万科项目定价因素比较

第一步：根据目前市场在售楼盘，选取市场比较楼盘，根据经验确定对本项目影响的权重：同质同区 水墨江南 25%异质同区 御湖熙岸 25% 德邑 10% 星岛仁恒 15%同质异区 庭园 15% 姑苏桃花源 5%异质异区 招商依云水岸 5%第二步：根据市场调查和经验进行项目因素调查。（见附表）填表规则：1、打分取值在1-1之间，表示各因素的影响程度；2、楼盘折实均价为该比较楼盘实际销售均价；3、价格实现取值为01，表示实际销售程度；4、比较价格折实均价（1+合计得分）定价因素 权重（） 打分4 04 -0.14 -0.14 02 -0.14 -0.12 02 -0.14 -0.22 0.12 -0.12 02 02 -0.14 0.212 0.24 0.15 05 0.16 -0.15 -0.14 -0.13 -0.24 0.13 0.13 0.12 0.1合计 100楼盘折实均价 1 比较价格 11066建筑选材人文气氛自然环境（噪音）项目因素60规模户型设计停车方式开发商品牌附加值品牌收费服务内容商业配套市政配套项目因素调整表细化因素升值前瞻生活气氛地域因素40环境22交通8配套10治安状况区域印象车行道路公共交通轨道交通教育设施金融配套医疗配套11000 价格实现建筑立面会所服务小区景观车位配比建筑密度得分（）“权重”“打分” 备注0-0.4-0.40-0.2 周边荒芜-0.4 四周为空地0-0.2 公交缺乏-0.8 没有轨道交通规划0.2-0.200-0.2 没有就近医院0.8 一定规模别墅群2.4 新中式院落别墅0.40 毛坯0.5-0.6 现代中式-0.5-0.4 文化老宅-0.6 地上停车位、人车混杂0.4 园区建屋0.3 专业营销0.3 当地品牌0.20.6权重 25% -0.8项目因素调整表定价因素 权重（） 打分4 0.24 04 04 -0.32 04 0.32 0.12 04 0.12 02 0.22 02 02 04 0.212 0.14 0.15 0.15 0.16 05 0.24 -0.23 -0.14 0.23 -0.13 0.12 0.1合计 100楼盘折实均价 1 比较价格 16976教育设施会所服务停车方式治安状况户型设计建筑密度市政配套人文气氛项目因素60交通8医疗配套建筑立面金融配套轨道交通地域因素40小区景观公共交通收费服务内容项目因素调整表环境22商业配套建筑选材细化因素配套10规模升值前瞻生活气氛开发商品牌自然环境（噪音）区域印象车行道路价格实现16000车位配比附加值品牌得分（）“权重”“打分” 备注0.8 金鸡湖南00-1.2 四面环路，噪音大01.2 金鸡湖绝版0.200.4 轨道交通3线00.4 水巷邻里、李公堤0000.8 大规模别墅群1.20.40.50.5 富贵的欧式0 礼宾级服务1 金鸡湖水景-0.8 半地下车库、人车混流-0.30.8 苏州中海3年-0.30.3 中海物业管理经验0.26.1权重 25%项目因素调整表定价因素 权重（） 打分4 0.14 04 04 0.12 04 02 0.12 04 0.12 02 02 02 02 04 0.112 0.13 02 05 0.14 -0.26 -0.25 06 -0.23 0.2营销1 1 06 02 0工程形象进度1 1 0.1合计 100楼盘折实均价 1 比较价格 11110外观（外立面）会所（功能性、实用性、规模性、服务配套）项目因素调整表细化因素升值前瞻生活气氛人文气氛自然环境（噪音）治安状况区域印象装修（地面、厨、卫、门窗）建筑选材车行道路公共交通轨道交通物业管理8楼盘个别因素50地域因素40环境22交通8配套10医疗配套规模（配套、空间、升值潜力及社会影响力）平面设计（实用、面积、有新意、朝向、通风、采光、每梯几户、是否为当前流行户型）设备（智能化、直饮水、中央空调、地暖、消防等）教育设施商业配套市政配套金融配套潜在风险、交房时间景观11000 价格实现车位车库房地产开发商实力（当地的品牌价值）市场时机、营销包装品牌收费服务内容得分（）“权重”“打分” 备注0.4 湖东低密度区000.4 斜塘河景观000.2 道路宽敞00.4 轨道交通3线000000.4 大规模别墅群1.2 原汁德式建筑0 毛坯00.5 高级建材门窗-0.8 沉重的颜色-1.2 缺乏实用性0-1.2 半地下车库、人车混流0.6 中新置地00 当地品牌00.1 全面竣工1权重 10%项目因素调整表定价因素 权重（） 打分4 0.14 -0.14 -0.14 -0.12 04 -0.12 02 -0.24 -0.22 02 02 02 02 -0.14 0.212 0.14 0.15 0.15 0.16 05 0.24 -0.23 -0.14 0.23 -0.23 0.12 0.1合计 100楼盘折实均价 1 比较价格 121682.4建筑选材人文气氛自然环境（噪音）项目因素60规模户型设计停车方式开发商品牌附加值品牌收费服务内容商业配套市政配套项目因素调整表细化因素升值前瞻生活气氛地域因素40环境22交通8配套10治安状况区域印象车行道路公共交通轨道交通教育设施金融配套医疗配套12000 价格实现建筑立面会所服务小区景观车位配比建筑密度得分（）“权重”“打分” 备注0.4 独墅湖西畔-0.4-0.4-0.4 荒芜，湖景好0-0.4 待开发区域0-0.4 公交缺乏-0.8 无轨道交通规划0000-0.2 没有就近医院0.8 3面环水岛屿别墅1.2 户型时尚新颖0.4 直饮水系统、空气置换系统0.5 毛