3月份广州市房地产市场调查报告

3 月份广州市房地产市场调查报一、 房地产政策1、 广州拟从 4 月 1 日起提高低保标准记者昨日从民政部门获悉，广州拟从 4 月 1 日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为 515.83 元（平均提高 10.44%），农村平均低保标准为 445.71 元（平均提高 18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的 86.4%。在市民政局网站上，提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案（征求意见稿，下称方案）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 2012年 4 月 1 日起执行。根据方案，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮 30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的 1.2 倍提高到 1.5 倍。2、 调控波及广州十区商业地产 广州“限外令“升级3 月 7 日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不可以买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定所以一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3 月 7 日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在 3 月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从 3 月 1 日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。黎文江:对商业地产影响不大新的“限外令”对广州的商业地产会造成怎样的影响?记者就此时采访了合富辉煌集团首席市场分析师黎文江，他就表示，在广州的外籍人士本就不多，所以影响不会大，此次执行新的“限外令”只要是为了防止境外热钱进入境内，从而炒热广州楼市。3、 广州十年总体规划 有望年底获国家批准广州市市长陈建华前日主持召开市政府全体会议，研究部署 2012 年市政府系统承办市人大代表建议和市政协提案，审议广州城市总体规划（2011-2020）纲要 。陈建华要求有关部门抓紧对总规成果进行修改完善，力争今年 9 月前上报省政府审查，年底前获国务院批复。在会议上，陈建华听取了广州市政府办公厅关于 2012 年市政府系统承办人大代表建议和政协提案情况的汇报。据了解，截至 2 月 29 日，广州市政府共收到省、市人大常委会和市政协交由市政府办理的人大代表建议和政协提案共685 件，其中省人大代表建议 19 件、市人大代表建议 269 件、市政协提案 397件。另外，省政协提案预计近期将交到市政府。市府办公厅经分类整理，根据部门职能分工和归口办理原则明确了建议提案的主办、会办单位。在会上，广州市各相关部门纷纷表示，将高度重视交办到本部门的建议提案，积极主动研究，加强协调沟通，提高建议提案的办理质量，努力让人大代表、政协委员满意。会议还专门邀请了广州市人大、市政协领导出席。广州市政协副主席平欣光在会上透露，市政协已将政协委员知情问政咨询活动由一年一次改为一年两次，分别在全会前和 7 月份举行，探索委员与政府部门直接交流、提高工作效率的方式。市人大常委会主任张桂芳表示，希望市政府狠抓代表建议的办理和落实，加强各承办单位间的协调配合，同时要突出办理重点，更加重视人代会代表审议意见和闭会期间代表建议的办理。陈建华在会上说，市政府第一次全体会议已经明确了今年政府工作报告中的 136 项重点工作的责任分工，并向社会公布，要自觉接受人大、政协、新闻媒体和全市人民的监督。各级、各部门要按照责任分工，及时检查工作进度，主动将工作进度情况及时向人大、政协汇报，自觉接受监督指导。4、广州购房合同应附有楼盘规划图 改规划须全体业主同意在 3 月 24 日前，市民可向规划部门反映意见，条例的详细文本可上“规划在线”网站查询。意见反馈可以采取以下方式：邮寄至广州市规划局政策法规处，邮政编码：510030；传真至 83334832；发电子邮件至；到广州市政务中心市规划局收案窗口或广州市吉祥路 80 号提交书面意见。南方日报讯 （记者/袁丁）买楼时说是绿地，住进去后却变成了停车场；买楼时说垃圾站离得很远，住进去时却发现就在家门口市民买房时遇到的种种恼人问题都跟开发商改规划有关。昨日，由广州市规划局起草的地方法规广州市城乡规划条例（征求意见稿）（以下简称条例）开始征求公众意见，有望使上述现象得以杜绝。该条例明确规定，房地产项目申请修改规划的，建设单位应当先暂停预（销）售，并取得全体业主书面同意。