宽阔，是射阳河旅游资源最为集中的地段。目前景区内已相继建成了江淮第一寺息心寺、全国第一挡潮闸射阳河闸、江苏第一民办学府明达学院以及凯庄国际高尔夫球场、射阳岛公园等景观。区内自然资源也十分丰富，有野生动物数十种，野生植物 42 种，还有几十种林木资源，是一个集生态观光、农业观光 为一体的旅游胜地。再次，特色旅游资源丰富。射阳位于里下河地区，地势平坦，水网密布，形成了海河相连、舟船云集的苏北水乡特色景观。射阳因 “精卫填海 ”而成陆，因 “后羿射日 ”而成名，文化底蕴浓厚；射阳因盐而生，因盐而兴，盐文化贯穿于射阳发展的整个历史记录。 “三阳护鼎 ”景观、不断生长的息壤、冈合森林线、六垛农民画、海滨森林公园、洋马 “十里菊香 ”、临海大蒜、特庸蚕桑、黄尖牡丹园、太阳城城市休闲购物区等都是我县特有的资源。 经过长时间的探索和征求各方面专家意见，把射阳定位于河海生态旅游城市进行发展的条件已经成熟。射阳 旅游业发展总体思路，即围绕国家生态旅游示范区建设，以丹顶鹤为品牌，海涂湿地风光为特色，四大景区（旅游服务中心区、射阳河风景区、生态旅游示范区、丹顶鹤保护区）建设为重点，加速资源整合，加大开发力度，积极构建富有射阳特色的五大旅游板块（以丹顶鹤自然保护区为基础的稀有珍禽保护板块、以射阳沿海滩涂湿地为基础的生态旅游观赏板块、以息心寺及其周边宗教服务区为基础的佛教文化传播板块、以射阳河风景区为基础的风景名胜观光板块和以太阳城为基础的城市休闲购物板块）。通过 5 10 年左右时间的努力，把射阳建成江苏旅游强县，全国优秀旅游城市。 3、 射阳 经济的快速发展和人民生活水平的不断提高 射阳 县经济发展的 总体目标是： “ 奋战四年 达小康， 全面建设新射阳”的目标，大力弘扬“团结、奉献、实干、争先”的射阳精神，全力实施项目立县、港海兴县、 特 色强县四大战略，努力建设文明富庶、诚信和谐、平安生态的新射阳 。 奋斗目标是人均均增长 14%以上；地方 财政一般预算收入 增长 25%以上； 城乡居民收入年均增长 11%以上，争取 2011 年、确保 2012 年以县为单位实现全面小康。 2008 年是射阳经济 19 快速发展的一年，地区生产总值增长 工业增加值增长 23%；规模以上工业投资增长 30%；注册外资增长 30%；地方财政收入增长 25%；城镇居民可支配收入增长 农民人均纯收入增长 10%。 三次产业结构不断优化，二、三产业增加值占 重达90%。城市化率达 45%， 人民生活明显改善。全县城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达 2000 美元和 1000 美元 。 同时 射阳 县 财政收入的增长幅度正随着经济的快速发展而不断上升，使政府有能力加大对基础设施的投入力度，投资环境不断优化，也为 “ 万成 尚景 ” 住宅小区 项目的 建设提供了 较好的外部环境 。 4、 服务 优势 本项目建 设，所有公用设施 包括 通讯、供电、给排水、有线电视等配套设施全部一次到位，并同时进行绿化建设，绿地率达 35%，积极营造整洁优美的居住条件， 在建设布局和房屋结构设计中追求新颖、环保 和 时尚，服务设施配套齐全。 5、优越性价比住宅 本项目在 射阳 县 具有品质标杆的代表性楼盘，以节省造价为前提，通过设计体现产品均好性，规划、形态、景观、户型，适度创新。在价格上，与市场同类产品平走，通过产品品质体现竞争力，并通过销售节奏的控制，不断提升项目市场 口碑。 场分析结论 形成商机的最基本条件是购物环境、区位条件、人气指数 、辐射半径、区域收入状况及消费水平。从以上分析可以看出，在 距 射阳 县城繁华地段 建设 “ 万成 尚景 ” 住宅小区 项目 的 条件 已经形成 。 项目的建设不仅符合国家的产业政策和 射阳 县的发展规划 ， 而且 市场 前景看好 。 万成 置业 凭借先进的管理 经营 理念以及更优质 配套 的服务必将赢得更大的市场竞争优势。 3、 建设规模 与 建设内容 设规模 建设规模的选择将影响 建设 投资、市场销售 及其他技术经济指标。因此，必须按一定的经济规模进行选择。从预测未来市场需求、企业资金筹措能力以及营运成本、市场竞争等考虑，本项目建设规模如下： 20 借鉴 国内外商 品房 开发 的成功经验 ， 以 构造和谐社区、生态社区 为主题，融合中西文化，人文地理景观于其中，紧紧依托 射阳 人文环境和地区经济的发展优势，合力构筑一个集 住宅、商务 于一体的管理先进、功能完善的生态型 住宅新区 。“ 申鑫名城 ” 住宅小区 项目 建设总 占地 面积为 99191 平方米，建筑 总 面积 168624平方米， 其中住宅 加商业 建筑面积： 165849 平方米， 幼儿园、 物管用房、社区管理服务及社区活动用房建筑面积 2775 平方米 ，地下 车库 及储藏室 27255 平方米。项目