楼盘改规划须全体业主书面同意以往在购房过程中，常常出现“货不对板”的情况：开发商承诺的配套没有，业主收楼时发现，小区规划也和开发商承诺的不一样。为了防止这种现象的出现，条例规定，经城乡规划主管部门审定的房地产项目修建性详细规划或者建设工程设计方案的总平面公示图，应当作为商品房预（销）售合同的附件。也就是说，在今后的购房合同中，应附有该楼盘项目的规划图。根据条例，修建性详细规划和建设工程设计方案的总平面图经审定后应当公示，不得擅自修改。申请修改的，应当报经原审批的城乡规划主管部门批准，城乡规划主管部门批准前应当采取批前公示、座谈会或听证会等形式，听取利害关系人的意见。而房地产项目申请修改的，建设单位应当先暂停预（销）售，并取得该房地产项目全部已预（销）售单元买受人、建设项目抵押权人的书面同意和国土房管部门的意见。临时建筑使用期限最长不得超 4 年此外，因为海心沙、宏城广场等引发的临时建筑问题，一直是公众关注的焦点。一共存在了 7 年的宏城广场被称为广州寿命最长的临时建筑，而去年海心沙被曝出也是临时建筑，当时市规划局的答复是：广州对临时建筑的存在时限并没有明确规定。为此，条例明确：在因建设市政基础设施工程及其建设期间必须搭建、配置的辅助性、临时性设施需要，城乡防灾减灾应急需要，或者政府有其它规定允许建设临时建设工程的，建设单位应当向城乡规划主管部门申领临时建设工程规划许可证。城市管理综合执法部门应当建立临时建设工程管理档案，对临时建设工程实施动态跟踪管理。临时建设工程的使用期限不得超过两年，从建设工程规划许可证核发之日起计算。需要延长使用期限的，延期不得超过两年。这样算来，临时建筑的存在时间最长不能超过 4 年。但历史上原经批准的不属于本条第一款规定范围的临时建设工程，使用期限届满后一律不予延期。二、广州一手住宅三月成交报告1、 搜房网数据监控中心最新数据统计，2012 年 3 月广州全市一手住宅成交6912 套，环比 2 月上涨 55.1%，同比 2011 年 3 月上涨 44.6%；成交面积达773774 平方米，环比涨 58.8%，同比涨 41.8%。3 月份平均每套住宅成交面积为111.95 平方米。3 月广州全市一手住宅成交均价 11164 元/平，环比 2 月份的11244 元/平下降 0.7%，而同比（11287 元/平）则跌 1.1%。3 月广州全市一手住宅成交 6912 套，环比上涨 55.1%，成交量大幅的上涨，为广州楼市 10 个月以来的最高位，3 月众盘推新刺激市场以及多盘降价幅度明显，购房者购房意愿增强，广州楼市成交回暖。据统计，3 月实际开盘项目达 24 个，推出新房约 5200 套，环比（1143 套）大涨 359，其中推新的项目中，荔湾的保利公园九里推新以 13738 元/平均价月销 260 多套，锦绣半岛推新以 12095 元/平均价月销 200 多套，中粮万科金域蓝湾推出最后一期，以 21655 元/平的均价月销 214 套，推新项目多以区域低价面市，受到购房者的关注。3 月除了大量楼盘推新刺激市场外，楼盘各种促销同样吸引少购房者出手。据统计全市在售 320 个项目（包括住宅和别墅）中，超 7 成推出优惠。早前还是均价 8000 元/平的南沙滨海花园，裸卖团购价一下子跳水到 6600 元/平，月销 400 余套，三月同样裸卖受关注的项目还有太阳城巧克力社区。增城的保利东江首府部分单元特价，以 7000 元/平的均价促销，降幅约 1200 元/平，同样受到购房者追捧，月销 122 套；荔湾的新世界凯粤湾团购低至 93 折，售价16000 元/平起。降价给力的项目基本都能成功诱惑购房者出手。两会上，中央政府楼市调控政策丝毫没有放松的迹象，温家宝总理要求巩固楼市调控成果。地方政府一旦放松调控，立即叫停，业内人士预计房价下行的趋势或将延续。而据搜房网数据监控中心最新统计，3 月全市共 32 个项目新获预售证，批准预售商品房住宅 7560 套，而截止到 3 月 31 日，全市还有 56357 套可售未受房源，环比下降 3.5%，市场库存压力还是非常大。在政策从严、高库存的大环境下，不少开放商开展各种营销手法，急切出货，抢占市场，未来楼市动态值得期待2、3 月广州楼市成交1、受广州“新国八条 ”出台的影响，买家观望情绪相当浓厚，因此 3 月份广州一手楼市继续延续了上月的惨淡成交状态，日均成交套数仅为 161 套左右，而2 月日均成交套数为 150 套，剔除春节的因素，差距并不大。一般来说，3 月份将是五一小黄金周促销的前奏，因此开发商也开始筹备推货，新增商品住宅面积比上月大幅增加 86.84%。根据网易房产数据中心统计显示，3 月 1 日-3 月 31 日，广州十区二县网签成交 4976 套，比上月的 4200 套增加了 18.48%；同比则减少 19.04%。网签销售面积为 56.44 万平方米，环比上月的 51.78 万平方米增加 9.00%，同比则减少17.70%。与 2 月份相比，广州一手住宅成交套数比上月增加了近两成，但与去年同期相比则减少了将近 2 成。而在新增预售商品住宅情况方面，2011 年 3 月广州市十区二县住宅供应增加 3793 套，比上月的 2678 套增加 41.64%；新增加面积 55.53 万平方米，比上月的 29.72 万平方米增加 86.84%。在价格方面，3 月份广州市（十区二县）网签成交均价为 11895 元/平方米，环比上月的 12157 元/平方米下降 2.16%。除开增城与从化，3 月份全市十区一手住宅成交均价为 13726 元/平方米，环比下跌 2.48%，同比则上涨 4.62%；成交面积则为 40.68 万平方米，环比上涨9.41%，但与去年同期相比下跌 24.10%。从区域成交情况来看，中心六区 3 月一手住宅均价达 21969 元/平方米，环比上涨 6.48%，成交面积为 12.80 万平方米，环比上涨 3.56%，但与去年同期相比大跌近 49.39%，占广州十区二县交易面积的比例为 22.68%，比上月占据的比例相比减少 1.19%。新四区与二县市一手住宅均价则为 8851 元/ 平方米，环比下跌 6.68%，成交面积为 43.64 万平方米，环比上涨 10.71%。由此可见，由于中心六区成交比例降低，加上外围区域均价出现结构性下调，导致全市均价出现轻微下降。从热点楼盘来看，3 月份成交排名前三的楼盘分别为广州亚运城（资料、团购、论坛）、富力金港城（资料、团购、论坛）以及碧桂园豪庭（资料、团购、论坛），而广州亚运城更是稳占成交套数、成交面积以及销售金额的第一位。从 3 月份全市成交前十大楼盘来看，万元盘增加至四个。从成交价位区段情况来看，3 月网签成交均价 10000 元/平方米以下的楼盘有 129 个，占据发生成交楼盘总量的 46.90%。在集团销售方面，凭借着锦绣半岛（资料、团购、论坛）的热卖，敏捷集团以 4.5 亿元的销售额位居 3 月份房地产企业销售榜首，碧桂园地产位居次席，富力地产则凭借着富力金港城的热销跻身第三。虽然网易房产预料到 3 月份的成交会比较低迷，但全市十区 40 万平方米的低水平有点出乎意料，这说明在限购等多项政策出台下，观望情绪已经极为浓厚。尽管 3 月 29 日晚出台的调控目标，有可能改变消费者的预期，但受限购令的影响，预计接下来的第二季度仍将保持低迷，即使成交量出现回升但也较难超过 50 万平方米，除非开发商出现大规模促销。说明：全市统计范围为广州十区二县（包括天河区、海珠区、白云区、荔湾区、越秀区、番禺区、黄埔区、花都区、南沙区、萝岗区、增城市、从化市。） 3、销量趋势图三、实地踩盘 花都保利花城1、楼盘介绍【保利花城】位于广州市花都区，广清高速以东，地块东邻杨屋路，南邻三东大道。占地面积 25 万，总建面 50 万。保利花城位于城市新中轴，政府重点规划的中轴核心区，花都的行政、高级商业、文化、信息中介的发展重心将逐步转移至该区域。未来城市 CBD 概念区，城央区位优势明显，该区域位于区府旁，新市中心区域，依山靠水，属于绝版领地，并且临近由政府兴建的人民公园、马鞍山公园、花果山公园等大型公共设施。项目地处花都区三东大道与 107 国道交汇处，距广州白云机场 9 公里，距广州火车北站 5 公里，交通便利。3 分钟接驳双向八车道广清高速海布出口；5分钟直达双地铁站，地铁九号线区府站和广清轻轨汽车学院站；10 分钟三东大道直接连通机场高速；15 分钟接驳北二环，通达珠三角；30 分钟接驳内环，直达广州各大繁华商业圈。保利花城斥资几十亿打造花都首席纯正 Art Deco 风格建筑群，借助 Art Deco 这一经久不衰的建筑风格为项目注入高贵、典雅、内敛的人文气质。作为保利花城这 50 万方城央地标性建筑，建造者希望它能树立一个城市精英人群尊贵、典雅的人文居所形象，因此在立面风格、入户方式、细腻景观等节点设计上，都有意引入了纯正的 Art Deco 风格。保利花城 Art Deco建筑群楼的出现，将颠覆花都传统建筑形态的固有模式，引领花都首个新古典奢华主义建筑风格。此外，小区采用欧式风情园林。总体规划以新古典风格与现代手法相结合为景观主题，揉合欧洲传统园林的古典元素与时尚文化理念，通过对艺术的阐释，营造出浓郁的欧陆风情园林，集艺术品味、浪漫情怀和休闲气氛于一体。将小区划分为四个组团，各组团分别命名为春、夏、秋、冬，以各种不同的花卉组成，花城四季皆花。保利花城楼栋设计利用蝶式排布，使得栋与栋之间间距宽，达百米楼距，景观视野开阔；设计考虑到通风采光效果，均为南北通透，户户南北对流；实用率高达 83%；每户设有入户花园，空间灵活，可自由发挥设计，且只计算一半面积。保利花城坐拥百亿市政配套，棠澍小学、邝维煜中学、花都中医院、花都区妇幼保健院、卜蜂莲花、大润发、人民公园等教育、医疗、商业、休闲生活配套一应俱全。社区配套极致完善，社区设立幼儿园、小学到中学三级教育配套；10000商业街区集餐饮、娱乐、休闲于一体，1500肉菜市场独立配置；花都首个社区公交始发总站，数条线路快速通达花都、广州中心区，便捷生活自由切换2、动态项目保利花城购房送家电 最高可获 58888 元大礼包 2012-04-05网易房产 4 月 5 日报道 网易房产记者日前获悉，位于花都区三东大道以西，原花都花卉市场旧址的保利花城目前在售 80-180 平米 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